【正文】 標(biāo)準(zhǔn)層電梯間與走廊： 酒店裝飾風(fēng)格，講究電梯出口的對景、樓道一般無自然采光，注重溫馨的燈光設(shè)計。但檔次越高的服務(wù)式住宅和酒店公寓，廚房反而越寬敞，功能齊全。酒店式公寓與產(chǎn)權(quán)酒店套房內(nèi)另有家具齊全。租戶將不用為家務(wù)而操心。 *代訂書籍、雜志、報紙。 *商務(wù)文件打字、傳真、復(fù)印。如 2房面積 80－ 90㎡ 。主要配套設(shè)備有： ①廚房區(qū)別酒店配臵常用居家電器，如冰箱、洗衣機(jī)、微波爐等。 項(xiàng)目定位 市場條件、用戶需求 運(yùn)營模式 公司經(jīng)營策略、可行性 Gemdale Corporation 外部條件因素分析 A．地段因素 項(xiàng)目所處皇崗口岸片區(qū)，北接深圳市中心南區(qū) —— 皇崗、崗廈一帶。 市場分析 Gemdale Corporation D、市場投資氛圍 因國內(nèi)宏觀調(diào)控，國內(nèi)房地產(chǎn)投資收到遏制，目前暫處于觀望的狀態(tài)，多數(shù)投機(jī)行為將被擠壓出市場。投資客戶對產(chǎn)品品質(zhì)、概念有較高期待程度。 由于深港經(jīng)濟(jì)的一體化趨勢，越來越多的香港人北上置業(yè)或者在業(yè)務(wù)上與深圳更為密切，其中自雇人士對居住品質(zhì)要求更高，地段便利、產(chǎn)品優(yōu)質(zhì)的房產(chǎn)不僅可作中轉(zhuǎn)停留，也可接待處理商務(wù)事務(wù)。 服務(wù)式概念產(chǎn)品銷售方式相對于持租經(jīng)營營，至少可以弱化對硬件配套（如泳池、餐廳、健身房）的需求，而利用項(xiàng)目會所功能滿足。 ? 其次，在室內(nèi)空間處理上，滿足“居家式”生活要求，空間上不必完全照搬“酒店服務(wù)”的標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)使其更具有“舒適性”和“私密性”。它作為項(xiàng)目的核心矗立在地標(biāo)入口，給客戶第一眼的感受就是與眾不同、莊貴華麗的。 本項(xiàng)目投資客戶： 2030% 本項(xiàng)目香港白領(lǐng)客戶：約 10% 本項(xiàng)目服務(wù)式住宅套數(shù)：不超過 40% ，考慮部分、投資客戶被其他戶型分流，預(yù)計服務(wù) 式住宅套數(shù)比例 2530% 位置： 建議設(shè)于第 5棟 1）整棟服務(wù)式住宅包裝 2）入口昭示功能 3）第 5棟在公司所得物業(yè)中資源次優(yōu)，從而保證對服務(wù)式住宅更高品質(zhì)與服務(wù)定位的支撐 4）公司所得物業(yè)比較均質(zhì)，次優(yōu)資源開發(fā)投資性物業(yè)不會導(dǎo)致過大風(fēng)險 Gemdale Corporation 本項(xiàng)目服務(wù)式住宅參考建議 戶型配比 目標(biāo)客戶對應(yīng)戶型以 1房 1廳與小 2房為主，小戶型集中化是與其他樓棟普通住宅的重要顯性區(qū)別 5號樓服務(wù)式住宅 1房 1廳（ 40M2）： 290套 2房 2廳（ 5255M2）： 114套 本項(xiàng)目 1房 1廳單位策劃約380套，大部分集中于服務(wù)式住宅，剩余 90套布置在最劣位置。對于小戶型，既要達(dá)到各空間的獨(dú)立性，又要實(shí)現(xiàn)各個空間的互動和交流，利用相互滲透的空間增加室內(nèi)的層次感。附送高級櫥柜組合，灶具電、火灶兩用。 Gemdale Corporation 室內(nèi)裝飾套餐建議 除了裝修交房，可以為客戶提供裝飾套餐以增加服務(wù)附加值。 *各項(xiàng)文書處理、代辦翻譯服務(wù)。 :01:4805:01:48February 8, 2023 1他 鄉(xiāng) 生白 發(fā) ，舊國 見 青山。 :01:4805:01Feb238Feb23 1世 間 成事，不求其 絕對圓滿 ，留一份不足，可得無限完美。, February 8, 2023 閱讀 一切好 書 如同和 過 去最杰出的人 談話 。2023年 2月 8日星期三 5時 1分 48秒 05:01:488 February 2023 1一個人即使已登上 頂 峰，也仍要自 強(qiáng) 不息。 勝 人者有力，自 勝 者 強(qiáng) 。 。 2023年 2月 8日星期三 5時 1分 48秒 05:01:488 February 2023 1做前，能 夠環(huán)視 四周；做 時 ，你只能或者最好沿著以腳 為 起點(diǎn)的射 線 向前。, February 8, 2023 雨中黃葉 樹 ，燈下白 頭 人。 *電話轉(zhuǎn)接及留言服務(wù) *代收代繳水電、燃?xì)?、電話及雜費(fèi)。設(shè)置背景音樂裝置。 Gemdale Corporation 各空間功能的相對關(guān)系 客廳 餐廳 廚房 臥室 浴室 尺度大小 重要性 Gemdale Corporation 戶型建議 2房： ?2房 2廳 5256平米，約 112套 ?至少一間臥室可與客廳之間隔墻可以打通 ?保證臥室、客廳開間，與普通住宅一致 （客廳 ，主臥 ，次臥 ） ?小餐廳，大客廳 ?明廚，可設(shè)開放式或半開放式，靠近入戶門為宜 ?明衛(wèi) 4件套，衛(wèi)生間適合公、私兩用 ?須有觀景陽臺，生活陽臺盡量滿足 Gemdale Corporation 1房： ?40平米，約 290套 （客廳 3米，主臥 ） ?客廳、臥室開間與普通住宅大致 ?客廳、臥室隔墻可打通 ?小餐廳，大客廳 ?開放式或半開放式明廚 ?明衛(wèi) ，可不設(shè)浴缸 ，方便公、私使用 ?須有觀景陽臺，生活陽臺可無 Gemdale Corporation 內(nèi)部裝修建議 整體交樓裝修標(biāo)準(zhǔn)比普通住宅增加 200元 /平方米，主要區(qū)別的體現(xiàn)在于室內(nèi)電器、廚具、潔具品牌；室內(nèi)智能系統(tǒng)；環(huán)保材料；公共空間（大堂、樓梯間）裝飾 ?門扇：防火防盜實(shí)心門，裝妥氣鼓，防盜眼及門鎖。本處簡單估算， 取同等地段同類物業(yè)比較其裝修、概念帶來的增值比例： 樓盤 地段 裝修及概念 均價 （扣除交樓標(biāo)準(zhǔn)）溢價比例 置地逸軒 春風(fēng)路段 800元 /平米裝修， 6星級國際服務(wù)住宅 9500 6% 美園 毛坯交房 8200 京基御景華城 華強(qiáng)南濱河路 800元 /平米裝修，酒店式服務(wù) 8500 10% 匯港名苑 毛坯交房 7000 因此本項(xiàng)目預(yù)計服務(wù)式住宅的包裝將比按普通住宅銷售有 6%8%的溢價，應(yīng)屬于正常水平。隨著物業(yè)價值的提升，成了高檔次住宅的代名詞，那些深港客或高階層會互相傳播，它又成了高品質(zhì)生活象征。 是一種繁忙工作后釋放心情的樂島 與自我身份匹配 。而相對單純的生活住宅，它又能提供酒店式的管理和服務(wù)。 Gemdale Corporation 開發(fā)模式分析 服務(wù)式住宅不外乎直接銷售和長期持有租營兩種經(jīng)營方式。 A．香港北上工作管理人員。 均價 1萬在片區(qū)屬于高檔項(xiàng)目，雖然有地鐵和口岸可以借勢，但如果項(xiàng)目沒有突出的特點(diǎn)，客戶必定沿地鐵沿線進(jìn)行分流。主要的商業(yè)形式也就是茶餐廳、洗腳城等低檔娛樂生活場所。 ?服務(wù)系統(tǒng)。 ③酒店沒有陽臺，服務(wù)式住宅設(shè)有觀景陽臺（或生活陽臺）。 *特約家政及褓姆托兒服務(wù) 。 *蚊蟲消毒。 *代訂國內(nèi)外訂房及航空機(jī)位及交通安排。室內(nèi)要有衛(wèi)星電視、網(wǎng)絡(luò)設(shè)施軟性配套等 酒店式公寓的居家風(fēng)格 產(chǎn)權(quán)式酒店風(fēng)格 Gemdale Corporation 服務(wù)體系 酒店式公寓的用家是一個特殊的群體，與酒店的房客不同，因此要針對他們的需求提供相應(yīng)的服務(wù)。 Gemdale Corporation 裝修配套 3）套內(nèi)裝修裝飾 服務(wù)式住宅概念產(chǎn)品：帶精裝修出售，裝修風(fēng)格中庸平穩(wěn)，手工精致。而兒童游樂室則在酒店式公寓和服務(wù)式住宅概念產(chǎn)品中更常見。將住宅單元按產(chǎn)權(quán)出售，由發(fā)展商或其委托酒店公司負(fù)責(zé)后續(xù)經(jīng)營管理。 Gemdale Corporation 客戶構(gòu)成 服務(wù)式住宅產(chǎn)品特點(diǎn) 服務(wù)式住宅概念產(chǎn)品 投資客戶為主；少量自住、小型辦公自用 中高端住戶為主，少量辦公自用，租期較長 類型 買家 用戶 酒店式公寓 —— 中高端客戶用于自住，并附帶解決少量商務(wù)活動 產(chǎn)權(quán)酒店 投資客戶 游客、商旅客戶 中高端客戶定義 本地高收入、生活時尚年輕客戶 長駐本地的異地或跨國集團(tuán)高級雇員 差旅期較長的商務(wù)客戶（投資業(yè)、咨詢業(yè)、 IT業(yè)等） 與本城業(yè)務(wù)較多的自雇人士（商人、設(shè)計師、小私營業(yè)主） 特：留守人員、中外家庭（深港家庭） 本地 soho族群 Gemdale Corporation 運(yùn)營模式 ?銷售模式： 服務(wù)住宅概念產(chǎn)品 采取出售方式，可以盡快收回投資，取得回報，減少市場風(fēng)險，這是發(fā)展商樂于采用的經(jīng)營方式，實(shí)踐中為絕大多數(shù)發(fā)展商所采用。原因在于客戶的商務(wù)需求要求離城市主要商務(wù)區(qū)較近，便于住區(qū)和工作區(qū)的聯(lián)系。如丹楓白露位于三九酒店后，并與三九酒店達(dá)成經(jīng)營內(nèi)容方式上的互補(bǔ)。房間內(nèi)特別配備了全套的女士護(hù)膚妝扮及日常用品，使旅居在外的女士可以感受到家一般的溫馨和舒適。 ?套內(nèi)功能：廳、房、廚、衛(wèi)、陽臺功能區(qū)分合理，基本遵從本地普通住宅功能設(shè)臵與要求。 差異 戶型檔次 同類戶型比普通住宅面積、空間更大，舒適豪華 同類戶型與普通住宅面積、空間大致相同 租金 比周邊普通住宅月租高出 34倍 比周邊普通住宅月租高出 3050% 產(chǎn)品配套 豪華裝修，家具電器裝飾高檔 普通精致裝修，家具電器裝飾中高 服務(wù)配套 專業(yè)酒店或服務(wù)公司提供主動式酒店服務(wù)與更居家、個性化的服務(wù) 一般發(fā)展商自管，提供半主動式酒店服務(wù)，其他個性服務(wù)可被動提供額外收費(fèi) Gemdale Corporation 丹楓白露 基本資料 ?地理位臵：羅湖深南東路與沿河南路交匯處。 ?至水陸聯(lián)運(yùn)站、重要商業(yè)及購物區(qū)的免費(fèi)穿梭班車服務(wù) ?每套公寓提供一個停車位 ?前臺、賓客服務(wù)以及晝夜保安 ?臨時照看嬰兒服務(wù) ?洗衣服與干洗服務(wù) ?庭院式游泳池與兒童淺水池 ?商務(wù)中心、會議室及閱覽室 ?咖啡廳 ?健身室 ?燒烤設(shè)備及露天陽臺 ?兒童室內(nèi)游戲室和露天運(yùn)動場 ?每月位住客舉辦的活動 ?周一至周六客房清理服務(wù) ?每日免費(fèi)歐陸式早餐（周一至周五除公共假期外） Gemdale Corporation 香港四季酒店 背景與定位 四季酒店屬于香港中環(huán)國際金融中心項(xiàng)目的一部分，國際金融中心由新鴻基地產(chǎn)等 4家地產(chǎn)財團(tuán)合作開發(fā)。 Gemdale Corporation 戶型定位及空間功能 公寓類型 面積：㎡ 月租價 日租價 單房公寓 28 12， 000 900 豪華單房公寓（ 1房） 60 18， 000 1， 200 經(jīng)典單房公寓（ 1房） 94 25， 000 1， 500 豪華二房公寓 118 30， 000 2， 000 經(jīng)典二房公寓 140 35， 000 2， 400 豪華三房公寓 176 40， 000 3， 000 經(jīng)典三房公寓 189 45， 000 3， 500 豪華三房復(fù)式公