南京浦口項(xiàng)目市場報(bào)告-閱讀頁
2024-08-24 20:33本頁面
【正文】 項(xiàng)目分析：該項(xiàng)目位于大橋北路1號，一期占地面積4萬平方米、二期占地面積12萬平方米，以多層為主，前三期共30萬平方米。該案自1月19日蘇寧金泉物業(yè)管理費(fèi)：㎡月會所：無社區(qū)配套：社區(qū)商業(yè)街建材標(biāo)準(zhǔn)：電梯――合資品牌天地墻――毛坯水電煤――國家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)智能化系統(tǒng)――無安保系統(tǒng)――24小時(shí)保安，電子防盜對講交通：規(guī)劃路未開通之前，配備社區(qū)巴士往返北區(qū)車站與小區(qū)；目前區(qū)域交通見附表目前大規(guī)劃狀況：收費(fèi)站810月完成北移，規(guī)劃路開通時(shí)間未定；大橋北路（橋下）蘇果大賣場年內(nèi)改建完成開放。細(xì)分該案產(chǎn)品、價(jià)格、戶型、規(guī)模等因素我們得出以下結(jié)論：216。天潤城的銷售主題。216。天潤城在短期內(nèi)將不會有很大的價(jià)格拉升動作出現(xiàn)。216。也就是說，當(dāng)現(xiàn)在你選擇蘇寧我們認(rèn)為目前來說蘇寧216。但同時(shí)也出現(xiàn)了另一現(xiàn)象值得我們注意，以明發(fā)天潤城戶型、產(chǎn)品類型、整體環(huán)境等產(chǎn)品因素，在產(chǎn)品檔次上與其充分拉開了距離，該類樓盤的銷售情況依然如昔，并沒有受到特別的影響，這也反映出目前該區(qū)域的購房者還是相當(dāng)理智的，也絕非只考慮價(jià)格因素買房。泰來苑320270蘇寧從中我們也可以看出浦口區(qū)域目前已經(jīng)成為了南京房市的熱點(diǎn)板塊了，區(qū)域需求量也在逐漸放大。這也是近幾年南京房地產(chǎn)業(yè)火熱發(fā)展的原動力之一，也是推動市場發(fā)展最關(guān)鍵的因素。短期內(nèi)供應(yīng)量預(yù)測2004年被業(yè)界稱為“政策年”，國家和地方都實(shí)行了土地緊縮政策，就南京市的土地供給情況來看，根據(jù)南京土地交易中心的數(shù)據(jù)，截止2004年12月底，南京市土地實(shí)際成交44幅，㎡。通過對各個(gè)片區(qū)土地成交情況比較后發(fā)現(xiàn)，江寧區(qū)出讓土地面積最多，達(dá)到 ，但其總成交金額卻排名第四，樓面單價(jià)最低，僅為 ㎡；河西片區(qū)成交地塊數(shù)量最多，總金額也處首位，但成交總面積排名第二；城中片區(qū)的出讓面積最少，僅 ，但其成交總金額卻比江寧片區(qū)還多 220萬元，樓面單價(jià)最高，㎡，需要指出的是，由于城中出讓土地多為商業(yè)用地，其容積率普遍較高，出讓方式統(tǒng)一按照凈地計(jì)算，所以該樓面單價(jià)應(yīng)適當(dāng)降低，但不會改變其樓面單價(jià)處于首位的位置。 2004年南京市成交土地統(tǒng)計(jì)表 區(qū)域地塊數(shù)量實(shí)際出讓面積（單位：平米）成交金額（單位：萬元）樓面單價(jià)（單位：元/㎡）江寧區(qū)81046725 72370江北區(qū)4 13795809河西區(qū)9 156600城中區(qū)6 72590城東區(qū)2138906570城北區(qū)81467302093城南區(qū)6 71742合計(jì)43 547717根據(jù)南京市土地儲備中心數(shù)據(jù)顯示，四季度南京市共掛牌 9幅地塊，全部成交，其中4幅地塊以高于底價(jià)的價(jià)格成交，出讓總面積為 249123平方米 ，成交金額 67680萬元。結(jié)合目前現(xiàn)有的樓盤后續(xù)量我們認(rèn)為，今年下半年到明年上半年的推案量將不會少于100萬方，市場競爭將非常激烈。主要由明發(fā)泰來苑200—300套蘇寧結(jié)合上圖，我們認(rèn)為相比2004年至今市場4600余套的去化量，05年隨著浦口區(qū)域眾多利好消息的發(fā)布，市場需求將有增無減，但同時(shí)各個(gè)樓盤的客源需求量也必然上升，銷售期間的客源量將是決定樓盤去化好壞最關(guān)鍵的因素。 與今年前三季度相比，把理想的購房區(qū)域放在河西、城東和城中的總體比例變化不大，三者依然是前三位，只是在內(nèi)部有些許變化，其中對河西的偏好比例雖然一直處于前三甲之首但比例有所下降；而對城中偏好比例則始終處于上升態(tài)勢，對城東的偏好比例雖然有波動，但總體趨勢是上升的。 價(jià)格層次需求結(jié)構(gòu)分析及季度變化情況 2004年潛在消費(fèi)者對可承受最高單價(jià)的統(tǒng)計(jì) 根據(jù)我們四季度潛在消費(fèi)者調(diào)研結(jié)果顯示，潛在消費(fèi)者的可承受的最高單價(jià)多在 40016000元/㎡的區(qū)間內(nèi)，其中對單價(jià)在40015000元/㎡之間的比例最高為36%；其次是單價(jià)在50016000元/㎡的比例，%；處于第三位的是單價(jià)在30014000元/㎡之間的比例；%；單價(jià)3000元/㎡以下和6000元/㎡以上的比例均比較低，%%，這和單價(jià)在3000元/㎡以下的供給量及供給區(qū)域有很大關(guān)系，該價(jià)位段的房源基本上位于江北，主城區(qū)基本沒有這樣的商品房供應(yīng)，所以該心理價(jià)位的需求比例被動壓縮，而對于單價(jià)在6000元/㎡以上的，則也是因?yàn)檫x擇地理位置較好的城中區(qū)域的準(zhǔn)購房者受到6000元/㎡的實(shí)際房價(jià)影響的結(jié)果。注： 房價(jià)的攀升會迫使購房者接受較高的房價(jià)。（本項(xiàng)指標(biāo)與收入水平有關(guān)。 戶型層次需求結(jié)構(gòu)分析 圖15 2004年潛在消費(fèi)者對戶型的偏好對比統(tǒng)計(jì) 根據(jù)我們2004年四季度戶型偏好比例統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，三室兩廳的偏好比例最高，%；二室二廳、三室一廳的戶型需求在調(diào)查結(jié)果中所占的比例相差無幾，%%；另外，對二室一廳的需求比例比較低，%；%，這個(gè)數(shù)據(jù)不能完全反映消費(fèi)者對該戶型的需求情況，因?yàn)槟壳皩υ搼粜偷墓┙o比例太小，消費(fèi)者沒有選擇；對三室以上的大戶型的需求情況與對大面積的需求基本對應(yīng)，較真實(shí)的反映了對該類戶型的需求情況。 五、本案市場價(jià)值定位建議根據(jù)上述分析、論證我們認(rèn)為本案合理的市場價(jià)格應(yīng)在2750—2800元/平方米之間。出于對樓盤的順利去化考慮，我們建議將總價(jià)控制在30萬以內(nèi)，以保證中低端客戶的有效吸納，充分聚集客源人氣，長時(shí)間的保證客戶累計(jì)數(shù)量。天潤城不計(jì)算在內(nèi)），理由：本案作為新推樓盤，入市后應(yīng)該造成一定的市場熱度，再加上作為首期房源，如果市場去化不利，造成滯銷的局面，將會在很大程度上影響到本案今后的樓盤去化，因此我們認(rèn)為目前狀態(tài)情況下以比市場平均價(jià)低100—150元/平方米的價(jià)值定位較為合理。天潤城的價(jià)格達(dá)到2650元/平方米以上，理由：作為本案最大的競爭樓盤，雖然大家都走低價(jià)商品房的路線，針對同一層次的客源，但是我們認(rèn)為本案在產(chǎn)品類型的各方面以及行銷、宣傳推廣方面都有自身的特點(diǎn)，因此產(chǎn)品定位就理當(dāng)在蘇寧n 前期充分的客戶累計(jì)，理由：沒有充分的人氣做支持，推案將達(dá)不到預(yù)期的效果，并且對后期的價(jià)格拉升會造成根本
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