【正文】 6年12月至2007年2月（3個(gè)月）階段性活動(dòng)組合：目的：通過各種高品味主題活動(dòng)的舉辦，為鉑領(lǐng)注入時(shí)尚的生活內(nèi)涵，并不斷深化鉑領(lǐng)文化，從而更鮮明的樹立鉑領(lǐng)作為精品樓盤的形象，從而鎖定目標(biāo)客群。該差價(jià)原則僅適合尚未公布價(jià)格的單元，對(duì)于已經(jīng)公示價(jià)格的單元自是不適用，并且該價(jià)格策略應(yīng)充分考慮現(xiàn)有的樓層、朝向價(jià)格關(guān)系。各單位價(jià)格根據(jù)差價(jià)原則以均價(jià)為基準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整，各差價(jià)因素：樓層因素、景觀因素、朝向因素、面積因素，綜合考慮以上因素來制定價(jià)格窗口表。分產(chǎn)品：在定價(jià)格時(shí)當(dāng)考慮SOHO與普通公寓的價(jià)格不同，價(jià)格相對(duì)較高，具體高多少應(yīng)產(chǎn)品的位置、周邊環(huán)境、產(chǎn)品品質(zhì)等綜合要素確定。在實(shí)際定價(jià)過程中企業(yè)往往側(cè)重于對(duì)價(jià)格產(chǎn)生重要影響的一個(gè)或幾個(gè)因素來選定定價(jià)方法。艷陽居5512蘇建豪庭5665云錦美地6800新增項(xiàng)目新增5791合計(jì)5641（加權(quán)均價(jià)）由此，我們結(jié)合表1：我們預(yù)計(jì)至2006年，區(qū)域均價(jià)約為5641元/平方米，同時(shí)考慮區(qū)域內(nèi)市政的各項(xiàng)利好，未來市場(chǎng)價(jià)格將有一定幅度的提升在此，我們用2％的增幅比例對(duì)以上區(qū)域未來銷售均價(jià)予以修正，因此，我們認(rèn)為至2006年5月，區(qū)域均價(jià)約在5754元/平方米左右。怡家55205546+%55725600蘇建豪庭58005732%56655700蘇建艷陽居58005654%55125500云錦美地68006800—68006800表5：至2006年5月普通住宅銷售價(jià)格項(xiàng)目名稱至2006年5月后續(xù)供應(yīng)面積（萬平方米）預(yù)估銷售均價(jià)（元/平方米）新百花園以云河灣為例：，均價(jià)6100元/平方米，均價(jià)6100元/平方米，均價(jià)6350元/平方米?；▓@6200云河灣6300城開怡家蘇建依據(jù)目前各項(xiàng)目月平均去化量，外加新上市項(xiàng)目供應(yīng)，屆時(shí)。樣板房正是成為本案最深入人心的地方，一點(diǎn)心動(dòng)會(huì)轉(zhuǎn)化為一次沖動(dòng)，一次沖動(dòng)會(huì)成為一次銷售的成功。l 在售樓處內(nèi)包括色彩、道具、服裝、樓書等處處洋溢鉑領(lǐng)時(shí)尚生活的元素和理念，同時(shí)將各種流行的元素和符號(hào)運(yùn)用到售樓處的氛圍中來，讓每一個(gè)來售樓處的客戶在這里充分感受與眾不同的視覺沖擊，產(chǎn)生心靈的沖動(dòng)與共鳴。用互動(dòng)與參與的體驗(yàn)進(jìn)一步展示“鉑領(lǐng)”所倡導(dǎo)人文精神以及實(shí)用主義的生活態(tài)度。因此，形象包裝不僅是項(xiàng)目核心理念的具象表現(xiàn)，更是產(chǎn)品與客戶之間情感溝通的橋梁。既沉浸在古典音樂里，又感受非常多樣的音樂形式，尋求音樂平臺(tái)的延伸。1986年莫斯科國際鋼琴大賽與1987年西班牙桑坦德爾國際大賽中，兩度成為最年輕的獲獎(jiǎng)?wù)?。l 獨(dú)特的氣質(zhì)。只有這樣才會(huì)事半功倍，收到最好的宣傳效果。二、塑造突出項(xiàng)目的品牌形象。3.“宜家”生活分享之旅組織會(huì)員客戶免費(fèi)去上海宜家，并提供部分商品的購物券4. 美味鑒賞會(huì)與星巴克、必勝客、哈根達(dá)斯等具有全球知名度并極富小資情調(diào)聯(lián)合舉辦西方美食鑒賞會(huì)，介紹精品美食，了解美食文化，提高生活品味。l 體驗(yàn)活動(dòng)1. 樣板間公開推薦酒會(huì)售樓處和樣板間對(duì)外正式公開舉辦的。事件營銷組合是以公關(guān)活動(dòng)的推廣形式作為輔助的推廣手段,開發(fā)、吸納、維系客戶關(guān)系，展示產(chǎn)品形象，積累推動(dòng)銷售等方面。直郵平面媒體因各個(gè)媒體的受眾不同，在廣告宣傳投放上使其受眾更有針對(duì)性，而本案的部分客群來自于本區(qū)域及周邊區(qū)域，因此直郵往往可以起到更直接的宣傳效果。以人文的、互動(dòng)的、高品味的活動(dòng)作為鎖定目標(biāo)客群，并有效提升品牌價(jià)格，從而有力支持較高的市場(chǎng)價(jià)格，促進(jìn)產(chǎn)品銷售。媒體是項(xiàng)目信息和廣告發(fā)布的平臺(tái)，結(jié)合目前角度轉(zhuǎn)換抗性明顯增強(qiáng)的市場(chǎng)變化，同時(shí)也針對(duì)目標(biāo)客戶的引導(dǎo)和形成的最主要通道。房地產(chǎn)在整合營銷傳播過程中，賦予了產(chǎn)品一種附加值，這種附加值滿足的人們各種需要審美的需求、文化的需求、身份的需求、服務(wù)的需求……這些附加值在我們對(duì)本案的整合營銷過程中通過對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的建議、產(chǎn)品形象的包裝、傳播活動(dòng)的設(shè)計(jì)一步一步的得以實(shí)現(xiàn)。文化需要積累，文化營銷同樣需要積累。2．過度傳播時(shí)代創(chuàng)新的必要性信息的爆炸早已使公眾出現(xiàn)了視覺疲勞，廣告的紛至沓來又使消費(fèi)者莫衷一是，在這種情況下，“蜻蜓點(diǎn)水”式的傳播計(jì)劃、“輕描淡寫”式的媒體推廣，無異于隔靴搔癢，因此做到營銷和傳播的創(chuàng)新理念以及表現(xiàn)形式就顯得十分重要，同時(shí)還要保證媒體階段性強(qiáng)度及傳達(dá)內(nèi)容的單純性訴求的完美結(jié)合。二．針對(duì)性推廣策略關(guān)鍵詞：侵略性/瞬間強(qiáng)度/創(chuàng)新性/時(shí)間節(jié)點(diǎn)1．傳播的侵略性和瞬間強(qiáng)度一個(gè)相對(duì)高價(jià)位，廣告費(fèi)用又是十分有限的樓盤，營銷傳播的方案必須具有侵略性：大到組織活動(dòng)，小到一句廣告語，涉及到傳播的內(nèi)容和形式，如果不具備市場(chǎng)的侵略性，肯定不能產(chǎn)生強(qiáng)烈的效果。本案要?jiǎng)?chuàng)造是一種獨(dú)特而溫馨的居住文化，給那些不安而漂泊的靈魂一個(gè)穩(wěn)定的歸宿，將關(guān)愛、和諧、積極、成長等元素沉淀為一種樓盤的文化，引入到目標(biāo)客群未來的生活之中。兩種生活環(huán)境形成的落差，恰恰構(gòu)成一個(gè)觀察世界的支點(diǎn)，換一種活法，也許就換一種腦子，換一種思考問題的方式，這種交叉換位，會(huì)給我們的生活帶來驚喜，帶來厚度，同樣也會(huì)帶來包容，因此人的精神家園，永遠(yuǎn)在別處。本案在體量規(guī)模、產(chǎn)品品牌、園林景觀、商業(yè)配套等硬性指標(biāo)上均無優(yōu)勢(shì)，因此正是鑒于此，本案需要整合營銷和傳播從二個(gè)方面入手：一，抓住產(chǎn)品最核心的特點(diǎn)和優(yōu)勢(shì)加以引導(dǎo)；二，采用各種手段，提高項(xiàng)目的文化附加值，整合出一個(gè)物超所值的物業(yè)形象。實(shí)施業(yè)主滿意戰(zhàn)略：鉑領(lǐng)一切的目標(biāo)消費(fèi)群的需求出發(fā)，舉辦 定期業(yè)主接待日，廣泛溝通，解決問題，滿足需求。鉑領(lǐng)商業(yè)街經(jīng)過統(tǒng)一的業(yè)態(tài)規(guī)劃，以社區(qū)服務(wù)為主旨，業(yè)種設(shè)置以業(yè)主提供舒適便捷的生活配套服務(wù)為目標(biāo)，其主要經(jīng)營范圍包括了“24小時(shí)便利店、快餐廳、洗衣房、美容美發(fā)、面包房、咖啡店、網(wǎng)吧等”并提供多項(xiàng)上門服務(wù)。突破了普通小區(qū)單一的平面綠化框框，充分利用架空層所營造的空間感，對(duì)環(huán)境及綠化精雕細(xì)琢，將綠色“涂抹”于空中，豐富了綠化系統(tǒng)的層次感和空間感，以樹引路，給人以強(qiáng)列的視覺沖擊。這里的環(huán)境設(shè)計(jì)充分考慮了現(xiàn)代都市人的工作壓力和心理壓力大的特點(diǎn)，利用底層架空，空中花園，多層次綠化來緩解壓力，強(qiáng)調(diào)通透、清爽的感覺。因此鉑領(lǐng)在建筑設(shè)計(jì)中摒棄了目前流行的歐陸風(fēng)格等繁復(fù)的設(shè)計(jì)，在立面設(shè)計(jì)強(qiáng)調(diào)金屬的質(zhì)感，力求以簡約的手法體現(xiàn)出速度和效率的現(xiàn)代風(fēng)格，清新、通透、動(dòng)感是鉑領(lǐng)的建筑語匯，而造型上運(yùn)用了構(gòu)架、跳板、燈塔、玻璃欄板等建筑手法。分手后發(fā)現(xiàn)還在愛著女主角時(shí)，又毫不猶豫地返回。英國丹尼爾他們是即將成功的成功者他們有令人羨慕的學(xué)歷與職位他們的收入穩(wěn)定、薪金豐厚是社會(huì)的支柱消費(fèi)群體有足夠的物質(zhì)基礎(chǔ)來構(gòu)建精神堡壘夢(mèng)想著有一塊屬于自己的領(lǐng)地，一處最自我的空間他們不事張揚(yáng)，生活自然、從容隨意講究品位，講究格調(diào)，講究身份他們認(rèn)為品牌是身份的象征代表著實(shí)力和影響力品牌帶來的安全感是他們消費(fèi)的心理動(dòng)因在他們周圍，形成了一定的“小圈子”形成了特殊的“圈子文化”交往者地位相當(dāng)，趣味相投☆這些未來的成功人群，對(duì)應(yīng)本案的住宅產(chǎn)品而選擇本案SOHO產(chǎn)品的人群，我們把他們描述為 〉〉〉城市夢(mèng)想家這群人的特征與本項(xiàng)目的客戶群比較接近，但“追求夢(mèng)想”的色彩更濃重 鏈接 Latte一族代言人美國喬伊：《Friends》完結(jié)篇中，一干人等或者已經(jīng)安定或者正走向安定，只有喬伊要到好萊塢繼續(xù)圓明星夢(mèng)，繼續(xù)自在的生活，他害怕婚姻。結(jié)婚生子，立業(yè)成家不再是“成人”的符號(hào)，個(gè)性與品位，堅(jiān)持與獨(dú)立才是對(duì)“成人”的解讀。攪亂咖啡的枯燥，在流動(dòng)的黑與白之間游走，凝結(jié)甜與苦的孤單。l “競爭力戰(zhàn)術(shù)”真正實(shí)現(xiàn)針對(duì)目標(biāo)的不間斷多接觸點(diǎn)連續(xù)攻擊。PTU既能體現(xiàn)項(xiàng)目定位，同時(shí)又可以與“鉑領(lǐng)”成為一個(gè)整體體現(xiàn)出專屬感，充分表達(dá)的“鉑領(lǐng)”的精英身份與精神氣質(zhì)。4. 強(qiáng)勢(shì)有效的媒體組合，立體攻擊市場(chǎng)，強(qiáng)迫式的接受。品牌構(gòu)建——快速創(chuàng)建精品樓盤的品牌形象由于價(jià)格和廣告費(fèi)用的雙重壓力，使鉑領(lǐng)不得既采用高舉高打又要小快靈的推廣策略，快速緩解銷售壓力，保證資金的順利運(yùn)轉(zhuǎn)?？腿烘i定——特殊的“階層語言”和精準(zhǔn)的心理對(duì)位鎖定策略：在狹小的市場(chǎng)縫隙里發(fā)掘最大的營銷空間現(xiàn)在大部數(shù)項(xiàng)目都在對(duì)著所有的購房者說著同樣的話，最終的結(jié)果只能是消費(fèi)者視聽麻木，那些有著特殊需求的階層也同樣距離廣告越來越遠(yuǎn)。市場(chǎng)競爭——“打破度量衡，改變參照系”強(qiáng)調(diào)“以我為主”進(jìn)入無人競爭領(lǐng)域?qū)⒏偁幏秶鷱闹苓叺膮^(qū)域放大到整個(gè)市場(chǎng)，不去考慮市場(chǎng)中規(guī)中矩的平常做法，而是強(qiáng)調(diào)“以我為主”。最終，鉑領(lǐng)將會(huì)把價(jià)格定在住宅6000元、SOHO7000元。但隨著可以預(yù)測(cè)到，隨著區(qū)域各項(xiàng)配套的完善，區(qū)域各項(xiàng)生活指標(biāo)直線上升，區(qū)域房價(jià)將穩(wěn)步上升。值得一提的是，在售樓盤除云錦美地、蘇建豪庭、潤花園體量超過10萬平方米外，其余在售樓盤規(guī)模相對(duì)均不大，體量均為10萬平方米以下，體量最小的供應(yīng)項(xiàng)目僅有2萬平方米。長虹路——南湖片區(qū)發(fā)展迅猛，未來發(fā)展?jié)摿捎^。新政下，河西板塊從容面對(duì)，促銷活動(dòng)層出不窮，目前市場(chǎng)區(qū)域穩(wěn)定隨著各項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度的逼近，近兩年來，河西供應(yīng)量加大，競爭日趨激烈，2004年二季度以后，板塊整體供需狀況出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，由原先持續(xù)的供不應(yīng)求轉(zhuǎn)變?yōu)楣┻^于求。至今，河西房地產(chǎn)市場(chǎng)板塊已成熟形成了龍江、莫愁湖、長虹路－南湖以及奧體四大片區(qū)。我們認(rèn)為：本策略的執(zhí)行將隨時(shí)根據(jù)市場(chǎng)的變化做出調(diào)整,而專業(yè)、創(chuàng)意、實(shí)效正是我們的追求。而科學(xué)的策劃是項(xiàng)目成功的基石之一。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。在這戰(zhàn)場(chǎng)上，關(guān)鍵在于時(shí)刻保持著清醒的頭腦，密切跟蹤市場(chǎng)，細(xì)分市場(chǎng)，發(fā)掘市場(chǎng)，我們才可