【正文】 ；大橋北路（橋下 ）蘇果大賣場(chǎng)年內(nèi)改建完成開放。細(xì)分該案產(chǎn)品、價(jià)格、戶型、規(guī)模等因素我們得出以下結(jié)論： ? 企業(yè)知名度拉升產(chǎn)品信譽(yù)度 +低價(jià)位 +產(chǎn)品規(guī)模，這就是目前蘇寧主要針對(duì)南京底價(jià)商品房的市場(chǎng)，在短短 1— 2 個(gè)月之內(nèi)充分占領(lǐng)市場(chǎng)的戰(zhàn)略理念。天潤城在短期內(nèi)將不會(huì)有很大的價(jià)格拉升動(dòng)作出現(xiàn)。 ? 規(guī)模劣勢(shì) —— 我們認(rèn)為浦口區(qū)域的客源構(gòu)成，主要還是以南京的平民百姓、自住客戶居多，如果他們?nèi)ダ硇缘目紤]該盤 360萬方的體量，會(huì)發(fā)覺其開發(fā)過程將至少需要 15— 18 年。天潤城的話，要在 15 年之后其所居住的大規(guī)模社區(qū)才將全部完工 ，在這期間可以肯定得說將會(huì)有很多不確定得因素左右其樓盤的整體開發(fā)。天潤城對(duì)于客戶的 360 萬平方米的社區(qū)規(guī)模只是空談、不切實(shí)際。但同時(shí)也出現(xiàn)了另一現(xiàn)象值得我們注意，以明發(fā)天潤城戶型、產(chǎn)品類型、整體環(huán)境等產(chǎn)品因素，在產(chǎn)品檔次上與其充分拉開了距離，該類樓盤的銷售情 況依然如昔，并沒有受到特別的影響，這也反映出目前該區(qū)域的購房者還是相當(dāng)理智的，也絕非只考慮價(jià)格因素買房。從中我們也可以看出浦口區(qū)域 供應(yīng)（套） 去化（套） 恒輝翡翠城 264 244 快樂之城麗都苑 700 500 明發(fā)濱江新城 3700 3400 華僑城 102 24 金泉天潤城 192 184 總計(jì) 5086 4622 大橋北路沿線供應(yīng)量50864630 供應(yīng)量消耗量目前已經(jīng)成為了南京房市的熱點(diǎn)板塊了，區(qū)域需求量也在逐漸放大。這也是近幾年南京房地產(chǎn)業(yè)火熱發(fā)展的原動(dòng)力之一，也是推動(dòng)市場(chǎng)發(fā)展最關(guān)鍵的因素。 短期內(nèi)供應(yīng)量預(yù)測(cè) 2020 年被業(yè)界稱為 “ 政策年 ” ，國家和地方都實(shí)行了土地緊縮政策，就南京市的土地供給情況來看，根據(jù)南京土地交易中心的數(shù)據(jù)，截止 2020 年 12 月底，南京市土地實(shí)際成交 44 幅，總面積 萬平方米，成交價(jià)為 億元，平均樓面單價(jià) 元 /㎡。通過對(duì)各個(gè)片區(qū)土地成交情況比較后發(fā)現(xiàn)，江寧區(qū)出讓土地面積最多，達(dá)到 公頃 ，但其總成交金額卻排名第四，樓面單價(jià)最低，僅為 元 /㎡；河西片區(qū)成交地塊數(shù)量最多，總金額也處首位，但成交總面積排名第二；城中片區(qū)的出讓面積最少，僅 公頃 ，但其成交總金額卻比江寧片 區(qū)還多 220 萬元，樓面單價(jià)最高，達(dá)到 元 /㎡，需要指出的是，由于城中出讓土地多為商業(yè)用地，其容積率普遍較高，我中心的統(tǒng)計(jì)口徑均以容積率 計(jì)算，出讓方式統(tǒng)一按照凈地計(jì)算，所以該樓面單價(jià)應(yīng)適當(dāng)降低，但不會(huì)改變其樓面單價(jià)處于首位的位置。 2020 年南京市成交土地統(tǒng)計(jì)表 區(qū)域 地塊數(shù)量 實(shí)際出讓面積（單位：平米） 成交金額（單 位：萬元） 樓面單價(jià)（單位：元 /㎡） 江寧區(qū) 8 1046725 72370 江北區(qū) 4 13795 809 河西區(qū) 9 156600 城中區(qū) 6 72590 城東區(qū) 2 13890 6570 城北區(qū) 8 146730 2093 城南區(qū) 6 71742 合計(jì) 43 547717 根據(jù)南京 市土地儲(chǔ)備中心數(shù)據(jù)顯示，四季度南京市共掛牌 9 幅地塊，全部成交，其中 4 幅地塊以高于底價(jià)的價(jià)格成交，出讓總面積為 249123 平方米 ，成交金額 67680 萬元。結(jié)合目前現(xiàn)有的樓盤后續(xù)量我們認(rèn)為，今年下半年到明年上半年的推案量將不會(huì)少于 100 萬方，市場(chǎng)競爭將非常激烈。主要由明發(fā)泰來苑 200— 300 套 蘇寧 結(jié)合上圖，我們認(rèn)為相比 2020 年至今市場(chǎng) 4600 余套的去化量， 05 年隨著浦口區(qū)域眾多利好消息的發(fā)布， 市場(chǎng)需 求將有增無減，但同時(shí)各個(gè)樓盤的客源需求量也必然上升，銷售期間的客源量將是決定樓盤去化好壞最關(guān)鍵的因素 。 與今年前三季度相比，把理想的購房區(qū)域放在河西、城東和城中的總體比例變化不大，三者依然是前三位，只是在內(nèi)部有些許變化， 其中對(duì)河西的偏好比例雖然一直處于前三甲之首但比例有所下降；而對(duì)城中偏好比例則始終處于上升態(tài)勢(shì)，對(duì)城東的偏好比例雖然有波動(dòng)，但總體趨勢(shì)是上升的。 價(jià)格層次需求結(jié)構(gòu)分析及季度變化情況 2020 年潛在消費(fèi)者對(duì)可承受最高單價(jià)的統(tǒng)計(jì) 根據(jù)我們 四季度潛在 消費(fèi) 者調(diào)研結(jié)果顯示，潛在消費(fèi)者的可承受的最高 單價(jià)多在 40016000 元 /㎡的區(qū)間內(nèi)，其中對(duì)單價(jià) 在 40015000元 /㎡之間的比例最高為 36%；其次是單價(jià)在 50016000 元 /㎡的比例，為 %；處于第三位的是單價(jià)在 30014000 元 /㎡之間的比例；為 %；單價(jià) 3000 元 /㎡以下和 6000 元 /㎡以上的比例均比較低，分別為 %和 %，這和單價(jià)在 3000 元 /㎡以下的供給量及供給區(qū)域有很大關(guān)系，該價(jià)位段的房源基本上位于江北，主城區(qū)基本沒有這樣的商品房供應(yīng)，所以該心理價(jià)位的需求比例被動(dòng)壓縮，而 對(duì)于單價(jià)在 6000元 /㎡以上的，則也是因?yàn)檫x擇地理位置較好的城中區(qū)域的準(zhǔn)購房者受到 6000 元 /㎡的實(shí)際房價(jià)影響的結(jié)果。注： 房價(jià)的攀升會(huì)迫使購房者接受較高的房價(jià)。（本項(xiàng)指標(biāo)與收入水平有關(guān)。 戶型層次需求結(jié)構(gòu)分析 圖 15 2020 年潛在消費(fèi)者對(duì)戶 型的偏好對(duì)比統(tǒng)計(jì) 根據(jù)我們 2020 年四季度戶型偏好比例統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，三室兩廳的偏好比例最高，達(dá)到 %；二室二廳、三室一廳的戶型需求在調(diào)查結(jié)果中所占的比例相差無幾，分別為 %和 %；另外，對(duì)二室一廳的需求比例比較低，為 %；而對(duì)單室套的比例僅為 %，這個(gè)數(shù)據(jù)不能完全反映消費(fèi)者對(duì)該戶型的需求情況，因?yàn)槟壳皩?duì)該戶型的供給比例太小，消費(fèi)者沒有選 擇；對(duì)三室以上的大戶型的需求情況與對(duì)大面積的需求基本對(duì)應(yīng)，較真實(shí)的反映了對(duì)該類戶型的需求情況。 五、本案市場(chǎng)價(jià)值定位建議 根據(jù)上述分析、論證我們認(rèn)為本案合理的市場(chǎng)價(jià)格應(yīng)在 2750— 2800 元 /平方米之間 。出于對(duì)樓盤的順利去化考慮，我們建議 將總價(jià)控制在 30 萬以內(nèi) ，以保證中低端客戶的有效吸納，充分聚集客源人氣，長時(shí)間的保證客戶累計(jì)數(shù)量。天潤城不計(jì)算在內(nèi)），理由：本案作為新推樓盤，入市后應(yīng)該造成一定的市場(chǎng)熱度，再加上作為首期房源，如果市場(chǎng)去化不利，造成滯銷的局面，將會(huì)在很大程度上影響到本案今后的樓盤去化，因此我們認(rèn)為目前狀態(tài)情況下以比市場(chǎng)平均價(jià)低 100— 150 元 /平方米的價(jià)值定位較為合理。天潤城的價(jià)格達(dá)到 2650 元 /平方米以上，理由：作為 本案最大的競爭樓盤，雖然大家都走低價(jià)商品房的路線，針對(duì)同一層次的客源，但是我們認(rèn)為本案在產(chǎn)品類型的各方面以及行銷、宣傳推廣方面都有自身的特點(diǎn)，因此產(chǎn)品定位就理當(dāng)在蘇寧 ? 前期充分的客戶累計(jì)，理由：沒有充分的人氣做支持，推案將達(dá)不到預(yù)期的效果，并且對(duì)后期的價(jià)格拉升會(huì)造成根本上的影響。結(jié)合本案自身情況我們認(rèn)為與本案相距不足 400 米的蘇 寧天潤城繼續(xù)以低價(jià)位市場(chǎng)運(yùn)作的方式操控樓盤，那將很有可能造成市場(chǎng)價(jià)格提升過慢的現(xiàn)象，但根據(jù)目前浦口區(qū)域的市場(chǎng)走向來看，隨著今年眾多利好消息的發(fā)布，該種可能性較小 。天潤城），因此其價(jià)格走勢(shì)將會(huì)在很大程度上對(duì)本案的市場(chǎng)價(jià)值造成聯(lián)