【正文】 總價(jià)范圍 銷售率 獨(dú)立 240380 35 14% 均價(jià) 5000 120190 26% 雙拼 260330 38 15% 均價(jià) 4000 105132 16% 聯(lián)排 190320 74 29% 均價(jià) 3500 55120 65% 疊加 139175 108 42% 均價(jià) 3000 4053 74% *注：據(jù)網(wǎng)上銷售數(shù)據(jù)顯示，樣板房區(qū)同時(shí)也在銷售，具體為樣板區(qū) 41聯(lián)排 6 套，去化 0； 43獨(dú)立 4 套，去化 1； 45疊加 12，去化 1 該項(xiàng)目以運(yùn)動、渡假、休閑為推廣主題，以低價(jià)為賣點(diǎn)。銷售方式為 1F+2F或 1F+3F，一層為商鋪，2F、 3F為商務(wù)辦公間，單套面積均為 。區(qū)域內(nèi)已落戶有南京航天航空大學(xué)金城學(xué)院、民辦金肯學(xué)院、南京光明乳品公司、南京特種氣體廠、南京農(nóng)藥廠、中港汽車園（建設(shè)中）。該項(xiàng)目總投資 20億元人民幣。 第二部分：項(xiàng)目產(chǎn)品定位及建議 一、 SWOT 分析 優(yōu)勢 （ Strength） 地域優(yōu)勢：本項(xiàng)目位于南京祿口鎮(zhèn)。 區(qū)位優(yōu)勢：項(xiàng)目周遍已開發(fā)出售的樓盤有頤家春天、百利華府、奧斯博恩莊園，商業(yè)項(xiàng)目有南京國際小商品城，本區(qū)域的居住氣氛、商業(yè)氣氛即將形成，地塊價(jià)值將有所提升。 由于項(xiàng)目緊靠機(jī)場高速，臨寧溧路區(qū)域存在輕度噪音污染和空氣粉塵污染。 威脅 （ Threat） 在一、二年內(nèi)區(qū)域內(nèi)住宅類產(chǎn)品的供應(yīng)量放大， 在一定程度上會導(dǎo)致客戶分流，銷售會有一定難度。 二是非核心目標(biāo)客戶： 投資客（投資一族） 分析：這部分人有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力主要是考慮祿口地區(qū)的房產(chǎn)市場剛剛起步，價(jià)格還有較大的升值空間，所以會購房進(jìn)行投資。與別墅相比，兩者在空間布局、建筑形態(tài)、景觀營造等方面有著異曲同工之妙。 11+1小高層，設(shè)計(jì)面積為 80— 85平米的二室一廳， 110—— 120平米的三室一廳，有取景框式 Penthhouse陽光房。 鄰里中心 的協(xié)議的相關(guān)必備 12大功能：超市、銀行、郵政、餐飲店、洗衣店、美容美發(fā)、藥店、文化用品店、維修店、社區(qū)活動中心、凈菜場、衛(wèi)生所中的部分為經(jīng)營主體；以核心主力店先行，輔助店隨后的原則和服務(wù)、零售項(xiàng)目優(yōu)先、輔助項(xiàng)目配套的原則。根據(jù)德式的建筑風(fēng)格的形成，和居住環(huán)境的特色，居民的文化與愛好，空間的特性、色彩、尺度以及當(dāng)?shù)丨h(huán)境特點(diǎn)等，打造小品的表現(xiàn)形式與內(nèi)容，與環(huán)境和人文和諧統(tǒng)一、相得益彰。 2. 舒適性 居住環(huán)境的舒適性指使用上和視覺上的感受，讓居民體驗(yàn)輕松、安逸的居住生活，避免受到眩光、氣候的侵害。 5. 原則性 回歸 自然、親近自然是人的本性，也是全球發(fā)展的基本戰(zhàn)略。 8. 多樣性 “造園無格、借景有因”說的就是無需固定的格局、形式、要因地制宜地將景觀組織起來、各種景色皆可為我所用。讓小區(qū)景觀成 為大自然的延伸，讓居民仿佛置身于自然環(huán)境之中去。 安全智能常見系統(tǒng)如下 : 名稱 功能 名稱 功能 紅外線 小區(qū)周界防范報(bào)警系統(tǒng) 防盜報(bào)警 住戶室內(nèi)系 統(tǒng) 電子眼 小區(qū)室外閉路電視監(jiān)控系統(tǒng) 緊急求助 住戶室內(nèi)系統(tǒng) 保安巡更 小區(qū)內(nèi)防范系統(tǒng) 煤氣泄漏報(bào)警 住戶室內(nèi)系統(tǒng) 閉路電視監(jiān)控 小區(qū)內(nèi)防范系統(tǒng) 消防報(bào)警 住戶室內(nèi)系統(tǒng) 一卡通 感應(yīng)卡門禁控制系統(tǒng) 遠(yuǎn)程報(bào)警 住戶室內(nèi)系統(tǒng) 指紋門禁系統(tǒng) 感應(yīng)卡門禁控制系統(tǒng) 遠(yuǎn)程監(jiān)控 住戶室內(nèi)系統(tǒng) 可視對講 樓宇進(jìn)出控制系統(tǒng) 模糊報(bào)警 住戶室內(nèi)系統(tǒng) 信息網(wǎng)絡(luò)智能化常見系統(tǒng)如下 : 名稱 功能 名稱 功能 電視會議 家庭辦公系統(tǒng) 全方位有線電視 家庭娛樂系統(tǒng) 金融財(cái)金股票交易 家庭辦公系統(tǒng) 視像點(diǎn)播 家庭娛樂系統(tǒng) 企業(yè)內(nèi)部電視 家庭辦公系統(tǒng) 交互式電子游戲 家庭娛樂系統(tǒng) 網(wǎng)上購物 家庭辦公系統(tǒng) 基帶圖像與廣播 家庭娛樂系統(tǒng) 遠(yuǎn)程教學(xué) 家庭辦公系統(tǒng) 遠(yuǎn)程醫(yī)療 家庭娛樂系統(tǒng) 人工管理智能常見系統(tǒng)如下 : 名稱 功能 名稱 功能 空調(diào)控制 家庭管理系統(tǒng) 直飲水系統(tǒng) 小區(qū)管理系統(tǒng) 電話控制 家庭管理系統(tǒng) 遠(yuǎn)程抄表 小區(qū)管理系統(tǒng) 燈光控制 家庭管理系統(tǒng) 緊急救護(hù)網(wǎng) 小區(qū)管理系統(tǒng) 影音控制 家庭管理系統(tǒng) 中央熱水系統(tǒng) 小區(qū)管理系統(tǒng) 保安控制 家庭管理系統(tǒng) 給排水監(jiān)控系統(tǒng) 小區(qū)管理系統(tǒng) 通行控制 家庭管理系統(tǒng) 停車場管理 小區(qū)管理系統(tǒng) 防火控制 家庭管理系統(tǒng) 智能照明系統(tǒng) 小區(qū)管理系統(tǒng) 節(jié)能控制 家庭管理系統(tǒng) 自動門控制系統(tǒng) 小區(qū)管理系統(tǒng) 開發(fā)商在選擇小區(qū)智能化水平的時(shí) ,必須遵守以下的原則 : 1. 適度先進(jìn)的原則 2. 業(yè)主優(yōu)先的原則 3. 技術(shù)與產(chǎn)品成熟的原則 4. 可持續(xù)發(fā)展的原則 第三部分：定價(jià)建議 定價(jià)建議 由于本項(xiàng)目地處江寧區(qū)祿口鎮(zhèn)西北側(cè)，周邊在建項(xiàng)目少，僅有三個住宅項(xiàng)目和一個商業(yè)項(xiàng)目。 首先確定的是該項(xiàng)目當(dāng)前成交均價(jià)， 百利華府 1900 元 /平方米、頤家春天 2100 元 /平方米。 根據(jù)三山板塊周邊自然環(huán)境優(yōu)越的情況出發(fā)，打造出翠屏灣花園城融于自然又富創(chuàng)新理念的景觀環(huán)境。同時(shí)，環(huán)境構(gòu)成要素作為實(shí)體來構(gòu)成空間，空間才是環(huán)境的主角，各要素需要為環(huán)境和 諧的整體利益而限制自身不適宜的夸張表現(xiàn)，使各自的先后、主次、從屬分明、共同構(gòu)筑協(xié)調(diào)、統(tǒng)一的環(huán)境景觀。具有生態(tài)性的居住環(huán)境能夠喚起居民美好的情趣和情感的寄托，人與自然共生共棲，才能體驗(yàn)到永恒的真理及“天人合一”的哲學(xué)思想的最高境界。 3. 安全性 安全是人生存的首要條件，沒有安全性也就談不上其他各方面的特征，居住環(huán)境的安全性表現(xiàn)在日常安全系統(tǒng)，防災(zāi)安全系統(tǒng)、防盜系統(tǒng)等方面。這種中介作用包括分割作用、聯(lián)結(jié)作用、過渡作用等。 要素二：內(nèi)部整體環(huán)境與外部環(huán)境風(fēng)格協(xié)調(diào) 對于本項(xiàng)目而言，其內(nèi)部 整體環(huán)境就要作相應(yīng)的設(shè)計(jì)，如營造綠色生活文化來切合美好的自然景觀。 這個理念是來自于居者有其屋的新加坡。 第一代公寓與后優(yōu)