南京祿口星漢城項(xiàng)目報(bào)告-wenkub
2022-09-14 12:00:03 本頁面
【正文】 配套狀況 地塊周邊 1000米內(nèi)市政設(shè)施匱乏。 二、 周邊現(xiàn)狀 1． 1．周邊道路狀況 目標(biāo)地塊位于湯銅公路與寧溧路（雙龍 大道）交界處，沿靠寧溧路。 自然景觀資源：周邊綠化稀少，無可利用自然景觀 歷史人文資源：周邊環(huán)境開發(fā)中，人文環(huán)境差，無可利用資源。 1． 2．地塊現(xiàn)狀 地塊呈規(guī)則長方形，走向南偏東約 30度。 距離主城區(qū)約 20Km。如果有更多的時(shí)間和機(jī)會(huì)我們會(huì)更仔細(xì)的去雕琢、去調(diào)整、去完善。 祿口 *星漢城項(xiàng)目報(bào)告 前 言 每接到一個(gè)案子，我們便產(chǎn)生創(chuàng)新與完美甚至達(dá)極至的沖動(dòng)。 我們希望這份報(bào)告只是與貴司 的一次溝通、一個(gè)與貴司合作的起點(diǎn)。 距離祿口機(jī)場約 8 Km。地塊表面平整，無坡度，土質(zhì)均勻密實(shí)。 環(huán)境污染狀況：項(xiàng)目周邊無重污染工業(yè)，氣污染無。 其中湯銅公路為省級(jí)干道，雙向四車道，路況好； 地塊西側(cè)約 50米即為機(jī)場高速祿口收費(fèi)站出入口，通過該高速可連接繞城公路、寧杭高速等對(duì)外快速道路。目前，主要基本生活配 套依賴于祿口鎮(zhèn)的少量市政設(shè)施。 銀行：建設(shè)銀行，農(nóng)業(yè)銀行（祿口鎮(zhèn)）。 項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目地址 總建面積（萬㎡） 主力房型 銷售均價(jià) （元 /平方米） 開盤時(shí)間 /交房時(shí)間 銷售率 奧斯博恩 寧溧路 188 號(hào) 42 （本期 6 萬） 獨(dú)立、雙拼 聯(lián)排、疊加 30005000 2020 年 10 月 /2020 年 11 月 52% 百利華府 祿口鎮(zhèn)正陽路 1 號(hào) 二房、三房 81111 1900 2020 年 7 月 /2020 年 5 月底 98% 頤家春天 機(jī)場高速祿口收費(fèi)站 西 50 米 二房、三房 6595 2100 2020 年 11 月 /2020 年 1 月 56% ■相關(guān)個(gè)案分析 百利華府 百利華府位于祿口鎮(zhèn)正陽路 1號(hào)。截止 2020年 4月 8日，已去化 98%，還剩余 3套。從一期的銷售情況來看，客群為中老年客戶、投資型客戶、低收入青年，購買用途為養(yǎng)老、投資、安家等，其中以中老年客戶和投資客戶為多。 一期 500多套房源，均價(jià) 1900元 /平方米 ，現(xiàn)只剩余少量躍層。 分戶型去化情況表： 房型 面積 戶數(shù) 比例 銷售率 一房 3542 119 18% 76% 二房 6578 146 22% 71% 三房 8795 250 39% 60% 三房 118119 40 6% 43% 四房 133 30 5% 17% 躍層 120143 64 10% 2% 該項(xiàng)目為目前區(qū)域內(nèi)公寓項(xiàng)目的主力，項(xiàng)目定位于低收入人群，購買目的多為城市居民養(yǎng)老、短線投資、外地人安家置業(yè)。 該項(xiàng)目與本地塊規(guī)模相當(dāng)，并有較好的市場表現(xiàn)，因而具有較強(qiáng)的參考性。 分戶型去化情況表： 房型 面積 戶 數(shù) 比例 單價(jià)范圍 總價(jià)范圍 銷售率 獨(dú)立 240380 35 14% 均價(jià) 5000 120190 26% 雙拼 260330 38 15% 均價(jià) 4000 105132 16% 聯(lián)排 190320 74 29% 均價(jià) 3500 55120 65% 疊加 139175 108 42% 均價(jià) 3000 4053 74% *注：據(jù)網(wǎng)上銷售數(shù)據(jù)顯示，樣板房區(qū)同時(shí)也在銷售，具體為樣板區(qū) 41聯(lián)排 6 套，去化 0； 43獨(dú)立 4 套，去化 1； 45疊加 12，去化 1 該項(xiàng)目以運(yùn)動(dòng)、渡假、休閑為推廣主題，以低價(jià)為賣點(diǎn)。 1． 4． 2．商業(yè)房地產(chǎn) 區(qū)域內(nèi)公開銷售的商業(yè)項(xiàng)目僅有湯銅公路與寧溧路交界處的南京國際小 商品城，為專業(yè)貿(mào)易市場。銷售方式為 1F+2F或 1F+3F，一層為商鋪，2F、 3F為商務(wù)辦公間，單套面積均為 。項(xiàng)目前景極不明朗。區(qū)域內(nèi)已落戶有南京航天航空大學(xué)金城學(xué)院、民辦金肯學(xué)院、南京光明乳品公司、南京特種氣體廠、南京農(nóng)藥廠、中港汽車園（建設(shè)中）。這兩個(gè) 項(xiàng)目均為福特汽車配套，分別生產(chǎn)汽車沖壓件和汽車涂料，投資總額達(dá)1800萬美元和 2500萬美元。該項(xiàng)目總投資 20億元人民幣。 目前祿口板塊沒有岔路口板塊的交通優(yōu)勢，沒有三山板塊、百家湖板塊的環(huán)境優(yōu)勢，也沒有東山鎮(zhèn)的配套優(yōu)勢。 第二部分：項(xiàng)目產(chǎn)品定位及建議 一、 SWOT 分析 優(yōu)勢 （ Strength） 地域優(yōu)勢：本項(xiàng)目位于南京祿口鎮(zhèn)。項(xiàng)目緊鄰寧溧公路，靠近機(jī)場高速公路（ 祿口收費(fèi)站出入口 ），湯銅公路。 區(qū)位優(yōu)勢：項(xiàng)目周遍已開發(fā)出售的樓盤有頤家春天、百利華府、奧斯博恩莊園，商業(yè)項(xiàng)目有南京國際小商品城，本區(qū)域的居住氣氛、商業(yè)氣氛即將形成，地塊價(jià)值將有所提升。 劣勢 （ Weakness） 本項(xiàng)目在目前商品房市場上體量小，很難在短時(shí)間內(nèi)樹立品 牌。 由于項(xiàng)目緊靠機(jī)場高速，臨寧溧路區(qū)域存在輕度噪音污染和空氣粉塵污染。 項(xiàng)目緊鄰政府重點(diǎn)商貿(mào)項(xiàng)目 —— 南京國際小商品城，必定為項(xiàng)目的商業(yè)部分帶來客流。 威脅 （ Threat） 在一、二年內(nèi)區(qū)域內(nèi)住宅類產(chǎn)品的供應(yīng)量放大， 在一定程度上會(huì)導(dǎo)致客戶分流，銷售會(huì)有一定難度。 二、客群定位： 該地區(qū)商品房消費(fèi)市場范圍分為兩類： 一是核心目標(biāo)客戶： 市區(qū)退休的老年人（養(yǎng)老一族） 分析：這部分人一般市區(qū)有一套房，但是需要讓于子女結(jié)婚或居住，有一定的積蓄，希望能夠購買環(huán)境清靜、空氣較好、配套設(shè)施完善的房子。 二是非核心目標(biāo)客戶： 投資客（投資一族） 分析：這部分人有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力主要是考慮祿口地區(qū)的房產(chǎn)市場剛剛起步，價(jià)格還有較大的升值空間，所以會(huì)購房進(jìn)行投資。 后優(yōu)化公寓 闡釋： 隨
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