南京祿口星漢城項(xiàng)目報(bào)告-資料下載頁
2024-09-03 12:00本頁面
【導(dǎo)讀】每接到一個(gè)案子，我們便產(chǎn)生創(chuàng)新與完美甚至達(dá)極至的沖動(dòng)。個(gè)讓業(yè)內(nèi)外人士不說是流芳，至少也可頻頻回眸的項(xiàng)目。如果有更多的時(shí)間和機(jī)會(huì)我們會(huì)更仔細(xì)的去雕琢、去調(diào)。期待我們致臻完美的合作！目標(biāo)地塊位于江寧區(qū)祿口鎮(zhèn)東北側(cè)，湯銅公路與寧溧公路交界處。地塊目前處于“三通一平”狀態(tài)，西北部商業(yè)部分建筑至地面主體結(jié)構(gòu)3層。由于緊靠機(jī)場(chǎng)高速，臨寧溧路區(qū)域存在輕度噪音污染和空氣粉塵污染。項(xiàng)目所在區(qū)域距離祿口機(jī)場(chǎng)約8公里，且垂直于機(jī)場(chǎng)進(jìn)出港航線，因此不受機(jī)場(chǎng)噪音污染。其中湯銅公路為省級(jí)干道，雙向四車道，路況好；目前，主要基本生活配套依賴于祿口鎮(zhèn)的少量市政設(shè)施。濟(jì)型二房、三房為主，比例約占61%。一期將于2020年5、6月交付，二期于2020年1月交付，交付后將開通社區(qū)巴士，往返與龍?bào)粗新方饾?rùn)發(fā)與項(xiàng)目之間，解決項(xiàng)目與主。一期于2020年11月25日開盤，截止2020年4月8日總體去化52%。
【正文】 置、方向、進(jìn)而掌握環(huán)境的構(gòu)成模式和組織規(guī)律，以便按不同的時(shí)間和場(chǎng)合的需求，以最佳的方式到達(dá)自已想到達(dá)的位置，參加自已想?yún)⒓拥幕顒?dòng)。強(qiáng)化識(shí)別性、需求賦予外 部空間以視覺上鮮明的個(gè)性。可以經(jīng)槙物、雕塑、噴泉等景觀構(gòu)筑物為標(biāo)識(shí)系統(tǒng)。 7. 領(lǐng)域性 小區(qū)環(huán)境不同于一般公共環(huán)境，它的領(lǐng)域性要求強(qiáng)烈、層次多樣。居住環(huán)境可歸結(jié)為由公共性空間、半公共性空間、半私密性空間和私密性空間四個(gè)層次組成的空間體系。 8. 多樣性 “造園無格、借景有因”說的就是無需固定的格局、形式、要因地制宜地將景觀組織起來、各種景色皆可為我所用。 9. 和諧性 多樣化的環(huán)境各要素之間做到和諧統(tǒng)一，避免不同形式、風(fēng)格、色彩的要素產(chǎn)生沖突和對(duì)立。同時(shí)，環(huán)境構(gòu)成要素作為實(shí)體來構(gòu)成空間，空間才是環(huán)境的主角，各要素需要為環(huán)境和 諧的整體利益而限制自身不適宜的夸張表現(xiàn)，使各自的先后、主次、從屬分明、共同構(gòu)筑協(xié)調(diào)、統(tǒng)一的環(huán)境景觀。 10. 連續(xù)性 在居住環(huán)境景觀空間中，連續(xù)性是指空間界面的連續(xù)，其中主要包括建筑、道路、鋪地、綠化、小品等。界面連續(xù)除帶來視覺上的整體感外，也會(huì)造成空間的穿插和流動(dòng)。應(yīng)該注意居民在居住區(qū)內(nèi)不同時(shí)間、空間、方位的視角和活動(dòng)方式，進(jìn)行全方位的景觀設(shè)計(jì)，努力創(chuàng)造步移景異，延綿不斷的效果。尤其要注重節(jié)奏、形式、色彩與空間的協(xié)調(diào)。 11. 自然性 景觀設(shè)計(jì)的源泉來自于自然界，現(xiàn)在所做的石、山、樹、花等盡量仿自然界的東西。讓小區(qū)景觀成 為大自然的延伸，讓居民仿佛置身于自然環(huán)境之中去。 項(xiàng)目與景觀模式的對(duì)接 1. 區(qū)域大環(huán)境與小環(huán)境的有機(jī)結(jié)合 綜觀區(qū)域環(huán)境全局，從項(xiàng)目的地域性與人文環(huán)境入手，挖掘市場(chǎng)中最符合消費(fèi)者需求的景觀環(huán)境 。 根據(jù)三山板塊周邊自然環(huán)境優(yōu)越的情況出發(fā)，打造出翠屏灣花園城融于自然又富創(chuàng)新理念的景觀環(huán)境。在景觀規(guī)劃中通過“借景”與“引水”的概念引入小區(qū)景觀中，即能夠豐富小區(qū)的景觀層次，又能夠?qū)⑿^(qū)的內(nèi)部小景與外部自然水源相和諧。 2. 澳洲文化的環(huán)境構(gòu)筑作用 創(chuàng)造澳洲文化氛圍，既可與建筑外立面協(xié)調(diào)，使整個(gè)小區(qū)風(fēng)格渾然一體，自成一格。更 能誘發(fā)人們的新奇感，從而利用人們崇洋及喜新的觀念來打造小區(qū)環(huán)境，提升產(chǎn)品價(jià)值。 小區(qū)智能化的建議 智能化小區(qū)是智能化建筑的一種延伸 ,利用系統(tǒng)集成的方式，將現(xiàn)代化計(jì)算機(jī)技術(shù)、現(xiàn)代控制技術(shù)、現(xiàn)代圖像顯示技術(shù)等多種高科技與各種各樣的建筑通過網(wǎng)絡(luò)聯(lián)系起來，變成活生生的相互聯(lián)系的社會(huì)群體，使住宅建筑物的結(jié)構(gòu)、設(shè)備、服務(wù)及管理依據(jù)住戶的需要進(jìn)行優(yōu)化組合。內(nèi)容包括：安全智能化、信息網(wǎng)絡(luò)智能化、管理人性化等三個(gè)方面組成。 安全智能常見系統(tǒng)如下 : 名稱 功能 名稱 功能 紅外線 小區(qū)周界防范報(bào)警系統(tǒng) 防盜報(bào)警 住戶室內(nèi)系 統(tǒng) 電子眼 小區(qū)室外閉路電視監(jiān)控系統(tǒng) 緊急求助 住戶室內(nèi)系統(tǒng) 保安巡更 小區(qū)內(nèi)防范系統(tǒng) 煤氣泄漏報(bào)警 住戶室內(nèi)系統(tǒng) 閉路電視監(jiān)控 小區(qū)內(nèi)防范系統(tǒng) 消防報(bào)警 住戶室內(nèi)系統(tǒng) 一卡通 感應(yīng)卡門禁控制系統(tǒng) 遠(yuǎn)程報(bào)警 住戶室內(nèi)系統(tǒng) 指紋門禁系統(tǒng) 感應(yīng)卡門禁控制系統(tǒng) 遠(yuǎn)程監(jiān)控 住戶室內(nèi)系統(tǒng) 可視對(duì)講 樓宇進(jìn)出控制系統(tǒng) 模糊報(bào)警 住戶室內(nèi)系統(tǒng) 信息網(wǎng)絡(luò)智能化常見系統(tǒng)如下 : 名稱 功能 名稱 功能 電視會(huì)議 家庭辦公系統(tǒng) 全方位有線電視 家庭娛樂系統(tǒng) 金融財(cái)金股票交易 家庭辦公系統(tǒng) 視像點(diǎn)播 家庭娛樂系統(tǒng) 企業(yè)內(nèi)部電視 家庭辦公系統(tǒng) 交互式電子游戲 家庭娛樂系統(tǒng) 網(wǎng)上購物 家庭辦公系統(tǒng) 基帶圖像與廣播 家庭娛樂系統(tǒng) 遠(yuǎn)程教學(xué) 家庭辦公系統(tǒng) 遠(yuǎn)程醫(yī)療 家庭娛樂系統(tǒng) 人工管理智能常見系統(tǒng)如下 : 名稱 功能 名稱 功能 空調(diào)控制 家庭管理系統(tǒng) 直飲水系統(tǒng) 小區(qū)管理系統(tǒng) 電話控制 家庭管理系統(tǒng) 遠(yuǎn)程抄表 小區(qū)管理系統(tǒng) 燈光控制 家庭管理系統(tǒng) 緊急救護(hù)網(wǎng) 小區(qū)管理系統(tǒng) 影音控制 家庭管理系統(tǒng) 中央熱水系統(tǒng) 小區(qū)管理系統(tǒng) 保安控制 家庭管理系統(tǒng) 給排水監(jiān)控系統(tǒng) 小區(qū)管理系統(tǒng) 通行控制 家庭管理系統(tǒng) 停車場(chǎng)管理 小區(qū)管理系統(tǒng) 防火控制 家庭管理系統(tǒng) 智能照明系統(tǒng) 小區(qū)管理系統(tǒng) 節(jié)能控制 家庭管理系統(tǒng) 自動(dòng)門控制系統(tǒng) 小區(qū)管理系統(tǒng) 開發(fā)商在選擇小區(qū)智能化水平的時(shí) ,必須遵守以下的原則 : 1. 適度先進(jìn)的原則 2. 業(yè)主優(yōu)先的原則 3. 技術(shù)與產(chǎn)品成熟的原則 4. 可持續(xù)發(fā)展的原則 第三部分：定價(jià)建議 定價(jià)建議 由于本項(xiàng)目地處江寧區(qū)祿口鎮(zhèn)西北側(cè)，周邊在建項(xiàng)目少，僅有三個(gè)住宅項(xiàng)目和一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目。我們選取了項(xiàng)目周邊的同類物業(yè)的項(xiàng)目百利華府、頤家春天，共 2 個(gè)項(xiàng)目作為可比案例。 首先確定的是該項(xiàng)目當(dāng)前成交均價(jià)， 百利華府 1900 元 /平方米、頤家春天 2100 元 /平方米。 表 普通住宅價(jià)格擬合系數(shù)表 比較內(nèi)容 （指標(biāo)） 權(quán)重 百利華府（ A） 頤家春天 (B) 擬合 程度 比較 系數(shù) 擬合 程度 比較 系數(shù) 建筑規(guī)模 20% 1 區(qū)域位置 10% 項(xiàng)目規(guī)劃 15% 外部環(huán)境 15% 建筑設(shè)計(jì) 15% 物業(yè)配套 10% 開發(fā)商形象 15% 合計(jì) 100% / / 數(shù)據(jù)來源：南京優(yōu)派克思地產(chǎn)整合平臺(tái) 將各比較對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)格經(jīng)比較系數(shù)修正后得出參考定價(jià)： 以項(xiàng)目 A為參考： 3700 =2020 以項(xiàng)目 B為參考： 3400 = 2146 本案價(jià)格推算可得： 注：權(quán)重的確定如下表所示： 本案價(jià)格 =項(xiàng)目 A修正價(jià)格 A權(quán)重 + …… +項(xiàng)目 D修正價(jià)格 D權(quán)重 =2100 元 /平方米 根據(jù)以上數(shù)據(jù)的分析，結(jié)合目前的市場(chǎng)情況，本項(xiàng)目如若現(xiàn)階段銷售， 普通住宅的銷售均價(jià)可在： 2100 元 /平方米 左右。 項(xiàng)目編號(hào) 項(xiàng)目名稱 與目標(biāo)對(duì)象相關(guān)性 項(xiàng)目權(quán)重 A 百利華府 較強(qiáng) 35% B 頤家春天 很強(qiáng) 65%
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