南京祿口星漢城項(xiàng)目報(bào)告-閱讀頁
2024-09-23 12:00本頁面
【正文】 密、私密四度景觀圍合空間。 住宅部分： 取消原來規(guī)劃中的別墅、酒店公寓，將產(chǎn)品設(shè)計(jì)為 10層單身公寓、 5+1 的多層和 11+1的小高層。 5+1多層，設(shè)計(jì)面積為 70— 75平米的 二室一廳， 90— 100平米的三室一廳，退臺(tái)式花園洋房，確保每戶都有空中庭院，提升產(chǎn)品價(jià)值。 商業(yè)部分： 打造社區(qū)鄰里中心，提供全方位的商業(yè)配套和服務(wù) 鄰里中心型社區(qū)商業(yè) 闡釋： 鄰里中心的由來。新加坡建屋發(fā)展局成立初期，鄰里中心有一個(gè)規(guī)劃的標(biāo)準(zhǔn)，并且在逐步的提升的，至 90年代，通過多年來 的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，推進(jìn)新模式的鄰里中心?，F(xiàn)鄰里中心設(shè)定了一個(gè)基本的 12項(xiàng)功能，主要將商業(yè)和公益有機(jī)的結(jié)合起來，一些政府需求的，一些百姓必備的功能，努力實(shí)現(xiàn)顧客、經(jīng)營(yíng)者、政府三者滿意，取得了企業(yè)穩(wěn)步發(fā)展的良好局面。 本案要借鑒鄰里中心的先進(jìn)理念，打造一個(gè)以商業(yè)服務(wù)新概念的社區(qū)商業(yè)中心。 鄰里中心業(yè)種劃分列表： 輔助主力店 服務(wù)設(shè)施 輔助主力店 零售設(shè)施 輔助主力店 配套輔助店 文化娛樂設(shè)施 輔助主力店 餐飲設(shè)施 核心主力店：銀行、郵局、電信等 美容美發(fā)、診所、家電維修等 核心主力店：綜合超市 服裝、電器、家居、書店、音像店、文化用品等各類專業(yè)店 商品特色店 核心主力店：影院、健身中心等 藝術(shù)攝影、旅行社、網(wǎng)吧等 核心主力店：咖啡簡(jiǎn)餐、酒吧等 快餐店、風(fēng)味小吃、熟食店、冰品店等 景觀設(shè)計(jì)建議： 景觀設(shè)計(jì)理念的要素 要素一：周邊環(huán)境的選擇與外延拓展 小區(qū)的環(huán)境定位，要結(jié)合該城市的形象定位，要與城市的大環(huán)境風(fēng)格相協(xié)調(diào)，把住宅小區(qū)景觀融入整個(gè)城市之中。力求將小區(qū)融入周邊的自然環(huán)境之中。建筑風(fēng)格和目標(biāo)市場(chǎng)的定位要準(zhǔn)確，而環(huán)境和景觀的也營(yíng)造也要既然符合與建筑的和諧，也要吻合目標(biāo)客群的審美情趣。單體小品功能簡(jiǎn)明、體量小巧、造 型新穎別致，帶有意境與特色，小品雖不能起主導(dǎo)作用，但它是完善居住環(huán)境，提高生活質(zhì)量，創(chuàng)造環(huán)境藝術(shù)的重要組成部分。單體景觀起到中介作用，即對(duì)兩個(gè)相互對(duì)比的環(huán)境進(jìn)行調(diào)節(jié)，以求得人的視覺和心理平衡，增強(qiáng)不同環(huán)境的活力。單體景觀包括：入口、門與圍墻、坐椅與桌凳、地面鋪裝、停車場(chǎng)、候車棚、路障、指示牌與標(biāo)志、庭 院、花架與亭、臺(tái)階與擋土墻、拉極站與廢物箱、雕塑、花池、水景等等。居住環(huán)境的實(shí)體要素 — 如住宅和其他設(shè)施的布局要能組織起良好的自然通風(fēng)系統(tǒng)。同時(shí)健康性還要求有健康身心的設(shè)施，空間配套齊全，滿足居民鍛煉身體的需求。安靜、空氣、綠化這三 個(gè)要素是人們最為關(guān)心的舒適性基礎(chǔ)，通常衡量舒適度的因素有：居住密度、綠地面積、室外活動(dòng)場(chǎng)所面積與設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)、室外環(huán)境的噪聲標(biāo)準(zhǔn)、日照、空氣質(zhì)量等各項(xiàng)指標(biāo)；從家門口走到戶外活動(dòng)場(chǎng)地，有良好的過渡、如風(fēng)雨廊、小涼亭等 ，以滿足人的行為需要為標(biāo)準(zhǔn)。環(huán)境的道路交通設(shè)計(jì)要做到人車分流；各種設(shè)施尤其是兒童、老人與殘疾人的活動(dòng)設(shè)施要盡量做到適合不同人的需要，達(dá)到無障礙設(shè)計(jì)的要求，提高安全 性等級(jí)；兒童活動(dòng)場(chǎng)地的設(shè)置特別要考慮家長(zhǎng)方便進(jìn)行視覺監(jiān)護(hù)。居住環(huán)境的營(yíng)造應(yīng)該就是這些內(nèi)涵的綜合體現(xiàn)，它的創(chuàng)造過程就是這種內(nèi)涵的不斷提純、演繹的過程。環(huán)境的文化性還體現(xiàn)在環(huán)境與人的行為互補(bǔ)過程中，美好的環(huán)境提升居民的自覺意識(shí)，而文明的行為活動(dòng)，反過來又促進(jìn)環(huán)境品質(zhì)的提升。引入自然界的山、水、綠化，模擬自然風(fēng)光，也是居住環(huán)境的基本要求。 6. 識(shí)別性 居民是小區(qū)環(huán)境的主體，要求所處的環(huán)境具有基本的識(shí)別性，讓居民能分辯出自已的住宅以及自身在空間環(huán)境中所處的位置、方向、進(jìn)而掌握環(huán)境的構(gòu)成模式和組織規(guī)律，以便按不同的時(shí)間和場(chǎng)合的需求，以最佳的方式到達(dá)自已想到達(dá)的位置，參加自已想?yún)⒓拥幕顒?dòng)?？梢越?jīng)槙物、雕塑、噴泉等景觀構(gòu)筑物為標(biāo)識(shí)系統(tǒng)。居住環(huán)境可歸結(jié)為由公共性空間、半公共性空間、半私密性空間和私密性空間四個(gè)層次組成的空間體系。 9. 和諧性 多樣化的環(huán)境各要素之間做到和諧統(tǒng)一，避免不同形式、風(fēng)格、色彩的要素產(chǎn)生沖突和對(duì)立。 10. 連續(xù)性 在居住環(huán)境景觀空間中，連續(xù)性是指空間界面的連續(xù)，其中主要包括建筑、道路、鋪地、綠化、小品等。應(yīng)該注意居民在居住區(qū)內(nèi)不同時(shí)間、空間、方位的視角和活動(dòng)方式，進(jìn)行全方位的景觀設(shè)計(jì)，努力創(chuàng)造步移景異，延綿不斷的效果。 11. 自然性 景觀設(shè)計(jì)的源泉來自于自然界，現(xiàn)在所做的石、山、樹、花等盡量仿自然界的東西。 項(xiàng)目與景觀模式的對(duì)接 1. 區(qū)域大環(huán)境與小環(huán)境的有機(jī)結(jié)合 綜觀區(qū)域環(huán)境全局，從項(xiàng)目的地域性與人文環(huán)境入手，挖掘市場(chǎng)中最符合消費(fèi)者需求的景觀環(huán)境 。在景觀規(guī)劃中通過“借景”與“引水”的概念引入小區(qū)景觀中，即能夠豐富小區(qū)的景觀層次，又能夠?qū)⑿^(qū)的內(nèi)部小景與外部自然水源相和諧。更 能誘發(fā)人們的新奇感，從而利用人們崇洋及喜新的觀念來打造小區(qū)環(huán)境，提升產(chǎn)品價(jià)值。內(nèi)容包括：安全智能化、信息網(wǎng)絡(luò)智能化、管理人性化等三個(gè)方面組成。我們選取了項(xiàng)目周邊的同類物業(yè)的項(xiàng)目百利華府、頤家春天，共 2 個(gè)項(xiàng)目作為可比案例。 表 普通住宅價(jià)格擬合系數(shù)表 比較內(nèi)容 （指標(biāo)） 權(quán)重 百利華府（ A） 頤家春天 (B) 擬合 程度 比較 系數(shù) 擬合 程度 比較 系數(shù) 建筑規(guī)模 20% 1 區(qū)域位置 10% 項(xiàng)目規(guī)劃 15% 外部環(huán)境 15% 建筑設(shè)計(jì) 15% 物業(yè)配套 10% 開發(fā)商形象 15% 合計(jì) 100% / / 數(shù)據(jù)來源：南京優(yōu)派克思地產(chǎn)整合平臺(tái) 將各比較對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)格經(jīng)比較系數(shù)修正后得出參考定價(jià)： 以項(xiàng)目 A為參考： 3700 =2020 以項(xiàng)目 B為參考： 3400 = 2146 本案價(jià)格推算可得： 注：權(quán)重的確定如下表所示： 本案價(jià)格 =項(xiàng)目 A修正價(jià)格 A權(quán)重 + …… +項(xiàng)目 D修正價(jià)格 D權(quán)重 =2100 元 /平方米 根據(jù)以上數(shù)據(jù)的分析，結(jié)合目前的市場(chǎng)情況，本項(xiàng)目如若現(xiàn)階段銷售， 普通住宅的銷售均價(jià)可在： 2100 元 /平方米
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