南京祿口星漢城項(xiàng)目報(bào)告-文庫(kù)吧在線(xiàn)文庫(kù)
【正文】 流；各種設(shè)施尤其是兒童、老人與殘疾人的活動(dòng)設(shè)施要盡量做到適合不同人的需要，達(dá)到無(wú)障礙設(shè)計(jì)的要求，提高安全 性等級(jí)；兒童活動(dòng)場(chǎng)地的設(shè)置特別要考慮家長(zhǎng)方便進(jìn)行視覺(jué)監(jiān)護(hù)。 6. 識(shí)別性 居民是小區(qū)環(huán)境的主體，要求所處的環(huán)境具有基本的識(shí)別性，讓居民能分辯出自已的住宅以及自身在空間環(huán)境中所處的位置、方向、進(jìn)而掌握環(huán)境的構(gòu)成模式和組織規(guī)律，以便按不同的時(shí)間和場(chǎng)合的需求，以最佳的方式到達(dá)自已想到達(dá)的位置，參加自已想?yún)⒓拥幕顒?dòng)。 10. 連續(xù)性 在居住環(huán)境景觀空間中，連續(xù)性是指空間界面的連續(xù)，其中主要包括建筑、道路、鋪地、綠化、小品等。在景觀規(guī)劃中通過(guò)“借景”與“引水”的概念引入小區(qū)景觀中，即能夠豐富小區(qū)的景觀層次，又能夠?qū)⑿^(qū)的內(nèi)部小景與外部自然水源相和諧。 表 普通住宅價(jià)格擬合系數(shù)表 比較內(nèi)容 （指標(biāo)） 權(quán)重 百利華府（ A） 頤家春天 (B) 擬合 程度 比較 系數(shù) 擬合 程度 比較 系數(shù) 建筑規(guī)模 20% 1 區(qū)域位置 10% 項(xiàng)目規(guī)劃 15% 外部環(huán)境 15% 建筑設(shè)計(jì) 15% 物業(yè)配套 10% 開(kāi)發(fā)商形象 15% 合計(jì) 100% / / 數(shù)據(jù)來(lái)源：南京優(yōu)派克思地產(chǎn)整合平臺(tái) 將各比較對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)格經(jīng)比較系數(shù)修正后得出參考定價(jià)： 以項(xiàng)目 A為參考： 3700 =2020 以項(xiàng)目 B為參考： 3400 = 2146 本案價(jià)格推算可得： 注：權(quán)重的確定如下表所示： 本案價(jià)格 =項(xiàng)目 A修正價(jià)格 A權(quán)重 + …… +項(xiàng)目 D修正價(jià)格 D權(quán)重 =2100 元 /平方米 根據(jù)以上數(shù)據(jù)的分析，結(jié)合目前的市場(chǎng)情況，本項(xiàng)目如若現(xiàn)階段銷(xiāo)售， 普通住宅的銷(xiāo)售均價(jià)可在： 2100 元 /平方米 左右。內(nèi)容包括：安全智能化、信息網(wǎng)絡(luò)智能化、管理人性化等三個(gè)方面組成。 11. 自然性 景觀設(shè)計(jì)的源泉來(lái)自于自然界，現(xiàn)在所做的石、山、樹(shù)、花等盡量仿自然界的東西。居住環(huán)境可歸結(jié)為由公共性空間、半公共性空間、半私密性空間和私密性空間四個(gè)層次組成的空間體系。環(huán)境的文化性還體現(xiàn)在環(huán)境與人的行為互補(bǔ)過(guò)程中，美好的環(huán)境提升居民的自覺(jué)意識(shí)，而文明的行為活動(dòng)，反過(guò)來(lái)又促進(jìn)環(huán)境品質(zhì)的提升。同時(shí)健康性還要求有健康身心的設(shè)施，空間配套齊全，滿(mǎn)足居民鍛煉身體的需求。單體小品功能簡(jiǎn)明、體量小巧、造 型新穎別致，帶有意境與特色，小品雖不能起主導(dǎo)作用，但它是完善居住環(huán)境，提高生活質(zhì)量，創(chuàng)造環(huán)境藝術(shù)的重要組成部分。 本案要借鑒鄰里中心的先進(jìn)理念，打造一個(gè)以商業(yè)服務(wù)新概念的社區(qū)商業(yè)中心。 5+1多層，設(shè)計(jì)面積為 70— 75平米的 二室一廳， 90— 100平米的三室一廳，退臺(tái)式花園洋房，確保每戶(hù)都有空中庭院，提升產(chǎn)品價(jià)值。后優(yōu)化公寓是一種‘類(lèi)別墅產(chǎn)品’。 區(qū)工作的年輕人（工薪一族） 分析：這部分人是初次置業(yè)的年輕人，收入不高，他們大多數(shù)依靠家庭支持提供首付，同時(shí)需要信貸消費(fèi)予以支持，購(gòu)房時(shí)比較關(guān)心交通問(wèn)題，一般購(gòu)買(mǎi)小戶(hù)型的房屋。同時(shí)為項(xiàng)目的住宅部分提供優(yōu)化完善的商業(yè)配套。祿口鎮(zhèn)屬于鄉(xiāng)鎮(zhèn)，其商業(yè)單一，整體的配套質(zhì)量和檔次較差。 地塊優(yōu)勢(shì)：地塊規(guī)則，土地利用率高。近期區(qū)域發(fā)展能力有限。 南京環(huán)亞國(guó)際物流建材商貿(mào)中心項(xiàng)目計(jì)劃建設(shè)以裝飾材料倉(cāng)儲(chǔ)為主、門(mén)類(lèi)齊全、配套設(shè)施完善的大型綜合建材專(zhuān)業(yè)采購(gòu)中心。 祿口的建設(shè)依托于南京祿口國(guó)際機(jī)場(chǎng)，有機(jī)場(chǎng)高速、寧溧路、湯銅公路穿越交匯，有一定的交通優(yōu)勢(shì)?？偨ㄖ娣e ，共約 4150套房源。一期于 2020年 11月 25 日開(kāi)盤(pán)，截止 2020年 4月 8日總體去化 52%。 截止 2020年 4月 8日，總體去化 56%， 95平方米以下的戶(hù)型去化最快。 該項(xiàng)目規(guī)模小，建筑品質(zhì)較低。其中奧斯博恩為別墅項(xiàng)目，頤家春天、百利華府為公寓項(xiàng)目。 1． 3．市政配套狀況 地塊周邊 1000米內(nèi)市政設(shè)施匱乏。 自然景觀資源：周邊綠化稀少，無(wú)可利用自然景觀 歷史人文資源：周邊環(huán)境開(kāi)發(fā)中，人文環(huán)境差，無(wú)可利用資源。 距離主城區(qū)約 20Km。 祿口 *星漢城項(xiàng)目報(bào)告 前 言 每接到一個(gè)案子，我們便產(chǎn)生創(chuàng)新與完美甚至達(dá)極至的沖動(dòng)。 距離祿口機(jī)場(chǎng)約 8 Km。 環(huán)境污染狀況：項(xiàng)目周邊無(wú)重污染工業(yè)，氣污染無(wú)。目前，主要基本生活配 套依賴(lài)于祿口鎮(zhèn)的少量市政設(shè)施。 項(xiàng)目名稱(chēng) 項(xiàng)目地址 總建面積（萬(wàn)㎡） 主力房型 銷(xiāo)售均價(jià) （元 /平方米） 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 /交房時(shí)間 銷(xiāo)售率 奧斯博恩 寧溧路 188 號(hào) 42 （本期 6 萬(wàn)） 獨(dú)立、雙拼 聯(lián)排、疊加 30005000 2020 年 10 月 /2020 年 11 月 52% 百利華府 祿口鎮(zhèn)正陽(yáng)路 1 號(hào) 二房、三房 81111 1900 2020 年 7 月 /2020 年 5 月底 98% 頤家春天 機(jī)場(chǎng)高速祿口收費(fèi)站 西 50 米 二房、三房 6595 2100 2020 年 11 月 /2020 年 1 月 56% ■相關(guān)個(gè)案分析 百利華府 百利華府位于祿口鎮(zhèn)正陽(yáng)路 1號(hào)。從一期的銷(xiāo)售情況來(lái)看，客群為中老年客戶(hù)、投資型客戶(hù)、低收入青年，購(gòu)買(mǎi)用途為養(yǎng)老、投資、安家等，其中以中老年客戶(hù)和投資客戶(hù)為多。 分戶(hù)型去化情況表： 房型 面積 戶(hù)數(shù) 比例 銷(xiāo)售率 一房 3542 119 18% 76% 二房 6578 146 22% 71% 三房 8795 250 39% 60% 三房 118119 40 6% 43% 四房 133 30 5% 17% 躍層 120143 64 10% 2% 該項(xiàng)目為目前區(qū)域內(nèi)公寓項(xiàng)目的主力，項(xiàng)目定位于低收入人群，購(gòu)買(mǎi)目的多為城市居民養(yǎng)老、短線(xiàn)投資、外地人安家置業(yè)。 分戶(hù)型去化情況表： 房型 面積 戶(hù) 數(shù) 比例 單價(jià)范圍
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