【正文】 11日 3300007 延慶縣 457 29017 C8旅游設(shè)施用地、 U市政公共設(shè)施用地 2023年 11月 18日 23209 延慶縣 0 2023年北京全市成交的土地當(dāng)中，容積率小于或等于 9宗，總建設(shè)用地面積為 ㎡，總規(guī)劃建筑面積為 ㎡，其中屬于居住類用地建設(shè)用地面積 ㎡，規(guī)劃建筑面積約為 ㎡（如按獨(dú)棟別墅 300㎡ /套，約可建設(shè) 2056套）當(dāng)前， 低容積率地塊供應(yīng)將日益減少，低密度產(chǎn)品價(jià)格將逐步上升。2023年別墅、高檔公寓市場情況一覽表2023年全年別墅成交月度走勢統(tǒng)計(jì) (合計(jì) )　數(shù)量（套） 面積 (萬㎡ ) 均價(jià)2023年 12月 224 338672023年 11月 217 359332023年 10月 219 310582023年 9月 308 306952023年 8月 254 312502023年 7月 232 290772023年 6月 312 286902023年 5月 341 266632023年 4月 239 225672023年 3月 343 11 256032023年 2月 107 203162023年 1月 234 27242合計(jì) 3030 28971北京別墅市場情況 ︱ 別墅月度成交情況數(shù)據(jù)來源：天朗房研網(wǎng)與上一頁對比可發(fā)現(xiàn)，部分月份別墅產(chǎn)品價(jià)格略低于 “ 別墅、高檔公寓 ” 產(chǎn)品的銷售價(jià)格，主要由于成交的市內(nèi)高檔公寓價(jià)格相對于郊區(qū)別墅產(chǎn)品價(jià)格要高。截至 12月底， 懷柔區(qū)共成交 31套別墅，交易面積為 方米，成交均價(jià)為 21468元 /㎡懷柔區(qū)別墅交易量偏少的原因，主要與目前區(qū)域別墅項(xiàng)目較少，存量偏低相關(guān)。數(shù)據(jù)來源：天朗房研網(wǎng)2023年北京別墅成交套數(shù)排名名次 項(xiàng)目名稱 行政區(qū)域 成交套數(shù) 銷售價(jià)格 產(chǎn)品類別1 龍湖 紅杉溪谷 通州 162 最低價(jià) 650萬元 /套，均價(jià)約 /㎡ 聯(lián)排、疊拼3 遠(yuǎn)洋天著 大興 134 均價(jià) /㎡ 聯(lián)排、洋房4 譽(yù)皇殿（譽(yù)天下） 順義 124 1200萬 /套起，約 /㎡ 聯(lián)排5 旭輝御錦 通州 117 最低價(jià) 538萬元 /套，均價(jià) ㎡ 疊拼6 親密別墅 通州 117 均價(jià) /㎡ 聯(lián)排7 中海九號公館 豐臺 94 15002023萬元 /套 龍湖 紅杉溪谷項(xiàng)目；從銷售量排行前十名的項(xiàng)目銷售情況來看，郊區(qū)類別墅產(chǎn)品由于總價(jià)較低，成為消費(fèi)者的搶手貨。銷售價(jià)格： 2023年度別墅銷售價(jià)格穩(wěn)中有升， 12月份別墅價(jià)格突破 /㎡，懷柔區(qū) 2023年度別墅成交價(jià)為 21468元 /㎡。存量預(yù)估：根據(jù)近三年的土地供應(yīng)量，我們預(yù)測北京市場可供銷售別墅在3650套左右，按照 2023年的銷售水平，預(yù)計(jì)可供 ；連同市場存量別墅，預(yù)計(jì)北京別墅可供 。市調(diào)概述市調(diào)范圍：根據(jù)自身項(xiàng)目所在位置，市調(diào)范圍鎖定在北京東北部一帶（中央別墅區(qū)和潮白河別墅區(qū)、昌平八達(dá)嶺別墅以及奧北別墅板塊）。市調(diào)原則：以客觀事實(shí)為依據(jù)，反應(yīng)市場最真實(shí)、最有效的銷售情況為原則。競品項(xiàng)目選取依據(jù)：項(xiàng)目區(qū)域位置 設(shè)施配套 產(chǎn)品價(jià)格區(qū)間產(chǎn)品種類競品項(xiàng)目購買用途216。216。u 從別墅板塊劃分來看，所處的懷密板塊成熟度還有待提高。懷密板塊市調(diào)個(gè)案情況分析 ︱ 北京 別墅市場板塊劃分2023年度北京別墅市場銷售量情況2023年北京別墅銷售面積排行榜排名 項(xiàng)目名稱 區(qū)域 銷售面積（㎡） ↓1 龍湖好望山 順義區(qū) 497572 譽(yù)天下 順義區(qū) 465063 富力童話時(shí)光 大興區(qū) 445954 遠(yuǎn)洋 VIE 朝陽區(qū) 428735 中海九號公館 千章墅 通州區(qū) 394388 億城燕西華府 豐臺區(qū) 326629 遠(yuǎn)洋 `天著 大興區(qū) 3262110 中建 好望山 順義 2212 中建 2023年北京別墅銷售金額排行榜排名 項(xiàng)目名稱 區(qū)域 銷售金額 （億元）1 遠(yuǎn)洋 VIE 朝陽 2 中海九號公館 雙瓏原著 朝陽區(qū) 4 融科 天著 大興區(qū) 7 潤澤莊園 建筑風(fēng)格：法式風(fēng)格面積區(qū)間： 450800入住時(shí)間：現(xiàn)房交房。去化速度：三期共 116套， 2023年銷售 62套，月均 6套，剩余 54套在售。主要客群：生意人為主，年齡層偏年輕化。該項(xiàng)目占地 3000畝，體量較大，自身建有森林公園及水系等，并配有 20230㎡配套商業(yè)且由開發(fā)商自持物業(yè)經(jīng)營，可保證后期經(jīng)營品質(zhì)。由于距離機(jī)場較近，會(huì)有部分房源略受噪音影響。物業(yè)類型：獨(dú)棟建筑風(fēng)格：西班牙風(fēng)格面積區(qū)間： 4561050140套（一期 76套，二期 64套）裝修情況：毛坯市調(diào)個(gè)案情況分析 ︱ 棕櫚灘中央墅銷售情況：開盤時(shí)間：二期預(yù)計(jì) 2023年中旬開盤。推廣方式：基本未做推廣，項(xiàng)目周邊有道旗。去化速度： 2023預(yù)定 10套（以關(guān)系戶為主），本年度月均去化不足 1套，剩余 54套。主要客群：企業(yè)主為主。項(xiàng)目位于中央別墅區(qū)，區(qū)位特征明顯，出行便利，周邊榮祥廣場、榮和廣場、歐陸廣場等配套商業(yè)成熟。該項(xiàng)目總共 140套，二期銷售價(jià)格預(yù)計(jì)與周邊項(xiàng)目相同，且產(chǎn)品同質(zhì)化較重，開發(fā)商也并未有太多去化速度要求。450650板塊：潮白河別墅板塊銷售均價(jià)： /㎡物業(yè)費(fèi)： 元 /㎡ /月總戶數(shù)： 入住時(shí)間：現(xiàn)房交房。去化速度：銷售速度一般，以介紹方式為主， 2023年共銷售 10多套， 2023年共銷售約 60套。主要客群：該項(xiàng)目可對外銷售，業(yè)主一半為港澳臺居民。該項(xiàng)目突出的是新亞洲主義建筑風(fēng)格，結(jié)構(gòu)特點(diǎn)突出，采取一層 +二層建筑形式，并以落地窗為主，做到 “ 七面 ” 采光。該項(xiàng)目未做任何形式推廣，主要靠朋友介紹方式銷售。開發(fā)商并無去化速度要求。312670㎡容積率： 1000套，房源充足裝修情況：毛坯市調(diào)個(gè)案情況分析 ︱ 君山高爾夫銷售情況：開盤時(shí)間： 2023年 6月。推廣方式：戶外廣告，集中在密云城區(qū)內(nèi)。優(yōu)惠政策：無優(yōu)惠。項(xiàng)目賣點(diǎn)： 空氣優(yōu)良 高爾夫配套優(yōu)劣勢：項(xiàng)目遠(yuǎn)離市區(qū)，空氣較好。項(xiàng)目建筑風(fēng)格為北美、西班牙風(fēng)格，以被市場接受及認(rèn)可。目前密云整體別墅市場去化速度較慢。410630㎡容積率： 三四期 118套裝修情況：毛坯市調(diào)個(gè)案情況分析 ︱ 半山世家銷售情況：開盤時(shí)間： 2023年 10月。推廣方式：戶外廣告，以京承高速和懷柔城區(qū)為主。優(yōu)惠政策：無優(yōu)惠。項(xiàng)目賣點(diǎn)： 山地別墅 高爾夫練習(xí)場優(yōu)劣勢：該項(xiàng)目采用北美和西班牙建筑風(fēng)格，前二后三的形式依山而建，最高落差可達(dá) 90米。 項(xiàng)目壞境較好，綠化率高。距離市區(qū)較遠(yuǎn)，配套設(shè)施不夠完善。該項(xiàng)目是懷柔城區(qū)目前唯一在售的別墅項(xiàng)目，受相關(guān)政策及市場影響，去化速度一般。建筑風(fēng)格：北美面積區(qū)間： 400700入住時(shí)間：現(xiàn)房交房。去化速度：三期共 387套，目前剩余 100套，月均近 10套。主要客群：以北京海淀區(qū)、朝陽區(qū)業(yè)主為主。項(xiàng)目位于奧北別墅區(qū)立湯路上，距離北六環(huán)僅 3km，距離地鐵 5號線天通苑北站和規(guī)劃中的 17號線僅 4站地，交通出行十分便利。別墅采用前二后三形式，戶型結(jié)構(gòu)與半山世家產(chǎn)品相似。市調(diào)個(gè)案情況分析 ︱ 溫哥華森林市調(diào)個(gè)案情況分析 ︱ 龍湖好望山項(xiàng)目位置：順義新城喬波滑雪場北側(cè)物業(yè)類型：疊拼 ㎡、上疊 310㎡容積率： 板塊：潮白河別墅板塊銷售價(jià)格： 下疊 750萬 /套起，上疊 600萬 /套起物業(yè)費(fèi)： /㎡ /月總戶數(shù)： 512套裝修情況：毛坯銷售情況：開盤時(shí)間：二期 2023年 2月 18日開盤。推廣方式：口碑營銷，老帶新為主。優(yōu)惠政策：無任何優(yōu)惠。項(xiàng)目賣點(diǎn)： 園林景觀 下疊 優(yōu)劣勢：品牌優(yōu)勢，包含龍湖統(tǒng)一的物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)、五重園林體系、業(yè)主活動(dòng)等等。下疊擁有 ，且空間較大，可加蓋一層，亦可作為私人會(huì)所等活動(dòng)場所，實(shí)用性強(qiáng)。該項(xiàng)目投資客戶較多占 60%。入住時(shí)間： 2023年 1月 15日。去化速度：該項(xiàng)目是 2023年北京別墅市場銷售金額亞軍。主要客群：企業(yè)主。地下室 ，可加蓋一層，可舉辦私人 party等，電梯入戶，戶型優(yōu)勢明顯。單價(jià)較高，需有實(shí)力的客戶購買。競品項(xiàng)目 分析 ︱ 競品 區(qū)域分布情況這些別墅板塊大都作為第一居所，入住率高，總體板塊價(jià)格高于其他別墅板塊。從上列圖表中不難看出，各別墅項(xiàng)目主力面積區(qū)間在 300600平米之間，中央別墅區(qū)、奧北別墅區(qū)等城市別墅區(qū)域，作為第一居所，消費(fèi)客群偏向于面積偏大的產(chǎn)品；懷密等遠(yuǎn)郊別墅板塊，由于屬于非第一居所產(chǎn)品，消費(fèi)客群更偏向于中小面積產(chǎn)品。距離市區(qū)較近的城市別墅板塊，配套設(shè)施齊全，出行十分便利，多作為第一居所，附加值高，價(jià)格集中在 /㎡以上。競品項(xiàng)目 分析 ︱ 主力戶型總價(jià)區(qū)間 分析500銷售總價(jià)（萬元）10001500202325003000雙瓏原著 龍湖好望山 （疊拼） 溫哥華森林 半山世家 君山高爾夫 御墅 棕櫚灘中央墅 格拉斯小鎮(zhèn) 雁棲半島4000及以上180035006008001000202310001700400800100017001000202310002500競品項(xiàng)目分析 ︱ 競品情況對比 分析項(xiàng)目名稱 所處板塊 物業(yè)類型 銷售價(jià)格 與市中心直線 距離 居住用途格拉斯小鎮(zhèn) 溫榆河別墅板塊 獨(dú)棟 5萬 /㎡ 與市區(qū)較近，配套成熟。因此，約有 40%作為第二居所，約 60%作為第一居所 (對港澳臺客戶不限購不限貸）溫哥華森林 奧北別墅板塊 獨(dú)棟 /㎡ 區(qū)位優(yōu)勢明顯，配套成熟多 作為第一居所龍湖好望山 潮白河別墅板塊 疊拼 /㎡ 區(qū)位優(yōu)勢明顯，多作為第一 居所龍湖雙瓏原著 中央別墅區(qū)孫河板塊 類獨(dú)棟 69萬 /㎡ 第一居所君山高爾夫 懷密板塊 獨(dú)棟 /㎡ 70km 距離市區(qū)較遠(yuǎn)第二居所半山世家 懷密板塊 獨(dú)棟 /㎡含贈(zèng)送面積 54km 作為度假用途的第二居所雁棲半島 懷密板塊 獨(dú)棟 / 56km 作為度假用途的第二居所216。但隨著區(qū)域近年來的成熟，新盤項(xiàng)目較少，以及政策的影響，后期去化速度一般。在市調(diào)過程中，也普遍感覺到開發(fā)商并不急于清盤。密云別墅市場近兩年價(jià)格漲幅不大， 2023年成交均價(jià)為 /㎡，去化速度較慢。216。距離上稍遠(yuǎn)，項(xiàng)目自身及周邊配套設(shè)施缺乏，客戶選擇作為第二居所居多。奧北別墅區(qū)項(xiàng)目作為第一居所，且項(xiàng)目價(jià)格在 /㎡區(qū)間，性價(jià)比較高，出行較便利，配套略有不足。從客戶購買決定因素上來看，主要因素有：距離、配套設(shè)施、出行便利程度等；從購買力上來看并不缺乏，但客戶購買時(shí)更趨于理性。第一居所區(qū)域價(jià)格雖然高出客群心理價(jià)位，但也被逐漸接受，區(qū)位是影響價(jià)格的主要因素，環(huán)境、價(jià)格及配套是客戶決定購買的主要因素。宏觀經(jīng)濟(jì)：堅(jiān)持穩(wěn)中求進(jìn)總基調(diào)，注重改革創(chuàng)新與結(jié)構(gòu)優(yōu)化，保持經(jīng)濟(jì)合理增長貨幣環(huán)境：貨幣政策保持穩(wěn)健，信貸平穩(wěn)以維持經(jīng)濟(jì)增長 房地產(chǎn)調(diào)控 “ 一刀切 ” 局面將得到改善，長效機(jī)制逐步建立，鼓勵(lì)剛性需求的方面的政策不會(huì)有太多變化。2023年房地產(chǎn)市場預(yù)判 ︱ 土地市場情況預(yù)判 土地成交的增長推動(dòng)新開工繼續(xù)增長，但多數(shù)城市潛在供應(yīng)充足、銷售增長趨緩、貨幣政策穩(wěn)健背景下，全國新開工和投資增速放緩2023年四季度以來土地市場成交回暖，數(shù)據(jù)顯示， 2023年前三個(gè)季度土地成交面積同比增速均超過 30%，預(yù)計(jì) 2023年新開工將繼續(xù)增長，預(yù)計(jì) 2023年全國房屋新開工面積 ㎡，同比增長 %。2023年房地產(chǎn)市場預(yù)判 ︱ 市場環(huán)境情況預(yù)判銷售方面量價(jià)齊升，但增速趨緩，投資開工平穩(wěn)增長銷售面積繼續(xù)增長但增速放慢，由于市場的慣性，會(huì)導(dǎo)致 2023年上半年延續(xù) 2023年的增速較高，下半年增速漸趨平緩，預(yù)計(jì) 2023年房屋新開工面積為 ㎡，同比增長%%，低于 2023年全年。預(yù)計(jì) 2023年 2023年全國共需住宅 160億㎡，其中商品住宅 120億㎡2023年房地產(chǎn)市場預(yù)判 ︱ 不同類別城市市場預(yù)判2023年房地產(chǎn)市場預(yù)判 ︱ 別墅市場預(yù)判供應(yīng)方面： 2023年 3月份國土部再發(fā) “ 禁墅令 ” ，低密度用地供應(yīng)日益減少，意味著別墅有可能退出市場需求方面：別墅產(chǎn)品雖然非必需品，但隨著日益增長的社會(huì)財(cái)富及富人群體對于別墅產(chǎn)品珍藏需求的增加，將保持旺盛的需求。政策方面：未來房地產(chǎn)市場調(diào)控從嚴(yán)從緊，并且會(huì)成為常態(tài)化，別墅產(chǎn)品售價(jià)較高，在一定程度上會(huì)拉升其他住宅產(chǎn)品的售價(jià)，因此，相信不會(huì)放松對別墅方面的限制。低總價(jià)的類別墅產(chǎn)品及小面積獨(dú)棟產(chǎn)品是別墅市場的主力需求產(chǎn)品，昌平、通州、大興、順義等郊區(qū)區(qū)域是別墅的交易主場。通過市場相關(guān)資料的研究及實(shí)地的別墅項(xiàng)目調(diào)研，我們發(fā)現(xiàn)北京別墅市場價(jià)格上升較快，但整體去化速度一般，存在輕度的 “ 有價(jià)無市 ” 局面， 建議本項(xiàng)目銷售價(jià)格及銷售目標(biāo)需根據(jù)市場當(dāng)時(shí)具體情況，進(jìn)行科學(xué)、合理