南京河西金地集團所街項目產品開發(fā)報告(編輯修改稿)
2025-02-14 00:58 本頁面
【文章內容簡介】 城市人民生活地塊解析及市場背景182。 地塊解析182。 城市背景182。 房地產市場房地產市場p南京市總體市場分析p區(qū)域市場分析20232023年全市、八區(qū)土地成交走勢216。 土地推出速度加快，全市土地出讓規(guī)模逐年擴張；216。 06年，江南八區(qū)土地成交量明顯下降，成交比重降至為全市的 %；216。城墻以內開發(fā)用地更為珍惜，紛紛走豪宅路線。土地供應由城市中心區(qū)向邊緣區(qū)轉移，主城區(qū)可開發(fā)土地逐漸稀缺土地市場主城地價高速上漲，剛性成本帶動房價大幅攀升土地市場市場供應減少，需求穩(wěn)定擴大，供求關系逆轉，開發(fā)商惜售現(xiàn)象明顯，住宅價格大幅攀升u全市住宅市場表現(xiàn)u八區(qū)住宅市場表現(xiàn)房地產市場主城土地供應稀缺主城地價高速增長開發(fā)成本大幅提高市場需求旺盛供不應求開發(fā)商惜售造成價格持續(xù)上漲的源動力供應饑渴居民心理恐慌供求關系嚴重不足市場啟示 推理結論未來，江南八區(qū)特別是城墻內物業(yè)將普遍高端化，成為高端公寓市場主流發(fā)展與競爭熱點總體市場總結房地產市場p南京市總體市場分析p區(qū)域市場分析及趨勢預測河西房地產市場—— 在徘徊中起步，在發(fā)展中提升 本地塊所處的區(qū)位界定為河西板塊范圍，同時主要受奧體板塊的輻射河西市場現(xiàn)狀河西前景預判河西市場現(xiàn)狀 ——隨客戶認知度、接受度的提高，奧體已成為江南八區(qū)商品住宅成交的主力區(qū)域 2023年 2023年 2023年河西 江南八區(qū) 河西 江南八區(qū) 河西 江南八區(qū)上市面積（萬 m2） 河西占比（ %） 銷售面積（萬 m2） 402 河西占比（ %） ■□ 奧體成交量占江南八區(qū)份額逐年遞增，年均升幅 84％， 06年上半年達 24％，全年上市面積占全市的 %， 但仍未南京市區(qū)商品房去化的主力區(qū)域之一 ；■□奧體的板塊的銷售去化面積占到了江南八區(qū)的比例更大，說明 2023年 河西板塊為江南八區(qū)的熱點區(qū)域；■□河西和城南 的銷售比例明顯較上市比例高，反應出 2023年這兩大板塊為南京市區(qū)的熱點。市場現(xiàn)狀新區(qū)功能規(guī) 劃 以商務、體育、文化等功能為主的新城區(qū)中心功能以濱江風貌為特色的主城西部休閑游覽功能居住與就業(yè)相協(xié)調的中高檔居住區(qū)功能河西 CBD市場發(fā)展支撐條件市場現(xiàn)狀 2023年 2023年 2023年 2023年河西城建投資 180億元 320億元 累積發(fā)生 建設周期 總投資 目前進度 建成地鐵二號線 5年 105億元 已開工，建設中 09年通車會展中心 一期 29億元 打樁 08年一期緯七路過江隧道 4年 30億元 已開工，建設中 09年通車合計 164億元■□ 截止 2023年，政府對奧體板塊累積投資 ■□ 20232023年，政府已確定的投資額為 164億元 河西前景預判 ——高起點規(guī)劃、高標準投入保障奧體新城可持續(xù)發(fā)展市場前景已投入使用 名稱 投入使用 備注交通 地鐵 1號線 2023年 9月 日運營 120車次，間隔 68分鐘 /班長江三橋 2023年 10月 無為奧體中心配套公交線路 16條，其中新辟線路 9條，延伸和調整線 7條?；?奧體中心 2023年 9月 舉辦十運會 \演唱會及體育活動 . 游泳館 \冰場 \體育館均對外開放綠博園 2023年 9月 園內園不斷豐富中CBD十大建筑 宋都奧體名座 2023年 7月 CDE三棟辦公 ,93家公司購買商業(yè)配套 紫鑫中華菜場 2023年 4月 無興隆社區(qū)中心 2023年 7月 南京最大光明城市好的超市 2023年 9月 無教育配套 六所中小學 至 2023年 7月金陵中學河西分校，萬達地塊內的中學，銀城地塊、順馳和奧體新城的小學，順馳幼兒園■□ 已投入使用的公建配套河西前景預判 ——公建配套的迅速形成與完善，區(qū)域價值將躍升市場前景 名稱 投入使用 備注交通 地鐵 2號線 2023年 無緯七路過江隧道 2023年 無基建 藝蘭齋 2023年底 目前已主體竣工金陵圖書館 2023年 2023年底建成會展中心 2023年 2月一期 總建 30萬平方米 ,一期 10萬平方米 .CBD十大 5至 7大 20232023 入住企業(yè) 180家以上商業(yè) 中央公園地下購物中心 2023年已由家樂福 (中國 )和江蘇金源買斷 ,招商中CBD部分配套商業(yè) 2023年 預計約 15萬平方米的商業(yè)可開業(yè) .主要引進銀行 \商場 \特色餐飲等■□ 本項目銷售期將投入使用的公建配套市場前景河西前景預判 ——河西入住率及區(qū)域成熟節(jié)點分析■□ 初步設定：（ 1）規(guī)律進程：房屋銷售后一年交付、交付后一年入住；（ 2）入住人口 =總建 /戶均面積 *戶均人口 *入住率；（ 3）假定奧體 0 0 09年的平均入住率為 50%?！觥? 06 年 4月，奧體進入第一批大規(guī)模交付期，目前已經(jīng)交付 60余萬平米，至 07年初預計入住人口達 1萬余人?！觥? 按目前的銷售速度，年住宅銷售規(guī)模 =65*2=130萬平米?！?2023年 2023年 2023年 2023年 2023年年新增入住人口（萬人） 1 3 4 4 3累計入住人口（萬人） 1 4 8 12 15市場前景新城發(fā)展階段一般模型河西前景預判 ——根據(jù)新城研究模型，河西處于區(qū)域價值躍升階段市場前景龍江發(fā)展階段回顧與借鑒時點 開始發(fā)展 A點 B點 持續(xù)發(fā)展特征描述 住宅為主導，沒有 商業(yè) 社區(qū)小型商業(yè) 大型社區(qū)商業(yè)出現(xiàn) 商業(yè)網(wǎng)點增多、少 量辦公進駐時點 1993年 1999年 2023年上半年 2023年標志性事件 開始發(fā)展 第一批商品房入住，社區(qū)超市開業(yè) 金潤發(fā)開業(yè) 描述 商品房較少，僅教 工公寓 商品房價格較大提 升 商品房價格進一步 提升 商品房價格穩(wěn)定主流價格 1500元 /m2 3000元 /m2 6000元 /m2 8000元 /m2價格離散度 5% 8% 10% 10%特異性產品 無 無 出現(xiàn) 接受度提升客戶 經(jīng)濟務實＋ 少量經(jīng)濟務實＋ 城市新銳＋ 城市新銳＋少量城市新銳 城市新銳 少量富貴之家 少量富貴之家時間跨度 6年 7年（ 1）受制于前期的規(guī)劃局限（大規(guī)模居住區(qū)），龍江區(qū)域價值在 B點之后難有本質的提升。（ 2） AB 階段的住宅價格持續(xù)躍升，得益于南京整體房產市場的階段提升。發(fā)展借鑒河西新城發(fā)展階段預測時點 開始發(fā)展 A點 B
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