【正文】 及臨近地區(qū) 未開盤 未定 綜合武夷商城寧溧路與宏運(yùn)大道交匯處南京武夷房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 4 萬只售不 租 8500 (暫定) 190250 小開 間 寧溧路與宏運(yùn)大道交匯處 未開盤限制餐飲 綜合財(cái)富新天 地 江寧天元東路 228號南京萊茵達(dá)置業(yè)有限公司 萬 只售不 租 7500 901200(1+2F)小開 間 科學(xué)園周 邊 40％ 無限 制 綜合城江寧科學(xué)園天元路 南京浙商投資有限公司 12 萬 只售不 租 1F:8150,2F:6500,3F:4500 30120小開 間 科學(xué)園周 邊 30％ 限制餐飲 綜合鳳凰港江寧開發(fā)區(qū)寧溧路鳳凰臺邊百家湖畔南京東方實(shí)華置業(yè)有限公司 12 萬 未定 未定 未定 未定 百家湖周 邊 未開盤 未定 綜合同曦鳴城 江寧開發(fā)區(qū)勝太東 路 8 號 南京同曦房地產(chǎn)開發(fā)有 限公司 萬 只售不 租7800（ 裙 房1+2F）1F： 萬2F： 萬3F： 9800 4F： 7000地 下1F： 7400(假 日 百 貨 )90(1+2F) 小開 間 東勝太路中新路交 匯處假日百貨售罄,現(xiàn)在售的商業(yè)裙房 30%限制餐飲 綜合金寶市場 金箔路 199 號 江寧城投發(fā) 展公司總體量為 其中分為小商品市場和家電裝飾市 場3565（小商品市場）50100（家電、裝飾市 場）目前只租不售根據(jù)租價可推出的均價為 8100530（小商品市場）15320（家電、裝飾市場）小開 間 東山鎮(zhèn)中 心 100％小商品、家電、 裝飾裝潢專業(yè)市場竹山一條 街 竹山路近金箔路口 江寧城投發(fā) 展公司 總體量為 55125 目前只租不售根據(jù)租價可推 出的均價為11000301200小開間、大開 間 東山鎮(zhèn)中 心 90％電子、 家電餐飲 等 沿街商業(yè)中國女人 街 南京市江寧區(qū)金箔路 468 號 南京富騰房地產(chǎn)開發(fā)有 限公司 萬 4570 區(qū):7800 區(qū):9300C 區(qū):105001270(可自由分割)小開 間 東山鎮(zhèn)中 心 70％ 無限 制 綜合溫州商業(yè) 街 金箔路 229 號 江蘇甌江投資有限公司 10 萬 只售不 租 1F:120222F:79003F 已經(jīng)整體出售721200 小開 間 東山鎮(zhèn)中 心 50％ 不限 綜合28 / 34目前經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的同曦鳴城售價為江寧區(qū)最貴,其假日百貨商場一樓售價達(dá)到 萬元/平方米,雖然已經(jīng)銷售完畢,但是目前經(jīng)營狀況并不理想。其次是東山鎮(zhèn)的中國女人街和溫州商業(yè)街,售價 780012022 元/平方米,目前銷售情況不理想,東山鎮(zhèn)也正是本案所在區(qū)域,這兩個項(xiàng)目可作為重點(diǎn)競爭個案來參考。 岔路口鎮(zhèn)的武夷商城目前尚未開盤,情況需要后期追蹤。科學(xué)園板塊的,該案的項(xiàng)目操作,值得本案借鑒.29 / 34產(chǎn)品篇產(chǎn)品篇一、項(xiàng)目分析地塊分析、地塊分析該地塊位于南京市江寧區(qū)東山鎮(zhèn)東側(cè)，104 國道以南，天印路以東；項(xiàng)目基地面積為 118995 平方米，總建筑面積為 平方米（其中辦公樓面積為 32834 平方米，商鋪面積為 25452平方米，住宅面積為 平方米，住宅中分為小高層、多層、疊加別墅） ；目前地塊現(xiàn)場中擬建商鋪和辦公樓項(xiàng)目用地為原先江寧東山鎮(zhèn)萬安建材市場，目前尚未拆遷；擬建小高層、多層住宅用地為一大型池塘，目前未進(jìn)行填埋；擬建疊加別墅用地目前為一大型工廠，未進(jìn)行拆遷。周邊環(huán)境、周邊環(huán)境本案擬建商業(yè)位置本案擬建多層、小高層位置本案擬建疊加別墅位置同夏路金箔路104 國 道汽車站天印路繞城2線河道30 / 34該項(xiàng)目所處位置為東山鎮(zhèn)的東側(cè)，為該地區(qū)的城鄉(xiāng)結(jié)合部的集合點(diǎn)；目前仍舊為當(dāng)?shù)鼐用竦霓r(nóng)用耕地以及部分私人小型生產(chǎn)廠家，臨近本項(xiàng)目的東側(cè)有一天然河道，但因缺乏相應(yīng)的整治，環(huán)境較為污濁。交通條件、交通條件本項(xiàng)目地塊的西側(cè)目前已興建并交付使用一個大型公交線路轉(zhuǎn)換站點(diǎn)，該站點(diǎn)所擁有的公交線路可直達(dá)南京市區(qū)以及江寧所屬轄區(qū)內(nèi)各個鎮(zhèn)區(qū)乃至于南京周邊的幾個像鄰近的城市，加上本項(xiàng)目地塊南側(cè)即為 104 國道，加上目前即將興建的從南京市區(qū)通到江寧區(qū)東山鎮(zhèn)科技園區(qū)的軌道交通和即將開通從南京市區(qū)直達(dá)江寧東山鎮(zhèn)區(qū)的 9 條公交線路，都將為本項(xiàng)目創(chuàng)造良好的出行條件。市政配套、市政配套31 / 34本區(qū)域?qū)俳瓕巺^(qū)東山鎮(zhèn)城鄉(xiāng)結(jié)合部位置，附近配套設(shè)施不多，基本集中在東山鎮(zhèn)鎮(zhèn)中心周邊。項(xiàng)目周邊目前尚缺乏集中人氣，主要受區(qū)域本身的定位所影響，因此這也是本項(xiàng)目今后市場推廣的首要問題。二、市場競爭分析絕對優(yōu)勢、絕對優(yōu)勢A、本項(xiàng)目處于江寧新興開發(fā)區(qū)域內(nèi)，屬于人口倒入?yún)^(qū)域，隨著居住氛圍的逐漸加強(qiáng)，未來的商業(yè)市場有一定的發(fā)展空間，且目前項(xiàng)目臨近的東山鎮(zhèn)商圈已初顯規(guī)模態(tài)勢。B、交通便利本地塊附近已建立并交付使用的新型客運(yùn)站，數(shù)十多條交通公交線路可以讓您方便到達(dá)江寧區(qū)東山鎮(zhèn)中心區(qū)以及南京市區(qū)乃至于周邊數(shù)個臨近城市。目前還不斷的增加新的線路。并且地鐵線路即將延伸至本項(xiàng)目南側(cè)的科技園區(qū)內(nèi)。相信有了便捷的交通條件，必將帶來巨大的人流及車流量，而較旺的人氣恰是本項(xiàng)目的首要條件。C、配套設(shè)施的完善按整個東山鎮(zhèn)控制性詳細(xì)規(guī)劃圖來看，本地塊周邊將建成一個集成熟商業(yè)、金融區(qū)、文化娛樂區(qū)、醫(yī)院、學(xué)校、公園、綠化地帶為一體的成熟商業(yè)區(qū)。32 / 34絕對劣勢、絕對劣勢A、在短期內(nèi)，區(qū)域內(nèi)環(huán)境還無法徹底改善。B、離現(xiàn)有的商業(yè)區(qū)域有一定距離，商業(yè)氛圍較差，短期內(nèi)聚集人氣難度較高。C、東山鎮(zhèn)地區(qū)居民的消費(fèi)習(xí)性尚未根本改變。由于消費(fèi)習(xí)慣的影響，相當(dāng)一部分人仍適應(yīng)于生活區(qū)內(nèi)小店鋪消費(fèi)，而對于經(jīng)過一定的路途去大賣場購物以及大型商業(yè)賣場的“大而全” 、 “一站式購物”的購物市場契機(jī)、市場契機(jī)A、整體市場趨好，經(jīng)濟(jì)保持穩(wěn)定增長。B、東山鎮(zhèn)地區(qū)大型商業(yè)賣場的經(jīng)營理念尚處于起步階段，發(fā)展前景看好。C、市場現(xiàn)有大型商業(yè)賣場的經(jīng)營還處于初期，生產(chǎn)經(jīng)營能力較差。D、目前市場尚未有知名大品牌的進(jìn)入，市場凝聚效應(yīng)不明顯.競爭威脅、競爭威脅A、附近東山鎮(zhèn)中心的商業(yè)項(xiàng)目難免要給本項(xiàng)目造成顧客分流B、預(yù)計(jì)當(dāng)項(xiàng)目建成時，周邊的配套設(shè)施及市政規(guī)劃尚未完善，對項(xiàng)目的經(jīng)營狀況勢必造成一定影響。C、附近東山鎮(zhèn)中心成熟商業(yè)地區(qū)已形成了一定的商業(yè)氛圍以及相當(dāng)數(shù)量的商業(yè)鋪面。三、項(xiàng)目調(diào)研匯總及初步結(jié)論33 / 34此次對南京江寧地區(qū)商業(yè)項(xiàng)目的市場調(diào)研，得出以下匯總數(shù)據(jù)：、此次對南京江寧地區(qū)商業(yè)項(xiàng)目的市場調(diào)研，得出以下匯總數(shù)據(jù)：A、目前江寧地區(qū)的商業(yè)設(shè)施逐步興建，可以大致將該地區(qū)分為以下區(qū)域：江寧岔路口商業(yè)圈、江寧開發(fā)園區(qū)商圈、江寧東山鎮(zhèn)商圈、江寧科技園區(qū)商圈；B、通過調(diào)研，目前江寧地區(qū)共有 7 個大型的商業(yè)項(xiàng)目在售或在推；推量較大C、目前該類商業(yè)項(xiàng)目中在建的建筑面積達(dá)到 萬平方米；D、在售的大型商業(yè)項(xiàng)目中，銷售均價的范圍集中在 75009500元/平方米，銷售平均面積范圍段大致在 60100 平方米之間，總價范圍大致為 4595 萬/套之間；E、在調(diào)研中，在該些項(xiàng)目中已完工并交付使用的商業(yè)項(xiàng)目面積共有 4 個；其中交付使用的商業(yè)項(xiàng)目總體面積大致在 萬平方米；該些已交付使用的項(xiàng)目目前的租金范圍大致在 元/平方米天，拋售均價在 85009500 元/平方米之間。通過上述數(shù)據(jù)的分析可以得出以下初步結(jié)論：、通過上述數(shù)據(jù)的分析可以得出以下初步結(jié)論：A、目前江寧地區(qū)內(nèi)在建的商業(yè)項(xiàng)目體量較大，且會產(chǎn)生集中市場放量的影響，本案因受其項(xiàng)目本身產(chǎn)品規(guī)劃等因素的影響，使其受到市場其他同類產(chǎn)品的擠壓和人氣分流等各方面的制約；34 / 34B、本案與區(qū)域市場內(nèi)同類產(chǎn)品（在建和在推的商業(yè)項(xiàng)目） ，在人氣聚集、產(chǎn)品規(guī)模、產(chǎn)品品質(zhì)、周邊配套設(shè)施等諸多因素上仍有一定意義上的差距。C、通過市場調(diào)研得知，目前已經(jīng)交付使用的少數(shù)商業(yè)項(xiàng)目中，無論是在前期的銷售過程中，銷售時間均較長，且在一定時期內(nèi)銷售率較低，并且在后期的日常經(jīng)營過程中，已顯疲態(tài)，人氣聚集明顯不足，且有部分商業(yè)項(xiàng)目主題經(jīng)營思路不明，經(jīng)營狀況混亂的局面出現(xiàn)。上海寶名房地產(chǎn)咨詢有限公司拓展部2022 年 2 月 1 日