【正文】 可少的功能與服務(wù)提供者。南京作為旅游勝地、我國著名的文化名城、長三角區(qū)域中心城市之一和外向型經(jīng)濟(jì)蓬勃發(fā)展的城市，每年都有高端會(huì)議、商務(wù)、旅游、休閑度假客人。高檔旅游團(tuán)隊(duì)的比例為 15%，整體定位于高檔休閑體驗(yàn)型酒店。休閑散客和綜合型會(huì)議將是長久的目標(biāo)客源市場。一定量的長住客人將為酒店的經(jīng)營收入打下良好的基礎(chǔ)，所以公寓房的設(shè)計(jì)和用品，酒店自身的設(shè)施配備能否滿足長住客需要?jiǎng)t顯得至關(guān)重要，酒店外圍的自然環(huán)境和餐飲、娛樂氛圍是比較適合長住客居住、休閑的。所以，未來懸宮大酒店要在菜肴種類、營銷方式等方面做出特色，努力爭取南京婚宴市場這塊大蛋糕。 總體上來說，對(duì)于娛樂康體項(xiàng)目，酒店未來經(jīng)營策劃要能結(jié)合目標(biāo)客戶的特征和所處商圈的市場條件，凸現(xiàn)懸宮大酒店高檔、文化底蘊(yùn)深的特色，從而直接促進(jìn)客房、餐飲的銷售。 根據(jù)南京城市總體規(guī)劃確定的發(fā)展目標(biāo)和河西新城區(qū)的發(fā)展條件，采取“整體規(guī)劃，一次征用，統(tǒng)一開發(fā)，分批建設(shè)”的方式，建成以商務(wù)、商貿(mào)、文體三大功能為主的城市副中心，居住與就業(yè)兼顧的中高檔居住區(qū)和以濱江風(fēng)貌為特色的城市西部休閑游覽地。實(shí)現(xiàn)以奧體中心帶動(dòng)周邊發(fā)展；以中央商務(wù)區(qū)為內(nèi)核搭建起繁華的新城商務(wù)中心；以現(xiàn)代化人文居住區(qū)構(gòu)筑河西高質(zhì)量生活空間；完備的基礎(chǔ)設(shè)施展現(xiàn)城市中心的便利和輻射效應(yīng)，完善的公共配套設(shè)施為工作、生活提供全面的配套保障；將景觀、文化融于一身，濱江風(fēng) 光帶成為因水而靈動(dòng)的新城風(fēng)景線。 為了使第壹區(qū)項(xiàng)目的綜合功能得的充分的展示，提升第壹區(qū)項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值，體現(xiàn)第壹區(qū)的高檔文化藝術(shù)之品味，滿足該商業(yè)區(qū)商務(wù)、旅游等流動(dòng)人員的住宿、餐飲的需求，無論從長遠(yuǎn)和近期的商業(yè)角度來看，一座規(guī)模適度、造型 別致、現(xiàn)代化的高檔星級(jí)酒店不僅是完全必要的，而且能夠良好的運(yùn)轉(zhuǎn)，為濱江公司和投資人帶來可觀的利潤。旅游和旅行對(duì)中國經(jīng)濟(jì)的直接貢獻(xiàn)為整個(gè)國內(nèi)生產(chǎn)總值的 %。商務(wù)部根據(jù)國家統(tǒng)計(jì) 局的數(shù)據(jù)分析， 1 至 4 月份全國住宿與餐飲業(yè)零售額累計(jì) 億元，同比凈增 417 億元、增長 ％，高出社會(huì)消費(fèi)品零售總額增幅 個(gè)百分點(diǎn)，占社會(huì)消費(fèi)品零售總額的 ％，拉動(dòng)社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長 個(gè)百分點(diǎn)，對(duì)社會(huì)消費(fèi)品零售總額的增長貢獻(xiàn)率為 ％。 上述報(bào)告和統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，我國旅游酒店市場行情看好，發(fā)展 潛力巨大。 1952 年 9 月，南京為江 蘇省省轄市。 14〃～ 32176。 南京東連富饒的長江三角洲，西靠皖南丘陵 ,南接太湖水網(wǎng)，北接遼闊的江淮平原；距人?？?380公里，“黃金水道”長江穿越境域，江寬水深， 萬噸海輪可終年暢通，是一個(gè)天然的河、海良港。南京是華東地區(qū)重要的交通、通訊樞紐，建立了全方位、立體化、大運(yùn)量的交通運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)，鐵路、公路、水運(yùn)、空運(yùn)、管道五種運(yùn)輸方式齊全，擁有現(xiàn)代化的通訊體系。 2020 年，全市實(shí)現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值 ，比上年增長 %，增幅創(chuàng) 9年來最好水平；財(cái)政收入 335 億元， 比上年增長 18%。全市第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 億元，比上年增長 %，社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá) 600億元，增長 14%以上。 （二）、南京市經(jīng)濟(jì)環(huán)境 綜合實(shí)力 2020 年全市完成生產(chǎn)總值 2413 億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長 %。非公有制經(jīng)濟(jì)占全市經(jīng)濟(jì)的比重 為 37%。三大主體市場出口全面增長，全年對(duì)亞洲、歐洲、北美洲出口 億美元，比上年增長 %，占全市出口額的 %。全市新批協(xié)議注冊(cè)外資額 億美元，比上年增長 %；實(shí)際到帳注冊(cè)外資額 億美元，比上年增長 %。 美國伊斯曼、德國巴斯夫、西門子、荷蘭殼牌、飛利浦、日本伊藤忠、三井物業(yè)、夏普、東芝、瑞典愛立信、韓國錦湖輪胎、意大利菲亞特、香港新世界等一批知名跨國公司項(xiàng)目紛紛落戶南京。南京高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、南京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、南京化學(xué)工業(yè)園區(qū)、江寧經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)已成為全市高科技產(chǎn)業(yè)的主要基地和跨國公司全球生產(chǎn)加工基地。南京化學(xué)工業(yè)園區(qū)是國家批準(zhǔn)的 中國重點(diǎn)石油化工基地，近期規(guī)劃面積 45平方公里，遠(yuǎn)期規(guī)劃面積 100平方公里，正按照“世界一流，中國第一”的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃建設(shè)。南京石化行業(yè)是全國五大基地之一，有揚(yáng)子石化、金陵石化等國家級(jí)大型企業(yè)，有各類化工研究所 40 余家、工程技術(shù)人員 2 萬多人。南京軟件園、江蘇軟件園為國家級(jí)軟件產(chǎn)業(yè)基地。 南京鐵路、公路、水運(yùn)、航空和管道五種運(yùn)輸方式齊全，擁有一流的祿口國際機(jī)場，現(xiàn)已開通 80 多條國際、國內(nèi)客貨運(yùn)航線；南京港是亞洲最大的內(nèi)河港口，年吞吐量 6000 多萬噸、集裝箱吞吐量 45 萬標(biāo)箱；鐵路、高等級(jí)公路連接中國主要城市，構(gòu)成了全方位、立體化、大運(yùn)量的交通運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)。全市共有大小景點(diǎn)近 200 處，其中鐘山風(fēng)景區(qū)和秦淮風(fēng)光帶兩處被列為“全國風(fēng)景名勝四十佳”，享譽(yù)海內(nèi)外。 現(xiàn)有旅游涉外飯店 135 家，旅游星級(jí) 101 家，旅行社總數(shù) 278家。美味的秦淮風(fēng)味小吃及鹽水鴨，享譽(yù)中外。 2020 年度，全市實(shí)現(xiàn)旅游總收入 379億元人民幣，較上年增長 %；全年接待入境旅游者 萬人次，較上年增長 %；實(shí)現(xiàn)旅游創(chuàng)匯 億美元，較上年增長 %；全年接待國內(nèi)旅游者 3220 萬人次，較上年增長 15%；實(shí)現(xiàn)國內(nèi)旅游收入 333億元人民幣，較上年增長 20%。 （二）、入境旅游者人天數(shù) 2020年全 市接待入境旅游者總?cè)颂鞌?shù)為 ，較上年增長 %。主要客源國接待量位居前 10 位的國家依次是： （ 1）馬來西亞（ 萬人次，同比增長 %）； （ 2）日本（ 萬人次，同比增長 %）； （ 3）美國（ 萬人次，同比增長 %）； （ 4）韓國（ 萬人次，同比增長 %）； （ 5）新加坡（ 4 萬人次，同比增長 %）； （ 6）德國（ 萬人次，同比增長 %）； （ 7）英國（ 萬人次，同比增長 4%）； （ 8）法國（ 萬人次、同比增長 %）； （ 9）澳大利亞（ 萬人次，同比下降 %）； （ 10）加拿大（ 萬人次，同比下降 %）。 （五）、國內(nèi)旅游者客源分布 按來寧國內(nèi)旅游者客源市場劃分， 2020 年度客源比重列前十位的省份依次是：江蘇 萬人次（占 %）、安徽 萬人次（占 %）、上海 萬人次（占 %）、浙江 萬人次（占 %）、山東 萬人次（占 %）、河南 189萬人次（占 %）、廣東 （占 %）、北京 萬人次（占 %）、湖北 萬人次（占 %）、河北 萬人次（占 %）。 截止 2020 年底，全市共有旅行社 395 家，其 中國際旅行社 27 家，國內(nèi)旅行社 368 家；省屬旅行社 72 家，市屬旅行社 323 家。整體競爭處于一種低水平狀態(tài)，無法滿足高消費(fèi)觀光人群、休閑度假人群、高檔會(huì)議會(huì)展和商務(wù)需求，高檔主題酒店市場供給缺位。其中五星級(jí)飯店出租率 %，平均房價(jià) 499 元 /間天，四星級(jí)飯店出租率為 %，平均出租率 359 元/間天，三星級(jí)飯店出租率 %，平均房價(jià) 226 元 /間天，二星級(jí)及部分社會(huì)高檔賓館出租率 %，平均房價(jià) 233 元 /間天。十運(yùn)會(huì)場館奧林匹克中心已經(jīng)在此拔地而起；本區(qū) CBD 規(guī)劃的約十座寫字樓已經(jīng)開工建設(shè)；河西新城建設(shè)指揮部也正在招商吸引國際級(jí)商業(yè)大店等進(jìn)駐河西，規(guī)劃并引導(dǎo)建設(shè)完善的商業(yè)配套設(shè)施；濱江風(fēng)光帶，綠博園及江心洲旅游開發(fā)在原有的基礎(chǔ)上將會(huì)有更大的發(fā)展。 時(shí)尚前衛(wèi)休閑 街區(qū) 第壹區(qū) 位于南京河西新城，緊鄰?qiáng)W體中心和地鐵 1號(hào)線起點(diǎn)站。 南京市旅游資源開發(fā)與利用受到市政府的高度重視，未來增長潛力較大。南京市現(xiàn)有五星級(jí)飯店有關(guān)情況參見下表： 序號(hào) 飯店名稱 地 址 客房數(shù) (間套 ) 床位數(shù) (張 ) 2020 年客房出租率 (%) 備注 1 金陵飯店 漢中路 2 號(hào) 591 800 2 希爾頓國際大酒店 中山東路 319 號(hào) 561 822 3 僑鴻皇冠假日酒店 漢中路 89 號(hào) 282 386 4 金絲利喜來登酒店 漢中路 169 號(hào) 371 475 5 玄武飯店 中央路 193 號(hào) 270 414 改造出新 6 狀元樓酒店 夫子廟狀元境 9 號(hào) 450 775 7 蘇寧環(huán)球套房飯店 廣州路 188 號(hào) 88 161 8 古南都飯店 廣州路 208 號(hào) 305 503 * 合 計(jì) 2918 4336 另 2020 年南京市新 建和在建以及計(jì)劃修建的高星級(jí)酒店還有：金陵飯店二期、鼓樓綠地廣場洲際大酒店、威斯汀、紫金山莊、索菲特銀河、索菲特中山高爾夫、德基萬豪酒店等國際、國內(nèi)一線品牌。 從近年來南京市高星級(jí)飯店客房出租率及平均房價(jià)來看，除 2020 年因受“非典”影響出租率略有下降外，隨著會(huì)展業(yè)、大型節(jié)事活動(dòng)的不斷發(fā)展，游客數(shù)量迅速增長，供求矛盾有所緩解，總體經(jīng)營狀況呈上揚(yáng)趨勢，企業(yè)贏利狀況日趨好轉(zhuǎn)。分析原因，主要與城市經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程度、對(duì)外開放程度、旅游業(yè)其它配套要素建設(shè)等有關(guān)，這也是目前抑制南京市飯店業(yè)發(fā)展的主要因素。若以 2020 年南京接待國內(nèi)外游客數(shù)為基數(shù)（ 2872萬人次），增幅按平均每年 15%計(jì)，則五年后南京接待國內(nèi)外游客量將超過 5700萬人次，在現(xiàn)有基礎(chǔ)上翻一番。預(yù)期未來南京高星級(jí)酒店市場競爭更為激烈。 國內(nèi)大中型企業(yè)的商務(wù)客源：南京市 2020 大中型企業(yè)的總數(shù)達(dá) 300 余家。 市區(qū)機(jī)關(guān)的客源：市區(qū)各個(gè)政府機(jī)關(guān)的宴請(qǐng) 、交流等活動(dòng)，也是未來懸宮大酒店要力爭的客戶來源。 周邊機(jī)構(gòu)吸引的客源：奧體中心、藝蘭齋美 術(shù)館、國際時(shí)尚178。 即使在開業(yè)初期，河西懸宮大酒店也不應(yīng)該采用遠(yuǎn)低于競爭對(duì)手價(jià)格的手法來占領(lǐng)市場，提升銷售量。 二、酒店宣傳策略 河西懸宮大酒店作為南京高星級(jí)酒店市場的新手，最大任務(wù)就是如何向潛在消費(fèi)者宣傳、推廣自己。這個(gè)階段并不要著意宣傳各種具體的酒店產(chǎn)品，也并不需要急于針對(duì)目標(biāo)市場去宣傳，事實(shí)上它起到的是藥引子的作用。此時(shí)的宣傳，必須要關(guān)注如何將酒店產(chǎn)品的信息有效地傳遞給受眾 —— 目標(biāo)客戶群。完成上述調(diào)研之后，依據(jù)這些信息，制定營銷計(jì)劃，選擇宣傳的方式和媒介。對(duì)象主要是單個(gè)或少數(shù)的客戶群體（如長包客人、婚宴客人等）。部分設(shè)備采購合同已簽訂。 資金使用計(jì)劃 （ 1） 2020 年 12 月底之前，需要資金 3000 多萬元，用于 支付各類設(shè)備采購、工程進(jìn)度款。 借款償還計(jì)劃 酒店借款本息將用酒店各年經(jīng)營所產(chǎn)生的現(xiàn)金償還，根據(jù)經(jīng)營情況測算預(yù)計(jì) ，還本付息計(jì)劃如下： 單位：萬元 還款時(shí)間 合計(jì) 本金 利息 第 1 年 1569 1123 446 第 2 年 1441 1057 384 第 3 年 1461 1136 325 第 4 年 1470 1209 261 第 5 年 1485 1291 194 第 6 年 1480 1358 122 第 7 年 872 826 46 合計(jì) 9778 8000 1778 第五章 經(jīng)營測算 通過對(duì)無錫市場四星和五星級(jí) 賓館客房、餐飲和會(huì)議價(jià)格的調(diào)查，根據(jù)無錫市的旅游市場狀況，以下是對(duì)保利廣場大酒店經(jīng)營情況進(jìn)行的測算： 第一節(jié) 第一年測算結(jié)果 營業(yè)收入預(yù)計(jì) 5251 萬元，經(jīng)營毛利潤 1757 萬元，經(jīng)營毛利潤率 33%。 整個(gè)項(xiàng)目 20 年的凈現(xiàn)值（ NPV） =12525 萬元 項(xiàng)目投資回收期（詳見附表）： A、動(dòng)態(tài)回收期： 年 B、靜態(tài)回收期： 年 上述數(shù)據(jù)表明該項(xiàng)目的現(xiàn)金內(nèi)含報(bào)酬率為 %，如果加上項(xiàng)目本身的土地及資產(chǎn)的升值，其投資回報(bào)率超過目前社會(huì)資本的平均報(bào)酬，在財(cái)務(wù)上是可行的 。 項(xiàng)目成本費(fèi)用設(shè)置有可能偏高，通過管理公司的管理，對(duì)成本費(fèi)用進(jìn)行有效的控制，項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)會(huì)進(jìn)一步提高。 第五節(jié) 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論 上述財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)果中，本項(xiàng)目總投資內(nèi)財(cái)務(wù)含報(bào)酬率高于項(xiàng)目的資金成本率，加上土地增值和未來潛在收益，收益率高于資金成本率。此外，該房地產(chǎn)項(xiàng)目還有著巨大的隱性增值潛力，更提高了本項(xiàng)目的綜合經(jīng)