【正文】 ...26產品篇 .......................................................................................................................................................28一、項目分析 ..................................................................................................................................................................28地塊分析 ...............................................................................................................................................................28周邊環(huán)境 ...............................................................................................................................................................29交通條件 ...............................................................................................................................................................29市政配套 ...............................................................................................................................................................30二、市場競爭分析 ..........................................................................................................................................................30絕對優(yōu)勢 ...............................................................................................................................................................30絕對劣勢 ...............................................................................................................................................................31市場契機 ...............................................................................................................................................................31競爭威脅 ...............................................................................................................................................................31三、項目調研匯總及初步結論 ......................................................................................................................................322 / 34環(huán)境篇環(huán)境篇江寧區(qū)位于南京市東南方向，北接南京市雨花臺區(qū)，南面臨近溧水區(qū)，東面靠近句榮市，西倚南京市浦口區(qū)。目前江寧區(qū)已被南京市列為開發(fā)特區(qū)，其區(qū)域范圍西起長江沿線，北至繞城公路（與南京市雨花臺區(qū)鄰近） ，南至丹陽、橫溪、銅山一線；西到湯山、土橋、上鋒一線（與句榮市相接） 。? 目前在江寧城區(qū)的東側近天印大道附近已有一個大型公交轉換站點，加上 05 年南京市政府將在原有的公交線路基礎上再增開 9 條公交線路（從南京市區(qū)至江寧區(qū)）? 開放型經濟發(fā)展迅速。江寧經濟技術開發(fā)區(qū) 2022 年實現技工貿總收入 億元，財政收入 億元。工業(yè)增加值占 GDP 的 60%左右。? 高教科研等產來集群，引進了愛立信、西門子、摩托羅拉、統(tǒng)寶光電、華寶通訊等企業(yè)，引進了福特汽車、菲亞特汽車制造項目，發(fā)展壯大了南瑞繼保電氣、國電南自等企業(yè)和產業(yè)基地，新落戶了南京醫(yī)科大學、南京工程兵學院等高校。通過現代農業(yè)結構調整，形成了優(yōu)質米、奶牛養(yǎng)殖、花卉苗木、西甜瓜等優(yōu)勢產業(yè)，培育了光明乳業(yè)等 24 家龍頭企業(yè)。? 根據南京市政府以及江寧新區(qū)政府批準的規(guī)劃，江寧區(qū)東山鎮(zhèn)（本案所處地理位置）將以南京市經濟特區(qū)中心城鎮(zhèn)定位為依托，將沿上元大街金箔路一線為軸線景觀大道在新城區(qū)建設現代化商業(yè)中心，同時對舊城區(qū)的各大專業(yè)商業(yè)及大型賣場等中心加以完善，從而形成南京市郊區(qū)成規(guī)模的大型公共活動中心。5 / 34經濟概況、經濟概況2022 年實現國內生產總值 億元，增長 % ；其中：第一產業(yè)增加值 億元，增長 %；第二產業(yè)增加值 億元，增長 %；第三產業(yè)增加值 億元，增長 %。全社會固定資產投資 億元，增長 %。產業(yè)結構、產業(yè)結構國內生產總值（萬元）年份 第一產業(yè) 第二產業(yè) 第三產業(yè)2022 年 147900 998200 5372002022 年 189800 1276900 666300產業(yè)結構的構成比例（%）2022 年江寧區(qū)產業(yè)結構分布比例 2022 年江寧區(qū)產業(yè)結構分布比例從上述這 2 個產業(yè)結構比例來看，近 2 年來江寧區(qū)的產業(yè)結構分布比例較為接近，由此也可以看出就近幾年內江寧區(qū)對于產業(yè)結構發(fā)展還是持平穩(wěn)發(fā)展的開發(fā)理念。已初步形成了大商業(yè)、大流通，大市場的格局。這些區(qū)域的經營形式和人流狀況由于地理位置的不同而反映出不同的市場，因此這里我們主要分以下四個區(qū)域進行討論。? 該區(qū)域板塊商業(yè)依托大賣場,如麥德龍,歐倍德,蘇果超市等來聚集人氣,布局比較分散，總的來說北部商業(yè)較為密集,因為這一區(qū)域新建樓盤比較集中,商業(yè)由于是傳統(tǒng)的鎮(zhèn)中心,所以商業(yè)氛圍比較成熟, 目前該區(qū)域在推的大型商業(yè)項目有武夷商城。商業(yè)形態(tài)該區(qū)域商業(yè)以沿街鋪面為主，多為生活配套型的店鋪（百貨、服裝、專業(yè)店等）,大賣場也占了一定比例。8 / 34行情列表：案名 地址 開發(fā)商規(guī)模體量（M 2）租賃價格（元/M2占地面積 110 畝，建筑總面積約 19 萬平方米，其中商業(yè)面積 4 萬平方米。10 / 34武夷商城計劃共分 A、B、C 三個組團開發(fā)，目前在推的住宅樓商業(yè)裙房在預定中，根據市調了解到該項目目前的銷售工作進展順利，預定情況良好。 江寧經濟技術開發(fā)區(qū)江寧經濟技術開發(fā)區(qū)區(qū)域概況區(qū)域概況? 江寧經濟技術開發(fā)區(qū)距市中心僅 7 公里，水路有四季通航的秦淮河，直通黃金水道──長江，陸路運輸縱橫交錯，開發(fā)區(qū)有寧溧公路、機場高速公路、將軍路和寧丹公路四條通往市中心的快速通道；? 規(guī)劃中的南京地鐵一號線南延直達開發(fā)區(qū)，并設有 4 個站點。? 江寧經濟技術開發(fā)區(qū),在 2022 年有大量新盤上市,圍繞百里湖形成江寧的一大房產板塊,在住宅樓盤快速發(fā)展的同時,其商業(yè)配套也緊隨市場發(fā)展,目前其在推的大型商業(yè)項目有: 同曦鳴城