【正文】 2013年，中國旅游業(yè)對(duì)GDP的貢獻(xiàn)將達(dá)8446億元人民幣。%提高到現(xiàn)在的66%。其中：國內(nèi)游客 : 境外游客 = : 1，%；，%。湖南經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展為旅游休閑創(chuàng)造了條件，并且來張家界交通便利，所以成為主要客源地，在長(zhǎng)張高速全程貫通后，湖南客源保持了更高速增長(zhǎng)，自駕游增長(zhǎng)比例最為迅速。這些地區(qū)有的是經(jīng)濟(jì)強(qiáng)省，有的近年來經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，其旅游消費(fèi)欲望強(qiáng)烈，在張家界品牌不斷加強(qiáng)宣傳推廣，這些地區(qū)的客源將成為不可忽視的組成部分。隨著張家界一批新興酒店的興建，這些地區(qū)的游客增長(zhǎng)比例將會(huì)逐步回升并向張家界分流，休閑與商務(wù)市場(chǎng)會(huì)有很大幅度增長(zhǎng)，為張家界的酒店業(yè)發(fā)展提供了更好的市場(chǎng)。因長(zhǎng)張高速已全程貫通，包括行政會(huì)議在內(nèi)的休閑度假旅游將在張家界興起，特別是自駕游將呈高速增長(zhǎng)。張家界有全球無可比擬的旅游資源，為什么境外旅游人次近兩年出現(xiàn)下降趨勢(shì)，主要原因是原境外游客以韓國為主要力量，結(jié)構(gòu)單一。為更好地發(fā)揮其湖南省旅游業(yè)的龍頭帶動(dòng)作用，張家界正努力實(shí)現(xiàn)從單一的觀光旅游向休閑度假旅游轉(zhuǎn)型，旅游產(chǎn)業(yè)從數(shù)量擴(kuò)張到數(shù)量質(zhì)量并重轉(zhuǎn)型，旅游品牌從國內(nèi)旅游目的地向國際旅游目的地轉(zhuǎn)型，優(yōu)化旅游區(qū)域空間結(jié)構(gòu)，提高產(chǎn)業(yè)素質(zhì)，提升旅游服務(wù)品位。 趨勢(shì)預(yù)測(cè)根據(jù)《關(guān)于2004—2008年張家界市旅游經(jīng)濟(jì)發(fā)展的實(shí)施意見》相關(guān)數(shù)據(jù)顯于，到2008年境外旅游人次將達(dá)150萬人次，創(chuàng)匯收入達(dá)2億美元。共有星級(jí)酒店73家，其中：正申報(bào)五星1家：為武陵源國際度假酒店；掛牌四星5家：為張家界國際酒店、湘電國際酒店、張家界藍(lán)天大酒店、通達(dá)國際酒店、祥龍國際酒店；掛牌三星19家。類四星酒店張家界**大酒店200間、**國際酒店150間、**國際酒店280間。張家界**國際酒店同張家界**酒店處于同一狀況。普通員工都為本地招聘，綜合素質(zhì)一般。維護(hù)保養(yǎng)：都無專業(yè)人員實(shí)施。張家界市現(xiàn)有五星床位900張。張家界現(xiàn)有四星級(jí)以上酒店床位缺口為7180張。 入住率與價(jià)格國家旅游局2006年統(tǒng)計(jì)，2006年全國四星級(jí)酒店平均入住率在65%左右，三星級(jí)酒店在60%左右。張家界選取四家酒店價(jià)格為參考依據(jù)，選取情況如下：***源國際度假酒店：五星，團(tuán)隊(duì)價(jià)680元每間，含早；張家界**酒店：類四星，團(tuán)隊(duì)價(jià)480元每間，含早；**酒店：四星，團(tuán)隊(duì)價(jià)380元每間，含早；**國際酒店：類四星，團(tuán)隊(duì)價(jià)360元每間，含早；**國際酒店：類四星，團(tuán)隊(duì)價(jià)360元每間，含早。第五章 有可比性景區(qū)酒店?duì)顩r分析從宏觀角度分析，并進(jìn)行橫向比較，選擇了三個(gè)在品牌、開發(fā)時(shí)間、旅游資源等方面有可比性的城市進(jìn)行比較分析，分別為張家界市、阿壩州（九寨溝）、桂林。行政區(qū)域總面積27809平方公里。價(jià)格比較：張家界市：四星級(jí)酒店360元，五星級(jí)酒店680間；阿壩州：四星級(jí)酒店400元，五星級(jí)酒店680元；桂林：四星級(jí)酒店400元，五星級(jí)酒店580元。第六章 未來四星級(jí)以上酒店供求狀況 至2009年四星級(jí)以上酒店床位供應(yīng)量預(yù)測(cè)至2009年高星級(jí)建設(shè)情況：張家界閩南國際酒店：650個(gè)床位，四星，2008年10月營(yíng)業(yè)；張家界花園酒店：2000個(gè)床位，五星，2008年5月開業(yè)； 張家界山水大酒店：1400個(gè)床位，五星，2009年3月營(yíng)業(yè)；武陵源臺(tái)灣山莊酒店：600個(gè)床位，四星，2009年3月開業(yè)。第七章 項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)勢(shì)分析地理位置是投資酒店業(yè)時(shí)考慮的首要條件之一，此項(xiàng)目位于張家界市與核心景區(qū)武陵源中間，在區(qū)位上占有無可比擬的優(yōu)勢(shì)。無論開發(fā)為何種物業(yè)，它都是稀缺的，不可多得的。項(xiàng)目所在地處于城區(qū)與景區(qū)唯一交通干線之間，處于繞核心景區(qū)的環(huán)紅公路之內(nèi)。第八章 項(xiàng)目市場(chǎng)定位 主題定位張家界五星級(jí)酒店——新版風(fēng)景視野，一生的度假計(jì)劃——世界級(jí)的山景，您將不再是過客 功能定位本項(xiàng)目定位為綜合性旅游服務(wù)酒店，主要功能為旅游觀光客人提供優(yōu)質(zhì)的食、宿、休閑、娛樂服務(wù)，并考慮會(huì)議旅游的需求，充分提供會(huì)議會(huì)務(wù)服務(wù)。 星級(jí)定位項(xiàng)目定位為涉外五星級(jí)山地度假酒店。為了保護(hù)基地周邊優(yōu)美的自然環(huán)境和獨(dú)特的旅游資源，在規(guī)劃布局中注意將建筑化整為零，減小建筑體量，并通過凸凹有致的外墻和高低錯(cuò)落的屋頂處理，進(jìn)一步縮小體量感。酒店主要采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)清晰。建材大部分選用采用環(huán)保節(jié)能材料，既能達(dá)到建筑裝飾的效果，又保溫節(jié)能。項(xiàng)目區(qū)以各建筑物為中心，組成生態(tài)園林景觀，承襲傳統(tǒng)的園林風(fēng)格，以當(dāng)今國際流行的設(shè)計(jì)理念，融合張家界的本土文化特色。第十章 建設(shè)規(guī)模與投資概算 建設(shè)規(guī)模總建筑面積200485平方米，其中酒店建筑面積172210平方米、后勤中心建筑面積28275平方米。A區(qū)地上11層，局部地下1層，；B區(qū)地上13層，；C區(qū)地上10層，；D區(qū)地上4層，；E區(qū)地上2層。 B區(qū)：位于用地和公共區(qū)的西北側(cè)，共十三層。 E區(qū)：位于整個(gè)酒店用地的東側(cè)。B3層為桑拿浴和后勤辦公用房。1層為大堂接待、咖啡廳、自助餐、西餐廳、宴會(huì)廳、會(huì)議室。D區(qū)：為酒吧街和KTV房樓，地上3層，首層為酒吧街，上部為KTV包間。建筑層數(shù)、高度：地下局部二層，地上六層。其中：土建投資： 14,裝修投資： 42,設(shè)備購置： 13,附屬工程： 工程建設(shè)其他費(fèi)用： 4,開辦費(fèi)： 預(yù)備費(fèi)用： 鋪底流動(dòng)資金： 建設(shè)期利息： 2, 項(xiàng)目資金來源總投資79,，企業(yè)自有39,，向銀行申請(qǐng)長(zhǎng)期項(xiàng)目貸款40,，期限八年。項(xiàng)目完工后，總客房面積達(dá)1121間，可以承接大型會(huì)議團(tuán)隊(duì)，在旺季時(shí)可以避免張家界經(jīng)常發(fā)生的“踢團(tuán)”現(xiàn)象。 完善內(nèi)控流程 酒店中現(xiàn)金流、物資流、服務(wù)流程、質(zhì)控流程、成本控制等等，在管理中如稍有不慎就會(huì)造成經(jīng)濟(jì)、品牌上的巨大損失。 經(jīng)營(yíng)管理模式 基本模式 酒店實(shí)行總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，由總經(jīng)理牽頭組建整個(gè)經(jīng)營(yíng)班子?？头浚嚎头靠倲?shù)1121間，第一個(gè)五年：參照2007年張家界武陵源國際度假酒店銷售價(jià)格，考慮擴(kuò)建項(xiàng)目完工后形成市場(chǎng)拉動(dòng)影響及游客結(jié)構(gòu)調(diào)整，旺季8個(gè)月，入住率為80%，價(jià)格580元/間；淡季4個(gè)月，入住率為40%，價(jià)格480元/間。取值為每一住客房的30元。項(xiàng) 目取值依據(jù)取值比例說明客房人工成本每一住客房30元客房部、前臺(tái)等人工資及福利費(fèi)客房其他費(fèi)用客房收入的%6%用品、洗滌、紙張等食品成本食品收入的%35%飲品成本飲品收入的%25%餐飲人工成本餐飲收入的%10%餐飲部、廚房工資及福利餐飲其他成本餐飲收入的%9%瓷器、印刷、制服等小型收益成本小型收益的%40%行政一般開支定額50人2000元行政及后勤人員工資及福利、辦公費(fèi)市場(chǎng)營(yíng)銷費(fèi)用總收入的%2%銷售人員工資及廣告、宣傳費(fèi)用能源費(fèi)用每間房20元電、水、燃料等物業(yè)運(yùn)營(yíng)維?？偸杖氲?1%維保工資、材料管理費(fèi)總收入的%2%招待、行政費(fèi)用繳納利息支出貸款本金%銀行同期貸基準(zhǔn)利率銷售稅金總收入的%5%所得稅利潤(rùn)總額25%本項(xiàng)目享受3免2減半的優(yōu)惠政策。 收入指標(biāo)：有項(xiàng)目年平銷售收入20,。（總產(chǎn)品銷售收入－總變動(dòng)成本－總銷售稅金附加）100%.=104326/(2016832839110084)*100%=%經(jīng)測(cè)算，%，即可實(shí)現(xiàn)保本。銷售收入（價(jià)格）的變化對(duì)項(xiàng)目的影響程度相對(duì)較大，經(jīng)營(yíng)成本影響相對(duì)較小。湖南省已經(jīng)把旅游作為一個(gè)支柱產(chǎn)業(yè)列入“十一五”規(guī)劃，力爭(zhēng)做大做強(qiáng)。自有資金與銀行貸款能否及時(shí)足額到位，帶來一定完工風(fēng)險(xiǎn)，包括拖延工期所帶來的成本超支、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境的變化和完工質(zhì)量，同時(shí)，如造成資金斷鏈，項(xiàng)目不能急時(shí)投入經(jīng)營(yíng)，直接影響其現(xiàn)金流變化及貨款償還期變化。該項(xiàng)目屬于政府鼓勵(lì)類，在政府的統(tǒng)籌計(jì)劃之中，同時(shí)項(xiàng)目目標(biāo)市場(chǎng)定位主要為高端市場(chǎng)，投資門檻較高，新增市場(chǎng)供給能力受到一定限制，加上隨著生活水平的提高，游客旅游住宿越來越傾向舒適的中高檔酒店，相對(duì)而言，中高檔酒店市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)更小。 項(xiàng)目目標(biāo)市場(chǎng)可靠，客源定位與功能定位明確，地理位置優(yōu)越，交通條件很好，市場(chǎng)前景明朗，競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)明顯。 酒店獨(dú)特的設(shè)計(jì)構(gòu)造，融進(jìn)當(dāng)?shù)孛褡逦幕?，將有效美化區(qū)域的自然環(huán)境，并弘揚(yáng)當(dāng)?shù)氐拿褡逦幕?