【正文】 ，本案稀缺性特 質(zhì) 凸 顯 ；A）周 邊 威 脅 ：● 本區(qū)域中住宅 項 目多 為 拆遷安置房及老舊的居民小區(qū)，居住人口素 質(zhì) 不高；B）政策威 脅 ：● 國家宏 觀調(diào) 控政策限制商品房供 應(yīng)結(jié) 構(gòu)， 帶 來一定程度的政策風(fēng)險 ；Ｃ）分流 競 爭：● 河西板 塊對 本 項 目客群的分流；● 集 慶門 區(qū)域、河西南區(qū)域以價格 優(yōu)勢對 本 項 目客群的分流；需要有ＳＷＯＴ分析向案例借鑒，發(fā)展戰(zhàn)略推導(dǎo)的借鑒高端項目形成差異化競爭力的模式，找到我們的戰(zhàn)略方向? 強(qiáng)勢概念? 稀缺資源? 區(qū)位優(yōu)勢? 生活模式? 產(chǎn)品發(fā)力? 景觀資源強(qiáng)勢概念 稀缺資源 區(qū)位優(yōu)勢 生活模式 產(chǎn)品發(fā)力 景觀資源詮釋 p全新概念炒作p吸引眼球p概念領(lǐng)先市場p獨(dú)占稀缺資源p物以稀為貴p區(qū)域成熟或具有被消費(fèi)者認(rèn)知的價值p創(chuàng)造全新的生活模式p引領(lǐng)生活模式潮流p高品質(zhì)p戶型創(chuàng)新p高科技創(chuàng)新p自然資源p環(huán)境優(yōu)越適用條件 n陌生區(qū)域n高度競爭市場n抗風(fēng)險能力強(qiáng)n具有稀缺資源n此資源可以利用n處于或靠近有利的區(qū)位n具備良好的交通及生活配套n陌生區(qū)域n消費(fèi)者開始關(guān)注體驗n陌生區(qū)域吸引n競爭激烈市場為賣點(diǎn)n高端市場剛啟動n自然資源優(yōu)越本項目特點(diǎn) 252。是高端產(chǎn)品成功的必備要素252。結(jié)合土地與投資成本及利潤要求基地背景 地塊自身資源回顧花園洋房、小高層、高層、酒店精裝修公寓的產(chǎn)品組合推演 結(jié)論 :金地集團(tuán)本身具有較強(qiáng)的品牌與實(shí)力，本次拿下土地成本相對較高的地塊項目，同時又是第一次在南京做項目，應(yīng)當(dāng)會考慮做品質(zhì)與樹立品牌形象，同時 25%的利潤，應(yīng)不是最終的目標(biāo) ,因此我司認(rèn)為： 空中別墅 +疊加別墅 +酒店公寓 ，比較符合住宅產(chǎn)品組合，本組合產(chǎn)品不僅可以將利潤做高，同時可以建立金地在南京的品牌形象，只是地塊本身資源環(huán)境不具備，需要大量的人工造景與規(guī)劃設(shè)計，并且需在行銷推廣上下足工夫，讓市場接受產(chǎn)品。商業(yè)體量做多大？結(jié)論 根據(jù)分析，得出商業(yè)產(chǎn)品及組合：底商商鋪 +一層層（共兩層），總高度 +4。 ◆ 偏離奧體 CBD，已經(jīng)邊緣化，非主流商業(yè)區(qū)，人群不易前往，商業(yè)扎堆效應(yīng)弱，經(jīng)營前景不易描繪；要求消費(fèi)客戶群半徑比較大；◆ 自身體量偏小，競爭對手比如 191水木秦淮、歐洲城 MALL、美食街等體量更大、位置更好；套均面積大，每棟的招商和銷售難度高，銷售周期長，銷售總價高，客戶購買群體有限；◆ 開發(fā)商容易形成房東；河西商業(yè)規(guī)劃 100萬平米，人口 40萬，人均商業(yè)面積 ，已經(jīng)超標(biāo)了 150％！商業(yè)選擇面太廣，沒有特色，客戶很難專程前來消費(fèi)， 本案商業(yè)不適合做本類產(chǎn)品 。 1,992,863,934位于規(guī)劃建設(shè)中的地鐵口252。人和 ——金地企業(yè)強(qiáng)大的品牌實(shí)力，保證了項目開發(fā)品質(zhì)市場環(huán)境項目ＳＷＯＴ分析SWOT分析優(yōu)勢 Strength 劣 勢 WeakA）配套 優(yōu)勢 ：● 地 塊 周 邊設(shè) 有多路公交站點(diǎn)及公交 總 站； ●2023 年二號地 鐵 的開通，本 項 目距離地 鐵 站 較 近，可達(dá)性 強(qiáng) ；● 生活配套 齊備 ，周 邊 有 蘇 果、南湖商 業(yè) 街等生活配套 設(shè) 施。發(fā)展借鑒■□ 對比龍江區(qū)域發(fā)展模型，奧體板塊目前正處于新城發(fā)展的 A點(diǎn)階段 —— 社區(qū)商業(yè)出現(xiàn)與成熟，區(qū)域價值處于平穩(wěn)發(fā)展期。市場現(xiàn)狀新區(qū)功能規(guī) 劃 以商務(wù)、體育、文化等功能為主的新城區(qū)中心功能以濱江風(fēng)貌為特色的主城西部休閑游覽功能居住與就業(yè)相協(xié)調(diào)的中高檔居住區(qū)功能河西 CBD市場發(fā)展支撐條件市場現(xiàn)狀　 2023年 2023年 2023年 2023年河西城建投資 180億元 320億元 累積發(fā)生 　 建設(shè)周期 總投資 目前進(jìn)度 建成地鐵二號線 5年 105億元 已開工，建設(shè)中 09年通車會展中心 一期 29億元 打樁 08年一期緯七路過江隧道 4年 30億元 已開工，建設(shè)中 09年通車合計 164億元■□ 截止 2023年，政府對奧體板塊累積投資 ■□ 20232023年，政府已確定的投資額為 164億元 河西前景預(yù)判 ——高起點(diǎn)規(guī)劃、高標(biāo)準(zhǔn)投入保障奧體新城可持續(xù)發(fā)展市場前景已投入使用 名稱 投入使用 備注交通 地鐵 1號線 2023年 9月 日運(yùn)營 120車次，間隔 68分鐘 /班長江三橋 2023年 10月 無為奧體中心配套公交線路 16條，其中新辟線路 9條，延伸和調(diào)整線 7條。人均可支配收入保持穩(wěn)定的增長， 居民的消費(fèi)支出在 2023年出現(xiàn)了大幅增長， 2023年出現(xiàn)了理性回歸城市人民生活 消費(fèi)能力和消費(fèi)層次不斷提高的同時，市民消費(fèi)比較謹(jǐn)慎且存在保守社會消費(fèi)品零售總額保持穩(wěn)定的增長，表明城市總體消費(fèi)水平和能力的加強(qiáng)城市人民生活對外經(jīng)濟(jì)發(fā)展減緩，制約了城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時也降低了經(jīng)濟(jì)運(yùn)營風(fēng)險，但 315億美元的進(jìn)出口貿(mào)易總額， 對國民經(jīng)濟(jì)有相當(dāng)?shù)睦瓌幼饔贸鞘腥嗣裆畹貕K解析及市場背景182。城市經(jīng)濟(jì)背景人口總量增長較為緩慢，非農(nóng)業(yè)人口增長速度明顯加快，城市化進(jìn)程提速人口及城市化根據(jù)國際研究城市發(fā)展的慣例，南京的城市發(fā)展開始進(jìn)入穩(wěn)定發(fā)展的第四階段不同發(fā)展階段城市化特征發(fā)展次序 第一階段 第二階段 第三階段 第四階段發(fā)展階段 初步城市化 高速發(fā)展期 調(diào)整發(fā)展期 穩(wěn)定發(fā)展期城市化率 30% 30%—50% 50%—75% 75%以上城市發(fā)展特征工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)水平較低，工業(yè)提供的就業(yè)機(jī)會有限，農(nóng)業(yè)人口緩慢釋。? “一小時經(jīng)濟(jì)圈 ”輻射城市： 揚(yáng)州、鎮(zhèn)江、馬鞍山、滁州、蕪湖、淮安、巢湖等。本項目地塊的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)決定項目的開發(fā)成本較高，樓地面價格高達(dá) 5530元 /平米地塊解析地塊周邊現(xiàn)狀 —— 商業(yè)氛圍不濃厚，屬于典型的城郊結(jié)合部商業(yè)，公共配套情況一般? 商業(yè)： 項目西面沿江東路集中了五洲、金盛、石林、金陵四大裝飾城，距離奧體商業(yè)中心 里? 市場： 項目地塊西北面和東南面均有一華潤蘇果，項目北面集慶門大街和東面湖西街沿街分別為汽修五金類和社區(qū)類商業(yè)? 公共配套： 地塊東面 600米左右的省第二中醫(yī)院；? 政府機(jī)關(guān)： 南面 800米左右為河西建設(shè)指揮部；? 交通： 公交線路集中在集慶門大街，有 68/78路的終點(diǎn)站，還有 80/81/83/103/57/82等，規(guī)劃建設(shè)中的地鐵