南京河西金地集團所街項目產(chǎn)品開發(fā)報告(文件)
【正文】 住份額用地 65年 ,商業(yè)、辦公份額用地 40年，其它份額用地按法定最高出讓年限。 房地產(chǎn)市場以南京為中心構(gòu)造的一個長江中下游的大都市圈，可望集中 7710萬的總?cè)丝冢暇┻h景城鎮(zhèn)人口按 1000萬人預(yù)留，都市發(fā)展區(qū)內(nèi)適宜進行相對集中的城市建設(shè)用地在 700平方公里左右， 南京將成為都市圈內(nèi)的核心城市? 范圍：總面積為 2947平方公里，占市域總面積的45%。至珠三角至閩三角至 上海至徐州至武漢至京津唐 至膠東南京市南京揚州鎮(zhèn)江蕪湖滁州馬鞍山城市規(guī)劃背景多中心格局 規(guī)劃可以充分發(fā)揮南京作為區(qū)域中心城市的職能，完善主城中心體系。從現(xiàn)狀和未來發(fā)展趨勢來看，河西新城區(qū)未來將與主城區(qū)新街口并駕齊驅(qū)，成為南京 CBD的 “雙核 ” 。工業(yè)基礎(chǔ)比較雄厚，經(jīng)濟實力明顯增強，工業(yè)產(chǎn)業(yè)快速擴大，工業(yè)吸引大批農(nóng)業(yè)人口。 居民人均可支配收入快速增長，說明 居民的購買能力不斷增強和消費層次的提高 ， 一定程度上也是造就近幾年南京房地產(chǎn)市場供需兩旺態(tài)勢的因素之一。 地塊解析182。 06年，江南八區(qū)土地成交量明顯下降，成交比重降至為全市的 %；216。基建 奧體中心 2023年 9月 舉辦十運會 \演唱會及體育活動 . 游泳館 \冰場 \體育館均對外開放綠博園 2023年 9月 園內(nèi)園不斷豐富中CBD十大建筑 宋都奧體名座 2023年 7月 CDE三棟辦公 ,93家公司購買商業(yè)配套 紫鑫中華菜場 2023年 4月 無興隆社區(qū)中心 2023年 7月 南京最大光明城市好的超市 2023年 9月 無教育配套 六所中小學(xué) 至 2023年 7月金陵中學(xué)河西分校，萬達地塊內(nèi)的中學(xué)，銀城地塊、順馳和奧體新城的小學(xué)，順馳幼兒園■□ 已投入使用的公建配套河西前景預(yù)判 ——公建配套的迅速形成與完善，區(qū)域價值將躍升市場前景 名稱 投入使用 備注交通 地鐵 2號線 2023年 無緯七路過江隧道 2023年 無基建 藝蘭齋 2023年底 目前已主體竣工金陵圖書館 2023年 2023年底建成會展中心 2023年 2月一期 總建 30萬平方米 ,一期 10萬平方米 .CBD十大 5至 7大 20232023 入住企業(yè) 180家以上商業(yè) 中央公園地下購物中心 2023年已由家樂福 (中國 )和江蘇金源買斷 ,招商中CBD部分配套商業(yè) 2023年 預(yù)計約 15萬平方米的商業(yè)可開業(yè) .主要引進銀行 \商場 \特色餐飲等■□ 本項目銷售期將投入使用的公建配套市場前景河西前景預(yù)判 ——河西入住率及區(qū)域成熟節(jié)點分析■□ 初步設(shè)定：（ 1）規(guī)律進程：房屋銷售后一年交付、交付后一年入?。唬?2）入住人口 =總建 /戶均面積 *戶均人口 *入住率；（ 3）假定奧體 0 0 09年的平均入住率為 50%。（ 2） AB 階段的住宅價格持續(xù)躍升，得益于南京整體房產(chǎn)市場的階段提升。■□ 奧體 板塊得益于高規(guī)劃起點與政府投入力度，發(fā)展速度預(yù)判為龍江的 2倍，即整體發(fā)展周期 20232023年， 2023年輻射型商圈初步形成。天時 ——市場環(huán)境CBD迅速成熟將區(qū)域價值帶入快速提升期■□ 政府高強度的投入，充分保障了新城基礎(chǔ)設(shè)施及配套的順利建設(shè)；■□ 地鐵一、二號均通達該地區(qū)，其中一號線已經(jīng)投入運營，二號線將于 09年通車；■□ 隨著 CBD建設(shè)的推進，地價與周邊的房價將得到顯著提升。B） 規(guī) 劃 優(yōu)勢 ：● 地 塊 方正平整，易于 規(guī) 劃，建筑排布。規(guī)避風(fēng)險252。但臨近南湖居住區(qū)，市場認知差，形象不佳252。本項目不具備山水等自然資源本項目擬合度選擇模式 借助區(qū)位交通優(yōu)勢，依靠產(chǎn)品發(fā)力，打造新的生活模式發(fā)展方向借鑒城郊物業(yè)速度突圍模式，找到我們的戰(zhàn)略方向產(chǎn)品創(chuàng)新統(tǒng)一高形象生活場景關(guān)聯(lián)資源推售策略發(fā)展方向結(jié)合兩個發(fā)展戰(zhàn)略，得到本項目未來的整體發(fā)展戰(zhàn)略? 產(chǎn)品發(fā)力? 區(qū)位資源優(yōu)勢整合? 生活模式? 推售模式產(chǎn)品發(fā)力 區(qū)位優(yōu)勢 生活模式產(chǎn)品創(chuàng)新高形象生活場景關(guān)聯(lián)資源推售策略借助高端形象帶動整體形象，通過 產(chǎn)品發(fā)力 和 區(qū)位資源優(yōu)勢 的整合，形成新的 生活模式 ，采用適合的 推售模式 ，是本項目的整體發(fā)展戰(zhàn)略發(fā)展方向本次匯報的思路開發(fā)背景項目核心問題確定項目發(fā)展方向地塊解析及市場背景客戶目標案例借鑒競爭環(huán)境項目產(chǎn)品組合建議實現(xiàn) 25%以上利潤，總體銷售均價應(yīng)是多少？成本推算見附件由實現(xiàn)的基本利潤反推產(chǎn)品如何發(fā)力 區(qū)位資源優(yōu)勢 的整合，形成新的 生活模式 ，采用適合的 推售模式 ，是項目后期需要解決的問題，項目的成功關(guān)鍵在于 產(chǎn)品如何設(shè)計利潤要求背景總建筑面積 投資單位成本 銷售均價 單位利潤 投資成本金額 總銷售金額 總利潤金額 利潤率151,888 410,808,796商業(yè)產(chǎn)品及組合作 mall和 1－ 2層的底商 ？ 本類產(chǎn)品商業(yè)環(huán)境： 河西向南發(fā)展的總體戰(zhàn)略，興隆大街邊緣化，夢都大街沿線已經(jīng)有 2個大型 mall和城市廣場，夢都大街以南沿著江東中路現(xiàn)有 1個大型 mall，夢都大街以南還有更多的大型集中商業(yè)項目，大型商業(yè)以 T字形結(jié)構(gòu)規(guī)劃朝南面發(fā)展，市民選擇 mall，肯定選擇規(guī)模大的 mall。結(jié)論那么商業(yè)我們應(yīng)該做什么產(chǎn)品及組合？ 高裙房狀態(tài)下通常的 MALL已經(jīng)論證為不適合 作 ，類似 191新天地類型的特色商業(yè)街區(qū)也已經(jīng)論證不合適。 5=，商業(yè)為裙房的一層沿街門面，高度 ；二層商業(yè)后退，與公寓形成一體，在建筑形態(tài)上形成裙樓的感覺，高度在 。 商業(yè)體量控制在 20230平米，商業(yè)面積體量做少了，是否降低了經(jīng)濟收益？ 門面加高到 ，實現(xiàn)一層售價更高，利潤抬高，售價實現(xiàn)25442元 /平米；二層售價 13882元 /平米，利潤反而高于同等樓層的商業(yè)；性價比提升較多，銷售難度應(yīng)當不大，利潤也較高，銷售難度大幅度減少。結(jié)論作做特色商業(yè)街區(qū)商業(yè)產(chǎn)品 ？ 本類產(chǎn)品商業(yè)環(huán)境： 河西向南發(fā)展的總體戰(zhàn)略，興隆大街邊緣化，對于大型商業(yè)不利，夢都大街沿線已經(jīng)有的大型 mall，同時內(nèi)部有特色商業(yè)街；南京特色商業(yè)街區(qū)已經(jīng)有 1912，形成了固定的消費習(xí)慣；水木秦淮比本項目地點更好，經(jīng)營一直平淡；特色商業(yè)街的招
教學(xué)課件相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1