【正文】 的員工，創(chuàng)造出一流的品牌。 完善內(nèi)控流程 酒店中現(xiàn)金流、物資流、服務(wù)流程、質(zhì)控流程、成本控制等等，在管理中如稍有不慎就會造成經(jīng)濟、品牌上的巨大損失。所以必須完善所有工作流程與控制流程，制度詳細的各項規(guī)章制度，并由總經(jīng)理牽頭，確保這些流程得到良好執(zhí)行。 高效的媒體宣傳保持與各種媒體的良好關(guān)系就是更大的保護自己的品牌，讓各種媒體在各種情況下都充分保護酒店品牌。不斷的以舉辦各種公益活動為契機，通過媒體宣傳吸引消費者及消費中介的關(guān)注，長時間保持酒店在社會中的影響力。 經(jīng)營管理模式 基本模式 酒店實行總經(jīng)理負責制，由總經(jīng)理牽頭組建整個經(jīng)營班子。能最大限度的降低管理成本，提高效益。 組織管理架構(gòu)（見附表）第十二章 財務(wù)指標分析 取值說明 計算期的確定：項目經(jīng)營期2010年起至2019年底共10年。 銷售收入估算依據(jù)：酒店收入分為四大類核算：客房、餐飲、小型收益部門、租金及其他收入?？头浚嚎头靠倲?shù)1121間，第一個五年：參照2007年張家界武陵源國際度假酒店銷售價格，考慮擴建項目完工后形成市場拉動影響及游客結(jié)構(gòu)調(diào)整，旺季8個月，入住率為80%，價格580元/間；淡季4個月，入住率為40%，價格480元/間。第二個五年：價格考慮下調(diào)5%。餐飲：根據(jù)張家界及其他可比較區(qū)域的同檔次酒店，餐館消費分為食品收入、飲品收入、其他餐飲收入，其中食品收入為每一住客房的120元；飲品收入為食品收入的15%；其他餐飲收入為食品收入與飲品收入合計的10%。小型收益部門：含電話收入、客衣洗滌、健身房、禮品店、商務(wù)中心、娛樂中心等。取值為每一住客房的30元。租金及其他收入：含外包場地租金、會議室出租收入、其他任何部門取得的各種收入，為凈收入。取值為客房收入的4%。 成本費用估算依據(jù)：根據(jù)收入計算口徑，考慮計算變動與固定成本，成本費用按以下大項核算：客房人工成本、客房其他費用、食品成本、飲品成本、餐飲人工成本、餐飲其他成本、小型收益部門成本、行政一般開支、市場營銷費用、能源費用、物業(yè)運營維保、管理費、利息支出、銷售稅金。項 目取值依據(jù)取值比例說明客房人工成本每一住客房30元客房部、前臺等人工資及福利費客房其他費用客房收入的%6%用品、洗滌、紙張等食品成本食品收入的%35%飲品成本飲品收入的%25%餐飲人工成本餐飲收入的%10%餐飲部、廚房工資及福利餐飲其他成本餐飲收入的%9%瓷器、印刷、制服等小型收益成本小型收益的%40%行政一般開支定額50人2000元行政及后勤人員工資及福利、辦公費市場營銷費用總收入的%2%銷售人員工資及廣告、宣傳費用能源費用每間房20元電、水、燃料等物業(yè)運營維?？偸杖氲?1%維保工資、材料管理費總收入的%2%招待、行政費用繳納利息支出貸款本金%銀行同期貸基準利率銷售稅金總收入的%5%所得稅利潤總額25%本項目享受3免2減半的優(yōu)惠政策。 評價指標假設(shè)說明 基準收益率：10% 全投資假設(shè)，經(jīng)營期限為10年 建設(shè)期二年，項目資金在二年內(nèi)均勻投入。銀行貸款在第二年建設(shè)期內(nèi)分兩次平均投入。 假設(shè)在經(jīng)營期結(jié)束后收回固定資產(chǎn)殘值 不考慮土地增值因素 不考慮國家發(fā)生重大稅收政策調(diào)整因素 財務(wù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)估算（詳見附表） 成本及費用指標：項目計算期（10年）年平均總成本費用13,，其中年平固定成本10,，年平可變成本2,，經(jīng)營成本5,。 收入指標：有項目年平銷售收入20,。 效益指標：年平均利潤總額5,，年平均稅后利潤4,，%，財務(wù)凈現(xiàn)值3,，，%，整體長期借款償還期8年（含建設(shè)期）。上述指標分析表明：內(nèi)部收益率大于設(shè)定值10%，靜、動態(tài)投資回收期較短，財務(wù)凈現(xiàn)值大于零，企業(yè)財務(wù)效益將突出，貸款償還期適中，企業(yè)具有較強長期借款清償能力。 盈虧平衡分析所得稅前以生產(chǎn)能力利用率表示的盈虧平衡點BEP(生產(chǎn)能力利用率)=總固定成本247。（總產(chǎn)品銷售收入－總變動成本－總銷售稅金附加）100%.=104326/(2016832839110084)*100%=%經(jīng)測算，%，即可實現(xiàn)保本。 敏感性分析本次評估估算就項目的銷售收入，經(jīng)營成本二個因素對全部投資財務(wù)內(nèi)部收益率、財務(wù)凈現(xiàn)值和投資回收期的影響程度進行敏感性分析。 敏感性分析表明銷售收入（價格）下降10%時，%。經(jīng)營成本上升10%時，%。銷售收入（價格）的變化對項目的影響程度相對較大，經(jīng)營成本影響相對較小。根據(jù)評價指標分析，該項目內(nèi)部收益率較高，投資回收期較短，保本點低，敏感性不強，從財務(wù)角度風險較小、效益較好、項目可行。第十三章 項目風險與防范措施 政策風險張家界是新興的旅游城市，市政府近年提出 “以旅游為龍頭，拉動全市經(jīng)濟發(fā)展”的發(fā)展戰(zhàn)略，加大了旅游基礎(chǔ)設(shè)施的投入，加強了國際旅游市場的開發(fā)力度，造就張家界近年旅游形勢火爆，導致客人住房需求市內(nèi)賓館供房數(shù)量之間矛盾加劇，政府為緩解這一矛盾，極力鼓勵新建一批高檔次的酒店。 張家界既是湖南省旅游業(yè)的品牌，也是湖南省旅游業(yè)的龍頭。湖南省已經(jīng)把旅游作為一個支柱產(chǎn)業(yè)列入“十一五”規(guī)劃，力爭做大做強。張家界在“十一五”規(guī)劃旅游業(yè)是絕對龍頭地位，張家界除了打造國際水準的旅游精品城市，還要與發(fā)展新型服務(wù)業(yè)相配套，加速相關(guān)產(chǎn)業(yè)的推進。為此，在張家界投資高檔旅游接待設(shè)施，不僅符合湖南省的發(fā)展政策要求，也符合經(jīng)濟的發(fā)展需求。 資金風險項目資金總需求為79,，其中企業(yè)自有資金為39,，申請銀行貸款40,。自有資金與銀行貸款能否及時足額到位，帶來一定完工風險，包括拖延工期所帶來的成本超支、市場競爭環(huán)境的變化和完工質(zhì)量，同時，如造成資金斷鏈，項目不能急時投入經(jīng)營，直接影響其現(xiàn)金流變化及貨款償還期變化。在自有資金到位的情況下，應及時與金融機構(gòu)溝通，及時落實項目貸款，化解資金鏈風險。該項目投資方控股股東****控股有限公司是在香港聯(lián)交所掛牌上市的上市公司，有雄厚的資金實力和強大的融資能力，有能力消化掉來自資金需求的一切壓力與風險。 市場風險市場風險主要體現(xiàn)在市場供求平衡關(guān)系上，因張家界城市屬于新興發(fā)展旅游城市，其發(fā)展期可以持續(xù)20年左右，發(fā)展后勁較強，特別是在2008年左右打開歐美市場后，其旅游形勢可以持續(xù)火爆多年，故市場前景廣闊，而政府通過對市內(nèi)酒店投資的有序管理，保持酒店投資增長比市場增長略有超前，從而達到酒店業(yè)與旅游業(yè)合理同步發(fā)展，降低了整個酒店業(yè)經(jīng)營中的市場風險。該項目屬于政府鼓勵類，在政府的統(tǒng)籌計劃之中，同時項目目標市場定位主要為高端市場，投資門檻較高，新增市場供給能力受到一定限制，加上隨著生活水平的提高，游客旅游住宿越來越傾向舒適的中高檔酒店，相對而言，中高檔酒店市場風險更小。 經(jīng)營風險 能否保證測算入住率，根據(jù)前期市場調(diào)查及張家界旅游市場發(fā)展趨勢，其旺季80%入住率是相對保守的數(shù)據(jù)，淡季應處于55至60%期間，高于40%測算值，入住率不會帶來經(jīng)營風險； 營銷與服務(wù)特色能否保證酒店有長期的核心競爭力，在今后的五星級以上酒店競爭中，硬件都將趨于完善，競爭的核心在于酒店的服務(wù)特色及其品牌創(chuàng)造，如何定位正確的服務(wù)與營銷特色是其較大的經(jīng)營風險。從該酒店現(xiàn)有經(jīng)營看，其市場定位準確，服務(wù)功能完善，營銷手段先進，項目整體經(jīng)營風險不大。第十四章 結(jié)論 該項目符合國家產(chǎn)業(yè)政策，符合區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展規(guī)劃。 項目目標市場可靠，客源定位與功能定位明確，地理位置優(yōu)越，交通條件很好，市場前景明朗，競爭優(yōu)勢明顯。 項目前期策劃力度大，新穎性和差異化突出，有良好的品牌效應支撐，經(jīng)營風險可控，整體風險較低。 項目預期財務(wù)效益好，具有較強現(xiàn)金流和財務(wù)效益支撐，內(nèi)部收益率高，投資回收期合理，財務(wù)上可行。 項目將極大地改善張家界市商務(wù)旅游基礎(chǔ)設(shè)施落后及高檔酒店緊缺的問題，有效提高張家界市旅游業(yè)整體水平，改善投資環(huán)境和城市形象，提升產(chǎn)業(yè)檔次，接動旅游人員結(jié)構(gòu)調(diào)整。 酒店獨特的設(shè)計構(gòu)造，融進當?shù)孛褡逦幕?，將有效美化區(qū)域的自然環(huán)境，并弘揚當?shù)氐拿褡逦幕? 項目達產(chǎn)后，每年為政府帶來大量稅收，解決近1000人就業(yè)，有效減輕政府社會就業(yè)負擔。張家界五星級酒店項目，財務(wù)上可行，風險可控，社會貢獻度大，項目優(yōu)質(zhì)、可行。湖南******管理咨詢有限公司2008年1