南京祿口星漢城項(xiàng)目報(bào)告-全文預(yù)覽
【正文】 全系統(tǒng)、防盜系統(tǒng)等方面。健康性還指空間品質(zhì)的健康，要求周邊環(huán)境具有蓬勃的朝氣，以感染居民，使之具有良好的心態(tài)。這種中介作用包括分割作用、聯(lián)結(jié)作用、過渡作用等。 要素四：?jiǎn)误w景觀（園林、園建、藝術(shù)作品和屏蔽物等）的設(shè)計(jì)與營(yíng)造 單體景觀是形成居住面貌和特點(diǎn)的重要因素。 要素二：內(nèi)部整體環(huán)境與外部環(huán)境風(fēng)格協(xié)調(diào) 對(duì)于本項(xiàng)目而言，其內(nèi)部 整體環(huán)境就要作相應(yīng)的設(shè)計(jì)，如營(yíng)造綠色生活文化來切合美好的自然景觀。鄰里中心標(biāo)志著中國(guó)在開發(fā)現(xiàn)代化社區(qū)服務(wù)方面的先驅(qū)精神。 這個(gè)理念是來自于居者有其屋的新加坡。 10層的單身公寓，設(shè)計(jì)為面積在 50平米的挑高單身公寓。 第一代公寓與后優(yōu)化公寓比較 第一代公寓 后優(yōu)化公寓 1 容積率 3 容積率 2 綠化率 30% 綠化率 40%,綠地率 60% 3 多層住宅 67 層 多層住宅 4 5+1層 4 社區(qū)基本無(wú)水景或只有小面積人工水系 社區(qū)園內(nèi)水景達(dá) 6500平米，并且是天然活水引園，貫穿南北，形成 T字形水系 5 社區(qū)有一處或沒有會(huì)所配套 社區(qū)擁有 1+3配套泛會(huì)所體系。憑借領(lǐng)先的規(guī)劃設(shè)計(jì)、優(yōu)越的空間尺度感，卓越的品質(zhì)、適中的價(jià)格、優(yōu)雅的形態(tài)，翠屏灣花園在以一種新銳、靈動(dòng)的姿勢(shì)，營(yíng)造出詩(shī)意的生活。 三、產(chǎn)品定位： “澳洲風(fēng)格，后優(yōu)化公寓” 主題提煉： 澳洲風(fēng)格 闡釋：澳洲給人自然清新、陽(yáng)光充足、視野開闊、遠(yuǎn)離塵囂之感。 祿口本地人（當(dāng)?shù)匾蛔?） 分析：祿口本地人，如企事業(yè)單位員工、鎮(zhèn)上的居民和部分務(wù)農(nóng)人員為自己和子女的生活質(zhì)量會(huì)考慮購(gòu)買本區(qū)域的商品房。 本區(qū)域內(nèi)房產(chǎn)市場(chǎng)剛起步，市場(chǎng)認(rèn)同度不高。 項(xiàng)目區(qū)別于周邊其他項(xiàng)目有純商業(yè)區(qū)域，將來可以打造成服務(wù)于周邊項(xiàng)目的開放式商業(yè)區(qū)。 機(jī)會(huì) （ Opportunity） 作為 南京衛(wèi)星城、南京市區(qū)“三城九鎮(zhèn)”優(yōu)先發(fā)展戰(zhàn)略第一鎮(zhèn)，政府對(duì)項(xiàng)目周遍土地的規(guī)劃和重點(diǎn)商貿(mào)項(xiàng)目的打造，為本項(xiàng)目提 供了良好的發(fā)展空間。 區(qū)域內(nèi)商業(yè)設(shè)施少，配套不整齊，便利性不夠。 價(jià)格優(yōu)勢(shì)：區(qū)域內(nèi)房產(chǎn)價(jià)格較低能夠吸引客群。 環(huán)境 優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目周邊是農(nóng)村，沒有嚴(yán)重的工業(yè)污染，空氣清新，視野開闊。現(xiàn)在已被列為全國(guó)重點(diǎn)鎮(zhèn)、南京衛(wèi)星城、南京市區(qū)“三城九鎮(zhèn)”優(yōu)先發(fā)展戰(zhàn)略第一鎮(zhèn)。并且，由于遠(yuǎn)離主城區(qū)，主城區(qū)難以輻射影響該區(qū)域。 “兩園”即祿口工業(yè)園、華商科技園，遠(yuǎn)期規(guī)劃 ，已開發(fā) 3,000畝；“兩城”即華潤(rùn)城、星漢城。金盛置業(yè)投資集團(tuán)投資 30億元人民幣興建，計(jì)劃建設(shè)以國(guó)內(nèi)外建筑機(jī)械、建材、裝飾、家居產(chǎn)品為主，集產(chǎn)品交易、展示、貿(mào)易洽談、儲(chǔ)運(yùn)、產(chǎn)品研發(fā)加工及綜合配套為一體的現(xiàn)代化“航母”級(jí)物流交易中心。 1． 2．發(fā)展規(guī)劃 祿口空港工業(yè)園緊靠祿口機(jī)場(chǎng)，規(guī)劃中發(fā)展定位以物流、食品、機(jī)械、電子、皮革、服裝、農(nóng)藥等制造類行業(yè)為主導(dǎo)，定位的核心為物流業(yè)和制造類產(chǎn)業(yè)。 三、 未來發(fā)展前景評(píng)析 1． 1．祿口現(xiàn)狀 祿口鎮(zhèn)位于江寧南部，距離江寧城區(qū)約 15 公里，目前處于起步建設(shè)階段，城市化水平低，人文環(huán)境差，配套設(shè)施匱乏，中心區(qū)為祿 口鎮(zhèn)。 根據(jù)網(wǎng)上銷售數(shù) 據(jù)顯示，截止 2020年 4月 8日，銷售率僅為 3%。 項(xiàng)目目前在銷售為一期， 2020年 7月開盤。 從銷售情況來看，本項(xiàng)目去化速度較快的為低總價(jià)的疊加和聯(lián)排別墅，而獨(dú)立和雙拼別墅由于總價(jià)高，產(chǎn)品品質(zhì)較低，因此總體性價(jià)比低，去化較慢。 目前在售為一期，建筑形態(tài)包含獨(dú)立別墅、雙拼別墅、聯(lián)排別墅、疊加花園洋房，總建筑面積 6萬(wàn)平方米，以聯(lián)排和疊加為主，比例占71%。項(xiàng)目以低小面積、低總價(jià)為賣點(diǎn)，戶型設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)，進(jìn)深小，開間大，與同區(qū)域的百利華府相比市場(chǎng)認(rèn)可度較高。另有 3542 平方米的酒店式公寓 119套，比例約占 18%，為 2幢電梯 7層的多層。 頤家春天 頤家春天位于機(jī)場(chǎng)高速祿口收費(fèi)站西 50米處，項(xiàng)目占地 8萬(wàn)平方米，總建 ，容積率 。 另外，項(xiàng)目二期有約 3000㎡ 的沿街底商，規(guī)劃為社區(qū)配套，銷售方式目前未定。建筑形態(tài)為 15幢 6+1F多層，其中一期 5幢，二期 10幢，總戶數(shù) 378戶?，F(xiàn)僅有頤家春天、百利華府、奧斯博恩三個(gè)項(xiàng)目正 在開發(fā)建設(shè)中。 超市：位于祿口鎮(zhèn)的蘇果便利、聯(lián)華超市、如海超市（距離約 12KM） 農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)：祿口鎮(zhèn)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)（距離約 12KM）。 1． 2．公共交通狀況 項(xiàng)目所處地區(qū)距離南京主城區(qū)較遠(yuǎn)，與江寧相距約 17 公里，僅有郊縣班車雨銅線（雨花臺(tái) —— 銅山）經(jīng)過，班次少，服務(wù)水平低，不能滿足區(qū)域與南京主城的聯(lián)系。 項(xiàng)目所在區(qū)域距離祿口機(jī)場(chǎng)約 8公里，且垂直于機(jī)場(chǎng)進(jìn)出港航線，因此不受機(jī)場(chǎng)噪音污染。 1． 3．周邊環(huán)境資源 地塊周邊的建筑物：周邊為未開發(fā)區(qū)域，有零散農(nóng)村普通自建 12層房屋。 距離機(jī)場(chǎng)高速入口約 50 m。其南沿寧溧路，北靠南京國(guó)際小商品城。 這份企劃案依然是我們?cè)诖颐χ行纬傻?，以至市?chǎng)調(diào)研沒有充足的時(shí)間去完成，但是我們對(duì)本案依然傾注了滿腔的激情，在短短幾天時(shí)間內(nèi)，我們夜以繼日的超負(fù)荷工作，深深領(lǐng)悟本案的精髓和要義。 因?yàn)槲覀円恢弊鸪邕@樣的理念：讓貴司與我們共贏，共同打造一個(gè)讓業(yè)內(nèi)外人士不說是流芳，至少也可頻頻回眸的項(xiàng)目。 期待我們致臻完美的合作！ 二 00 六年四月十日 第一部分：項(xiàng)目土地評(píng)價(jià)報(bào)告 一、 土地物理狀況 1． 1．地理位置 目標(biāo)地塊位于江寧區(qū)祿口鎮(zhèn)東北側(cè)，湯銅公路與寧溧公路交界處。 距離祿口鎮(zhèn)約 1000 m。 地塊目前處于“三通一平”狀態(tài)，西北部商業(yè)部 分建筑至地面主體結(jié)構(gòu) 3層。由于緊靠機(jī)場(chǎng)高速，臨寧溧路區(qū)域存在輕度噪音污染和空氣粉塵污染。 因此，目標(biāo)地塊附近具有一定交通優(yōu)勢(shì)，可通過寧溧路、湯銅公路、機(jī)場(chǎng)高速完成城市內(nèi)外的交通聯(lián)系。 目前現(xiàn)有可利用配套如下： 醫(yī)療：祿口衛(wèi)生院（距離約 1KM）。 1． 4．周邊房地產(chǎn)開發(fā)狀況 1． 4． 1．住宅房地產(chǎn) 區(qū)位內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)起步于 2020 年初，區(qū)域內(nèi)商品住宅體量少，居住環(huán)境較差。占地面積 ，總建筑面積 ，容積
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