房地產項目開發(fā)報建流程(編輯修改稿)
2025-02-10 18:01 本頁面
【文章內容簡介】 土地出讓合同（土地使用證）、 建設用地規(guī)劃許可證、 建設工程規(guī)劃許可證、 建設工程施工許可證、 預售許可證（外銷證視規(guī)定執(zhí)行）； 三書 ： 建筑專業(yè)名詞 例如 ：在 1萬平方米的土地上， 有 4000平方米的建筑總面積， 其容積率為 。 三線圖 ： 用地紅線 , 建筑紅線 , 道路紅線圖 容積率 ： 建筑總面積與建筑用地面積的比。 建筑專業(yè)名詞 指項目規(guī)劃建設用地范圍內的綠化面積與 規(guī)劃建設用地面積之比。對購房者而言， 綠化率高為好。 建筑密度 ： 綠 化 率 ： 指在居住區(qū)用地內各類建筑的基底總面積 與居住區(qū)用地的比率（％），它可以反映 出一定用地范圍內的空地率和建筑密集程 度。 建筑專業(yè)名詞 指城市道路，含居住區(qū)級道路用地的規(guī)劃 控制線。 綠地率 ： 描述的是居住區(qū)用地范圍內各類綠地的總和 與居住區(qū)用地的比率（％ ）。綠地率所指 的“居住區(qū)用地范圍內各類綠地”主要包括 公共綠地、宅旁綠地等。其中，公共綠地， 又包括居住區(qū)公園、小游園、組團綠地及其 他的一些塊狀、帶狀化公共綠地。 道路紅線 ： 建筑專業(yè)名詞 將建筑物整棟的公用建筑面積除以整棟樓各套套 內建筑面積之和，得到建筑物的公用建筑面積分 攤系數。即公用建筑面積分攤系數＝公用建筑面 積／套內建筑面積之和。 建筑紅線 ： 一般稱建筑控制線，是建筑物基底位置的 控制線。 公用建筑面積分攤系數 ： 建筑專業(yè)名詞 地下室 ： 半地下室 ： 三通一平 ： 指房間地面低于室外地平面的高度超 過該房間凈高的 1／ 2者。 指房間地面低于室外地平面的高度 超過該房間凈高的 1／ 3，且不超過 1／ 2者。 通水、通電、通路和地塊表面平整 處理； 中山市項目建設流程 一、土地使用權的取得 二、項目立項 三、申報地名 四、申請核發(fā)建設用地規(guī)劃許可證 五、申請核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證 六、核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證程序 七、放線、驗線及竣工驗收 八、竣工驗收 九、核發(fā)建設施工許可證 一、土地使用權的取得 招標，掛牌，拍賣 行政劃撥 具體流程 A、出讓方辦理程序 B、購買方辦理程序 出讓方辦理程序 土地權屬人提供土地使用權資料 送規(guī)劃局咨詢規(guī)劃建設條件 土地評估意見 擬定底價報批后確定底價 制定掛牌資料 發(fā)布掛牌公告掛牌顯示 系統開始接受競投 競買人索取 掛牌文件 進行競投 在截止時間以最高價確定競得人 發(fā)出成交確認書 簽訂出讓合同 收取總地價款 辦理土地使用證 辦理期限： 制定掛牌文件 10天（不含規(guī)劃部門及市政府等辦理時間） 公告 30天 收費項目： 出讓契稅（地價款 3%） 土地出讓業(yè)務費（總地價成交價 2%） 購買方辦理程序 現場勘察， 收集相關資料 信息的初步 收集、分析 確定競拍價、競 拍人、叫價原則 獲取土地出讓信息及相關規(guī)劃指標（一般 1個月前，政府予以公布即掛牌） 組建競投小組，購買標書。（成員包括：估價師、策劃分析、財務、工程設計、法律等多種人員） 測算土地成本、估算開發(fā)總投資、總價值。（一般采用假設開發(fā)法進行計算） 辦理競買登記手續(xù)，提交相關資料及競拍保證金，領取競拍號牌，了解規(guī)定細則及其他。 競拍成功，簽訂成交確認書，并按規(guī)定期限交納成交價款和相關費用。 獲得土地使用權限 辦理相應的土地產權轉移變更登記手續(xù) 地價預測方法 買方用假設開發(fā)法確定競拍的最高限價，依據待拍地塊的坐落位置、形態(tài)面積、區(qū)域狀況、規(guī)劃用途及紅線指標等條件，發(fā)展商對市場收益進行預測，剔除開發(fā)成本、稅費和期望利潤得出最高地價； 地價 = 項目市場收益 開發(fā)總成本費用 期望利潤 總成本費用 =開發(fā)成本（詳見下表） +開發(fā)費用（詳見下表） +稅費（詳見下表） 『開發(fā)成本』明細表 序號 項 目 備 注 1 土地取得成本 (見中山標準 )、 2 前期費用 策劃研究費 代理公司標準 勘探設計費 1元 /平方米 3 建筑期費用 參考《價格信息》及同類物業(yè) 土建工程 850元 /平方 錄化 ,道路 ,園林 50元 /平方 報建 鎮(zhèn) 10元 /平方 ,城
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