斌鑫-世紀城項目市場報告-資料下載頁
2025-08-03 04:56本頁面
【正文】 元/平方米月，各寫字樓出租率在70%左右。鑒于本項目所在區(qū)域楊家坪其商務區(qū)間已在迅速崛起，且是對該項目強有力的支撐?？梢灶A見其將在未來的幾年內(nèi)將成為扮演重要的商務領地角色之一。若本項目充分利用商業(yè)物業(yè)的地段價值、交通優(yōu)勢，經(jīng)營者的品牌與實力，將是吸引消費者落單并為其提供物業(yè)升值保障的重要因素。/ 寫字樓市場發(fā)展趨勢生態(tài)、人性化配置是寫字樓銷售中的亮點，也是寫字樓未來品質(zhì)發(fā)展的趨勢。人性化的設計是眾多租戶考慮的重點，而并非豪華的裝修。 對寫字樓而言，只要達到甲級寫字樓的標準，也就達到寫字樓的最高標準了。國際商務中心處于CBD區(qū)域內(nèi)，又是甲級寫字樓，從大環(huán)境到內(nèi)部環(huán)境已經(jīng)達到很高標準了。如果再一味比拼硬件品質(zhì)意義不大，因此，國際商務中心營造的生態(tài)、人性化特色在銷售中是個亮點。 比如，首個在寫字樓中推出指紋門禁系統(tǒng)，每個員工憑指紋進出樓層，員工動向可在寫字樓平臺網(wǎng)絡上體現(xiàn)；利用局域網(wǎng)絡為各個公司提供商務信息服務，大樓設置秘書處可代替公司處置部分行政工作；可進行網(wǎng)上點餐……一系列智能化辦公系統(tǒng)適應現(xiàn)代商務辦公需求。與此同時，商務中心還實施獨立新風系統(tǒng)，每個辦公單位都有獨立的清風通道，隨時輪換健康空氣；一改寫字間封閉的窗戶設計，60%的辦公室可以開窗；設置綠色緩沖帶，生態(tài)視屏系統(tǒng)等緩解員工疲勞，提高工作效率。用最人性化的設施為員工創(chuàng)造“快樂、健康”的寫字樓辦公模式。 躍華國際商務大廈（商務公寓、尚未交房）開發(fā)商：重慶躍華物業(yè)發(fā)展有限公司地址：九龍坡楊家坪前進支路1號(楊家坪步行街)均價：4400元/平方米最小出售面積：35平方米付款方式：7成20年開盤時間：2004825占地面積：6788平方米建筑面積：80000平方米總 戶 數(shù)：315套停 車 位：150個入住時間：20041231竣工日期：20041130樓層狀況：33F物業(yè)管理公司：深國貿(mào)物業(yè)管理顧問、躍華物管公司有中央空調(diào)設施，無商務公共配套 佳宇大廈開發(fā)商：重慶佳宇建設（集團）有限公司入住時間：2004年樓層狀況：15F1~2F商場3F茶樓4~15F寫字間均價：4500元/平方米目前二手售價：3260元/平方米（建筑價格）目前租金：30元/平方米最小出租面積：40平方米停 車 位：150個物管費：物管公司：佳宇物管公司 無中央空調(diào)、無商務公共配套國際金融大廈地址：楊家坪步行街租金：45元/平方米月（含物管費、水電費、中央空調(diào)費）樓層情況：18~26樓電梯情況：3部日立電梯（載重1000㎏，15人）樓層空高：2~金洲商務大廈地址：楊家坪興勝路36號租金：20元/平方米月物管費：月樓層情況：2~15樓電梯情況：1部西子奧的斯電梯（載重1000㎏，13人）樓層空高： 銀都大廈地址：楊家坪步行街租金：20元/平方米月物管費：月樓層情況：1~9樓樓層空高： 總 結(jié)目前，重慶乃至全國房地產(chǎn)市場正進入對新政實施后的相對調(diào)整期與適應期，整體樓市投資、投機行為逐漸退出，真實住房需求“重新”占據(jù)市場主導地位，但與之前的樓市需求相比，目前的住宅市場需求大幅下降。2005年6月，樓市新增供應與住宅銷售均價雙雙下跌，新政的“威力”顯現(xiàn)，對于本項目而言，如何有效減輕或避免新政所帶來的影響，采用何種定位成為關鍵。周邊相似物業(yè)一覽表樓盤名稱物業(yè)類型總建筑面積面積段總戶數(shù)銷售均價(元/平方米)出租均價(元/平方米月)住宅30186㎡2050㎡504待定待定心巢御園住宅不詳3090㎡837待定待定商住樓90000㎡23117㎡5963600待定商住樓80000㎡3080㎡不詳待定商業(yè)：待定盛仁匯大廈住宅40000㎡4090㎡3363780待定珠江彩世界住宅39410㎡2675㎡不詳3550待定建設廣場商住樓83800㎡不詳不詳————15~20金洲大廈商住樓不詳不詳不詳————20躍華國際商務大廈商住樓80000不詳不詳440035國際金融大廈寫字樓不詳不詳不詳————45（含物管）佳宇大廈寫字樓不詳不詳不詳450030銀都大廈寫字樓不詳不詳不詳————20從上表不難發(fā)現(xiàn)，本項目周邊住宅及商住樓市場供應較大，去化相對較快，但市場競爭也相對較大，此類物業(yè)的銷售均價維持在3600元/平方米左右。相對于辦公市場來說，目前區(qū)域內(nèi)純辦公性物業(yè)相對較少，市場租金在20~45元/平方米月不等，寫字樓市場檔次較底，區(qū)域尚無高檔寫字樓面世。而區(qū)域內(nèi)更多的小型企業(yè)辦公場所則多選擇在各住宅小區(qū)及商住樓中，目前區(qū)域內(nèi)住宅小區(qū)及商住樓的租金價格一般在10~20元/平方米月左右，較純寫字樓的租金低10~30元/平方米月左右，另外，區(qū)域內(nèi)純寫字樓租金與其檔次及軟硬件配套并不相符，寫字樓租金高于其檔次及軟硬件配套。區(qū)域?qū)懽謽鞘袌龀尸F(xiàn)出住宅、商住樓與純寫字樓競爭辦公市場的局面。通過以上對區(qū)域市場及項目3種不同的定位，我們得出以下結(jié)論：小戶型住宅定位市場供應量大，同質(zhì)化導致競爭加劇，加之宏觀政策不利等，小戶型住宅市場存在諸多不穩(wěn)定因素。雖目前小戶型市場去化速度較快，但在市場“吸收”掉目前市場供應后，本項目的有效客戶必然減少，屆時能否有效去化存在一定難度。若將本項目定位為小戶型住宅進行銷售，我們將面對的最大問題在于如何在同類產(chǎn)品中體現(xiàn)差異化，從而吸引及刺激大眾消費。酒店定位市場供應少，標志性酒店稀缺，消費群尚待培養(yǎng)。目前項目周邊酒店較少，且檔次在3星以內(nèi)，高檔酒店較為稀缺。同時，目前區(qū)域并非為旅游的熱點區(qū)域，項目周邊酒店入住客戶量并不飽滿。同時，若將本項目定位為酒店，則開發(fā)商不得不考慮到物業(yè)經(jīng)營管理等諸多問題。辦公寫字樓定位目前辦公樓市場存在檔次普遍較低，軟硬件設施落后等問題，區(qū)域內(nèi)商務氛圍較弱，因此市場供應量較少。但隨著區(qū)域城市化進程加快，幾大重型機械廠搬遷，重慶西部板塊的快速成形，區(qū)域商務辦公市場將會形成快速增長。目前項目周邊寫字樓少，檔次較低，無中高檔寫字樓。本項目所處地塊位置絕佳，交通便利，周邊及自身配套齊全，具備高檔寫字樓所需配套要求。但區(qū)域辦公樓市場未來發(fā)展契機巨大。34 / 3
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