【正文】 團(tuán)，政府也專門在歐美召開推介會(huì)，但最終結(jié)論是張家界風(fēng)景一流，但整體接待檔次過(guò)低，無(wú)能力接待以休閑度假為主要目的地歐美市場(chǎng)，歐美客人主要集中在麗江、桂林等西南地區(qū)。主要四星級(jí)及類四星級(jí)酒店分布情況如下表： 硬件與軟件 硬件基于市場(chǎng)需要及政府需求，張家界四星級(jí)酒店基本不具務(wù)四星標(biāo)準(zhǔn)，按國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)評(píng)審，只能符合三星要求。以2006年張家界市旅游人次為基數(shù)，測(cè)算張家界現(xiàn)有四星級(jí)酒店全年每日平均床位需求量為：國(guó)內(nèi)需求：1324萬(wàn)人次，每天需求量為9080張。阿壩州的九寨溝位于青藏高原東南邊緣，從上世紀(jì)八十年代開發(fā)建設(shè)，九十年代為海內(nèi)外所廣泛了解。項(xiàng)目區(qū)可以享受城市公共設(shè)施的方便，又靠近景區(qū)，坐擁周邊豐富的山景資源。酒店用地高差大，地形復(fù)雜。蜿蜒的石路、玲瓏的雕塑、變化的泳池、疊錯(cuò)式的噴泉、精巧別致的燈飾，另上80多種罕見的植物、果樹、奇花、異草，使得整個(gè)園林風(fēng)情萬(wàn)種，美不勝收。三、平面布局和分區(qū)：A區(qū)：B5層為洗衣房和設(shè)備用房，設(shè)備用房有鍋爐房、發(fā)電機(jī)房、變配電室、消防水池和泵房。首層B、C段為員工餐廳，地下一、二層B、C段為辦公及設(shè)備用房，其余部分均為員工宿舍。 組織管理架構(gòu)（見附表）第十二章 財(cái)務(wù)指標(biāo)分析 取值說(shuō)明 計(jì)算期的確定：項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期2010年起至2019年底共10年。上述指標(biāo)分析表明：內(nèi)部收益率大于設(shè)定值10%，靜、動(dòng)態(tài)投資回收期較短，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于零，企業(yè)財(cái)務(wù)效益將突出，貸款償還期適中，企業(yè)具有較強(qiáng)長(zhǎng)期借款清償能力。該項(xiàng)目投資方控股股東****控股有限公司是在香港聯(lián)交所掛牌上市的上市公司，有雄厚的資金實(shí)力和強(qiáng)大的融資能力，有能力消化掉來(lái)自資金需求的一切壓力與風(fēng)險(xiǎn)。張家界五星級(jí)酒店項(xiàng)目，財(cái)務(wù)上可行，風(fēng)險(xiǎn)可控，社會(huì)貢獻(xiàn)度大，項(xiàng)目?jī)?yōu)質(zhì)、可行。為此，在張家界投資高檔旅游接待設(shè)施，不僅符合湖南省的發(fā)展政策要求，也符合經(jīng)濟(jì)的發(fā)展需求。銀行貸款在第二年建設(shè)期內(nèi)分兩次平均投入。 高效的媒體宣傳保持與各種媒體的良好關(guān)系就是更大的保護(hù)自己的品牌，讓各種媒體在各種情況下都充分保護(hù)酒店品牌。東、西段間及與A區(qū)一層大堂用臺(tái)階連接； E區(qū)為劇場(chǎng)，地上2層。 C區(qū)：位于公共區(qū)南側(cè)，十層高，共有133間（套）高檔客房。通過(guò)精心的規(guī)劃與建設(shè)，創(chuàng)造更完美、更能迎合市場(chǎng)需求的中國(guó)式山野田園度假酒店：規(guī)劃、設(shè)計(jì)更大面積的客房和可靈活組合的套房；更高質(zhì)量的建筑、更漂亮的外立面和更精細(xì)的室內(nèi)裝飾；體現(xiàn)與酒店的合理差異性，以保持自我優(yōu)勢(shì)和特色，提高對(duì)國(guó)內(nèi)、國(guó)際客源的吸引力，提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力；增加康體和健康水療設(shè)施；建成具有明顯獨(dú)特風(fēng)格的超大的園林，強(qiáng)化其不可比性。來(lái)張家界旅游、度假的具有高消費(fèi)能力的頂級(jí)富豪、高端游客，新崛起的經(jīng)濟(jì)大款以及其它社會(huì)高層機(jī)構(gòu)和知名人士。四星級(jí)以上酒店供需情況如下表（）： 包含本項(xiàng)目在內(nèi)，在建的高星級(jí)酒店全建完后，在2010年，缺口仍達(dá)5665張床位，足以再容納三家大規(guī)模高星級(jí)酒店。結(jié)論：張家界市高星級(jí)酒店數(shù)量不夠，供需失衡；星級(jí)酒店硬件較差、管理不能到位，維護(hù)保養(yǎng)原始，老化嚴(yán)重；酒店價(jià)格理想、入住率高。張家界市酒店行業(yè)總體管理水平一般，員工綜合素質(zhì)較差，不能滿足旅游業(yè)發(fā)展的需求，可提升空間大。張家界三星級(jí)及類三星酒店現(xiàn)有客房數(shù)5700間。 境外市場(chǎng) 地域構(gòu)成與分析張家界境外客源主要來(lái)自東亞，%，其余港、澳、%，結(jié)構(gòu)不合理，不可控風(fēng)險(xiǎn)過(guò)大。主要地域構(gòu)成如下：湖南省34%；廣東12%；上海6%；%；重慶5%；%；%；%；其他24%。%，可見旅游在張家界市經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的巨大作用，體現(xiàn)出旅游帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略的巨大效應(yīng)，旅游業(yè)的支柱地位已經(jīng)確立。武陵源區(qū)門票實(shí)行了全信息化管理，在全國(guó)處于領(lǐng)先水平，并在全國(guó)率對(duì)景區(qū)景點(diǎn)實(shí)現(xiàn)互聯(lián)網(wǎng)現(xiàn)場(chǎng)直播。山區(qū)石灰?guī)r地層分布較廣，巖溶地貌發(fā)育完全，石英砂巖峰林峽谷地貌為世界罕見。 面積張家界市總面積9563平方公里，%。目 錄第一章 項(xiàng)目簡(jiǎn)介第二章 投資環(huán)境分析第三章 客源情況調(diào)查第四章 張家界酒店業(yè)現(xiàn)狀調(diào)查第五章 有可比性景區(qū)酒店?duì)顩r分析第六章 未來(lái)四星級(jí)以上酒店供求狀況第七章 項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)勢(shì)分析第八章 項(xiàng)目市場(chǎng)定位第九章 設(shè)計(jì)原則與風(fēng)格營(yíng)造第十章 建設(shè)規(guī)模與投資概算第十一章 經(jīng)營(yíng)管理規(guī)劃第十二章 財(cái)務(wù)指標(biāo)分析第十三章 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)與防范措施第十四章 結(jié)論第一章 項(xiàng)目簡(jiǎn)介 項(xiàng)目簡(jiǎn)介項(xiàng)目名稱：項(xiàng)目投資方：投資企業(yè)性質(zhì)：項(xiàng)目位置：土地面積： 142315平方米總建筑面積：200485平方米容積率： 綠化率：%投資總額：預(yù)計(jì)總投資為人民幣79613萬(wàn)元項(xiàng)目定位：五星級(jí)度假酒店項(xiàng)目建設(shè)期：2008年1月至2009年12月，建設(shè)期二年 項(xiàng)目投資方及控股公司簡(jiǎn)介張家界*****酒店有限公司，2007年****日成立，注冊(cè)資金33000萬(wàn)元，法定代表人： ，主要經(jīng)營(yíng)范圍為酒店籌建。其中***源區(qū)總面積397平方公里，核心景區(qū)面積264平方公里，外圍保護(hù)地帶面積126平方公里。武陵源區(qū)屬武陵山脈的余脈，全市主要石英砂巖峰林峽谷地貌集中區(qū)，擁有國(guó)家森林公園、天子山、袁家界、黃龍洞、寶峰湖等全世界知名旅游景點(diǎn)。今后幾年，張家界市政府在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)方面還將投入巨資，對(duì)荷花機(jī)場(chǎng)進(jìn)行擴(kuò)容，火車站將遷入新站，海關(guān)將建設(shè)開關(guān)，市城區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施大規(guī)模重建。目前境外市場(chǎng)主要以韓國(guó)、日本和東南亞等亞洲客源市場(chǎng)為主，占境外市場(chǎng)的90%。根據(jù)現(xiàn)有客源的地域構(gòu)成以及區(qū)域交通聯(lián)系的方便程度、經(jīng)濟(jì)支付能力等因素，據(jù)以確定張家界酒店行業(yè)未來(lái)以地域劃分的國(guó)內(nèi)客源來(lái)源地為：核心客源市場(chǎng)是：湖南、廣東、上海、江蘇、浙江、北京。境外旅游人次自2006年連續(xù)兩年處于微弱下降趨勢(shì)，分別為2006年下降1%、%。張家界類四星級(jí)以上酒店現(xiàn)有客房數(shù)1849間，其中張家界***大酒店228間、張家界***酒店255間、張家界***國(guó)際大酒店156間、張家界**國(guó)際酒店280間、張家界**國(guó)際酒店300間。 供求狀況張家界市現(xiàn)有四星及類四星酒店總床位3600張。張家界需要新興的高星級(jí)酒店興建，彌補(bǔ)供應(yīng)數(shù)量，提升接待能力，拉升接待服務(wù)水平，接動(dòng)旅游人次結(jié)構(gòu)調(diào)整。張家界高星級(jí)酒店床位供求趨勢(shì)圖結(jié)論：張家界高星級(jí)酒店需求量大，在較長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)處于供不應(yīng)求的局面，投資建高星級(jí)酒店，符合當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)需求及政府導(dǎo)向。 境外客戶群體定位以韓國(guó)、日本為主的休閑旅游游客；以港、澳、歐洲為主洲休閑旅游游客；世界500強(qiáng)企業(yè) 需求定位對(duì)總體接待能力的需求，尤其是節(jié)假日的客房需求，對(duì)高檔豪華客房要求，尤其是對(duì)景區(qū)附近豪華客房的需求；對(duì)多功能廳和現(xiàn)代化會(huì)議設(shè)施的需求；對(duì)現(xiàn)有園林和開敞的空間的滿足和稱贊，需求更多的自然園景和多變的植物；對(duì)更多的康體設(shè)施和水療（SPA）設(shè)施需求，對(duì)更多的娛樂(lè)設(shè)施需求；對(duì)更多的獨(dú)家休閑和VIP空間需求；對(duì)更多的文化活動(dòng)和短程旅行活動(dòng)需求。 風(fēng)格營(yíng)造在整體布局上，采用的“f”型的仿古建筑，是“高綠地率、環(huán)保、地域性”，用園林式的布置手法布置，注意山水的串插交融，體現(xiàn)山區(qū)城市風(fēng)貌。 D區(qū)：位于公共區(qū)的西南，主要功能首層為酒吧街，二層以上為KTV包間。四、停車位：地下停車位48個(gè)，面積2200平方米酒店用地內(nèi)地上停車110輛（96輛小客車+14輛大客車）五、后勤服務(wù)中心：總建筑面積：。不斷的以舉辦各種公益活動(dòng)為契機(jī)，通過(guò)媒體宣傳吸引消費(fèi)者及消費(fèi)中介的關(guān)注，長(zhǎng)時(shí)間保持酒店在社會(huì)中的影響力。 假設(shè)在經(jīng)營(yíng)期結(jié)束后收回固定資產(chǎn)殘值 不考慮土地增值因素 不考慮國(guó)家發(fā)生重大稅收政策調(diào)整因素 財(cái)務(wù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)估算（詳見附表） 成本及費(fèi)用指標(biāo)：項(xiàng)目計(jì)算期（10年）年平均總成本費(fèi)用13,，其中年平固定成本10,，年平可變成本2,，經(jīng)營(yíng)成本5,。 資金風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目資金總需求為79,，其中企業(yè)自有資金為39,，申請(qǐng)銀行貸款40,。湖南******管理咨詢有限公司2008年1。在自有資金到位的情況下，應(yīng)及時(shí)與金融機(jī)構(gòu)溝通，及時(shí)落實(shí)項(xiàng)目貸款，化解資金鏈風(fēng)險(xiǎn)。 效益指標(biāo)：年平均利潤(rùn)總額5,，年平均稅后利潤(rùn)4,，%，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值3,，%，整體長(zhǎng)期借款償還期8年（含建設(shè)期）。能最大限度的降低管理成本，提高效益。.工程由A段、B段、C段、D段四部分組成。劇院有2500座，擬用作地方風(fēng)情表演，兼做報(bào)告廳。規(guī)?；趾氪髿猓谱骶罗o完美。