【文章內(nèi)容簡介】 、樓體之間及道路退縮間距注意事項：（1）總規(guī)圖紙上不必要的說明不能要（2）總規(guī)的文字說明和圖紙上的數(shù)字是否一致要依具體情況而定（3）在此間若想再提高容積率，要研究圖面數(shù)字，每棟樓的建筑面積，當(dāng)?shù)匾?guī)劃部門的辦事程序及經(jīng)辦人的性格特點（三）單體及規(guī)劃證階段考慮因素：每一期樓宇的規(guī)模建筑面積是否關(guān)聯(lián)注意事項：（1）每期樓宇的建筑面積是否關(guān)聯(lián)（2）在什么條件下可以確定樓宇的四至點不再變動（3）根據(jù)公司發(fā)展需要確保放線的樓宇與規(guī)劃證批復(fù)的四至點是否一致（4）批復(fù)的規(guī)劃圖若要調(diào)整經(jīng)過一套程序批復(fù)方可改變（5）配套設(shè)施可申請減免市政配套費。（四）施工證階段考慮因素：（1）施工現(xiàn)場是否已“三通一平”，是否具備開工條件；（2）施工現(xiàn)場安全維護(hù)設(shè)施是否已落實到位，施工設(shè)施、施工機械是否按照規(guī)范進(jìn)行布置；（3）建設(shè)單位、施工單位、監(jiān)理單位、設(shè)計單位等有關(guān)人員是否到位注意事項：（1）報送資料應(yīng)加蓋有關(guān)單位公章；（2）有關(guān)施工現(xiàn)場的安全措施方案應(yīng)經(jīng)過監(jiān)理單位審定蓋章；（3）質(zhì)監(jiān)站、安監(jiān)站現(xiàn)場檢查和現(xiàn)場發(fā)證時，有關(guān)人員應(yīng)在現(xiàn)場；（4）施工現(xiàn)場的安全設(shè)施、有關(guān)安全管理制度要落實到位，施工用電要按照規(guī)范進(jìn)行敷設(shè)。（五）面積預(yù)測階段考慮因素：預(yù)測銷售面積的準(zhǔn)確性影響銷售額，且和以后實測面積的偏差大小，影響退補款率的高低。注意事項：（1）委托測繪所計算的圖紙應(yīng)該是在三層會驗后確定的最新施工圖，包括建筑圖、能顯示剪力墻和柱子變化的結(jié)構(gòu)圖、平立剖，陽臺窗臺風(fēng)道等大樣圖，研發(fā)中心需提供電子圖及藍(lán)圖一套。（2）要確認(rèn)目前施工圖將來的變更不會影響到房屋套內(nèi)面積，同時要仔細(xì)對比報建圖與施工圖，如有不同，要確認(rèn)圖紙變更部分能夠通過規(guī)劃驗收，否則要求研發(fā)中心進(jìn)行整改。（3）須熟悉房產(chǎn)測繪規(guī)范及最新規(guī)定，通過協(xié)調(diào)經(jīng)辦，爭取有利于公司的計算方法。（4）取得初測結(jié)果后開發(fā)中心提交預(yù)決算部審核，并將審核后的數(shù)據(jù)交資金中心確認(rèn)是否符合抵押要求。（六）預(yù)售證階段考慮因素：是否能順利及時地辦出預(yù)售證直接影響公司銷售計劃。注意事項：（1）辦理預(yù)售證前須認(rèn)真填寫網(wǎng)上項目概況，住宅的預(yù)測面積、結(jié)構(gòu)、戶型、廚衛(wèi)、陽臺的個數(shù)和層高等必須認(rèn)真填寫并經(jīng)至少兩人復(fù)核后方能提交上網(wǎng)。（2）如果申報預(yù)售的面積累計超過土地出讓合同可售面積，須提前調(diào)整土地出讓合同面積，并在辦理預(yù)售證前完成《國有土地出讓合同變更協(xié)議》的簽訂及土地出讓金的繳交。（3）當(dāng)預(yù)測總面積超過報建面積，須由銷售部確定不可售房屋。（4）申報預(yù)售證前須落實監(jiān)控帳戶及工程形象進(jìn)度（七層以下封頂，七層以上達(dá)到框架結(jié)構(gòu)的三分之二）。（七）合格證階段若發(fā)生設(shè)計變更需調(diào)整規(guī)劃時，在施工前確定變更內(nèi)容并經(jīng)一套程序批準(zhǔn)后方可調(diào)整。建設(shè)項目竣工前一個月進(jìn)行竣工圖會驗，參加部門：開發(fā)、設(shè)計、工程、銷售、物業(yè)，研究確定出圖辦法，并以最有利于公司的方案完成規(guī)劃驗收。（八）竣工備案階段注意事項：竣工備案表是交樓的條件之一，在房地產(chǎn)開發(fā)監(jiān)管不斷規(guī)范化的形勢下，應(yīng)該做好竣工備案工作。(九)房屋面積實測階段考慮因素：房屋實測結(jié)果的準(zhǔn)確性直接影響緊后的確權(quán)辦證工作及對業(yè)主的售后工作。注意事項：（1）在現(xiàn)場帶測中，要對經(jīng)辦積極引導(dǎo)，提高測繪效率，并得到有利于公司的現(xiàn)場測量結(jié)果。（2）取得初測結(jié)果后，需仔細(xì)進(jìn)行檢查核對：與預(yù)售套內(nèi)面積進(jìn)行對比，如有偏差，須分析差異原因；檢查實用率，并核對建筑物各成分的分?jǐn)偳闆r；核對地址門牌、層數(shù)、地號。（3）須熟悉房產(chǎn)測繪規(guī)范及最新規(guī)定，有利于公司的計算方法要據(jù)理力爭。（4）當(dāng)遇到銷售套內(nèi)面積與實測套內(nèi)面積存在的偏差造成退款情況，須及時協(xié)調(diào)經(jīng)辦對面積進(jìn)行一定范圍調(diào)整。(十)確權(quán)階段考慮因素：確保及時取得《權(quán)屬證明書》，保證房產(chǎn)證的辦理。注意事項：（1）申報確權(quán)前須到集團(tuán)檔案中心辦理原件上繳手續(xù)，并留復(fù)印件。（2）如果申請確權(quán)的面積累計超過土地出讓合同面積，須提前調(diào)整土地出讓合同面積，并在申報確權(quán)前完成《國有土地出讓合同變更協(xié)議》的簽訂及土地出讓金的繳交。第三章 用地類一、階段性程序簡述以協(xié)議出讓方式取得國有土地使用權(quán)（一）建設(shè)項目用地預(yù)審階段辦理建設(shè)項目選址意見書辦理土地勘測定界辦理建設(shè)項目用地預(yù)審報告書辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證及設(shè)計要點（二）建設(shè)項目用地報批審查階段A、不涉及征用集體用地的辦理權(quán)屬套圖申報建設(shè)用地批準(zhǔn)書B、涉及征用集體用地的辦理征用土地通知書辦理征用土地公告簽訂征用土地補償協(xié)議辦理征用土地補償計算表辦理征地補償結(jié)案及核減耕地通知書辦理權(quán)屬套圖申報建設(shè)用地批準(zhǔn)書（三）建設(shè)項目用地辦理有償使用手續(xù)階段A、不涉及征用集體用地的辦理國有土地使用權(quán)出讓金評估簽訂國有土地出讓合同，繳清土地出讓金辦理建設(shè)用地批準(zhǔn)書辦理房屋拆遷許可證辦理拆遷公告6，簽訂拆遷補償協(xié)議辦理拆遷結(jié)案辦理國有土地使用證B、涉及征用集體用地的辦理國有土地使用權(quán)出讓金評估簽訂《國有土地出讓合同》，繳清土地出讓金辦理建設(shè)用地批準(zhǔn)書辦理國有土地使用證以招標(biāo)拍賣掛牌方式取得國有土地使用權(quán)辦理國有土地使用權(quán)出讓金評估簽訂《國有土地出讓合同》，繳清土地出讓金辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證辦理建設(shè)用地批準(zhǔn)書辦理國有土地使用證市規(guī)劃局發(fā)《建設(shè)項目選址意見書》市國土房管局發(fā)《建設(shè)項目用地預(yù)審報告書》用地預(yù)審階段市用地會審批辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《規(guī)劃設(shè)計條件》使用原國有建設(shè)用地使用集體用地、農(nóng)用地或水利用地用地報批審查階段辦理征地補償手續(xù)征地結(jié)案（區(qū)國土局）向市國土房管局申請用地審批（用地處）用地有償使用手續(xù)辦理階段領(lǐng)取估價通知單（用地處）辦理地價評估手續(xù)（估價所）簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》，繳納土地出讓金領(lǐng)取《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》（用地處）辦理拆遷補償、安置手續(xù)（市、區(qū)拆遷辦）申請土地登記，領(lǐng)取《國有土地使用證》（產(chǎn)權(quán)地籍處）二、工作重點事項（一）辦理建設(shè)項目選址意見書一）重要性：選址意見書是城市規(guī)劃行政主管部門依法核發(fā)的建設(shè)項目的選址和布局的法律憑證。選址的優(yōu)劣直接影響樓盤以后盈利。二）注意事項：如建設(shè)項目選址與城市總體規(guī)劃不一致的，需提供建設(shè)項目規(guī)劃選址論證報告。建設(shè)用地需符合國家產(chǎn)業(yè)政策，符合行業(yè)用地定額標(biāo)準(zhǔn)和投資強度，符合國家供地政策、用地標(biāo)準(zhǔn)和總規(guī)模的有關(guān)規(guī)定（二）辦理建設(shè)項目用地預(yù)審報告書一）重要性：是辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證的前提條件。二）注意事項：占用耕地的，需補充耕地初步方案是否可行，資金是否有保障；不需要進(jìn)行地質(zhì)災(zāi)害危險性評估的，建設(shè)單位憑市國土房管局發(fā)出的確認(rèn)答復(fù)意見申請用地預(yù)審；需要進(jìn)行地質(zhì)災(zāi)害危險性評估的，由建設(shè)單位委托具備地質(zhì)災(zāi)害防治工程勘查甲級資質(zhì)的單位開展評估工作后，持評估報告和審查認(rèn)定意見申請用地預(yù)審。有關(guān)內(nèi)容經(jīng)審查符合規(guī)定并在建設(shè)項目可行性研究報告（或項目申請報告）中予以落實后，方可通過建設(shè)項目用地預(yù)審和報投資行政主管部門批準(zhǔn)（核準(zhǔn)、備案）。建設(shè)項目用地預(yù)審會審中，建設(shè)項目選址不合理和不符合建設(shè)用地控制指標(biāo)、達(dá)不到土地投資強度等要求的建設(shè)項目，必須分別要求其調(diào)整選址、重新上報選址方案和相應(yīng)核減其用地規(guī)模、重新確定用地四至范圍。（三）辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證一）重要性：《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》是建設(shè)單位在向土地管理部門申請征用、劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認(rèn)建設(shè)項目位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證，是建設(shè)單位用地的法律憑證。沒有此證的用地屬非法用地，用地上的一切建設(shè)、售房行為也屬非法。二）注意事項：《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》的附圖為1：500平面坐標(biāo)系統(tǒng)和高程系統(tǒng)的現(xiàn)狀地形圖（一式四份，無1：500地形圖或用地面積超過10公頃時可用1：2000代替。圖中內(nèi)容有用地范圍、坐標(biāo)定位、用地現(xiàn)狀，圖中用地紅線、道路紅線是用于界定用地、道路范圍的控制線?！督ㄔO(shè)用地規(guī)劃許可證》的附件為規(guī)定了土地開發(fā)強度和開發(fā)要求的設(shè)計要點。對設(shè)計要點的各項指標(biāo)必須結(jié)合公司發(fā)展要求，極力爭取獲利最優(yōu)化的結(jié)果。對于容積率、綠化率、建筑密度、建筑間距等重要技術(shù)指標(biāo)必須爭取最有利的結(jié)果，符合公司的開發(fā)建設(shè)需要。（四）簽訂征用土地補償協(xié)議（簽訂拆遷補償協(xié)議）一）重要性：直接影響開發(fā)成本二）注意事項：從公司的立場出發(fā)，做到分毫必爭，并全面掌握有關(guān)政策及談判技巧。集體所有土地的征地補償費包括土地補償費、安置補助費、青苗補償費、果樹補償費、地上附著物補償費、水利建設(shè)費等。其中征地補償標(biāo)準(zhǔn)需結(jié)合當(dāng)?shù)貙嶋H情況， （五）辦理征用土地補償計算表一）重要性：此計算表為計算征地管理費、菜田建設(shè)基金、耕地占用稅、征地契稅的依據(jù)。二）注意事項：爭取計算表上的補償金額低于實際成交金額，以減少各項管理費及稅費的成本。（六）辦理國有土地使用權(quán)出讓金評估及簽訂《國有土地出讓合同》一）重要性：直接影響開發(fā)成本二）注意事項：土地使用權(quán)出讓金評估以規(guī)劃方案的面積為計算依據(jù)，容積率大于1，按建筑面積計算，并按住宅、商業(yè)、辦公、其他分別計算基準(zhǔn)單價，再按樓層高度，臨街遠(yuǎn)近、繁華程度及升值潛力進(jìn)行調(diào)整修正。要及時掌握相關(guān)用地評估信息，清楚建筑物各項成分的計算標(biāo)準(zhǔn)，并爭取采取優(yōu)惠政策。若之后改變規(guī)劃方案，如能判定此地塊的基準(zhǔn)單價將會升高，應(yīng)及時簽定補充合同，重新計價。 須認(rèn)真閱讀《國有土地出讓合同》各項條款，如土地使用權(quán)出讓期限的計算日期、進(jìn)行動工開發(fā)的限期、約定支付土地出讓金的限期及土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押的限制條件等。（七）辦理國有土地使用證一）重要性：《國有土地使用證》是證明土地使用者(單位或個人)使用國有土地的法律憑證，受法律保護(hù)。是辦理房屋預(yù)售證及土地抵押、在建工程抵押的必備條件。二）注意事項：《國有土地使用證》核發(fā)的是凈用地面積，在辦理《國有土地使用證》附圖繪制階段，必須仔細(xì)核對用地坐標(biāo)，保證城市道路、城市河涌、規(guī)劃路綠化等面積準(zhǔn)確扣除，其中小區(qū)內(nèi)綠化不應(yīng)該扣除。三、相關(guān)業(yè)務(wù)辦理程序（一）辦理《建設(shè)項目選址意見書》收件資料：申請表、授權(quán)委托書（原件，當(dāng)申請人委托代理人辦理有關(guān)事宜時提交明確代理權(quán)限）；申請人身份證明，復(fù)印件：申請人是自然人的，應(yīng)當(dāng)提交本人有效身份證明；申請人是法人或其他組織的，應(yīng)當(dāng)提交：①《中華人民共和國組織機構(gòu)代碼證》或其他有效證明文件，企業(yè)法人還應(yīng)當(dāng)提交《企業(yè)法人經(jīng)營執(zhí)照》；②法人法定代表人或其他組織主要負(fù)責(zé)人身份證明。申請函（說明申請項目的基本情況、擬選地塊基本情況和其他需要特別說明的事項）；計劃行政主管部門核發(fā)的本年度有效的立項批文或項目建議書的批準(zhǔn)文件；1/500平面坐標(biāo)系統(tǒng)和高程系統(tǒng)的現(xiàn)狀地形圖（無1/500地形圖或用地面積超過10公頃時可用1/2000地形圖代替）；建設(shè)項目總平面關(guān)系布置圖（反映擬選址范圍的界線及拐點坐標(biāo)、建筑的平面布局、經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)）、現(xiàn)場照片及其電子文件（電子文件的標(biāo)準(zhǔn)另行制定）。（二）辦理土地勘測定界收件資料：勘測定界測繪申請書；建設(shè)用地規(guī)劃許可證及附圖（附界址點坐標(biāo)）；建設(shè)項目用地預(yù)審報告書及附圖（附界址點坐標(biāo)）；《地籍調(diào)查土地登記審批表》及附圖。（三）辦理建設(shè)項目用地預(yù)審收件資料：1. 、請單位法人資格證明（營業(yè)執(zhí)照或組織機構(gòu)代碼證）、法定代表人身份證明書和法定代表人授權(quán)委托書、受委托經(jīng)辦人身份證明；預(yù)審申請報告；《建設(shè)項目用地預(yù)審申請表》；《建設(shè)項目基本情況表》；規(guī)劃局出具的《建設(shè)項目選址意見書》及附圖；附圖及紅線坐標(biāo)的電子文件；已描繪用地界址的地形圖。銀行或驗資機構(gòu)出具的一個月內(nèi)的資金證明。關(guān)于建設(shè)項目用地預(yù)審的初審意見。1:10000 土地利用總體規(guī)劃圖、最新 1 ： 10000 土地利用現(xiàn)狀圖。（四）辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》收件資料:立案申請表、授權(quán)委托書；申請人身份證明，復(fù)印件：申請人是自然人的，應(yīng)當(dāng)提交本人有效身份證明；申請人是法人或其他組織的，應(yīng)當(dāng)提交：①《中華人民共和國組織機構(gòu)代碼證》或其他有效證明文件，企業(yè)法人還應(yīng)當(dāng)提交《企業(yè)法人經(jīng)營執(zhí)照》；②法人法定代表人或其他組織主要負(fù)責(zé)人身份證明。申請函（說明項目選址和用地預(yù)審的情況、地塊的現(xiàn)狀基本情況和其他需要特別說明的事項）；計劃行政主管部門核發(fā)的本年度有效的投資計劃批準(zhǔn)文件（投資批文、固定資產(chǎn)投資許可證或固定資產(chǎn)投資備案登記證等）；1/500平面坐標(biāo)系統(tǒng)和高程系統(tǒng)的現(xiàn)狀地形圖（無1/500地形圖或用地面積超過10公頃時可用1/2000地形圖代替）；建設(shè)項目總平面規(guī)劃圖（反映擬選址范圍的界線及拐點坐標(biāo)、建筑的平面布局、經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表）、現(xiàn)場照片及其電子文件（電子文件的標(biāo)準(zhǔn)另行制定）；已取得的《建設(shè)項目選