房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告-定位-閱讀頁(yè)
2024-11-03 18:46本頁(yè)面
【正文】 廣告重點(diǎn) ：項(xiàng)目形象導(dǎo)入，以炒作新聞和軟文炒作為主，結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)形象 ? 軟文投放策略建議 ? 新聞（軟文）炒作要集中投放，我們可以投放 23期，首先以扭轉(zhuǎn)舊口碑，樹(shù)立新形象為主題，之后以項(xiàng)目形象的概念炒作為主題，在市場(chǎng)上產(chǎn)生新聞效應(yīng)。 ? 《 丹頂鶴的現(xiàn)在和未來(lái) 》 炒作項(xiàng)目現(xiàn)在的高品質(zhì)的物業(yè)形象。（如產(chǎn)品說(shuō)明會(huì)等） 注意現(xiàn)場(chǎng)包裝每一個(gè)細(xì)節(jié)與整體形象基調(diào)的一致，有利于受眾形成良好的心理感受，以促成落定。 推廣計(jì)劃 ? 第三階段 —— 持續(xù)期 廣告重點(diǎn) ：產(chǎn)品主要賣(mài)點(diǎn)傳達(dá)，活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)，促成購(gòu)買(mǎi)，穩(wěn)定銷(xiāo)售。 2. 系列賣(mài)點(diǎn)廣告，用概念化的語(yǔ)言傳達(dá)賣(mài)點(diǎn)，留給受眾美侖 美奐的想象空間 (公布售價(jià) ) 3. SP活動(dòng)：根據(jù)銷(xiāo)售情況制訂促銷(xiāo)政策； 或采取滾動(dòng)式抽獎(jiǎng)，或采取“日日金”活動(dòng)，以有效刺激市場(chǎng)。 公共傳播 ： 1. 品牌提升階段； ，開(kāi)展系列促銷(xiāo)活動(dòng)，促進(jìn)銷(xiāo)售，完成目標(biāo)； 推廣策略 ? 第四階段 —— 二次強(qiáng)銷(xiāo)期 推廣策略 活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo) 公關(guān)活動(dòng) 促銷(xiāo)活動(dòng) 時(shí)間節(jié)點(diǎn)：節(jié)假日活動(dòng)（如五一、六一、圣誕、元旦等）；項(xiàng)目進(jìn)程 （如奠基、開(kāi)盤(pán)、封頂、入住等） 給客戶一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)惠（如打折、贈(zèng)送 … 等），刺激購(gòu)買(mǎi)欲望； 采取一定的措施，鼓勵(lì)老客戶帶新客戶 客戶營(yíng)銷(xiāo) 發(fā)展商利用自身資源，組織團(tuán)購(gòu) 關(guān)系營(yíng)銷(xiāo) 制造熱銷(xiāo)氣氛，刺激客戶落訂 現(xiàn)場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo) ? 營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng) 活動(dòng)目標(biāo)人群：選擇目標(biāo)客戶或意向客戶進(jìn)行有針對(duì)性的推廣，達(dá)到“一對(duì)一”的推廣目的，增強(qiáng)推廣的效率。 根據(jù)推廣策略，建議本項(xiàng)目主要采用如下媒體： ? 報(bào)紙廣告（大連晚報(bào)和大連晨報(bào)） ? 電視廣告（新聞炒作） ? 公交廣告（ 7路， 需要合適是否有檔期 ） ? 戶外廣告牌（由于開(kāi)發(fā)區(qū)不進(jìn)行廣告牌的審批，建議廣告牌設(shè)在本項(xiàng)目） ? 路旗建議（設(shè)臵在金馬路和黃海西路，需要合適是否有檔期） ? 巡展（在銅鑼灣商場(chǎng)進(jìn)行巡展） 價(jià)格策略 價(jià)格策略 ? 總體價(jià)格策略 低開(kāi)高走 試探市場(chǎng)接受度 快速回籠資金 讓客戶感受到項(xiàng)目增值 給客戶緊迫感 小幅提價(jià) 快頻調(diào)整 總體價(jià)格策略 價(jià)格策略 策略目標(biāo) 增加銷(xiāo)售速度 價(jià)格策略 低開(kāi)高走，小步快跑 內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期 開(kāi)盤(pán)強(qiáng)銷(xiāo)期 持續(xù)期 二次強(qiáng)銷(xiāo)期 10月 1 12月 13月 47月 價(jià)格波動(dòng)曲線 價(jià)格走勢(shì) 價(jià)格 時(shí)間 ? 價(jià)格走勢(shì)示意圖 銷(xiāo)售策略 銷(xiāo)售策略 ? 銷(xiāo)售周期 本項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)日期基本定于 10月份，而銷(xiāo)售期即將迎來(lái) 12月 2021年 3月，共 4個(gè)月的銷(xiāo)售淡季，因此，根據(jù)項(xiàng)目和市場(chǎng)情況，銷(xiāo)售周期暫定為 10個(gè)月。 NO. 銷(xiāo)售階段 推售樓層 備注 1 內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期 510層 為主 先拿出第 5層的 13套戶型做為特價(jià)房，吸引購(gòu)房者搶先認(rèn)購(gòu)，烘托人氣，熱銷(xiāo)造勢(shì) 2 開(kāi)盤(pán)強(qiáng)銷(xiāo)期 111 2629為主 開(kāi)盤(pán)后，將大部分房源開(kāi)出，開(kāi)盤(pán)前期可先開(kāi)2629層，然后再視情況開(kāi)售 1119層 3 持續(xù)期 2025 為主 此階段房?jī)r(jià)已經(jīng)達(dá)到了預(yù)期，最后開(kāi)出的樓層也是價(jià)格最高的 4 二次強(qiáng)銷(xiāo)期 余房 此階段銷(xiāo)售任務(wù)已完成大部分，余房可利用第二次強(qiáng)銷(xiāo)期，采用各種促銷(xiāo)手段進(jìn)行銷(xiāo)售，力求 100%售罄 ? 推售策略 銷(xiāo)售策略 ? 推售計(jì)劃 10月 1 12月 13月 47月 價(jià)格 時(shí)間 均價(jià)： 5000 元 /平米 均價(jià)： 5100 元 /平米 均價(jià)： 5200 元 /平米 均價(jià)： 5400 元 /平米 內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期 60套 開(kāi)盤(pán)強(qiáng)銷(xiāo)期 60套 持續(xù)期 60套 二次強(qiáng)銷(xiāo)期 145套 在實(shí)施過(guò)程中，應(yīng)根據(jù)具體銷(xiāo)售情況進(jìn)行調(diào)整 銷(xiāo)售工具 銷(xiāo)售工具的選擇及建議 ? 銷(xiāo)售工具通常種類(lèi) ? 宣傳單頁(yè) ? 樓書(shū) ? 折頁(yè) DM ? 海報(bào) ? 戶型冊(cè)（或單頁(yè)） ? 手提袋 ? 項(xiàng)目光盤(pán) 銷(xiāo)售工具的選擇及建議 ? 銷(xiāo)售工具選擇建議 銷(xiāo)售工具種類(lèi)很多，我們不可能每種都作，對(duì)于本項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，項(xiàng)目規(guī)模較小，我們只選取其中性價(jià)比較高、效果較好的幾種就可以了，建議選擇如下工具。 推廣預(yù)算 推廣預(yù)算 根據(jù)行業(yè)經(jīng)驗(yàn)，通常房地產(chǎn)的推廣費(fèi)用占銷(xiāo)售總額的 3%5%，考慮到本項(xiàng)目規(guī)模較小，及當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)因素，建議本項(xiàng)目推廣費(fèi)用為銷(xiāo)售總額的 3%左右為宜。 合理有效的推廣不但能使項(xiàng)目順利銷(xiāo)售，也能夠使銷(xiāo)售價(jià)格得到一定的
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