南京祿口星漢城項(xiàng)目報(bào)告-文庫吧在線文庫
【正文】 流；各種設(shè)施尤其是兒童、老人與殘疾人的活動設(shè)施要盡量做到適合不同人的需要，達(dá)到無障礙設(shè)計(jì)的要求，提高安全 性等級；兒童活動場地的設(shè)置特別要考慮家長方便進(jìn)行視覺監(jiān)護(hù)。 6. 識別性 居民是小區(qū)環(huán)境的主體，要求所處的環(huán)境具有基本的識別性，讓居民能分辯出自已的住宅以及自身在空間環(huán)境中所處的位置、方向、進(jìn)而掌握環(huán)境的構(gòu)成模式和組織規(guī)律，以便按不同的時(shí)間和場合的需求，以最佳的方式到達(dá)自已想到達(dá)的位置，參加自已想?yún)⒓拥幕顒印? 10. 連續(xù)性 在居住環(huán)境景觀空間中，連續(xù)性是指空間界面的連續(xù)，其中主要包括建筑、道路、鋪地、綠化、小品等。在景觀規(guī)劃中通過“借景”與“引水”的概念引入小區(qū)景觀中，即能夠豐富小區(qū)的景觀層次，又能夠?qū)⑿^(qū)的內(nèi)部小景與外部自然水源相和諧。 表 普通住宅價(jià)格擬合系數(shù)表 比較內(nèi)容 （指標(biāo)） 權(quán)重 百利華府（ A） 頤家春天 (B) 擬合 程度 比較 系數(shù) 擬合 程度 比較 系數(shù) 建筑規(guī)模 20% 1 區(qū)域位置 10% 項(xiàng)目規(guī)劃 15% 外部環(huán)境 15% 建筑設(shè)計(jì) 15% 物業(yè)配套 10% 開發(fā)商形象 15% 合計(jì) 100% / / 數(shù)據(jù)來源：南京優(yōu)派克思地產(chǎn)整合平臺 將各比較對象的市場價(jià)格經(jīng)比較系數(shù)修正后得出參考定價(jià)： 以項(xiàng)目 A為參考： 3700 =2020 以項(xiàng)目 B為參考： 3400 = 2146 本案價(jià)格推算可得： 注：權(quán)重的確定如下表所示： 本案價(jià)格 =項(xiàng)目 A修正價(jià)格 A權(quán)重 + …… +項(xiàng)目 D修正價(jià)格 D權(quán)重 =2100 元 /平方米 根據(jù)以上數(shù)據(jù)的分析，結(jié)合目前的市場情況，本項(xiàng)目如若現(xiàn)階段銷售， 普通住宅的銷售均價(jià)可在： 2100 元 /平方米 左右。內(nèi)容包括：安全智能化、信息網(wǎng)絡(luò)智能化、管理人性化等三個(gè)方面組成。 11. 自然性 景觀設(shè)計(jì)的源泉來自于自然界，現(xiàn)在所做的石、山、樹、花等盡量仿自然界的東西。居住環(huán)境可歸結(jié)為由公共性空間、半公共性空間、半私密性空間和私密性空間四個(gè)層次組成的空間體系。環(huán)境的文化性還體現(xiàn)在環(huán)境與人的行為互補(bǔ)過程中，美好的環(huán)境提升居民的自覺意識，而文明的行為活動，反過來又促進(jìn)環(huán)境品質(zhì)的提升。同時(shí)健康性還要求有健康身心的設(shè)施，空間配套齊全，滿足居民鍛煉身體的需求。單體小品功能簡明、體量小巧、造 型新穎別致，帶有意境與特色，小品雖不能起主導(dǎo)作用，但它是完善居住環(huán)境，提高生活質(zhì)量，創(chuàng)造環(huán)境藝術(shù)的重要組成部分。 本案要借鑒鄰里中心的先進(jìn)理念，打造一個(gè)以商業(yè)服務(wù)新概念的社區(qū)商業(yè)中心。 5+1多層，設(shè)計(jì)面積為 70— 75平米的 二室一廳， 90— 100平米的三室一廳，退臺式花園洋房，確保每戶都有空中庭院，提升產(chǎn)品價(jià)值。后優(yōu)化公寓是一種‘類別墅產(chǎn)品’。 區(qū)工作的年輕人（工薪一族） 分析：這部分人是初次置業(yè)的年輕人，收入不高，他們大多數(shù)依靠家庭支持提供首付，同時(shí)需要信貸消費(fèi)予以支持，購房時(shí)比較關(guān)心交通問題，一般購買小戶型的房屋。同時(shí)為項(xiàng)目的住宅部分提供優(yōu)化完善的商業(yè)配套。祿口鎮(zhèn)屬于鄉(xiāng)鎮(zhèn)，其商業(yè)單一，整體的配套質(zhì)量和檔次較差。 地塊優(yōu)勢：地塊規(guī)則，土地利用率高。近期區(qū)域發(fā)展能力有限。 南京環(huán)亞國際物流建材商貿(mào)中心項(xiàng)目計(jì)劃建設(shè)以裝飾材料倉儲為主、門類齊全、配套設(shè)施完善的大型綜合建材專業(yè)采購中心。 祿口的建設(shè)依托于南京祿口國際機(jī)場，有機(jī)場高速、寧溧路、湯銅公路穿越交匯，有一定的交通優(yōu)勢。總建筑面積 ，共約 4150套房源。一期于 2020年 11月 25 日開盤，截止 2020年 4月 8日總體去化 52%。 截止 2020年 4月 8日，總體去化 56%， 95平方米以下的戶型去化最快。 該項(xiàng)目規(guī)模小，建筑品質(zhì)較低。其中奧斯博恩為別墅項(xiàng)目，頤家春天、百利華府為公寓項(xiàng)目。 1． 3．市政配套狀況 地塊周邊 1000米內(nèi)市政設(shè)施匱乏。 自然景觀資源：周邊綠化稀少，無可利用自然景觀 歷史人文資源：周邊環(huán)境開發(fā)中，人文環(huán)境差，無可利用資源。 距離主城區(qū)約 20Km。 祿口 *星漢城項(xiàng)目報(bào)告 前 言 每接到一個(gè)案子，我們便產(chǎn)生創(chuàng)新與完美甚至達(dá)極至的沖動。 距離祿口機(jī)場約 8 Km。 環(huán)境污染狀況：項(xiàng)目周邊無重污染工業(yè)，氣污染無。目前，主要基本生活配 套依賴于祿口鎮(zhèn)的少量市政設(shè)施。 項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目地址 總建面積（萬㎡） 主力房型 銷售均價(jià) （元 /平方米） 開盤時(shí)間 /交房時(shí)間 銷售率 奧斯博恩 寧溧路 188 號 42 （本期 6 萬） 獨(dú)立、雙拼 聯(lián)排、疊加 30005000 2020 年 10 月 /2020 年 11 月 52% 百利華府 祿口鎮(zhèn)正陽路 1 號 二房、三房 81111 1900 2020 年 7 月 /2020 年 5 月底 98% 頤家春天 機(jī)場高速祿口收費(fèi)站 西 50 米 二房、三房 6595 2100 2020 年 11 月 /2020 年 1 月 56% ■相關(guān)個(gè)案分析 百利華府 百利華府位于祿口鎮(zhèn)正陽路 1號。從一期的銷售情況來看，客群為中老年客戶、投資型客戶、低收入青年，購買用途為養(yǎng)老、投資、安家等，其中以中老年客戶和投資客戶為多。 分戶型去化情況表： 房型 面積 戶數(shù) 比例 銷售率 一房 3542 119 18% 76% 二房 6578 146 22% 71% 三房 8795 250 39% 60% 三房 118119 40 6% 43% 四房 133 30 5% 17% 躍層 120143 64 10% 2% 該項(xiàng)目為目前區(qū)域內(nèi)公寓項(xiàng)目的主力，項(xiàng)目定位于低收入人群，購買目的多為城市居民養(yǎng)老、短線投資、外地人安家置業(yè)。 分戶型去化情況表： 房型 面積 戶 數(shù) 比例 單價(jià)范圍
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