【正文】 。距離市區(qū)較遠，配套設施不夠完善。該項目是懷柔城區(qū)目前唯一在售的別墅項目，受相關政策及市場影響，去化速度一般。市調個案情況分析 ︱ 半山世家市調個案情況分析 ︱ 溫哥華森林項目位置：北七家物業(yè)類型：獨棟 建筑風格：北美面積區(qū)間： 400700㎡容積率： 板塊：奧北別墅板塊銷售均價： /㎡物業(yè)費： /㎡ /月總戶數(shù)： 751套（目前在售二期 387套）裝修情況：毛坯銷售情況：開盤時間：二期 2023年開盤。入住時間：現(xiàn)房交房。推廣方式：戶外廣告、網(wǎng)站為主。去化速度：三期共 387套，目前剩余 100套，月均近 10套。優(yōu)惠政策： 95折。主要客群：以北京海淀區(qū)、朝陽區(qū)業(yè)主為主。項目賣點： 區(qū)位優(yōu)勢 第一居所 優(yōu)劣勢：該項目開發(fā)較早，一期業(yè)主于 2023年入住。項目位于奧北別墅區(qū)立湯路上，距離北六環(huán)僅 3km，距離地鐵 5號線天通苑北站和規(guī)劃中的 17號線僅 4站地，交通出行十分便利。項目周邊配套成熟，自身綠化較好，適合作為第一居所。別墅采用前二后三形式，戶型結構與半山世家產品相似。主力戶型面積在 500㎡左右， 3萬 2的單價作為第一居所，性價比較高。市調個案情況分析 ︱ 溫哥華森林市調個案情況分析 ︱ 龍湖好望山項目位置：順義新城喬波滑雪場北側物業(yè)類型：疊拼 建筑風格：托斯卡納面積區(qū)間：下疊 340㎡、上疊 310㎡容積率： 板塊：潮白河別墅板塊銷售價格： 下疊 750萬 /套起，上疊 600萬 /套起物業(yè)費： /㎡ /月總戶數(shù)： 512套裝修情況：毛坯銷售情況：開盤時間：二期 2023年 2月 18日開盤。入住時間：現(xiàn)房交房。推廣方式：口碑營銷，老帶新為主。去化速度：該項目是 2023年北京別墅市場銷量冠軍，年銷售 221套，月均 19套。優(yōu)惠政策：無任何優(yōu)惠。主要客群：以北京業(yè)主為主， 60%為投資者。項目賣點： 園林景觀 下疊 優(yōu)劣勢：品牌優(yōu)勢，包含龍湖統(tǒng)一的物業(yè)管理標準、五重園林體系、業(yè)主活動等等。上疊贈送 87㎡和電梯、下疊贈送 100㎡，且上下疊均有獨立庭院，附加值高。下疊擁有 ，且空間較大，可加蓋一層，亦可作為私人會所等活動場所，實用性強。項目距離市中心較遠，位于順義新城區(qū)，周邊配套在建設中，緊鄰的潮白河目前也處于干涸階段。該項目投資客戶較多占 60%。市調個案情況分析 ︱ 龍湖好望山市調個案情況分析 ︱ 雙瓏原著項目位置：京密路與順黃路交叉口物業(yè)類型：類獨棟建筑風格：托斯卡納面積區(qū)間： 360660㎡容積率： 板塊：中央別墅區(qū)孫河板塊銷售價格： 69萬 /㎡物業(yè)費： /㎡ /月總戶數(shù)： 128套裝修情況：毛坯銷售情況：開盤時間： 2023年 6月開盤。入住時間： 2023年 1月 15日。推廣方式：戶外道旗。去化速度：該項目是 2023年北京別墅市場銷售金額亞軍。優(yōu)惠政策：無。主要客群：企業(yè)主。項目賣點： 區(qū)位優(yōu)勢 園林景觀 優(yōu)劣勢：該項目位于順義孫河板塊，區(qū)位優(yōu)勢明顯，作為第一居所。地下室 ，可加蓋一層，可舉辦私人 party等，電梯入戶，戶型優(yōu)勢明顯。類獨棟產品，樓間距較近，私密性略差。單價較高，需有實力的客戶購買。市調個案情況分析 ︱ 雙瓏原著|PART 4北京別墅市場情況北京別墅市場情況市調個案情況分析競品項目分析（注：部分市調項目由于房源較少，或對本項目參考意義不大，不作為重點論述）。競品項目 分析 ︱ 競品 區(qū)域分布情況項目的競爭從某種角度上說也是板塊的競爭，以上中央別墅區(qū)、潮白河別墅區(qū)以及奧北別墅板塊，區(qū)域位置優(yōu)越，交通便利，周邊配套設施相對較為成熟。這些別墅板塊大都作為第一居所，入住率高，總體板塊價格高于其他別墅板塊。競品項目 分析 ︱ 各項目主力面積區(qū)間 分析200單位：平方米400 600 800 1000 1200格拉斯小鎮(zhèn)棕櫚灘中央墅御墅君山高爾夫半山世家溫哥華森林龍湖好望山（疊拼）雙瓏原著雁棲半島4508004561050450650312670410630400700310340360660從上列圖表中不難看出，各別墅項目主力面積區(qū)間在 300600平米之間，中央別墅區(qū)、奧北別墅區(qū)等城市別墅區(qū)域，作為第一居所，消費客群偏向于面積偏大的產品；懷密等遠郊別墅板塊，由于屬于非第一居所產品，消費客群更偏向于中小面積產品。競品項目 分析 ︱ 價格區(qū)間 分析20230銷售均價（元 /平米）3000040000500006000070000雙瓏原著 龍湖好望山 （疊拼） 溫哥華森林 半山世家 君山高爾夫 御墅 棕櫚灘中央墅 格拉斯小鎮(zhèn) 雁棲半島售價 69萬 /平米475003202325000180004500050000 50000距離市區(qū)較近的城市別墅板塊，配套設施齊全，出行十分便利，多作為第一居所，附加值高，價格集中在 /㎡以上。而懷密等遠郊別墅板塊產品，由于距離市區(qū)較遠，除自然資源優(yōu)越外，配套不齊全，同時項目處于旅游地塊，客戶大多選擇作為第二居所，價格相對較低。競品項目 分析 ︱ 主力戶型總價區(qū)間 分析500銷售總價（萬元）10001500202325003000雙瓏原著 龍湖好望山 （疊拼） 溫哥華森林 半山世家 君山高爾夫 御墅 棕櫚灘中央墅 格拉斯小鎮(zhèn) 雁棲半島4000及以上180035006008001000202310001700400800100017001000202310002500城市型別墅板塊總價主要集中在 15003000萬之間，遠郊型別墅，總價集中在 1500萬以下，以總價 500800萬的經(jīng)濟型度假別墅為主。競品項目分析 ︱ 競品情況對比 分析項目名稱 所處板塊 物業(yè)類型 銷售價格 與市中心直線 距離 居住用途格拉斯小鎮(zhèn) 溫榆河別墅板塊 獨棟 5萬 /㎡ 與市區(qū)較近，配套成熟。第 一居所棕櫚灘中央墅 中央別墅區(qū) 獨棟 5萬 /㎡ 與市區(qū)較近，配套成熟第一 居所御墅 潮白河別墅板塊 獨棟 /㎡ 業(yè)主一半為港澳臺居民。因此，約有 40%作為第二居所，約 60%作為第一居所 (對港澳臺客戶不限購不限貸）溫哥華森林 奧北別墅板塊 獨棟 /㎡ 區(qū)位優(yōu)勢明顯，配套成熟多 作為第一居所龍湖好望山 潮白河別墅板塊 疊拼 /㎡ 區(qū)位優(yōu)勢明顯，多作為第一 居所龍湖雙瓏原著 中央別墅區(qū)孫河板塊 類獨棟 69萬 /㎡ 第一居所君山高爾夫 懷密板塊 獨棟 /㎡ 70km 距離市區(qū)較遠第二居所半山世家 懷密板塊 獨棟 /㎡含贈送面積 54km 作為度假用途的第二居所雁棲半島 懷密板塊 獨棟 / 56km 作為度假用途的第二居所216。中央別墅區(qū)的項目價格主要集中在 5萬 /㎡上下，共同點是距離城區(qū)較近，周邊配套齊全，出行及生活便利，均作為第一居所。但隨著區(qū)域近年來的成熟，新盤項目較少，以及政策的影響，后期去化速度一般。廣告以階段性投放為主，并沒有集中投放。在市調過程中，也普遍感覺到開發(fā)商并不急于清盤。216。密云別墅市場近兩年價格漲幅不大， 2023年成交均價為 /㎡，去化速度較慢。除政策影響外，主要是受區(qū)位、距離、配套等影響。216。懷柔別墅市場在過去一年中價格變化不大， 2023年成交均價在 /㎡。距離上稍遠，項目自身及周邊配套設施缺乏，客戶選擇作為第二居所居多。216。奧北別墅區(qū)項目作為第一居所，且項目價格在 /㎡區(qū)間，性價比較高，出行較便利，配套略有不足。216。從客戶購買決定因素上來看，主要因素有：距離、配套設施、出行便利程度等；從購買力上來看并不缺乏，但客戶購買時更趨于理性。第一居所區(qū)域價格雖然高出客群心理價位，但也被逐漸接受，區(qū)位是影響價格的主要因素，環(huán)境、價格及配套是客戶決定購買的主要因素。市調小結|PART 5 2023年房地產市場預判2023年房地產市場預判 ︱ 宏觀環(huán)境情況預判短期來看， 2023年 GDP預測為 7%，略低于 2023年的 %；從中長期來看，經(jīng)濟增速和貨幣投放趨緩， “ 深化改革 ” 政策可能會造成經(jīng)濟的波動，房地產業(yè)快速發(fā)展的趨勢將放緩。宏觀經(jīng)濟：堅持穩(wěn)中求進總基調，注重改革創(chuàng)新與結構優(yōu)化，保持經(jīng)濟合理增長貨幣環(huán)境：貨幣政策保持穩(wěn)健，信貸平穩(wěn)以維持經(jīng)濟增長 2023年房地產市場預判 ︱ 政策環(huán)境情況預判%房價上漲壓力大的一二線熱點城市政策繼續(xù)從嚴，絕大多數(shù)城市政策保持平穩(wěn)，少量市場低迷城市可能繼續(xù)微調政策以鼓勵需求。房地產調控 “ 一刀切 ” 局面將得到改善，長效機制逐步建立，鼓勵剛性需求的方面的政策不會有太多變化。2023年銷售面積量預測，同比增長 %未來政策從嚴，各地根據(jù)市場實際情況，調控政策出現(xiàn)分化由下圖可以看出，政策對市場情況造成的影響。2023年房地產市場預判 ︱ 土地市場情況預判 土地成交的增長推動新開工繼續(xù)增長，但多數(shù)城市潛在供應充足、銷售增長趨緩、貨幣政策穩(wěn)健背景下，全國新開工和投資增速放緩2023年四季度以來土地市場成交回暖，數(shù)據(jù)顯示， 2023年前三個季度土地成交面積同比增速均超過 30%，預計 2023年新開工將繼續(xù)增長，預計 2023年全國房屋新開工面積 ㎡，同比增長 %。目前三四線城市供應充足（占全國新開工面積超過 60%），因此企業(yè)在三四線城市開工需保持謹慎。2023年房地產市場預判 ︱ 市場環(huán)境情況預判銷售方面量價齊升，但增速趨緩，投資開工平穩(wěn)增長2023年全國房地產市場將呈現(xiàn) “ 銷售量價繼續(xù)增長，但增速趨緩，投資開工平穩(wěn)增長 ” 的特點，在不發(fā)生超預期時間的前提下，預計 2023年全國商品房銷售面積為 ㎡，同比增長 %%；商品房銷售均價為 67056746元 /㎡，同比上漲 %%，銷售面積和均價同比增速均較 2023年放緩；房地產開發(fā)投資額為 ，同比增長 %%；房屋新開工面積為 ㎡，同比增長 %%，低于 2023年全年。(以上預測數(shù)據(jù)根據(jù) “ 中國房地產中長期發(fā)展動態(tài)模型 ” ，結合中國人民大學、中國社科院等機構的研究成果，由天朗房研網(wǎng)測定）2023年房地產市場預判 ︱ 供求情況預判銷售面積繼續(xù)增長但增速放慢，由于市場的慣性，會導致 2023年上半年延續(xù) 2023年的增速較高，下半年增速漸趨平緩，預計 2023年房屋新開工面積為 ㎡，同比增長%%，低于 2023年全年。一線城市供不應求，壓力持續(xù)，部分二三線城市供應過剩，風險凸現(xiàn)，部分城市出現(xiàn)下滑。預計 2023年 2023年全國共需住宅 160億㎡，其中商品住宅 120億㎡2023年房地產市場預判 ︱ 不同類別城市市場預判北京作為一線城市，擁有 2千多萬的人口支撐，供求壓力的持續(xù)，將導致房價不斷上漲，有存在調控政策加碼的可能。2023年房地產市場預判 ︱ 別墅市場預判供應方面： 2023年 3月份國土部再發(fā) “ 禁墅令 ” ，低密度用地供應日益減少，意味著別墅有可能退出市場需求方面：別墅產品雖然非必需品，但隨著日益增長的社會財富及富人群體對于別墅產品珍藏需求的增加，將保持旺盛的需求。銷售價格：由于供應的減少，而需求保持旺盛，預計未來別墅產品的銷售價格將保持穩(wěn)中有升的格局。政策方面：未來房地產市場調控從嚴從緊，并且會成為常態(tài)化，別墅產品售價較高，在一定程度上會拉升其他住宅產品的售價，因此，相信不會放松對別墅方面的限制。小結由于經(jīng)濟的深化改革，中國未來的經(jīng)濟將面臨改革帶來的陣痛，在短暫時期內出現(xiàn)增長放緩局面；房地產市場調控將成為常態(tài)化、一二線城市政策繼續(xù)從嚴，三四線城市維持穩(wěn)定狀態(tài)，部分城市可能出現(xiàn)微調，以刺激市場需求；土地市場將繼續(xù)回暖，成交量加大，導致新開工商品房供應的增加，在市場慣性作用之下，短期內市場將保持量價繼續(xù)增長趨勢，但長期來看，隨著供應量的增大，整體價格增幅將趨緩，但由于一線城市需求壓力較大，房價會繼續(xù)增長，部分城市房價會下滑；別墅市場由于土地供應量減少，其價格必然上升，但由于別墅產品屬于非必需品，這也導致其銷售速度相對緩慢，尤其非第一居所別墅產品，其價格增長速度及去化速度均不會太快。低總價的類別墅產品及小面積獨棟產品是別墅市場的主力需求產品，昌平、通州、大興、順義等郊區(qū)區(qū)域是別墅的交易主場。通過市場相關資料的研究及實地的別墅項目調研，我們發(fā)現(xiàn)北京別墅市場價格上升較快，但整體去化速度一般，存在輕度的 “ 有價無市 ” 局面， 建議本項目銷售價格及銷售目標需根據(jù)市場當時具體情況，進行科學、合理的擬定。THANKS演講完畢，謝謝觀看！