【正文】 寓項目的主力，項目定位于低收入人群，購買目的多為城市居民養(yǎng)老、短線投資、外地人安家置業(yè)?？蛻裟挲g層次不等，有較多數(shù)量的投資客， 80%以上的客戶來自南京主城區(qū)及江寧區(qū)。項目以低小面積、低總價為賣點，戶型設(shè)計經(jīng)濟，進深小，開間大，與同區(qū)域的百利華府相比市場認可度較高。 一期將于 2020 年 6 月交付，二期于 2020 年 1月交付，交付后將開通社區(qū)巴士，往 返與龍蟠中路金潤發(fā)與項目之間，解決項目與主城之間公共交通矛盾。 該項目與本地塊規(guī)模相當，并有較好的市場表現(xiàn)，因而具有較強的參考性。 奧斯博恩 奧斯博恩位于寧溧路 188號，總占地 64萬平方米，規(guī)劃面積 42萬，容積率 ，建筑形態(tài)為獨立別墅、雙拼別墅、聯(lián)排別墅、疊加花園洋房。 目前在售為一期，建筑形態(tài)包含獨立別墅、雙拼別墅、聯(lián)排別墅、疊加花園洋房，總建筑面積 6萬平方米，以聯(lián)排和疊加為主，比例占71%。一期于 2020年 11月 25 日開盤，截止 2020年 4月 8日總體去化 52%。 分戶型去化情況表： 房型 面積 戶 數(shù) 比例 單價范圍 總價范圍 銷售率 獨立 240380 35 14% 均價 5000 120190 26% 雙拼 260330 38 15% 均價 4000 105132 16% 聯(lián)排 190320 74 29% 均價 3500 55120 65% 疊加 139175 108 42% 均價 3000 4053 74% *注：據(jù)網(wǎng)上銷售數(shù)據(jù)顯示，樣板房區(qū)同時也在銷售，具體為樣板區(qū) 41聯(lián)排 6 套，去化 0； 43獨立 4 套，去化 1； 45疊加 12，去化 1 該項目以運動、渡假、休閑為推廣主題，以低價為賣點。項目北側(cè)建有 8萬平方米的親水運動休閑公園， 服務(wù)于社區(qū)并收費對外開放。 從銷售情況來看，本項目去化速度較快的為低總價的疊加和聯(lián)排別墅，而獨立和雙拼別墅由于總價高，產(chǎn)品品質(zhì)較低，因此總體性價比低，去化較慢。 該項目為區(qū)域內(nèi)唯一的別墅項目，項目體量大，開發(fā)周期較長，具有較強的參考性。 1． 4． 2．商業(yè)房地產(chǎn) 區(qū)域內(nèi)公開銷售的商業(yè)項目僅有湯銅公路與寧溧路交界處的南京國際小 商品城，為專業(yè)貿(mào)易市場。 ■ 相關(guān)個案分析 南京國際小商品城 南京國際小商品城位于湯銅公路與寧溧路交界處，占地面積 95萬平方米，容積率 ，建筑單體共 3層，整體分三期開發(fā)。 項目目前在銷售為一期， 2020年 7月開盤。總建筑面積 ，共約 4150套房源。銷售方式為 1F+2F或 1F+3F，一層為商鋪，2F、 3F為商務(wù)辦公間，單套面積均為 。銷售起價 2600元 /平方米，最高價可達 3500元 /平方米，目前工程進度至主體結(jié)構(gòu)封頂，將于 2020年底交付使用。 根據(jù)網(wǎng)上銷售數(shù) 據(jù)顯示，截止 2020年 4月 8日，銷售率僅為 3%。據(jù)調(diào)研了解，目前項目招商和商管均未能跟進。項目前景極不明朗。 其他未來商業(yè)供應(yīng)情況 項目名稱 體量 售價 規(guī)劃內(nèi)容 備注 奧斯博恩商業(yè)街 不明（約 4000 ㎡） 未定 社區(qū)配套服務(wù) 位于項目入口臨寧溧路 百利華府二期底商 約 3000 ㎡ 未定 社區(qū)配套服務(wù) 頤家春天三期底商 未定 未定 未定 1． 4． 3．土地市場 20202020 年祿口土地出讓情況： 地塊名稱 成交時間 實際出讓面積 （㎡） 成交價（萬） 成交樓面價格 （元 /㎡） 用地性 質(zhì) 容積率 摘牌單位 祿口鎮(zhèn)新城路以南，建設(shè)路以西 A 地塊 9150 300 商業(yè) ≤ 南京祿口中關(guān)村科技投資 祿口鎮(zhèn)新城路以北、燕湖路以東 2700 313 商業(yè) ≤ 南京冠宇建材事業(yè)發(fā)展有限公司 從出讓情況來看，區(qū)域內(nèi)一級市場較為冷清，規(guī)劃多為貿(mào)易、物流用地。 三、 未來發(fā)展前景評析 1． 1．祿口現(xiàn)狀 祿口鎮(zhèn)位于江寧南部，距離江寧城區(qū)約 15 公里，目前處于起步建設(shè)階段，城市化水平低，人文環(huán)境差，配套設(shè)施匱乏，中心區(qū)為祿 口鎮(zhèn)。 祿口的建設(shè)依托于南京祿口國際機場，有機場高速、寧溧路、湯銅公路穿越交匯，有一定的交通優(yōu)勢。區(qū)域內(nèi)已落戶有南京航天航空大學金城學院、民辦金肯學院、南京光明乳品公司、南京特種氣體廠、南京農(nóng)藥廠、中港汽車園（建設(shè)中）。區(qū)內(nèi)西南方向有占地 15000 畝的甘泉湖渡假區(qū)。 1． 2．發(fā)展規(guī)劃 祿口空港工業(yè)園緊靠祿口機場，規(guī)劃中發(fā)展定位以物流、食品、機械、電子、皮革、服裝、農(nóng)藥等制造類行業(yè)為主導，定位的核心為物流業(yè)和制造類產(chǎn)業(yè)。 祿口空港工業(yè)園部分建設(shè)中企業(yè) 南京六和機械公司和南京美星鵬科技實業(yè)有限公司。這兩個 項目均為福特汽車配套，分別生產(chǎn)汽車沖壓件和汽車涂料，投資總額達1800萬美元和 2500萬美元。 南京金盛國際采購商貿(mào)中心項目。金盛置業(yè)投資集團投資 30億元人民幣興建，計劃建設(shè)以國內(nèi)外建筑機械、建材、裝飾、家居產(chǎn)品為主，集產(chǎn)品交易、展示、貿(mào)易洽談、儲運、產(chǎn)品研發(fā)加工及綜合配套為一體的現(xiàn)代化“航母”級物流交易中心。 南京環(huán)亞國際物流建材商貿(mào)中心項目計劃建設(shè)以裝飾材料倉儲為主、門類齊全、配套設(shè)施完善的大型綜合建材專業(yè)采購中心。該項目總投資 20億元人民幣。 1． 3．區(qū)域發(fā)展?jié)摿υu價 地塊所處的祿口鄉(xiāng)鎮(zhèn)工 業(yè)園， 1993年開始啟動，規(guī)劃總面積 10平方公里，啟動面積 ，總體規(guī)劃“兩園”、“兩城”方案。 “兩園”即祿口工業(yè)園、華商科技園，遠期規(guī)劃 ，已開發(fā) 3,000畝；“兩城”即華潤城、星漢城。香港華潤集團投資 15億元，占地1,000畝的南京華潤 （ 國際小商品城） 已開始啟動，將建成集輕工、商業(yè)、娛樂、居住、田園風光為一體的鄉(xiāng)村別墅區(qū)和生態(tài)環(huán)境休閑區(qū)。 目前祿口板塊沒有岔路口板塊的交通優(yōu)勢，沒有三山板塊、百家湖板塊的環(huán)境優(yōu)勢，也沒有東山鎮(zhèn)的配套優(yōu)勢。產(chǎn)業(yè)也主要規(guī)劃為依托于空港的物流和制造業(yè)，區(qū)域 消費能力低，短期內(nèi)第三產(chǎn)業(yè)難以發(fā)展。并且，由于遠離主城區(qū)，主城區(qū)難以輻射影響該區(qū)域。近期區(qū)域發(fā)展能力有限。