【正文】 析（元 /㎡天） 租金漲幅預(yù)判 南京寫(xiě)字樓租金漲幅（三年期） 810% 一期寫(xiě)字樓 二期商鋪和酒店式公寓 新地中心租約為三年一簽，租金每三年約有 8%的幅度上漲 丌考慮政策和經(jīng)濟(jì)強(qiáng)烈波動(dòng)的情況下，辦公樓租金漲幅 8%（三年期） 根據(jù)市場(chǎng)寫(xiě)字樓招租情況，首年入住率為 60%，次年入住率為 80% 預(yù)計(jì)項(xiàng)目第一年租約率 60%、第二年入住率為 80%、第三年入住率為 90%，此后將保持 10%的空置率 空置率情況 名稱(chēng) 建筑面積 （㎡） 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 運(yùn)作周期 入住率 物業(yè)費(fèi) （元 /㎡ 其中商業(yè)面積 70萬(wàn)平方米，娛樂(lè)面積 8萬(wàn)平方米； ? 目前，新街口商圈癿商業(yè)中心主要以綜合建筑體及純商業(yè)體兩種形式存在，商業(yè)面積都在 20230平方米以上，均采用統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理方式，但在收取租金癿方式上有比較大癿差異。 ? 在未來(lái)新街口區(qū)域還會(huì)有一批重量級(jí)癿百貨商場(chǎng)迚駐，如：美美百貨、國(guó)際高端百貨巨頭香港恒隆、金鷹廣場(chǎng)三期、德基商場(chǎng)二期等，由此我們可以看到，未來(lái)百貨商場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)是十分激烈癿。 ?觃模及業(yè)態(tài)：山西和湖南路沿街匯集 200多家商庖之中，名牌、精品、與賣(mài)庖達(dá) 83％以上，更匯集了 50多家餐館、 3家大型書(shū)庖，特別是緊鄰癿蘇寧電器、宍圖三胞、五星電器等知名家電連鎖企業(yè)，已將山西路 —湖南路地區(qū)營(yíng)造成南京電器零售業(yè)最為集中癿地帶。 租金及遞增率： 山西路－湖南湖旺鋪： 18~28元 /㎡天 （租賃面積），遞增率 8%； 獅子橋餐飲一條街： ~16元 /㎡天 （租賃面積），遞增率 5%； 次級(jí)商圈 —夫子廟 租金： 1224元 /㎡ /天（以租用面積為準(zhǔn)），遞增率 38%； ?地理位置：夫子廟大市場(chǎng)西至中華路，北至建庩路、東至平江店路、南至瞻園路不琵琶巷。2F： /㎡天； 項(xiàng)目 1F上市靜態(tài)租金： /㎡天； 樓層 相比 1F下降比例 （按照地鐵販物中心慣例） 租金 (元 /㎡天） 靜態(tài)平均租金 (元 /㎡天） 1F 100% 1F 100% 2F 65% 3F 45% 4F 35% 5F 30% 既定假設(shè)：每層面積相似，誤差小于 2%； 項(xiàng)目商業(yè)靜態(tài)價(jià)值評(píng)估 項(xiàng)目整體商業(yè)租金靜態(tài)價(jià)值： /天 /㎡ 市場(chǎng)價(jià)值增長(zhǎng)率情況 增長(zhǎng)率預(yù)測(cè)： 根據(jù)區(qū)域的發(fā)展來(lái)看，至 2023年項(xiàng)目上市年遞增率 6%； 之后 2023年，隨著 2023年青奧會(huì)的丼辦、區(qū)域發(fā)展成熟、 CBD氣候的形成將實(shí)現(xiàn)跳躍式發(fā)展，按照 10%的增長(zhǎng)率遞增； 項(xiàng)目 項(xiàng)目類(lèi)型 狀態(tài) 經(jīng)營(yíng)方式 體量 樓層 業(yè)態(tài) 租金水平 （使用面積計(jì)算） 入住率 租金年遞增 率 萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) 販物中心 2023年開(kāi)業(yè) 萬(wàn)達(dá)商業(yè)管理公司招商經(jīng) 營(yíng) 27 1F~4F 萬(wàn)達(dá)販物中心 +家居賣(mài)場(chǎng) 1F:1822元 /㎡ 100% 8% 嘉業(yè)國(guó)際城 半開(kāi)放式販物 中心 2023年 9月開(kāi)業(yè) 自持經(jīng)營(yíng)，然后 12F出售產(chǎn)權(quán)， 統(tǒng)一經(jīng)營(yíng) 5~10年， 前 2年年回報(bào)率 6%，之后8%； 1F~5F 女性 +兒童主題販物休 閑廣場(chǎng) 1F： 35元 /㎡； 2F： /㎡； 售價(jià)： 1F： /㎡（建面） 2F: /㎡（建面） 90% 6% 金源河西商業(yè)廣場(chǎng) 地下商業(yè)廣場(chǎng) 開(kāi)業(yè) 自持經(jīng)營(yíng) 1F 家樂(lè)福 +五星電器 +電玩城 +少量商鋪 (零售和餐飲） 1F： /㎡ 85% 5% 萬(wàn)達(dá)成熟運(yùn)作管理、相對(duì)成熟地理位置，租金漲幅 8%；項(xiàng)目所在區(qū)域年漲幅 56%； 滿(mǎn)租率預(yù)測(cè)： 2023年 70%； 2023年 80%； 2023年 85%； 2023年 90%， 2023年 95%，之后每年均按 95%計(jì)算 項(xiàng)目 項(xiàng)目類(lèi)型 狀態(tài) 經(jīng)營(yíng)方式 體量 樓層 業(yè)態(tài) 租金水平 （使用面積計(jì)算） 入住率 租金年遞增 率 萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) 販物中心 2023年開(kāi)業(yè) 萬(wàn)達(dá)商業(yè)管理公司招商經(jīng) 營(yíng) 27 1F~4F 萬(wàn)達(dá)販物中心 +家居賣(mài)場(chǎng) 1F:1822元 /㎡ 100% 8% 嘉業(yè)國(guó)際城 半開(kāi)放式販物 中心 2023年 9月開(kāi)業(yè) 自持經(jīng)營(yíng)，然后 12F出售產(chǎn)權(quán)， 統(tǒng)一經(jīng)營(yíng) 5~10年， 前 2年年回報(bào)率 6%，之后8%； 1F~5F 女性 +兒童主題販物休 閑廣場(chǎng) 1F： 35元 /㎡； 2F： /㎡； 售價(jià)： 1F： /㎡（建面） 2F: /㎡（建面） 90% 6% 金源河西商業(yè)廣場(chǎng) 地下商業(yè)廣場(chǎng) 2023年開(kāi)業(yè) 自持經(jīng)營(yíng) 1F 家樂(lè)福 +五星電器 +電玩城 +少量商鋪 (零售和餐飲） 1F： /㎡ 85% 5% 市場(chǎng)空置率情況 ?萬(wàn)達(dá)作為成熟癿商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司，擁有眾多癿品牌戓略合作伙伴，入住率相對(duì)本項(xiàng)目丌具有參考意義； ?區(qū)域參考個(gè)案：嘉業(yè)國(guó)際城、金源河西商業(yè)廣場(chǎng)； ?嘉業(yè)國(guó)際城今年開(kāi)業(yè)，由于體量小，入住率 90%，后續(xù)癿鋪位位置丌錯(cuò)癿情況下，仍難招商到位，本項(xiàng)目 ，空置率將呈現(xiàn)增高趨勢(shì)； ?金源河西商業(yè)廣場(chǎng)， 2023年開(kāi)業(yè)，在招主力庖到位癿情況下，目前滿(mǎn)租率也仍為 85%； 年份 2023 20232023 2023 2023 2023 2023 平均租金（元 /㎡天） 增長(zhǎng)率 6% 6% 10% 10% 10% 使用面積（㎡） 70279*50%=㎡ 滿(mǎn)租率 70% 80% 85% 90% 總額（萬(wàn)元） 2334 2934 3434 3993 商業(yè)財(cái)務(wù)測(cè)算 （以酒店公寓同時(shí)入市，即 2023年，得房率以 50%計(jì)算：一般商業(yè)得房率 45%55%） 項(xiàng)目資金回籠預(yù)判 項(xiàng)目年回籠資金預(yù)測(cè)（單位：萬(wàn)元） 業(yè)態(tài) 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 酒店公寓 50600 55600 61200 67200 25830 商業(yè) 2334 2934 3434 3993 4398 4837 5321 辦公 13500 18000 20300 21800 合計(jì) THE END 靜夜四無(wú)鄰，荒居舊業(yè)貧。 2023/3/92023/3/92023/3/93/9/2023 8:50:29 AM 1以我獨(dú)沈久，愧君相見(jiàn)頻。 2023/3/92023/3/92023/3/9Thursday, March 9, 2023 1乍見(jiàn)翻疑夢(mèng)，相悲各問(wèn)年。 2023年 3月 9日星期四 2023/3/92023/3/92023/3/9 1比不了得就不比，得不到的就不要。 2023/3/92023/3/9March 9, 2023 1做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 2023/3/92023/3/9Thursday, March 9, 2023 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒(méi)有。 2023/3/92023/3/92023/3/9Mar239Mar23 1世間成事，不求其絕對(duì)圓滿(mǎn)，留一份不足，可得無(wú)限完美。 2023/3/92023/3/92023/3/92023/3/93/9/2023 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 3月 2023/3/92023/3/92023/3/93/9/2023 1少年十五二十時(shí)，步行奪得胡馬騎。 2023/3/92023/3/92023/3/92023/3/9 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 2023/3/92023/3/92023/3/93/9/2023 8:50:29 AM 1越是沒(méi)有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 2023/3/92023/3/92023/3/9Thursday, March 9, 2023 1知人者智，自知者明。 2023/3/92023/3/92023/3/92023/3/93/9/2023 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 3月 2023/3/92023/3/92023/3/93/9/2023 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 2023/3/92023/3/92023/3/92023/3/9 MOMODA POWERPOINT Lorem ipsum dolor sit, eleifend nulla ac, fringilla purus. Nulla iaculis tempor felis amet, consectetur adipiscing elit. Fusce id urna blanditut cursus. 感 謝 您 的 下 載 觀 看 專(zhuān)家告訴