南京祿口星漢城項目報告-文庫吧資料
2024-09-11 12:00本頁面
【正文】 身公寓，設(shè)計為面積在 50平米的挑高單身公寓。 10 戶型設(shè)計千篇一律，滿足一般的居住功能 戶型設(shè)計具有獨創(chuàng)性，強(qiáng)調(diào)舒適與宜居，多個陽臺與露臺設(shè)計增加了人與自然環(huán)境的交流 四：產(chǎn)品建議： 項目整體上：加大樓間距，綠化率做到 50%，商業(yè)的樓頂做立體綠化。 第一代公寓與后優(yōu)化公寓比較 第一代公寓 后優(yōu)化公寓 1 容積率 3 容積率 2 綠化率 30% 綠化率 40%,綠地率 60% 3 多層住宅 67 層 多層住宅 4 5+1層 4 社區(qū)基本無水景或只有小面積人工水系 社區(qū)園內(nèi)水景達(dá) 6500平米，并且是天然活水引園，貫穿南北，形成 T字形水系 5 社區(qū)有一處或沒有會所配套 社區(qū)擁有 1+3配套泛會所體系。與別墅相比，兩者在空間布局、建筑形態(tài)、景觀營造等方面有著異曲同工之妙。憑借領(lǐng)先的規(guī)劃設(shè)計、優(yōu)越的空間尺度感，卓越的品質(zhì)、適中的價格、優(yōu)雅的形態(tài)，翠屏灣花園在以一種新銳、靈動的姿勢，營造出詩意的生活。 后優(yōu)化公寓 闡釋： 隨著宜居時代的來臨，一部分追求生活質(zhì)量，并懂得享受生活的購房者從內(nèi)心深處渴望向無品質(zhì)的第一代普通公寓告別，離開喧囂擁擠的都市，呼吸清新的空氣、享受自然的綠地，高品質(zhì)的后優(yōu)化公寓是他們心怡的產(chǎn)品。 三、產(chǎn)品定位： “澳洲風(fēng)格，后優(yōu)化公寓” 主題提煉： 澳洲風(fēng)格 闡釋：澳洲給人自然清新、陽光充足、視野開闊、遠(yuǎn)離塵囂之感。 二是非核心目標(biāo)客戶： 投資客（投資一族） 分析：這部分人有一定的經(jīng)濟(jì)實力主要是考慮祿口地區(qū)的房產(chǎn)市場剛剛起步，價格還有較大的升值空間，所以會購房進(jìn)行投資。 祿口本地人（當(dāng)?shù)匾蛔?） 分析：祿口本地人，如企事業(yè)單位員工、鎮(zhèn)上的居民和部分務(wù)農(nóng)人員為自己和子女的生活質(zhì)量會考慮購買本區(qū)域的商品房。 二、客群定位： 該地區(qū)商品房消費市場范圍分為兩類： 一是核心目標(biāo)客戶： 市區(qū)退休的老年人（養(yǎng)老一族） 分析：這部分人一般市區(qū)有一套房，但是需要讓于子女結(jié)婚或居住，有一定的積蓄，希望能夠購買環(huán)境清靜、空氣較好、配套設(shè)施完善的房子。 本區(qū)域內(nèi)房產(chǎn)市場剛起步，市場認(rèn)同度不高。 威脅 （ Threat） 在一、二年內(nèi)區(qū)域內(nèi)住宅類產(chǎn)品的供應(yīng)量放大， 在一定程度上會導(dǎo)致客戶分流，銷售會有一定難度。 項目區(qū)別于周邊其他項目有純商業(yè)區(qū)域，將來可以打造成服務(wù)于周邊項目的開放式商業(yè)區(qū)。 項目緊鄰政府重點商貿(mào)項目 —— 南京國際小商品城，必定為項目的商業(yè)部分帶來客流。 機(jī)會 （ Opportunity） 作為 南京衛(wèi)星城、南京市區(qū)“三城九鎮(zhèn)”優(yōu)先發(fā)展戰(zhàn)略第一鎮(zhèn)，政府對項目周遍土地的規(guī)劃和重點商貿(mào)項目的打造，為本項目提 供了良好的發(fā)展空間。 由于項目緊靠機(jī)場高速，臨寧溧路區(qū)域存在輕度噪音污染和空氣粉塵污染。 區(qū)域內(nèi)商業(yè)設(shè)施少，配套不整齊，便利性不夠。 劣勢 （ Weakness） 本項目在目前商品房市場上體量小，很難在短時間內(nèi)樹立品 牌。 價格優(yōu)勢：區(qū)域內(nèi)房產(chǎn)價格較低能夠吸引客群。 區(qū)位優(yōu)勢：項目周遍已開發(fā)出售的樓盤有頤家春天、百利華府、奧斯博恩莊園，商業(yè)項目有南京國際小商品城，本區(qū)域的居住氣氛、商業(yè)氣氛即將形成，地塊價值將有所提升。 環(huán)境 優(yōu)勢：項目周邊是農(nóng)村，沒有嚴(yán)重的工業(yè)污染，空氣清新，視野開闊。項目緊鄰寧溧公路，靠近機(jī)場高速公路（ 祿口收費站出入口 ），湯銅公路?，F(xiàn)在已被列為全國重點鎮(zhèn)、南京衛(wèi)星城、南京市區(qū)“三城九鎮(zhèn)”優(yōu)先發(fā)展戰(zhàn)略第一鎮(zhèn)。 第二部分：項目產(chǎn)品定位及建議 一、 SWOT 分析 優(yōu)勢 （ Strength） 地域優(yōu)勢：本項目位于南京祿口鎮(zhèn)。并且，由于遠(yuǎn)離主城區(qū)，主城區(qū)難以輻射影響該區(qū)域。 目前祿口板塊沒有岔路口板塊的交通優(yōu)勢，沒有三山板塊、百家湖板塊的環(huán)境優(yōu)勢，也沒有東山鎮(zhèn)的配套優(yōu)勢。 “兩園”即祿口工業(yè)園、華商科技園，遠(yuǎn)期規(guī)劃 ，已開發(fā) 3,000畝；“兩城”即華潤城、星漢城。該項目總投資 20億元人民幣。金盛置業(yè)投資集團(tuán)投資 30億元人民幣興建，計劃建設(shè)以國內(nèi)外建筑機(jī)械、建材、裝飾、家居產(chǎn)品為主，集產(chǎn)品交易、展示、貿(mào)易洽談、儲運、產(chǎn)品研發(fā)加工及綜合配套為一體的現(xiàn)代化“航母”級物流交易中心。這兩個 項目均為福特汽車配套，分別生產(chǎn)汽車沖壓件和汽車涂料，投資總額達(dá)1800萬美元和 2500萬美元。 1． 2．發(fā)展規(guī)劃 祿口空港工業(yè)園緊靠祿口機(jī)場，規(guī)劃中發(fā)展定位以物流、食品、機(jī)械、電子、皮革、服裝、農(nóng)藥等制造類行業(yè)為主導(dǎo)，定位的核心為物流業(yè)和制造類產(chǎn)業(yè)。區(qū)域內(nèi)已落戶有南京航天航空大學(xué)金城學(xué)院、民辦金肯學(xué)院、南京光明乳品公司、南京特種氣體廠、南京農(nóng)藥廠、中港汽車園（建設(shè)中）。 三、 未來發(fā)展前景評析 1． 1．祿口現(xiàn)狀 祿口鎮(zhèn)位于江寧南部，距離江寧城區(qū)約 15 公里，目前處于起步建設(shè)階段，城市化水平低，人文環(huán)境差，配套設(shè)施匱乏，中心區(qū)為祿 口鎮(zhèn)。項目前景極不明朗。 根據(jù)網(wǎng)上銷售數(shù) 據(jù)顯示，截止 2020年 4月 8日，銷售率僅為 3%。銷售方式為 1F+2F或 1F+3F，一層為商鋪，2F、 3F為商務(wù)辦公間，單套面積均為 。 項目目前在銷售為一期， 2020年 7月開盤。 1． 4． 2．商業(yè)房地產(chǎn) 區(qū)域內(nèi)公開銷售的商業(yè)項目僅有湯銅公路與寧溧路交界處的南京國際小 商品城，為專業(yè)貿(mào)易市場。 從銷售情況來看，本項目去化速度較快的為低總價的疊加和聯(lián)排別墅，而獨立和雙拼別墅由于總價高，產(chǎn)品品質(zhì)較低，因此總體性價比低，去化較慢。 分戶型去化情況表： 房型 面積 戶 數(shù) 比例 單價范圍 總價范圍 銷售率 獨立 240380 35 14% 均價 5000 120190 26% 雙拼 260330 38 15% 均價 4000 105132 16% 聯(lián)排 1
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