【正文】 積為 70— 75平米的 二室一廳， 90— 100平米的三室一廳，退臺(tái)式花園洋房，確保每戶都有空中庭院，提升產(chǎn)品價(jià)值。單體小品功能簡明、體量小巧、造 型新穎別致，帶有意境與特色，小品雖不能起主導(dǎo)作用，但它是完善居住環(huán)境，提高生活質(zhì)量，創(chuàng)造環(huán)境藝術(shù)的重要組成部分。環(huán)境的文化性還體現(xiàn)在環(huán)境與人的行為互補(bǔ)過程中，美好的環(huán)境提升居民的自覺意識(shí)，而文明的行為活動(dòng)，反過來又促進(jìn)環(huán)境品質(zhì)的提升。 11. 自然性 景觀設(shè)計(jì)的源泉來自于自然界，現(xiàn)在所做的石、山、樹、花等盡量仿自然界的東西。 表 普通住宅價(jià)格擬合系數(shù)表 比較內(nèi)容 （指標(biāo)） 權(quán)重 百利華府（ A） 頤家春天 (B) 擬合 程度 比較 系數(shù) 擬合 程度 比較 系數(shù) 建筑規(guī)模 20% 1 區(qū)域位置 10% 項(xiàng)目規(guī)劃 15% 外部環(huán)境 15% 建筑設(shè)計(jì) 15% 物業(yè)配套 10% 開發(fā)商形象 15% 合計(jì) 100% / / 數(shù)據(jù)來源：南京優(yōu)派克思地產(chǎn)整合平臺(tái) 將各比較對(duì)象的市場價(jià)格經(jīng)比較系數(shù)修正后得出參考定價(jià)： 以項(xiàng)目 A為參考： 3700 =2020 以項(xiàng)目 B為參考： 3400 = 2146 本案價(jià)格推算可得： 注：權(quán)重的確定如下表所示： 本案價(jià)格 =項(xiàng)目 A修正價(jià)格 A權(quán)重 + …… +項(xiàng)目 D修正價(jià)格 D權(quán)重 =2100 元 /平方米 根據(jù)以上數(shù)據(jù)的分析，結(jié)合目前的市場情況，本項(xiàng)目如若現(xiàn)階段銷售， 普通住宅的銷售均價(jià)可在： 2100 元 /平方米 左右。 10. 連續(xù)性 在居住環(huán)境景觀空間中，連續(xù)性是指空間界面的連續(xù)，其中主要包括建筑、道路、鋪地、綠化、小品等。環(huán)境的道路交通設(shè)計(jì)要做到人車分流；各種設(shè)施尤其是兒童、老人與殘疾人的活動(dòng)設(shè)施要盡量做到適合不同人的需要，達(dá)到無障礙設(shè)計(jì)的要求，提高安全 性等級(jí)；兒童活動(dòng)場地的設(shè)置特別要考慮家長方便進(jìn)行視覺監(jiān)護(hù)。力求將小區(qū)融入周邊的自然環(huán)境之中。提供娛樂、休閑多樣的服務(wù)設(shè)施 6 社區(qū)基本沒有運(yùn)動(dòng)設(shè)施 形成運(yùn)動(dòng)設(shè)施體系，擁有室內(nèi)外游泳池，高爾夫果嶺、籃球場、網(wǎng)球場等全方位多樣化的運(yùn)動(dòng)設(shè)施配套 7 社區(qū)基本沒有大型商業(yè)配套 社區(qū)擁有 10000平米大型商業(yè)設(shè)施 8 社區(qū)基本不擁有社區(qū)幼兒園 社區(qū)擁有 1800平米高標(biāo)準(zhǔn)幼兒園 9 單體單元沒自主綠地空間 單體單元擁 有以樹籬、地勢高差，用四度空間的概念，營造出公共、半公共、半私密、私密四度景觀圍合空間。 目前本區(qū)域內(nèi)城市建設(shè)用地供應(yīng)量較小， 12年內(nèi)區(qū)域內(nèi)房產(chǎn)市場發(fā)展前景不明。 自身優(yōu)勢：項(xiàng)目自身帶 ，自身配套完備。香港華潤集團(tuán)投資 15億元，占地1,000畝的南京華潤 （ 國際小商品城） 已開始啟動(dòng)，將建成集輕工、商業(yè)、娛樂、居住、田園風(fēng)光為一體的鄉(xiāng)村別墅區(qū)和生態(tài)環(huán)境休閑區(qū)。據(jù)調(diào)研了解，目前項(xiàng)目招商和商管均未能跟進(jìn)。 一期將于 2020 年 6 月交付，二期于 2020 年 1月交付，交付后將開通社區(qū)巴士，往 返與龍?bào)粗新方饾櫚l(fā)與項(xiàng)目之間，解決項(xiàng)目與主城之間公共交通矛盾。 目前在售一期 153 套房源，面積以 81111 的二房、三房為主，均價(jià) 1900元 /平方米，歷史最低價(jià) 1680元 /平方米。 二、 周邊現(xiàn)狀 1． 1．周邊道路狀況 目標(biāo)地塊位于湯銅公路與寧溧路（雙龍 大道）交界處，沿靠寧溧路。如果有更多的時(shí)間和機(jī)會(huì)我們會(huì)更仔細(xì)的去雕琢、去調(diào)整、去完善。地塊表面平整，無坡度，土質(zhì)均勻密實(shí)。 銀行：建設(shè)銀行，農(nóng)業(yè)銀行（祿口鎮(zhèn)）。 一期 500多套房源，均價(jià) 1900元 /平方米 ，現(xiàn)只剩余少量躍層。 1． 4． 2．商業(yè)房地產(chǎn) 區(qū)域內(nèi)公開銷售的商業(yè)項(xiàng)目僅有湯銅公路與寧溧路交界處的南京國際小 商品城，為專業(yè)貿(mào)易市場。這兩個(gè) 項(xiàng)目均為福特汽車配套，分別生產(chǎn)汽車沖壓件和汽車涂料，投資總額達(dá)1800萬美元和 2500萬美元。項(xiàng)目緊鄰寧溧公路，靠近機(jī)場高速公路（ 祿口收費(fèi)站出入口 ），湯銅公路。 項(xiàng)目緊鄰政府重點(diǎn)商貿(mào)項(xiàng)目 —— 南京國際小商品城，必定為項(xiàng)目的商業(yè)部分帶來客流。 后優(yōu)化公寓 闡釋： 隨著宜居時(shí)代的來臨，一部分追求生活質(zhì)量，并懂得享受生活的購房者從內(nèi)心深處渴望向無品質(zhì)的第一代普通公寓告別，離開喧囂擁擠的都市，呼吸清新的空氣、享受自然的綠地，高品質(zhì)的后優(yōu)化公寓是他們心怡的產(chǎn)品。 97年 10月份成立了蘇州工業(yè)園區(qū)鄰里中心有限公司，通過不斷的實(shí)踐，形成了中國式的鄰里中心完整的經(jīng)營理念，根據(jù)周邊上去不同時(shí)期、不同顧客的需求，創(chuàng)新完善功能設(shè)置，以人為本。 景觀設(shè)計(jì)原則 1. 健康性 居住環(huán)境空氣要保持清新、自然、防止各種有害氣體和物質(zhì)的濃度超標(biāo)。強(qiáng)化識(shí)別性、需求賦予外 部空間以視覺上鮮明的個(gè)性。 2. 澳洲文化的環(huán)境構(gòu)筑作用 創(chuàng)造澳洲文化氛圍，既可與建筑外立面協(xié)調(diào)，使整個(gè)小區(qū)風(fēng)格渾然一體，自成一格。 小區(qū)智能化的建議 智能化小區(qū)是智能化建筑的一種延伸 ,利用系統(tǒng)集成的方式，將現(xiàn)代化計(jì)算機(jī)技術(shù)、現(xiàn)代控制技術(shù)、現(xiàn)代圖像顯示技術(shù)等多種高科技與各種各樣的建筑通過網(wǎng)絡(luò)聯(lián)系起來，變成活生生的相互聯(lián)系的社會(huì)群體，使住宅建筑物的結(jié)構(gòu)、設(shè)備、服務(wù)及管理依據(jù)住戶的需要進(jìn)行優(yōu)化組合。 7. 領(lǐng)域性 小區(qū)環(huán)境不同于一般公共環(huán)境，它的領(lǐng)域性要求強(qiáng)烈、層次多樣。健康性還指空間品質(zhì)的健康，要求周邊環(huán)境具有蓬勃的朝氣，以感染居民，使之具有良好的心態(tài)。鄰里中心標(biāo)志著中國在開發(fā)現(xiàn)代化社區(qū)服務(wù)方面的先驅(qū)精神。憑借領(lǐng)先的規(guī)劃設(shè)計(jì)、優(yōu)越的空間尺度感，卓越的品質(zhì)、適中的價(jià)格、優(yōu)雅的形態(tài)，翠屏灣花園在以一種新銳、靈動(dòng)的姿勢，營造出詩意的生活。 項(xiàng)目區(qū)別于周邊其他項(xiàng)目有純商業(yè)區(qū)域，將來可以打造成服務(wù)于周邊項(xiàng)目的開放式商業(yè)區(qū)。 環(huán)境 優(yōu)勢：項(xiàng)目周邊是農(nóng)村，沒有嚴(yán)重的工業(yè)污染，空氣清新，視野開闊。金盛置業(yè)投資集團(tuán)投資 30億元人民幣興建，計(jì)劃建設(shè)以國內(nèi)外建筑機(jī)械、建材、裝飾、家居產(chǎn)品為主，集產(chǎn)品交易、展示、貿(mào)易洽談、儲(chǔ)運(yùn)、產(chǎn)品研發(fā)加工及綜合配套為一體的現(xiàn)代化“航母”級(jí)物流交易中心。 項(xiàng)目目前在銷售為一期， 2020年 7月開盤。另有 3542