南京祿口星漢城項目報告-wenkub
2022-09-14 12:00:03 本頁面
【正文】 配套狀況 地塊周邊 1000米內市政設施匱乏。 二、 周邊現狀 1． 1．周邊道路狀況 目標地塊位于湯銅公路與寧溧路（雙龍 大道）交界處，沿靠寧溧路。 自然景觀資源：周邊綠化稀少，無可利用自然景觀 歷史人文資源：周邊環(huán)境開發(fā)中，人文環(huán)境差，無可利用資源。 1． 2．地塊現狀 地塊呈規(guī)則長方形，走向南偏東約 30度。 距離主城區(qū)約 20Km。如果有更多的時間和機會我們會更仔細的去雕琢、去調整、去完善。 祿口 *星漢城項目報告 前 言 每接到一個案子，我們便產生創(chuàng)新與完美甚至達極至的沖動。 我們希望這份報告只是與貴司 的一次溝通、一個與貴司合作的起點。 距離祿口機場約 8 Km。地塊表面平整，無坡度，土質均勻密實。 環(huán)境污染狀況：項目周邊無重污染工業(yè)，氣污染無。 其中湯銅公路為省級干道，雙向四車道，路況好； 地塊西側約 50米即為機場高速祿口收費站出入口，通過該高速可連接繞城公路、寧杭高速等對外快速道路。目前，主要基本生活配 套依賴于祿口鎮(zhèn)的少量市政設施。 銀行：建設銀行，農業(yè)銀行（祿口鎮(zhèn)）。 項目名稱 項目地址 總建面積（萬㎡） 主力房型 銷售均價 （元 /平方米） 開盤時間 /交房時間 銷售率 奧斯博恩 寧溧路 188 號 42 （本期 6 萬） 獨立、雙拼 聯(lián)排、疊加 30005000 2020 年 10 月 /2020 年 11 月 52% 百利華府 祿口鎮(zhèn)正陽路 1 號 二房、三房 81111 1900 2020 年 7 月 /2020 年 5 月底 98% 頤家春天 機場高速祿口收費站 西 50 米 二房、三房 6595 2100 2020 年 11 月 /2020 年 1 月 56% ■相關個案分析 百利華府 百利華府位于祿口鎮(zhèn)正陽路 1號。截止 2020年 4月 8日，已去化 98%，還剩余 3套。從一期的銷售情況來看，客群為中老年客戶、投資型客戶、低收入青年，購買用途為養(yǎng)老、投資、安家等，其中以中老年客戶和投資客戶為多。 一期 500多套房源，均價 1900元 /平方米 ，現只剩余少量躍層。 分戶型去化情況表： 房型 面積 戶數 比例 銷售率 一房 3542 119 18% 76% 二房 6578 146 22% 71% 三房 8795 250 39% 60% 三房 118119 40 6% 43% 四房 133 30 5% 17% 躍層 120143 64 10% 2% 該項目為目前區(qū)域內公寓項目的主力，項目定位于低收入人群，購買目的多為城市居民養(yǎng)老、短線投資、外地人安家置業(yè)。 該項目與本地塊規(guī)模相當，并有較好的市場表現，因而具有較強的參考性。 分戶型去化情況表： 房型 面積 戶 數 比例 單價范圍 總價范圍 銷售率 獨立 240380 35 14% 均價 5000 120190 26% 雙拼 260330 38 15% 均價 4000 105132 16% 聯(lián)排 190320 74 29% 均價 3500 55120 65% 疊加 139175 108 42% 均價 3000 4053 74% *注：據網上銷售數據顯示，樣板房區(qū)同時也在銷售，具體為樣板區(qū) 41聯(lián)排 6 套，去化 0； 43獨立 4 套，去化 1； 45疊加 12，去化 1 該項目以運動、渡假、休閑為推廣主題，以低價為賣點。 1． 4． 2．商業(yè)房地產 區(qū)域內公開銷售的商業(yè)項目僅有湯銅公路與寧溧路交界處的南京國際小 商品城，為專業(yè)貿易市場。銷售方式為 1F+2F或 1F+3F，一層為商鋪，2F、 3F為商務辦公間，單套面積均為 。項目前景極不明朗。區(qū)域內已落戶有南京航天航空大學金城學院、民辦金肯學院、南京光明乳品公司、南京特種氣體廠、南京農藥廠、中港汽車園（建設中）。這兩個 項目均為福特汽車配套，分別生產汽車沖壓件和汽車涂料，投資總額達1800萬美元和 2500萬美元。該項目總投資 20億元人民幣。 目前祿口板塊沒有岔路口板塊的交通優(yōu)勢，沒有三山板塊、百家湖板塊的環(huán)境優(yōu)勢，也沒有東山鎮(zhèn)的配套優(yōu)勢。 第二部分：項目產品定位及建議 一、 SWOT 分析 優(yōu)勢 （ Strength） 地域優(yōu)勢：本項目位于南京祿口鎮(zhèn)。項目緊鄰寧溧公路，靠近機場高速公路（ 祿口收費站出入口 ），湯銅公路。 區(qū)位優(yōu)勢：項目周遍已開發(fā)出售的樓盤有頤家春天、百利華府、奧斯博恩莊園，商業(yè)項目有南京國際小商品城，本區(qū)域的居住氣氛、商業(yè)氣氛即將形成，地塊價值將有所提升。 劣勢 （ Weakness） 本項目在目前商品房市場上體量小，很難在短時間內樹立品 牌。 由于項目緊靠機場高速，臨寧溧路區(qū)域存在輕度噪音污染和空氣粉塵污染。 項目緊鄰政府重點商貿項目 —— 南京國際小商品城，必定為項目的商業(yè)部分帶來客流。 威脅 （ Threat） 在一、二年內區(qū)域內住宅類產品的供應量放大， 在一定程度上會導致客戶分流，銷售會有一定難度。 二、客群定位： 該地區(qū)商品房消費市場范圍分為兩類： 一是核心目標客戶： 市區(qū)退休的老年人（養(yǎng)老一族） 分析：這部分人一般市區(qū)有一套房，但是需要讓于子女結婚或居住，有一定的積蓄，希望能夠購買環(huán)境清靜、空氣較好、配套設施完善的房子。 二是非核心目標客戶： 投資客（投資一族） 分析：這部分人有一定的經濟實力主要是考慮祿口地區(qū)的房產市場剛剛起步，價格還有較大的升值空間，所以會購房進行投資。 后優(yōu)化公寓 闡釋： 隨
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