【正文】 房一衛(wèi)； 銷售狀況： 總占地面積： 94000平米 總建筑面積： 68000平米 總戶數(shù)： 458戶 起價 8500元 /㎡ 均價 9500元 /㎡ 最高價 13000元 /㎡ 09年下半年開盤階段銷售良好，后期逐漸走弱 香頌湖國際社區(qū) 產品形態(tài)： 別墅、花園洋房、公寓、大型配套商業(yè) 項目進度： 工程進行中 核心優(yōu)勢： 4000畝生態(tài)濕地（翠月湖渡假區(qū)） 住宅配置標準高 文化小鎮(zhèn)生活的打造 贈送面積、可變空間、中庭挑空 競爭分析： 項目規(guī)模和體量較大 項目的文化線路是項目的突破口之一 項目的配套打造是客戶看好的賣點 項目面積的控制也是營銷策略之一 銷售狀況： 預計 2022年 4月 24日開盤，聯(lián)排、雙拼、合院面積為110140平方米，獨棟面積為 170250平方米，前期咨詢人較多，目前沒有多大動靜。大邑、青白江等周邊區(qū)縣今年也將有高端別墅項目推出，大邑安仁鎮(zhèn)的蓬萊莊園將由疊拼、聯(lián)排、獨幢組成高端別墅居住區(qū)。對于開發(fā)商來說，意味著市場競爭更為激烈，對產品，銷售服務等各個環(huán)節(jié)要求更高。 別墅市場長期較樂觀 別墅產品因為土地供應的稀缺屬性，在股市市場持續(xù)走低缺少賺錢效應，其余投資渠道欠缺的情況下，高端群體可能依然會選擇投資別墅。而 2022年 14月別墅市場成交量持續(xù)下滑，新政出臺后別墅市場也明顯受到一定影響。別墅市場受新政貨幣政策及稅收政策兩大因素影響最大。除個別形成市場口碑的品牌項目，多數(shù)別墅項目月成交量在 5套以下。 三、 2022下半年成都別墅樓市預測 總結： 2022年是別墅競爭最為火熱的一年，相應政策調控對別墅而言，刺激較??； 成都別墅出現(xiàn)區(qū)域格局，東、南、西競爭更為激烈，客戶需求也出現(xiàn)多樣化； 主流項目主要以品牌營造為主推廣路線，特別是一些規(guī)模較大的項目； 城西板塊的別墅由于不夠集中，因此無法與城南、城東形成對抗； 市場上整體面積向小調整，小戶大贈送空間的別墅出現(xiàn)熱銷局面； 精裝別墅在目前來看，接受度逐漸提高，特別是一些小面積的疊拼、雙拼等產品； “ 純粹 ” 將是 2022年更多別墅項目的賣點，主要針對部分電梯、洋房的偽別墅項目； 產品功能與概念的開發(fā)將成為營銷的主要支撐，單一的地理資源不能完全支撐項目的形象。 因此，為了使“上林賦”項目順利的開盤銷售，建議延緩“上林賦”項目的推盤進度，與其與別人拼殺，不如自己練好內功，等市場趨于平和與飽和時，并且我們的產品足夠飽滿的時候，再炫耀登場豈不是更能奪得市場。 2022別墅營銷推廣策略 上林賦推廣策略 上林賦推廣策略 上林賦下半年 區(qū)域市場競爭預判 上林賦下半年區(qū)域樓盤調查 區(qū)域直接競爭樓盤狀況 項目名稱 地址 開發(fā)商 占地面積（畝） 物業(yè)形態(tài) 總戶數(shù) 單戶面積區(qū)間（平米） 車位比 容積率 社區(qū)內配套設施 均價（元 /平米） 開盤時間 銷售情況 大宅門 .紫薇園 溫江永寧鎮(zhèn) 成都置信實業(yè)（集團）有限公司 146 獨棟、雙拼、聯(lián)排 184戶 地面 198335平米戶型 1： 2 會所，芙蓉古城商業(yè)街 850012022 余 60套 清溪玫瑰園 溫江永寧鎮(zhèn) 成都新聯(lián)線房地產開發(fā)有限公司 336 雙拼、 聯(lián)排 600 余戶 184237（聯(lián)排） 216256（雙拼） 1： 游泳池、會所、沿街商鋪 800012022 2022.07 芙蓉錦繡 芙蓉古城旁 成都中亞實業(yè)有限公司 75 雙拼、 獨棟 112 220450 1: 會所、游泳池、網球場 8000—10000 勝地金芙蓉 永寧鎮(zhèn)永文路 成都民和房地產開發(fā)有限公司 72 6+1多層 768 85122 1： 會所，獨立 商鋪 2600 銷售 70％ 芙蓉花開 永寧鎮(zhèn)永文路 成都鎮(zhèn)建置業(yè)有限公司 55 多層 500余戶 86130 1： 部分底樓商 鋪 2900 銷售 85％ 西貴堂 永文路與成溫高速交匯處 成都縱合世紀房地產投資有限責任公司 60 疊拼 280 180260 1： 1 會所、游泳 池 3600 個案分析 — 芙蓉古城 大宅門 月 價格及優(yōu)惠：起價 6920元 /平米，售價 191萬 400萬 /套 。 銷售情況： 大宅門最后二批次園區(qū)中央官邑熱銷中。 現(xiàn)已售 61套雙拼， 24套聯(lián)排，余 83套雙拼， 16套聯(lián)排。 戶型分析： ， ，每戶地下多功能廳， 3米層高，以高窗直接采光。 周邊配套： 雙語幼兒園、成都七中、成都九中、成都實驗外國語學校；官式商業(yè)街；國際醫(yī)學城； 700畝 3A級旅游景區(qū)芙蓉古城。 紫微園 個案分析 — 清溪玫瑰園 占地面積： 總建筑面積： 179381平方米 項目地址：溫江區(qū)永寧鎮(zhèn) 開發(fā)商：新聯(lián)線房產 物業(yè)管理：宏鵬物業(yè) 建筑形態(tài)：雙拼為主，少量三聯(lián)排、四聯(lián)排、疊拼別墅 建筑風格：新古典主義北美風格 容積率： 綠化率： % 總戶數(shù)： 600余戶 停車位： 1： 面積區(qū)間： 190－ 260㎡ 入住時間： 20221220 物管費： 2元 /平方米 現(xiàn)特推一口價房源： 元買 230平米雙拼現(xiàn)房； 230平米雙拼現(xiàn)房； 260平米雙拼準現(xiàn)房。 個案分析 — 清溪玫瑰園 銷售情況： 蝶溪組團謝幕，現(xiàn)正銷售蘭溪組團 100多套，雙拼、聯(lián)排僅 148萬元 /套起； 近期購房即送價值 4萬元中央空調主機。 小區(qū)配套： 全功能會所和康體健身場所 周邊配套： 規(guī)劃建設中的 2022畝濕地公園。 附近擁有成都大型綜合醫(yī)院之一，建筑面積 80000平方米的華西醫(yī)院永寧分院。 教育配套齊全：金蘋果幼兒園、成都 7中、樹德中學、成都外國語學校附中、成都電大、四川交通學院等重點學校。 時間 階段定位 核心策略及營銷手段 效果預測 2022年 1月 10月 營銷前期準備及客戶儲備階段 銷售道具（售樓中心、銷售資料、樣板房等）準備；銷售團隊培訓；通過線下小眾營銷渠道結合線上大眾媒體廣告儲備客戶；市場測試、定價調整及確定等。 銷售約 80套 2022年 34月 持續(xù)銷售階段 以立面垮架后呈現(xiàn)的建筑魅力為線索， 深化項目優(yōu)勢形象，建立項目獨特的品質地位，使客戶成功轉化為消費者。 銷售約 50套 2022年第二季度 持續(xù)銷售階段 整合各種有利資源，進行 項目綜合優(yōu)勢傳達并展開細節(jié)優(yōu)勢， 以逐漸呈現(xiàn)的項目園林環(huán)境和建筑品質促進項目的全面銷售。 銷售約 20套 （二）整合推廣策略 上林賦推廣策略 市場推廣策略和通道選擇 從項目銷售的角度考慮，要在短時間內引起社會及目標客戶的廣泛關注，創(chuàng)造轟動效應，因此在營銷推廣上采取整合營銷傳播的策略，利用全方位、多渠道的媒體進行 “ 高度整合統(tǒng)一 ” 的信息密集轟炸來達到瞬時促銷目的。上林賦的整合傳播將以線下小眾營銷渠道為主，并結合線上大眾媒體廣告樹立項目知名度和美譽度。 上林賦推廣策略 廣告推廣策略 以 “ 新中式別墅文化 ” 和 “ 優(yōu)越的身份感 ” 為訴求中心，貫穿始終。 在開盤后根據(jù)銷售狀況，對不同類型的消費群體在廣告推廣上進行針對性的宣傳，重點推廣銷售較慢的戶型。 新中式高端別墅體驗活動： 1）明清家具展覽 2）藝術收藏高端講座 3）當代高端奢侈品沙龍 4）時裝節(jié) 5）紅酒鑒賞會 6）品牌汽車鑒賞會 7）節(jié)日歡慶 PARTY …… 現(xiàn)場包裝推廣策略 因上林賦的推廣時間比較充裕，可以重點打造現(xiàn)場實景來促進未來的銷售，更注重細節(jié)以產品本身的高品質打動客戶。特別是入口景觀綠化、雕塑、小品、水、大門的打造給與客戶以項目大氣之感覺，尊崇富貴之風范。 推廣媒體選擇： 報版硬廣 /軟文 /網絡 /戶外 /活動 上林賦推廣策略 上林賦推售節(jié)奏 10月樹立整體形象 (VI、印刷資料、現(xiàn)場包裝） 11月現(xiàn)場裝修、廣告圍墻大牌等 2月現(xiàn)房參觀活動，售樓部開放，蓄水 3月初取得預售證，第一批次開盤 5月根據(jù)儲客情況推盤 根據(jù)位置由差到好決定推售順序 謝 謝！