南京祿口星漢城項(xiàng)目報(bào)告-預(yù)覽頁
【正文】 率 ，項(xiàng)目共分兩期開發(fā)。二期預(yù)計(jì)今年 4月底推出，均價(jià)約 20502100元 /平方米?？腿褐饕獊碜杂谀暇┲鞒菂^(qū)和江寧區(qū)，周邊客戶較少，主要為祿口鎮(zhèn)上的事業(yè)單位員工。目前銷售為二期，總建筑面積 ，共 650套，以 6595平方米的經(jīng)濟(jì)型二房、三房為主，比例約占 61%。客戶年齡層次不等，有較多數(shù)量的投資客， 80%以上的客戶來自南京主城區(qū)及江寧區(qū)。 奧斯博恩 奧斯博恩位于寧溧路 188號，總占地 64萬平方米，規(guī)劃面積 42萬，容積率 ，建筑形態(tài)為獨(dú)立別墅、雙拼別墅、聯(lián)排別墅、疊加花園洋房。項(xiàng)目北側(cè)建有 8萬平方米的親水運(yùn)動休閑公園， 服務(wù)于社區(qū)并收費(fèi)對外開放。 ■ 相關(guān)個(gè)案分析 南京國際小商品城 南京國際小商品城位于湯銅公路與寧溧路交界處，占地面積 95萬平方米，容積率 ，建筑單體共 3層，整體分三期開發(fā)。銷售起價(jià) 2600元 /平方米，最高價(jià)可達(dá) 3500元 /平方米，目前工程進(jìn)度至主體結(jié)構(gòu)封頂，將于 2020年底交付使用。 其他未來商業(yè)供應(yīng)情況 項(xiàng)目名稱 體量 售價(jià) 規(guī)劃內(nèi)容 備注 奧斯博恩商業(yè)街 不明（約 4000 ㎡） 未定 社區(qū)配套服務(wù) 位于項(xiàng)目入口臨寧溧路 百利華府二期底商 約 3000 ㎡ 未定 社區(qū)配套服務(wù) 頤家春天三期底商 未定 未定 未定 1． 4． 3．土地市場 20202020 年祿口土地出讓情況： 地塊名稱 成交時(shí)間 實(shí)際出讓面積 （㎡） 成交價(jià)（萬） 成交樓面價(jià)格 （元 /㎡） 用地性 質(zhì) 容積率 摘牌單位 祿口鎮(zhèn)新城路以南，建設(shè)路以西 A 地塊 9150 300 商業(yè) ≤ 南京祿口中關(guān)村科技投資 祿口鎮(zhèn)新城路以北、燕湖路以東 2700 313 商業(yè) ≤ 南京冠宇建材事業(yè)發(fā)展有限公司 從出讓情況來看，區(qū)域內(nèi)一級市場較為冷清，規(guī)劃多為貿(mào)易、物流用地。區(qū)內(nèi)西南方向有占地 15000 畝的甘泉湖渡假區(qū)。 南京金盛國際采購商貿(mào)中心項(xiàng)目。 1． 3．區(qū)域發(fā)展?jié)摿υu價(jià) 地塊所處的祿口鄉(xiāng)鎮(zhèn)工 業(yè)園， 1993年開始啟動，規(guī)劃總面積 10平方公里，啟動面積 ，總體規(guī)劃“兩園”、“兩城”方案。產(chǎn)業(yè)也主要規(guī)劃為依托于空港的物流和制造業(yè)，區(qū)域 消費(fèi)能力低，短期內(nèi)第三產(chǎn)業(yè)難以發(fā)展。祿口歷史悠久，五代十國隸屬江寧、上元兩縣，至清代建鎮(zhèn)。距市區(qū)車程僅 30分鐘。 配套優(yōu)勢：本項(xiàng)目位于祿口鎮(zhèn)，周邊有教育、醫(yī)療、超市、菜場等基礎(chǔ)生活配套。 交通不夠便利，雖然城市路網(wǎng)發(fā)達(dá)，但從項(xiàng)目地址到南京主城區(qū)僅一條公交線路雨銅線，該公交線路 班次少，服務(wù)水平低，不能滿足項(xiàng)目與南京主城的聯(lián)系 。 項(xiàng)目 周邊綠化稀少，無可利用自然景觀，更無人文景觀。有利項(xiàng)目住宅部分價(jià)值的提升。 受國家宏觀調(diào)控的 影響，對房地產(chǎn)市場仍然有一定的影響，很多市民對購房采取持幣觀望的態(tài)度。一般不會選擇按揭購房，他們一般購買小戶型的房屋。 外地來寧落戶人員（移民一族） 分析 ：這部分人主要來自是省內(nèi)或安徽地區(qū)，希望能夠來寧落戶，綜合房價(jià)因素會考慮購買本區(qū)域的商品房。后優(yōu) 化公寓是對傳統(tǒng)的住宅理念的顛覆和創(chuàng)新。而且后優(yōu)化公寓價(jià)格上的諸多優(yōu)勢，更貼近普通客群的消費(fèi)力。 住宅部分： 取消原來規(guī)劃中的別墅、酒店公寓，將產(chǎn)品設(shè)計(jì)為 10層單身公寓、 5+1 的多層和 11+1的小高層。 商業(yè)部分： 打造社區(qū)鄰里中心，提供全方位的商業(yè)配套和服務(wù) 鄰里中心型社區(qū)商業(yè) 闡釋： 鄰里中心的由來。現(xiàn)鄰里中心設(shè)定了一個(gè)基本的 12項(xiàng)功能，主要將商業(yè)和公益有機(jī)的結(jié)合起來，一些政府需求的，一些百姓必備的功能，努力實(shí)現(xiàn)顧客、經(jīng)營者、政府三者滿意，取得了企業(yè)穩(wěn)步發(fā)展的良好局面。 鄰里中心業(yè)種劃分列表： 輔助主力店 服務(wù)設(shè)施 輔助主力店 零售設(shè)施 輔助主力店 配套輔助店 文化娛樂設(shè)施 輔助主力店 餐飲設(shè)施 核心主力店：銀行、郵局、電信等 美容美發(fā)、診所、家電維修等 核心主力店：綜合超市 服裝、電器、家居、書店、音像店、文化用品等各類專業(yè)店 商品特色店 核心主力店：影院、健身中心等 藝術(shù)攝影、旅行社、網(wǎng)吧等 核心主力店：咖啡簡餐、酒吧等 快餐店、風(fēng)味小吃、熟食店、冰品店等 景觀設(shè)計(jì)建議： 景觀設(shè)計(jì)理念的要素 要素一：周邊環(huán)境的選擇與外延拓展 小區(qū)的環(huán)境定位，要結(jié)合該城市的形象定位，要與城市的大環(huán)境風(fēng)格相協(xié)調(diào)，把住宅小區(qū)景觀融入整個(gè)城市之中。建筑風(fēng)格和目標(biāo)市場的定位要準(zhǔn)確，而環(huán)境和景觀的也營造也要既然符合與建筑的和諧，也要吻合目標(biāo)客群的審美情趣。單體景觀起到中介作用，即對兩個(gè)相互對比的環(huán)境進(jìn)行調(diào)節(jié)，以求得人的視覺和心理平衡，增強(qiáng)不同環(huán)境的活力。居住環(huán)境的實(shí)體要素 — 如住宅和其他設(shè)施的布局要能組織起良好的自然通風(fēng)系統(tǒng)。安靜、空氣、綠化這三 個(gè)要素是人們最為關(guān)心的舒適性基礎(chǔ)，通常衡量舒適度的因素有：居住密度、綠地面積、室外活動場所面積與設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)、室外環(huán)境的噪聲標(biāo)準(zhǔn)、日照、空氣質(zhì)量等各項(xiàng)指標(biāo)；從家門口走到戶外活動場地，有良好的過渡、如風(fēng)雨廊、小涼亭等 ，以滿足人的行為需要為標(biāo)準(zhǔn)。居住環(huán)境的營造應(yīng)該就是這些內(nèi)涵的綜合體現(xiàn)，它的創(chuàng)造過程就是這種內(nèi)涵的不斷提純、演繹的過程。引入自然界的山、水、綠化，模擬自然風(fēng)光，也是居住環(huán)境的基本要求。可以經(jīng)槙物、雕塑、噴泉等景觀構(gòu)筑物為標(biāo)識系統(tǒng)。 9. 和諧性 多樣化的環(huán)境各要素之間做到和諧統(tǒng)一，避免不同形式、風(fēng)格、色彩的要素產(chǎn)生沖突和對立。應(yīng)該注意居民在居住區(qū)內(nèi)不同時(shí)間、空間、方位的視角和活動方式，進(jìn)行全方位的景觀設(shè)計(jì)，努力創(chuàng)造步移景異，延綿不斷的效果。 項(xiàng)目與景觀模式的對接 1. 區(qū)域大環(huán)境與小環(huán)境的有機(jī)結(jié)合 綜觀區(qū)域環(huán)境全局，從項(xiàng)目的地域性與人文環(huán)境入手，挖掘市場中最符合消費(fèi)者需求的景觀環(huán)境 。更 能誘發(fā)人們的新奇感，從而利用人們崇洋及喜新的觀念來打造小區(qū)環(huán)境，提升產(chǎn)品價(jià)值。我們選取了項(xiàng)目周邊的同類物業(yè)的項(xiàng)目百利華府、頤家春天，共 2 個(gè)項(xiàng)目作為可
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