【正文】 張家界五星級(jí)酒店項(xiàng)目，財(cái)務(wù)上可行，風(fēng)險(xiǎn)可控，社會(huì)貢獻(xiàn)度大，項(xiàng)目?jī)?yōu)質(zhì)、可行。 項(xiàng)目預(yù)期財(cái)務(wù)效益好，具有較強(qiáng)現(xiàn)金流和財(cái)務(wù)效益支撐，內(nèi)部收益率高，投資回收期合理，財(cái)務(wù)上可行。從該酒店現(xiàn)有經(jīng)營(yíng)看，其市場(chǎng)定位準(zhǔn)確，服務(wù)功能完善，營(yíng)銷手段先進(jìn)，項(xiàng)目整體經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)不大。該項(xiàng)目投資方控股股東****控股有限公司是在香港聯(lián)交所掛牌上市的上市公司，有雄厚的資金實(shí)力和強(qiáng)大的融資能力，有能力消化掉來自資金需求的一切壓力與風(fēng)險(xiǎn)。為此，在張家界投資高檔旅游接待設(shè)施，不僅符合湖南省的發(fā)展政策要求，也符合經(jīng)濟(jì)的發(fā)展需求。第十三章 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)與防范措施 政策風(fēng)險(xiǎn)張家界是新興的旅游城市，市政府近年提出 “以旅游為龍頭，拉動(dòng)全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展”的發(fā)展戰(zhàn)略，加大了旅游基礎(chǔ)設(shè)施的投入，加強(qiáng)了國際旅游市場(chǎng)的開發(fā)力度，造就張家界近年旅游形勢(shì)火爆，導(dǎo)致客人住房需求市內(nèi)賓館供房數(shù)量之間矛盾加劇，政府為緩解這一矛盾，極力鼓勵(lì)新建一批高檔次的酒店。 敏感性分析表明銷售收入（價(jià)格）下降10%時(shí)，%。上述指標(biāo)分析表明：內(nèi)部收益率大于設(shè)定值10%，靜、動(dòng)態(tài)投資回收期較短，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于零，企業(yè)財(cái)務(wù)效益將突出，貸款償還期適中，企業(yè)具有較強(qiáng)長(zhǎng)期借款清償能力。銀行貸款在第二年建設(shè)期內(nèi)分兩次平均投入。取值為客房收入的4%。餐飲：根據(jù)張家界及其他可比較區(qū)域的同檔次酒店，餐館消費(fèi)分為食品收入、飲品收入、其他餐飲收入，其中食品收入為每一住客房的120元；飲品收入為食品收入的15%；其他餐飲收入為食品收入與飲品收入合計(jì)的10%。 組織管理架構(gòu)（見附表）第十二章 財(cái)務(wù)指標(biāo)分析 取值說明 計(jì)算期的確定：項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期2010年起至2019年底共10年。 高效的媒體宣傳保持與各種媒體的良好關(guān)系就是更大的保護(hù)自己的品牌，讓各種媒體在各種情況下都充分保護(hù)酒店品牌。 品牌創(chuàng)造 形成核心競(jìng)爭(zhēng)力 項(xiàng)目的地理與環(huán)境優(yōu)勢(shì)是無可比擬的，全新的設(shè)計(jì)理念令酒店的布局、設(shè)備設(shè)施處于超前的地位，在經(jīng)營(yíng)中，必須以這些優(yōu)勢(shì)作為核心，全力參與到市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)中。 明確的主題概念● 張家界****酒店，您的酒店您的家● 張家界首家“鄉(xiāng)村家園”主題的五星級(jí)酒店 ● 時(shí)尚型的，共享型的，交流型的，開放型的● 充分體現(xiàn)山景酒店特色。首層B、C段為員工餐廳，地下一、二層B、C段為辦公及設(shè)備用房，其余部分均為員工宿舍。東、西段間及與A區(qū)一層大堂用臺(tái)階連接； E區(qū)為劇場(chǎng)，地上2層。B區(qū)：標(biāo)準(zhǔn)客房樓，地上9~12層，在頂層有連廊與A區(qū)一層大堂相連。后勤用房有辦公、庫房、員工更衣、員工廚房餐廳。三、平面布局和分區(qū)：A區(qū)：B5層為洗衣房和設(shè)備用房，設(shè)備用房有鍋爐房、發(fā)電機(jī)房、變配電室、消防水池和泵房。 C區(qū)：位于公共區(qū)南側(cè)，十層高，共有133間（套）高檔客房。主要功能有大堂接待、餐飲、會(huì)議和宴會(huì)、洗浴SPA、健身、后勤辦公及設(shè)備機(jī)房。一、酒店規(guī)模：建筑面積172210平方米客房規(guī)模，其中地上169718m2，地下2492m2。蜿蜒的石路、玲瓏的雕塑、變化的泳池、疊錯(cuò)式的噴泉、精巧別致的燈飾，另上80多種罕見的植物、果樹、奇花、異草，使得整個(gè)園林風(fēng)情萬種，美不勝收。通過精心的規(guī)劃與建設(shè)，創(chuàng)造更完美、更能迎合市場(chǎng)需求的中國式山野田園度假酒店：規(guī)劃、設(shè)計(jì)更大面積的客房和可靈活組合的套房；更高質(zhì)量的建筑、更漂亮的外立面和更精細(xì)的室內(nèi)裝飾；體現(xiàn)與酒店的合理差異性，以保持自我優(yōu)勢(shì)和特色，提高對(duì)國內(nèi)、國際客源的吸引力，提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力；增加康體和健康水療設(shè)施；建成具有明顯獨(dú)特風(fēng)格的超大的園林，強(qiáng)化其不可比性。抗震等結(jié)構(gòu)安全設(shè)計(jì)按國家標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。充分利用自然景觀，按原地形的山勢(shì)依山就勢(shì)，形成高低錯(cuò)落的山地建筑景觀，標(biāo)志形象突出。酒店用地高差大，地形復(fù)雜。來張家界旅游、度假的具有高消費(fèi)能力的頂級(jí)富豪、高端游客，新崛起的經(jīng)濟(jì)大款以及其它社會(huì)高層機(jī)構(gòu)和知名人士。 地塊優(yōu)勢(shì) 項(xiàng)目用地不涉及任何拆遷等棘手的社會(huì)問題，獨(dú)立性很強(qiáng)，項(xiàng)目實(shí)施單純，但項(xiàng)目建設(shè)所需市政配套設(shè)施不很完善，需自行解決飲用水問題。 交通優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目所在地距張家界市、火車站、荷花機(jī)場(chǎng)22公里，僅30分鐘車程，交通非常便利。項(xiàng)目區(qū)可以享受城市公共設(shè)施的方便，又靠近景區(qū)，坐擁周邊豐富的山景資源。四星級(jí)以上酒店供需情況如下表（）： 包含本項(xiàng)目在內(nèi)，在建的高星級(jí)酒店全建完后，在2010年，缺口仍達(dá)5665張床位，足以再容納三家大規(guī)模高星級(jí)酒店。 緊缺指數(shù)比較以四星級(jí)以上酒店需求量對(duì)供應(yīng)量比作為緊缺指數(shù)，三地區(qū)緊缺指數(shù)如下：張家界市：；阿壩州：；桂林：就現(xiàn)有的四星級(jí)以上酒店而言。 三城市GDP與旅游人次比較2006年GDP：張家界市：；阿壩州：87億元；桂林：2006年旅游人次：張家界市：1676萬人次；阿壩州九寨溝：；桂林：三城市GDP與旅游人次比較圖旅游總收入：張家界市：；阿壩州：；桂林：游客人次平均貢獻(xiàn)度：張家界市：；阿壩州：800元每人；桂林：三城市旅游收入與平均貢獻(xiàn)度比較圖 三城市酒店規(guī)模比較 星級(jí)酒店規(guī)模星級(jí)酒店數(shù)量：張家界市：四星5家，五星1家；阿壩州：四星3家，五星2家；桂林：四星6家，五星3家星級(jí)酒店客房數(shù)量：張家界市：四星級(jí)酒店1219間（不含類四星），五星級(jí)酒店450間；阿壩州：四星級(jí)酒店1006間，五星級(jí)酒店2765間；桂林：四星級(jí)酒店2560間，五星級(jí)酒店1285間。阿壩州的九寨溝位于青藏高原東南邊緣，從上世紀(jì)八十年代開發(fā)建設(shè)，九十年代為海內(nèi)外所廣泛了解。結(jié)論：張家界市高星級(jí)酒店數(shù)量不夠，供需失衡；星級(jí)酒店硬件較差、管理不能到位，維護(hù)保養(yǎng)原始，老化嚴(yán)重；酒店價(jià)格理想、入住率高。在旺季八個(gè)月中，武陵源國際度假酒店、張***酒店、**酒店、**山莊、**酒店、**酒店、***際酒店平均入住率全部在92%以上。因?yàn)楣┬枋Ш?，在旺季形成來重的買方市場(chǎng)，各酒店的服務(wù)水平也嚴(yán)重縮水。以2006年張家界市旅游人次為基數(shù)，測(cè)算張家界現(xiàn)有四星級(jí)酒店全年每日平均床位需求量為：國內(nèi)需求：1324萬人次，每天需求量為9080張。張家界市酒店行業(yè)總體管理水平一般，員工綜合素質(zhì)較差，不能滿足旅游業(yè)發(fā)展的需求，可提升空間大。其余酒店配備基本處于缺編狀況，并培訓(xùn)主要依靠?jī)?nèi)部自培。管理制度與控制流程：都制定的較為完善。主要四星級(jí)及類四星級(jí)酒店分布情況如下表： 硬件與軟件 硬件基于市場(chǎng)需要及政府需求，張家界四星級(jí)酒店基本不具務(wù)四星標(biāo)準(zhǔn)，按國際標(biāo)準(zhǔn)評(píng)審，只能符合三星要求。張家界三星級(jí)及類三星酒店現(xiàn)有客房數(shù)5700間。結(jié)論：在政府與市場(chǎng)的共同推進(jìn)下，游客人數(shù)會(huì)不斷增加，客源地將不斷擴(kuò)大，旅游人員結(jié)構(gòu)將發(fā)生根本性轉(zhuǎn)變，游客消費(fèi)層次不斷提高，帶動(dòng)消費(fèi)形態(tài)發(fā)生根本變化與提升。主要以日益增多的歐美日等西方發(fā)達(dá)國家和地區(qū)的游客為接待對(duì)象，以迎合歐美日等西方發(fā)達(dá)國家和地區(qū)游客上升的趨勢(shì)。歐美市場(chǎng)是政府近年來重點(diǎn)開發(fā)對(duì)象，但在做了大量推動(dòng)工作下，只有微量增長(zhǎng)，張家界國際酒店、張家界閩南酒店都為了打開歐美市場(chǎng)，專門接待過歐美旅行社、政府考察團(tuán)，政府也專門在歐美召開推介會(huì)，但最終結(jié)論是張家界風(fēng)景一流，但整體接待檔次過低，無能力接待以休閑度假為主要目的地歐美市場(chǎng)，歐美客人主要集中在麗江、桂林等西南地區(qū)。 境外市場(chǎng) 地域構(gòu)成與分析張家界境外客源主要來自東亞，%，其余港、澳、%，結(jié)構(gòu)不合理，不可控風(fēng)險(xiǎn)過大。 趨勢(shì)預(yù)測(cè)因張家界城市基礎(chǔ)建設(shè)較落后，主要是依托獨(dú)有的山地景觀，屬游覽型旅游地區(qū)，今后發(fā)展中，觀光旅游為目的地游客仍將占據(jù)相當(dāng)大的比重。近幾年，長(zhǎng)三角、珠三角地區(qū)的客源雖在決對(duì)數(shù)上有所增長(zhǎng)，但在總旅游人次中比例卻呈下降趨勢(shì)，業(yè)內(nèi)人士分析，主要是張家界配套設(shè)施不健全，不能全面滿足對(duì)高標(biāo)準(zhǔn)住宿條件要求和其他消費(fèi)要求，一定程度上促成這此地區(qū)游客轉(zhuǎn)向了接待條件更好的其他景區(qū)。上海、江蘇、浙江、北京是近年國內(nèi)主要旅游客源地，這些地區(qū)經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)，市場(chǎng)潛力巨大，待開發(fā)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值不可估量，隨著全國高速公路網(wǎng)的日益完善，為以后重要的增長(zhǎng)方向。主要地域構(gòu)成如下：湖南省34%；廣東12%；上海6%；%；重慶5%；%；%；%；其他24%。在張家界政府明確的政策導(dǎo)向下，其區(qū)域旅游經(jīng)濟(jì)的美好發(fā)展前景決定了投資酒店業(yè)的可行性，并在宏觀方面為酒店投資提供了很好的回收保障。力爭(zhēng)2008年入境旅游人次達(dá)到150萬人次，其中歐美游客達(dá)到40萬人次。張家界市委、市政府正在采取多種促銷措施，加快拓展日本及東南亞市場(chǎng)、發(fā)展東盟、俄羅斯市場(chǎng)，開拓歐美市場(chǎng)，