【正文】 能為旅游觀光客人提供優(yōu)質(zhì)的食、宿、休閑、娛樂服務，并考慮會議旅游的需求，充分提供會議會務服務。來張家界旅游、度假的具有高消費能力的頂級富豪、高端游客，新崛起的經(jīng)濟大款以及其它社會高層機構(gòu)和知名人士。 星級定位項目定位為涉外五星級山地度假酒店。酒店用地高差大，地形復雜。為了保護基地周邊優(yōu)美的自然環(huán)境和獨特的旅游資源，在規(guī)劃布局中注意將建筑化整為零，減小建筑體量，并通過凸凹有致的外墻和高低錯落的屋頂處理，進一步縮小體量感。充分利用自然景觀，按原地形的山勢依山就勢，形成高低錯落的山地建筑景觀，標志形象突出。酒店主要采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，結(jié)構(gòu)設計清晰?？拐鸬冉Y(jié)構(gòu)安全設計按國家標準執(zhí)行。建材大部分選用采用環(huán)保節(jié)能材料，既能達到建筑裝飾的效果，又保溫節(jié)能。通過精心的規(guī)劃與建設，創(chuàng)造更完美、更能迎合市場需求的中國式山野田園度假酒店：規(guī)劃、設計更大面積的客房和可靈活組合的套房；更高質(zhì)量的建筑、更漂亮的外立面和更精細的室內(nèi)裝飾；體現(xiàn)與酒店的合理差異性，以保持自我優(yōu)勢和特色，提高對國內(nèi)、國際客源的吸引力，提高市場競爭力；增加康體和健康水療設施；建成具有明顯獨特風格的超大的園林，強化其不可比性。項目區(qū)以各建筑物為中心，組成生態(tài)園林景觀，承襲傳統(tǒng)的園林風格，以當今國際流行的設計理念，融合張家界的本土文化特色。蜿蜒的石路、玲瓏的雕塑、變化的泳池、疊錯式的噴泉、精巧別致的燈飾，另上80多種罕見的植物、果樹、奇花、異草，使得整個園林風情萬種，美不勝收。第十章 建設規(guī)模與投資概算 建設規(guī)?？偨ㄖ娣e200485平方米，其中酒店建筑面積172210平方米、后勤中心建筑面積28275平方米。一、酒店規(guī)模：建筑面積172210平方米客房規(guī)模，其中地上169718m2，地下2492m2。A區(qū)地上11層，局部地下1層，；B區(qū)地上13層，；C區(qū)地上10層，；D區(qū)地上4層，；E區(qū)地上2層。主要功能有大堂接待、餐飲、會議和宴會、洗浴SPA、健身、后勤辦公及設備機房。 B區(qū)：位于用地和公共區(qū)的西北側(cè)，共十三層。 C區(qū)：位于公共區(qū)南側(cè)，十層高，共有133間（套）高檔客房。 E區(qū)：位于整個酒店用地的東側(cè)。三、平面布局和分區(qū)：A區(qū)：B5層為洗衣房和設備用房，設備用房有鍋爐房、發(fā)電機房、變配電室、消防水池和泵房。B3層為桑拿浴和后勤辦公用房。后勤用房有辦公、庫房、員工更衣、員工廚房餐廳。1層為大堂接待、咖啡廳、自助餐、西餐廳、宴會廳、會議室。B區(qū)：標準客房樓，地上9~12層，在頂層有連廊與A區(qū)一層大堂相連。D區(qū)：為酒吧街和KTV房樓，地上3層，首層為酒吧街，上部為KTV包間。東、西段間及與A區(qū)一層大堂用臺階連接； E區(qū)為劇場，地上2層。建筑層數(shù)、高度：地下局部二層，地上六層。首層B、C段為員工餐廳，地下一、二層B、C段為辦公及設備用房，其余部分均為員工宿舍。其中：土建投資： 14,裝修投資： 42,設備購置： 13,附屬工程： 工程建設其他費用： 4,開辦費： 預備費用： 鋪底流動資金： 建設期利息： 2, 項目資金來源總投資79,，企業(yè)自有39,，向銀行申請長期項目貸款40,，期限八年。 明確的主題概念● 張家界****酒店，您的酒店您的家● 張家界首家“鄉(xiāng)村家園”主題的五星級酒店 ● 時尚型的，共享型的，交流型的，開放型的● 充分體現(xiàn)山景酒店特色。項目完工后，總客房面積達1121間，可以承接大型會議團隊，在旺季時可以避免張家界經(jīng)常發(fā)生的“踢團”現(xiàn)象。 品牌創(chuàng)造 形成核心競爭力 項目的地理與環(huán)境優(yōu)勢是無可比擬的，全新的設計理念令酒店的布局、設備設施處于超前的地位，在經(jīng)營中，必須以這些優(yōu)勢作為核心，全力參與到市場的競爭中。 完善內(nèi)控流程 酒店中現(xiàn)金流、物資流、服務流程、質(zhì)控流程、成本控制等等，在管理中如稍有不慎就會造成經(jīng)濟、品牌上的巨大損失。 高效的媒體宣傳保持與各種媒體的良好關系就是更大的保護自己的品牌，讓各種媒體在各種情況下都充分保護酒店品牌。 經(jīng)營管理模式 基本模式 酒店實行總經(jīng)理負責制，由總經(jīng)理牽頭組建整個經(jīng)營班子。 組織管理架構(gòu)（見附表）第十二章 財務指標分析 取值說明 計算期的確定：項目經(jīng)營期2010年起至2019年底共10年?？头浚嚎头靠倲?shù)1121間，第一個五年：參照2007年張家界武陵源國際度假酒店銷售價格，考慮擴建項目完工后形成市場拉動影響及游客結(jié)構(gòu)調(diào)整，旺季8個月，入住率為80%，價格580元/間；淡季4個月，入住率為40%，價格480元/間。餐飲：根據(jù)張家界及其他可比較區(qū)域的同檔次酒店，餐館消費分為食品收入、飲品收入、其他餐飲收入，其中食品收入為每一住客房的120元；飲品收入為食品收入的15%；其他餐飲收入為食品收入與飲品收入合計的10%。取值為每一住客房的30元。取值為客房收入的4%。項 目取值依據(jù)取值比例說明客房人工成本每一住客房30元客房部、前臺等人工資及福利費客房其他費用客房收入的%6%用品、洗滌、紙張等食品成本食品收入的%35%飲品成本飲品收入的%25%餐飲人工成本餐飲收入的%10%餐飲部、廚房工資及福利餐飲其他成本餐飲收入的%9%瓷器、印刷、制服等小型收益成本小型收益的%40%行政一般開支定額50人2000元行政及后勤人員工資及福利、辦公費市場營銷費用總收入的%2%銷售人員工資及廣告、宣傳費用能源費用每間房20元電、水、燃料等物業(yè)運營維?？偸杖氲?1%維保工資、材料管理費總收入的%2%招待、行政費用繳納利息支出貸款本金%銀行同期貸基準利率銷售稅金總收入的%5%所得稅利潤總額25%本項目享受3免2減半的優(yōu)惠政策。銀行貸款在第二年建設期內(nèi)分兩次平均投入。 收入指標：有項目年平銷售收入20,。上述指標分析表明：內(nèi)部收益率大于設定值10%，靜、動態(tài)投資回收期較短，財務凈現(xiàn)值大于零，企業(yè)財務效益將突出，貸款償還期適中，企業(yè)具有較強長期借款清償能力。（總產(chǎn)品銷售收入－總變動成本－總銷售稅金附加）100%.=104326/(2016832839110084)*100%=%經(jīng)測算，%，即可實現(xiàn)保本。 敏感性分析表明銷售收入（價格）下降10%時，%。銷售收入（價格）的變化對項目的影響程度相對較大，經(jīng)營成本影響相對較小。第十三章 項目風險與防范措施 政策風險張家界是新興的旅游城市，市政府近年提出 “以旅游為龍頭，拉動全市經(jīng)濟發(fā)展”的發(fā)展戰(zhàn)略，加大了旅游基礎設施的投入，加強了國際旅游市場的開發(fā)力度，造就張家界近年旅游形勢火爆，導致客人住房需求市內(nèi)賓館供房數(shù)量之間矛盾加劇，政府為緩解這一矛盾，極力鼓勵新建一批高檔次的酒店。湖南省已經(jīng)把旅游作為一個支柱產(chǎn)業(yè)列入“十一五”規(guī)劃，力爭做大做強。為此，在張家界投資高檔旅游接待設施，不僅符合湖南省的發(fā)展政策要求，也符合經(jīng)濟的發(fā)展需求。自有資金與銀行貸款能否及時足額到位，帶來一定完工風險，包括拖延工期所帶來的成本超支、市場競爭環(huán)境的變化和完工質(zhì)量，同時，如造成資金斷鏈，項目不能急時投入經(jīng)營，直接影響其現(xiàn)金流變化及貨款償還期變化。該項目投資方控股股東****控股有限公司是在香港聯(lián)交所掛牌上市的上市公司，有雄厚的資金實力和強大的融資能力，有能力消化掉來自資金需求的一切壓力與風險。該項目屬于政府鼓勵類，在政府的統(tǒng)籌計劃之中，同時項目目標市場定位主要為高端市場，投資門檻較高，新增市場供給能力受到一定限制，加上隨著生活水平的提高，游客旅游住宿越來越傾向舒適的中高檔酒店，相對而言，中高檔酒店市場風險更小。從該酒店現(xiàn)有經(jīng)營看，其市場定位準確，服務功能完善，營銷手段先進，項目整體經(jīng)營風險不大。 項目目標市場可靠，客源定位與功能定位明確，地理位置優(yōu)越，交通條件很好，市場前景明朗，競爭優(yōu)勢明顯。 項目預期財務效益好，具有較強現(xiàn)金流和財務效益支撐，內(nèi)部收益率高，投資回收期合理，財務上可行。 酒店獨特的設計構(gòu)造，融進當?shù)孛褡逦幕?，將有效美化區(qū)域的自然環(huán)境，并弘揚當?shù)氐拿褡逦幕?。張家界五星級酒店項目，財務上可行，風險可控，社會貢獻度大，項目優(yōu)質(zhì)、可行