【文章內(nèi)容簡介】 （二）、入境旅游者人天數(shù) 2020年全 市接待入境旅游者總?cè)颂鞌?shù)為 ，較上年增長 %。其中，外國人 萬人天，同比增長 %；香港同胞 萬人天，同比增長 %；澳門同胞 萬人天，同比增長 %；臺灣同胞 萬人天，同比增長 %。 我們用連續(xù)的數(shù)據(jù)來看看南京市入境旅游人數(shù)、天數(shù)的發(fā)展趨勢： 項目 1990 1995 2020 2020 2020 入境游人數(shù) 263345 231704 419006 515081 719653 入境游天數(shù) 462279 554895 1843992 2213194 3266979 數(shù)據(jù)來源：江蘇統(tǒng)計年鑒 2020 從上述圖標(biāo)來看，上世紀(jì) 90 年代以來，南京市入境市場的發(fā)展趨勢明顯，如為來不出現(xiàn)重大事件，南京入境游市場前景更加看漲。 （三）、入境主要客源市場 2020 年，外國旅游者中，亞洲 萬人次，較上年增長 %，占外國人市場份額的 54%；歐洲 ，較上年增長 %，占外國人的 22%；美洲 ，較上年下降 %，占外國人的 17%；大洋洲 萬人次，較上年增長 %，占外國人 的 4%；非洲及其它 萬人次，較上年增長 71%，占外國人的 2%。主要客源國接待量位居前 10 位的國家依次是： （ 1）馬來西亞（ 萬人次，同比增長 %）； （ 2）日本（ 萬人次，同比增長 %）； （ 3）美國（ 萬人次，同比增長 %）； （ 4）韓國（ 萬人次，同比增長 %）； （ 5）新加坡（ 4 萬人次，同比增長 %）； （ 6）德國（ 萬人次，同比增長 %）； （ 7）英國（ 萬人次，同比增長 4%）； （ 8）法國（ 萬人次、同比增長 %）； （ 9）澳大利亞（ 萬人次，同比下降 %）； （ 10）加拿大（ 萬人次，同比下降 %）。 從上述數(shù)據(jù)來看，懸宮大酒店的裝潢設(shè)計，要充分考慮到主要外賓市場國的文化背景，同時要融入南京的傳統(tǒng)元素，這樣才能對目標(biāo)客戶具有強大的吸引力。 （四）、國內(nèi)旅游收入的構(gòu)成 抽樣調(diào)查結(jié)果顯示，在全市 333億元國內(nèi)旅游收入中，長途交通費收入 ，占 %；住宿費收入 億元，占 %；餐飲費收入 億元，占 %；景點游覽費收入 億元，占 %；娛樂費收入 億元，占 %；購物費收入 億元，占 %；市內(nèi)交通費收入 億元，占 %；郵電通信費收入 ，占 %；其它收入 億元，占 %。 我們用連續(xù)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)來分析下南京國內(nèi)游市場人數(shù)及收入的發(fā)展趨勢： 項目 1990 1995 2020 2020 2020 國內(nèi)游人數(shù)（萬人） 國內(nèi)游收入（億元） 數(shù)據(jù)來源：江蘇統(tǒng)計年鑒 2020 南京國內(nèi)旅游市場發(fā)展?fàn)顩r良好，隨著高收入群的增長，南京高檔酒店市場的規(guī)模將迅速擴張。 （五）、國內(nèi)旅游者客源分布 按來寧國內(nèi)旅游者客源市場劃分， 2020 年度客源比重列前十位的省份依次是：江蘇 萬人次（占 %）、安徽 萬人次（占 %）、上海 萬人次（占 %）、浙江 萬人次（占 %）、山東 萬人次（占 %）、河南 189萬人次（占 %）、廣東 （占 %）、北京 萬人次（占 %）、湖北 萬人次（占 %）、河北 萬人次（占 %）。上述十個客源市場占我市國內(nèi)市場總量的比重達(dá) %。 （六）、南京市旅游企業(yè)規(guī)模狀況 全市主要旅游景區(qū)（點）逾 80 家，擁有國家旅游局授予的 A級景區(qū) 21 家，其中 4A 級景區(qū)7 家， 3A 級景區(qū) 6 家， 2A 級景區(qū) 8 家，全國工業(yè)旅游示范點 3 家，農(nóng)業(yè)旅游示范點 5 家，擁有國家級紅色旅游點 4 家。全市旅游業(yè)直接從業(yè)人員約 萬人。 截止 2020 年底，全市共有旅行社 395 家，其 中國際旅行社 27 家，國內(nèi)旅行社 368 家；省屬旅行社 72 家，市屬旅行社 323 家。 全市現(xiàn)有旅游星級飯店 123 家，全市星級飯店客房總數(shù) 16008 間。在旅游星級飯店中，五星級飯店 8 家，客房總數(shù) 2900 間，四星級飯店 14 家，客房總數(shù) 3022 間，三星級飯店 53家，客房總數(shù) 6646 間，二星級及以下飯店 47 家，客房總數(shù) 3440 間。 項目 五星 四星 三星 二星以下 客房數(shù) 2900 3022 6646 3440 飯店數(shù) 8 14 53 47 數(shù)據(jù)來源：南京市旅游統(tǒng)計公報 2020 南京市酒店主要集中于中低檔區(qū)域，只能用于滿足觀光旅游和一般性商務(wù)和會議會展需求，而且基本都是“小而全”的旅游酒店，沒有明確的定位和特色。整體競爭處于一種低水平狀態(tài)，無法滿足高消費觀光人群、休閑度假人群、高檔會議會展和商務(wù)需求，高檔主題酒店市場供給缺位。而南京河西懸宮大酒店的建立正是定位于高檔文化藝術(shù)酒店，剛好切合南京市場的需求。 （七）、旅游星級飯店經(jīng)營接待情況 全市旅游星級飯店實現(xiàn)營業(yè)收入 億元，其中客房收入 億元，餐飲收入 億元，其它收入 。全市星級飯店平均出租率為 %，平均房價 307 元 /間天。其中五星級飯店出租率 %，平均房價 499 元 /間天，四星級飯店出租率為 %，平均出租率 359 元/間天，三星級飯店出租率 %，平均房價 226 元 /間天，二星級及部分社會高檔賓館出租率 %，平均房價 233 元 /間天。 項目 五星 四星 三星 二星以下 平均出租率 % % % % 平均房價 revpar 數(shù)據(jù)來源：南京市旅游統(tǒng)計公報 2020 南京市高星級酒店市場的平均出租率和 revpar 的狀況良好，從另一個側(cè)面表明，南京高檔酒店市場的有效供給不足。 第二節(jié) 懸宮大酒店的綜合優(yōu)勢分析 一、區(qū)位優(yōu)勢 南京河西第壹區(qū)懸宮大酒店位于南京河西新城，緊臨奧體中心和地鐵 1 號線起點站。 河西新區(qū)位于南京老城區(qū)與長江之間，是南京近年來全力開發(fā)建設(shè)的城市副中心區(qū)。十運會場館奧林匹克中心已經(jīng)在此拔地而起；本區(qū) CBD 規(guī)劃的約十座寫字樓已經(jīng)開工建設(shè)；河西新城建設(shè)指揮部也正在招商吸引國際級商業(yè)大店等進(jìn)駐河西，規(guī)劃并引導(dǎo)建設(shè)完善的商業(yè)配套設(shè)施；濱江風(fēng)光帶，綠博園及江心洲旅游開發(fā)在原有的基礎(chǔ)上將會有更大的發(fā)展。地鐵一號線覆蓋新區(qū)中心區(qū)，并將于 2020 年 9 月正式通車。根據(jù)規(guī)劃，河西新區(qū)將有約 50 到 60萬居民居住，河西的各住宅項目是南京房地產(chǎn)價格的領(lǐng)漲板塊，居住板塊的合理安排保證了河西新城區(qū)的人居環(huán)境及區(qū)域活力。 伴隨著南京河西新區(qū)開發(fā)和建設(shè)的深入，懸宮大酒店的區(qū)位優(yōu)勢將變得更為明顯和重要，未來整體運營環(huán)境看好。 時尚前衛(wèi)休閑 街區(qū) 第壹區(qū) 位于南京河西新城，緊鄰奧體中心和地鐵 1號線起點站。 二、 SWOT 分析 （一）、 Opportunity 機會分析 南京、華東其他地區(qū)（南京國內(nèi)旅游市場的主要客戶群地區(qū)）的經(jīng)濟持續(xù)增長，且整體經(jīng)濟水平大大高于中國其他地域，居民的購買力大，高端客戶群體數(shù)量大。 南京市作為著名旅游、文化名城，氣候舒適、風(fēng)景優(yōu)美，歷史和人文景觀眾多，擁有相當(dāng)數(shù)量忠實的客戶群體。 南京市的旅游資源結(jié)構(gòu)性缺乏，獨具特色配套物業(yè)較少，中低檔物業(yè)過多而主體明確的高檔旅游物業(yè)較少，這給主題獨特的高檔配套物業(yè)的 開發(fā)提供了市場空間。 南京市旅游資源開發(fā)與利用受到市政府的高度重視，未來增長潛力較大。尤其是南京市政府對河西地區(qū)的重點開發(fā)，將極大增強懸宮大酒店未來的運營優(yōu)勢。 （二）、 Threat 威脅分析 南京市作為中國的旅游、休閑、商務(wù)活動的著名地域，仍然存在淡旺季區(qū)別明顯的問題（南京市的商務(wù)和文化交流活動相對不足）。 南京市本地居民消費意識和購買力不強，使得新建高檔酒店項目對外地購買力（蘇南地區(qū)、浙江地區(qū)、上海地區(qū)）的依賴會增大； 南京許多新建高檔酒店項目眾多，尤其是許多著名的國際酒店管理公司的進(jìn)駐，未來南京高星 級酒店市場會出現(xiàn)激烈的競爭態(tài)勢； 獨特的文化氛圍有可能并不被消費者認(rèn)同，裝潢設(shè)計上的壓力大； （三）、 Strength優(yōu)勢分析 南京第一家高檔文化藝術(shù)類酒店，設(shè)計獨特，理念新穎； 金陵品牌在南京市場上的卓越聲譽和獨具特色的酒店管理和經(jīng)營水平； 河西新城建設(shè)的不斷深入和市政功能的不斷完善將極大地促進(jìn)懸宮大酒店的經(jīng)營； 第壹區(qū)其他文化設(shè)施和整體文化氛圍有助于加強懸宮大酒店的文化底蘊，同時第壹區(qū)其他項目以及奧體中心的運作也會給懸宮大酒店帶來穩(wěn)定的客戶群； （四）、 Weakness 劣勢分析 現(xiàn)階段 河西地區(qū)的發(fā)展程度不完善，商業(yè)氛圍不濃厚，對于高端客戶的吸引力不夠大，人們更多的選擇南京市區(qū)內(nèi)的酒店； 周邊地方政府新建的江濱金陵酒店對于政府接待方面已經(jīng)有一定程度上壟斷，不利于懸宮大酒店開展對當(dāng)?shù)卣畽C構(gòu)的營銷； 其獨特的文化氛圍和氣息尚未被廣泛宣傳，消費者的認(rèn)知程度不夠； 三、南京市高星級酒店行業(yè)經(jīng)營狀況及評價 南京市現(xiàn)有的 8 家五星級飯店分別為：金陵飯店、希爾頓國際大酒店、僑鴻皇冠假日酒店、金絲利喜來登酒店、玄武飯店、狀元樓酒店、蘇寧環(huán)球套房飯店、古南都飯店，均位于南京市區(qū)；五星級飯店數(shù)量占全 市飯店總數(shù)的 %；共有客房 2918 間套，占全市總量的 %，其中金陵飯店和希爾頓國際大酒店是南京市僅有的 2 家客房數(shù)超過 500 間套以上的星級飯店。南京市現(xiàn)有五星級飯店有關(guān)情況參見下表： 序號 飯店名稱 地 址 客房數(shù) (間套 ) 床位數(shù) (張 ) 2020 年客房出租率 (%) 備注 1 金陵飯店 漢中路 2 號 591 800 2 希爾頓國際大酒店 中山東路 319 號 561 822 3 僑鴻皇冠假日酒店 漢中路 89 號 282 386 4 金絲利喜來登酒店 漢中路 169 號 371 475 5 玄武飯店 中央路 193 號 270 414 改造出新 6 狀元樓酒店 夫子廟狀元境 9 號 450 775 7 蘇寧環(huán)球套房飯店 廣州路 188 號 88 161 8 古南都飯店 廣州路 208 號 305 503 * 合 計 2918 4336 另 2020 年南京市新 建和在建以及計劃修建的高星級酒店還有：金陵飯店二期、鼓樓綠地廣場洲際大酒店、威斯汀、紫金山莊、索菲特銀河、索菲特中山高爾夫、德基萬豪酒店等國際、國內(nèi)一線品牌。 南京作為江蘇省會城市及長江下游現(xiàn)代化的中心城市和國際影響較大的歷史文化名城，其高星級酒店的總體規(guī)模與北京、上海、廣州等大城市相比普遍偏小，尤其是高星級飯店規(guī)模度、配套設(shè)施完備程度均不高，無明確的主題特色、定位單調(diào)雷同、缺乏能真正體現(xiàn)出以豪華、享受個性特征、體驗文化藝術(shù)氛圍的高端酒店產(chǎn)品。 特別是近年來隨著南京會展業(yè)的蓬勃發(fā)展和舉辦大型國際性會議的 增加，這一矛盾更為突出。 2020 年“非典”過后的一段時間，大型會議相對集中，全市一度出現(xiàn)了客房爆滿、會議設(shè)施缺乏、會展專業(yè)化服務(wù)水平不高等一系列問題。 從近年來南京市高星級飯店客房出租率及平均房價來看，除 2020 年因受“非典”影響出租率略有下降外，隨著會展業(yè)、大型節(jié)事活動的不斷發(fā)展，游客數(shù)量迅速增長，供求矛盾有所緩解，總體經(jīng)營狀況呈上揚趨勢，企業(yè)贏利狀況日趨好轉(zhuǎn)?？梢哉f，近年來南京市飯店經(jīng)營的總體狀況在經(jīng)歷了上世紀(jì)九十年代末期低谷后逐步恢復(fù)。 據(jù)有關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，南京市星級飯店平均客房出租率高于全國平均水平 ，但無論是高星級飯店還是中、低星級飯店的平均房價卻低于全國平均水平。五星級飯店房價與北京、上海等城市相比差別更大，甚至不及上海的一半。分析原因，主要與城市經(jīng)濟發(fā)達(dá)程度、對外開放程度、旅游業(yè)其它配套要素建設(shè)等有關(guān)，這也是目前抑制南京市飯店業(yè)發(fā)展的主要因素。隨著南京經(jīng)濟的進(jìn)一步發(fā)展，以及江蘇省加大蘇南與南京市的整合力杜，預(yù)期南京酒店房價上升的可能性較大。 盡管目前南京市的高星級飯店經(jīng)