【文章內(nèi)容簡介】 240023004080一房4080子房美景小高層1798107138三房12313820主體封頂70%怡美家園多層12189981438126053171二房7189現(xiàn)房30%世紀(jì)錦園多層116810151432123095165三房1151651420封頂30%白云人家多層別墅1398117415651430三房132145徐州人家多層別墅135811741566143363220三房1321601923結(jié)構(gòu)封頂80%產(chǎn)品規(guī)劃分析——區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品以多層為主，小高層、高層也占有一定比例，還有少量的別墅供應(yīng)?！趨^(qū)域西、北部的小區(qū)大多規(guī)劃為多層和小高層相結(jié)合，但小高層在本區(qū)的接受度不高，但在社區(qū)發(fā)展成熟，尤其是在公建配套日益更新，達(dá)到相當(dāng)?shù)膮^(qū)域型經(jīng)濟(jì)形態(tài)以后，本區(qū)小高層的接受度將得到改觀。在規(guī)劃布局上突破不大?！跂|部鐵路線與黃河故道之間區(qū)域由于地段和土地緊缺，目前供應(yīng)的多為小高層和高層，產(chǎn)品品質(zhì)較高，在白云山附近的小區(qū)還出現(xiàn)了別墅的規(guī)劃，充分挖掘傍山的有利條件?！「邔踊緸橹懈叨水a(chǎn)品，普通購房者對小高層的高額費用難以接受。小高層可為中高檔后期的引導(dǎo)性產(chǎn)品，將會獲取較優(yōu)的市場利潤?！獏^(qū)域項目多以三房為主力，且所占的比例相當(dāng)大，三房面積在115165平米之間，集中在120145平米之間。房型面積偏大。區(qū)域也有以二房為主力的小區(qū)，像怡美家園二房面積在7189平米之間?！硗庠趨^(qū)域內(nèi)出現(xiàn)了小戶型和別墅規(guī)劃的項目，都市E站就規(guī)劃為面積4080平米的小戶型產(chǎn)品，徐州人家和白云人家都規(guī)劃有別墅面積在200平米左右?！^度型房型即經(jīng)濟(jì)型房型的略微擴(kuò)大有市場契機(jī)，并能成為引導(dǎo)市場向適中型主流市場發(fā)展的墊腳石，獲得可持續(xù)性發(fā)展。但房型的過度放大，不講究功能的完備，極可能使產(chǎn)品滯銷。價格態(tài)勢分析——多層均價在12601620元/㎡之間，小高層、高層已達(dá)2000元/㎡以上的較高價位。作為主流的多層市場處于徐州市的中等價位?！尸F(xiàn)東高西、北低的價格形勢，主要受地段和環(huán)境的影響，同時可以預(yù)測東南方向存在可觀的價格空間?！恐髁?418萬元市場為主，20萬元以上的高性價比中高檔市場供應(yīng)量較小。在區(qū)域內(nèi)由于房型面積較大，許多總價較高的產(chǎn)品消化的較慢。營銷態(tài)勢分析——中介公司代理與開發(fā)商自銷并存。多數(shù)售樓處的設(shè)置、規(guī)劃較為隨意、簡單。門面房是售樓處的做法較為普遍?！獦I(yè)務(wù)人員的素質(zhì)沒有上升到專業(yè)營銷水準(zhǔn)，對銷售政策和樓盤本身了解的程度不夠。銷售禮儀上和操作流程有待系統(tǒng)化。——現(xiàn)場道具的配置不太齊全，樓書制作一般，沒有出現(xiàn)可以直接引導(dǎo)客戶購買動機(jī)的室內(nèi)表現(xiàn)。銷售狀況分析：——區(qū)域內(nèi)銷售狀況相對較好，大部分在70以上，像中川藝君花園目前工程才進(jìn)行到結(jié)構(gòu)三層，前來預(yù)定的較多，但有的項目由于位置較偏，銷售較慢?！獦潜P廣告對樓盤去化影響相當(dāng)重要，報紙廣告和派報為主要推廣方式，戶外廣告、車體廣告相當(dāng)少?！_發(fā)商的品牌如西苑和中川對銷售起到很大的促進(jìn)作用。開發(fā)商的實力、品牌是樓盤品質(zhì)的重要保證?！珮潜P推廣概念對銷售的引導(dǎo)作用已經(jīng)開始顯現(xiàn)出來，但大部分的項目在營銷推廣方面做得不足，像售樓處的規(guī)劃、包裝過于簡單、銷售策略落后、單一。客戶情況分析——由于產(chǎn)品類型較多，客源層次不一。區(qū)域還是以中年客戶、3550歲、工薪階層為主流?！獏^(qū)域客為主，首次置業(yè)群體和市中心邊緣區(qū)換房客戶比例也較大?！杂脼橹?，兼有少量投資客戶，投資主要是外來投資者受小區(qū)地段和徐州房地產(chǎn)的發(fā)展?jié)摿︱?qū)使。——小戶型的客源多為市中心區(qū)、火車站商圈的年輕白領(lǐng)和外來人員。（三）二、三環(huán)線以外 環(huán)境評價A、區(qū)域范圍——區(qū)域主要指徐州環(huán)線外圍地區(qū)，北以二環(huán)北路為界，東為三環(huán)東路以東區(qū)域，西面為三環(huán)西路以西。區(qū)域面積較大。B、區(qū)域環(huán)境——本區(qū)域基本為城鄉(xiāng)結(jié)合部，空氣質(zhì)量、環(huán)境景觀優(yōu)于市區(qū)，特別是碧螺山莊桃園小區(qū)居住區(qū)，景觀優(yōu)勢十分明顯?！珔^(qū)域內(nèi)生活配套缺乏，祥和路沿線由于開發(fā)較早已形成一個較為成熟的居住區(qū)，但多數(shù)地段尚欠開發(fā)?！嗍袇^(qū)相對較遠(yuǎn)，交通條件較差，且安全保障也欠佳，對物業(yè)管理提出更高要求。住宅市場重點個案詳列案名總建規(guī)模（㎡）房屋類型基價單價范圍（元/㎡）均價（元/㎡）面積范圍（㎡）主力房型主力面積（㎡）主力總價（萬元）工程進(jìn)度銷售率華廈水云間多層12309801450130091280二房861151216地下一層30%祥和四季花園多層133813381688157092127三房1141271820結(jié)構(gòu)一層40%水苑長橋——多層未定————88145三房100130——平整地塊未公開產(chǎn)品規(guī)劃分析——本區(qū)域雖然地段較偏，但后備土地資源巨大，可供規(guī)模開發(fā)的地塊較多，更適合于規(guī)劃大規(guī)模，高品質(zhì)的住宅區(qū)?！?yīng)項目基本上是多層，規(guī)模不大，在34萬平米左右，目前都處于開發(fā)初期，房型種類多樣，有較多的選擇。——區(qū)域產(chǎn)品以三房為主，主力面積范圍主要集中在115130平方米之間，像祥和四季花園；但華夏水云間規(guī)劃二房為主力房型，面積為86115平方米。——房型較為緊湊，這與其他區(qū)域房型偏大有明顯的區(qū)別，應(yīng)該說本區(qū)域的房型面積較為合理。價格態(tài)勢分析——區(qū)域樓盤的銷售均價在1500元/平方米左右，單價在9801689元之間，——開發(fā)初期，價格處于調(diào)整時期，隨著項目后期的開發(fā)價格會有上升。——地理位置較偏，本區(qū)域價格屬于中下檔次，但房屋品質(zhì)則不遜于市區(qū)多數(shù)單幢項目，因此本區(qū)域樓盤性價比較高。銷售狀況——由于項目都處于開發(fā)初期，目前銷售率在30%以上，但去化情況與開發(fā)商的營銷策略有較大關(guān)系，從目前跡象來看，區(qū)域的項目前期定位較準(zhǔn)，房型緊湊，未來銷售較為看好?？蛻羟闆r分析——客源以市區(qū)拆遷客戶為主，鐵路段職工和家俱市場小客商是主要客源——部分市區(qū)客戶看中景觀和安靜的居住氛圍以及良好的教育配套 （四） 南 區(qū)環(huán)境評價A、區(qū)域范圍——該區(qū)域位于徐州市的南部，北以湖北路、和平路為界，東至黃河故道，南到銅山新區(qū)。區(qū)域內(nèi)主要為風(fēng)景秀麗的云龍山、云龍湖、鳳凰山、泰山為中心的包括彭園、動物園、淮海戰(zhàn)役烈士紀(jì)念塔、國防園、濱湖公園等在內(nèi)的風(fēng)景旅游區(qū)。B、區(qū)域環(huán)境——區(qū)域可以云龍山為界分為三個層次。以東主要為居住生活區(qū)；以西則為云龍湖風(fēng)景旅游區(qū)。三環(huán)兩側(cè)、礦業(yè)大學(xué)周邊為城鄉(xiāng)結(jié)合部?！讫埳揭詵|：本區(qū)域內(nèi)有以鳳凰山為中心的風(fēng)景區(qū)，包括國防園、淮海戰(zhàn)役烈士紀(jì)念塔等景觀，景色宜人，也是進(jìn)行愛國主義教育的重要基地?！讫埳揭晕鳎罕緟^(qū)域是以云龍湖為中心的風(fēng)景旅游區(qū)，有水上世界、垂釣中心、生態(tài)島、金山公園、體育館、市民休閑廣場等一批旅游休閑景點。山光水色、風(fēng)景秀麗。周邊環(huán)繞有一些別墅區(qū)，如南湖花園、天齊別墅區(qū)等?！h(huán)南路兩側(cè)：本區(qū)域主要是城鄉(xiāng)結(jié)合部，區(qū)域有較多的學(xué)校；三環(huán)南路南側(cè)為老工業(yè)基地，整體環(huán)境較差，但隨著政府規(guī)劃的開展，本區(qū)域的發(fā)展?jié)摿薮蟆?C、生活配套——云龍山以東區(qū)域是徐州市南擴(kuò)的重點區(qū)域，大多樓盤集中在解放南路兩側(cè)，配套較為成熟，總體環(huán)境也較好，徐州市第四人民醫(yī)院，本區(qū)域內(nèi)有市政府重點建設(shè)的文化城，彭園邊將建一個四星級酒店——萬裕大酒店?！h(huán)南路兩側(cè)區(qū)域主要是城鄉(xiāng)結(jié)合部，老工業(yè)基地，生活配套不夠完善，以小區(qū)內(nèi)的生活配套為主——區(qū)域內(nèi)的教育資源豐富優(yōu)越，是徐州市的高校集中區(qū)。有大學(xué)城、礦業(yè)大學(xué)、彭城大學(xué)建筑學(xué)院、徐州師范大學(xué)等。D、交通環(huán)境——解放南路、湖東路金山路和三環(huán)南路是區(qū)域的交通主干道，道路寬敞平整，路況較好——公交車輛較少，主要是游游119路等，距離市區(qū)也較遠(yuǎn)。重點個案詳列案名總建規(guī)模（㎡）房屋類型基價單價范圍（元/㎡）均價元/㎡）面積范圍（㎡）主力房型主力面積（㎡）主力總價（萬元）工程 進(jìn)度銷售率弘潤園5萬多層146013401750160097212三房1161401823現(xiàn)房87%橙黃時代多層2280216626222430118179三房126151結(jié)構(gòu)封頂70%森活綠郡多層1580158019001700三房1241422124結(jié)構(gòu)封頂93%好來花園——多層2078176625002235三房117150結(jié)構(gòu)封頂40%康居家園（四期）——多層2380190026902450151193三房151161準(zhǔn)現(xiàn)房——陽光森林半山別墅4萬別墅——380048004300141266疊加別墅1411936083現(xiàn)房——一棟洋房——多層別墅2800269031502940125330三房125150準(zhǔn)現(xiàn)房—— 供應(yīng)態(tài)勢分析：——區(qū)域項目以多層為主，由于有湖和山的先天條件區(qū)域也規(guī)劃有別墅。但項目的量體都不大，總建面積在5萬平方米左右。也有的項目量體大，如康居家園有25萬的總建面積，但其是分期開發(fā)的?！陂_發(fā)樓盤的總量體約30萬平方米左右，多數(shù)樓盤開發(fā)接近尾聲，后續(xù)開發(fā)量體目前較少，目前南部地區(qū)是徐州房地產(chǎn)開發(fā)的重點區(qū)域，環(huán)線附近還有較多的地塊待開發(fā)，未來供應(yīng)量有待觀察。 產(chǎn)品規(guī)劃分析——區(qū)域供應(yīng)的產(chǎn)品以多層為主，基本都規(guī)劃為57層，頂層有閣樓，底層有地下室。也有一定數(shù)量的別墅，別墅產(chǎn)品主要依托山和湖的優(yōu)勢?！推渌鼌^(qū)域一樣，該區(qū)域也屬于一典型的三房市場。絕大多數(shù)目前在建的小區(qū)其主力房型為三房，樓層一般為67層，頂層為閣樓，底層有地下室。另外，二房也有一定的市場?！?guī)劃設(shè)計水平有較大的提高，開始注重產(chǎn)品品質(zhì)內(nèi)涵的提升。新推出的幾個樓盤都較有特色，注意到了小區(qū)環(huán)境、交通動線、景觀設(shè)計、生活配套等方面。——房型設(shè)計上也有較大突破，基本上能做到功能性、私密性、合理性、舒適性有效結(jié)合，想最近推出的森活綠郡的房型就充分考慮到通風(fēng)采光、動靜分區(qū)，還規(guī)劃有景觀飄窗。主力房型面積分布圖（平方米）——經(jīng)濟(jì)型和寬敞型并存，寬敞型為主?！獏^(qū)域三房為主力房型所占比例較大，面積集中在120140平米，二房的比例在40%左右房型面積在90110平米?！獎e墅戶型以獨立式、雙拼式為主體，聯(lián)排式、躍層式為補(bǔ)充，主力面積在141—289㎡之間。價格態(tài)勢分析——價格受區(qū)域地段、環(huán)境因素影響比較明顯，在相同條件下價格彈性一般不大；——在云龍山、鳳凰山的北面區(qū)域，由于離市中心較近、環(huán)境優(yōu)勢明顯，同時樓盤品質(zhì)較高，均價已達(dá)到22002450元/平方米，直逼市中心價位。——三環(huán)南路沿線和礦大周邊由于位置較偏、環(huán)境較差、生活配套不足，使得此區(qū)域的樓盤價位相對較低，但隨著市政府南移，區(qū)域的市政、生活配套等設(shè)施的增加，以及區(qū)域環(huán)境、教育條件的優(yōu)勢，未來的房價有巨大的上升空間?！硗?，此區(qū)域是徐州特殊產(chǎn)品別墅的主要集中地，依山傍湖使別墅有了得天獨厚的發(fā)展條件，產(chǎn)品均價在4500元/平方米左右。營銷態(tài)勢分析——本區(qū)域內(nèi)的樓盤大多獨立設(shè)有售樓處，有專業(yè)的銷售隊伍。有的引進(jìn)了外地的銷售隊伍，森活綠郡就由上海天啟開啟全程行銷代理，在售樓處內(nèi)部的布置以及銷售道具的制作、應(yīng)用上都走在徐州市的前列?！獱I銷手段較為單一，廣告投入主要是報紙，廣告牌、燈箱等戶外廣告道具幾乎沒有應(yīng)用，對售樓處的布置也不夠重視，通常是像辦公一樣租個門面或搭建個臨時房做現(xiàn)場售樓。銷售績效分析——總體去化比較順利，銷售情況較好，銷售率隨開發(fā)進(jìn)度穩(wěn)定去化。但由于有部分項目分期開發(fā)或到銷售尾期，銷售率數(shù)據(jù)較難統(tǒng)計?！獦潜P的性價比較高。這是銷售較快的主要原因，像森活綠郡樓盤的品質(zhì)，規(guī)劃、房型設(shè)計在區(qū)域甚至徐州都處于前列?！獱I銷代理公司的全程策劃對項目的良好去化起著重要作用，像森活綠郡前期的市場定位、規(guī)劃設(shè)計和銷售過程中較高的業(yè)務(wù)素質(zhì)都是銷售較好重要保證?！姓弦?、目前區(qū)域的樓盤售價較低，也是去化較快的原因?？蛻羟闆r分析——以周邊區(qū)域客戶為主，包括銅山縣的一些進(jìn)城客戶；由于市政府南移的政策和本區(qū)域優(yōu)美的環(huán)境，也吸引了部分市中心區(qū)的客源；——換屋客戶占據(jù)主力，改善居住條件成為消費動力；高校的教師及周邊企業(yè)的職員，是三環(huán)南路中檔樓盤的主力客源，也有部分