【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 場(chǎng)消費(fèi)進(jìn)一步擴(kuò)大，居民消費(fèi)能力不斷提高、政府基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)全面提速、楊家坪區(qū)域現(xiàn)代化步伐不斷加快、及舊城改造力度不斷加大。預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)將穩(wěn)中有升。而二手房市場(chǎng)持續(xù)的火爆之勢(shì)，也將拉動(dòng)楊家坪區(qū)域房地產(chǎn)的梯級(jí)消費(fèi)，并對(duì)商品房市場(chǎng)起到良好的推動(dòng)作用。對(duì)項(xiàng)目三方面定位解讀小戶型住宅定位房地產(chǎn)發(fā)展經(jīng)歷了幾個(gè)階段，先是解決了住的問(wèn)題，然后就要解決居住的空間問(wèn)題，這個(gè)時(shí)候就開(kāi)始出現(xiàn)了要住幾居室的概念。但是隨著楊家坪的發(fā)展，人們開(kāi)始重視居住成本的問(wèn)題。居住成本包括幾項(xiàng)，一個(gè)是人居住在里面，日常生活使用的能源包括水電、煤氣、熱力這些能源和物業(yè)管理費(fèi)的費(fèi)用，另外很大一方面被人們忽略的是將來(lái)交通成本的費(fèi)用，隨著重慶現(xiàn)在堵車越來(lái)越嚴(yán)重，交通成本將成為一種非常重的負(fù)擔(dān)。而楊家坪便捷的交通以及輕軌的運(yùn)行，都將有力的支撐了該區(qū)域成為那些對(duì)生活有特別追求的消費(fèi)者居住地。人們開(kāi)始從郊區(qū)或則城市的邊緣地帶回歸到生活及商業(yè)配套完善的楊家坪，這時(shí)候這些人已經(jīng)對(duì)居住的需求上檔次了，那么它必然有一個(gè)替代物，那么這種替代物我們認(rèn)為它將發(fā)展成一種居住的服務(wù)品質(zhì)，這就是酒店式公寓將在楊家坪流行的基礎(chǔ)。作為一個(gè)主流產(chǎn)品并不是因?yàn)樗拈_(kāi)發(fā)面積大，它不會(huì)像TOWNHOUSE或是郊區(qū)化住宅這種低密度住宅那樣普及，但是它代表了一種新的價(jià)值趨向的變化。這種產(chǎn)品首先在市場(chǎng)上也是一種差異化的產(chǎn)品，另外在營(yíng)銷上肯定會(huì)有相應(yīng)的客戶群需要這種產(chǎn)品。綜上所述，本項(xiàng)目完全具備了定位酒店式公寓的基本條件，如商務(wù)環(huán)境非常濃郁，交通便捷，周邊配套如學(xué)校、醫(yī)院等設(shè)施也很完備。決定物業(yè)有沒(méi)有穩(wěn)定的消費(fèi)群，應(yīng)借力成熟商圈的物業(yè)才更具投資價(jià)值。酒店服務(wù)式公寓的生長(zhǎng)環(huán)境應(yīng)該在商圈里。所以我認(rèn)為成熟商圈對(duì)酒店服務(wù)式公寓的目標(biāo)消費(fèi)群體有著聚集效應(yīng)，公寓的客源才會(huì)源源不斷。而本項(xiàng)目位于楊家坪商圈將成為打造高檔酒店式公寓的絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤一覽表樓盤名稱總建筑面積開(kāi)盤日期面積段戶型配比總戶數(shù)均價(jià)元/平方米30186㎡未開(kāi)盤2050㎡%%504待定心巢御園不詳未開(kāi)盤3090㎡一房30%二房55%三房15%837待定90000㎡2005年5月22日23117㎡%%%%596360080000㎡未開(kāi)盤3080㎡一房二房不詳待定盛仁匯大廈40000㎡2004年5月6日4090㎡二房78%三房22%3363780珠江彩世界39410㎡2005年6月2675㎡一房83%二房17%4503500歷史形成和規(guī)劃發(fā)展中，楊家坪是九龍坡商業(yè)的軸心，但這不是開(kāi)發(fā)商以及商業(yè)巨頭搶灘的完全理由。由于九龍坡區(qū)人均消費(fèi)基數(shù)大、楊家坪商圈輻射區(qū)域廣等優(yōu)勢(shì)是造成了很多商業(yè)巨子及開(kāi)發(fā)商的涌入。由于其商業(yè)軸心地位的確立，使其地產(chǎn)物業(yè)更多的是以單體樓或則小型社區(qū)為主，并以單價(jià)較高而總價(jià)較低的小戶型為主打策略進(jìn)行市場(chǎng)定位。目前市場(chǎng)住房?jī)r(jià)格正處于各方博弈期，政策的相繼出臺(tái)使得市場(chǎng)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)可能會(huì)暫時(shí)發(fā)生變化，開(kāi)發(fā)商無(wú)法準(zhǔn)確把握價(jià)格，就可能直接造成項(xiàng)目失敗。因而推遲開(kāi)盤，等待市場(chǎng)穩(wěn)定，適時(shí)推出，也是躲避風(fēng)險(xiǎn)的一招。目前該項(xiàng)目周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤也多以在九﹑十月份推出。項(xiàng)目區(qū)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)分析基本資料開(kāi)發(fā)商：重慶加美東珠房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司地址： 楊家坪步行街轉(zhuǎn)盤樓盤定位：青年時(shí)尚公寓 總建面： 2萬(wàn)方建筑形態(tài)：高層（31+31+18+1）裝修狀況：毛坯總戶數(shù)： 596車位: 300余個(gè)價(jià)格： 3500元/平方米（套內(nèi)起價(jià)）戶型配比：% % % %面積段： —㎡項(xiàng)目介紹盾安九龍都地處石楊路交通主干道與興勝路城市環(huán)道交匯處，扼守楊家坪生態(tài)休閑商業(yè)步行街西入口，并通過(guò)人行天橋與步行街直接連通同，其緊鄰重慶市重點(diǎn)高校重慶工學(xué)院，擁有30余路公交線路，距離重慶首條輕軌楊家坪站點(diǎn)僅300余米，連接成渝、渝黔等財(cái)富高速通道。盾安九龍都走以時(shí)尚消費(fèi)為主題的差異化、個(gè)性化的商業(yè)發(fā)展路線，采用 “主力店+店中店”的新型商業(yè)組合模式，1~3層為店中店，46層為品牌主力店。5月22日，盾安九龍都一號(hào)樓開(kāi)盤銷售。一號(hào)樓共有20120平方米的住宅約400余套，一梯十戶。均價(jià)3600元/平方米。據(jù)現(xiàn)場(chǎng)反映，開(kāi)盤當(dāng)天，銷售情況尚好，小戶型產(chǎn)品目前基本售罄。點(diǎn)評(píng)：作為與本項(xiàng)目業(yè)態(tài)非常相似的競(jìng)爭(zhēng)樓盤，由于其有相媲美的優(yōu)越地理環(huán)境，以及準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位。借助于楊家坪將成為重慶西城中心及巨大的發(fā)展?jié)摿Υ_立了自身強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)力以及良好的銷售率。基本資料開(kāi)發(fā)商： 重慶百康年城市建設(shè)發(fā)展有限公司地址： 九龍坡楊家坪步行街樓盤定位：商住樓 總建面： 8萬(wàn)方建筑形態(tài)：高層裝修狀況：毛坯總戶數(shù)： 不詳（目前未售住宅）商鋪價(jià)格：55000元/平方米（套內(nèi)均價(jià)）項(xiàng)目介紹百康年世紀(jì)門位于九龍坡交通樞紐，擁有繁密通達(dá)的道路系統(tǒng)和便捷的城市交運(yùn)體系。百康年世紀(jì)門坐落于楊家坪，是九龍坡去的中心商業(yè)生活繁華圈?！安叫薪种械牟叫薪帧保c本案在規(guī)劃上極其相似，內(nèi)街特設(shè)出口連接上海中心（現(xiàn)為龍湖西城天街項(xiàng)目）和斌鑫世紀(jì)城。另外，該項(xiàng)目還規(guī)劃有兩棟住宅，預(yù)計(jì)將于2005年9月開(kāi)始銷售。點(diǎn)評(píng)：，但是其周邊競(jìng)爭(zhēng)的激烈程度也相當(dāng)激烈。由于該項(xiàng)目前期所推出的商業(yè)部分為臨街散鋪，在項(xiàng)目今后的運(yùn)營(yíng)中將不可避免的會(huì)出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)管理上的諸多問(wèn)題，對(duì)于其項(xiàng)目今后的銷售帶來(lái)不穩(wěn)定因素。而該項(xiàng)目遲遲未有大型賣場(chǎng)入住，更使的該項(xiàng)目商業(yè)部分人氣受挫，銷售情況并不理想。但其住宅部分受關(guān)注度較高，畢竟在如此繁華的中心地帶已很難找到此類物業(yè)，預(yù)計(jì)該項(xiàng)目住宅部分能有較好的表現(xiàn)，同時(shí)對(duì)本項(xiàng)目形成威脅。基本資料開(kāi)發(fā)商： 重慶艾佳房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司地址： 楊家坪步行街直港大道交匯處樓盤定位：公寓 總建面： 建筑形態(tài)：高層（30層） 裝修狀況：毛坯總戶數(shù)： 525車位: 122個(gè)價(jià)格： 待定戶型配比：% %項(xiàng)目介紹艾佳天泰位于楊家坪橫街97號(hào)，團(tuán)結(jié)路445號(hào)。30層點(diǎn)式塔樓，其中1—5樓為商場(chǎng)和辦公用房，630為時(shí)尚都市型公寓，面積區(qū)間20—49。51平方米，以30平方米左右一室一廳為主力戶型，建成后將成為該區(qū)的標(biāo)志性建筑之一。 住宅建筑在設(shè)計(jì)中采用L形布局，有效的利用土地的同時(shí)又減少了相互間的視線干擾，解決了房間的通風(fēng)、采光問(wèn)題。立面處理運(yùn)用清新典雅風(fēng)格的造型語(yǔ)匯、法則，結(jié)合凸窗百葉等細(xì)部處理。建筑色彩選擇淺色及暖色調(diào)為主。點(diǎn)評(píng)：優(yōu)勢(shì)——區(qū)域中心，優(yōu)越地位，升值前景看好。 盡享都市完備大配套。 總價(jià)優(yōu)勢(shì)。 風(fēng)格獨(dú)特的產(chǎn)品形象及理