【正文】 表 普通住宅價格擬合系數表 比較內容 （指標） 權重 百利華府（ A） 頤家春天 (B) 擬合 程度 比較 系數 擬合 程度 比較 系數 建筑規(guī)模 20% 1 區(qū)域位置 10% 項目規(guī)劃 15% 外部環(huán)境 15% 建筑設計 15% 物業(yè)配套 10% 開發(fā)商形象 15% 合計 100% / / 數據來源：南京優(yōu)派克思地產整合平臺 將各比較對象的市場價格經比較系數修正后得出參考定價： 以項目 A為參考： 3700 =2020 以項目 B為參考： 3400 = 2146 本案價格推算可得： 注：權重的確定如下表所示： 本案價格 =項目 A修正價格 A權重 + …… +項目 D修正價格 D權重 =2100 元 /平方米 根據以上數據的分析，結合目前的市場情況，本項目如若現階段銷售， 普通住宅的銷售均價可在： 2100 元 /平方米 左右。內容包括：安全智能化、信息網絡智能化、管理人性化等三個方面組成。在景觀規(guī)劃中通過“借景”與“引水”的概念引入小區(qū)景觀中，即能夠豐富小區(qū)的景觀層次，又能夠將小區(qū)的內部小景與外部自然水源相和諧。 11. 自然性 景觀設計的源泉來自于自然界，現在所做的石、山、樹、花等盡量仿自然界的東西。 10. 連續(xù)性 在居住環(huán)境景觀空間中，連續(xù)性是指空間界面的連續(xù)，其中主要包括建筑、道路、鋪地、綠化、小品等。居住環(huán)境可歸結為由公共性空間、半公共性空間、半私密性空間和私密性空間四個層次組成的空間體系。 6. 識別性 居民是小區(qū)環(huán)境的主體，要求所處的環(huán)境具有基本的識別性，讓居民能分辯出自已的住宅以及自身在空間環(huán)境中所處的位置、方向、進而掌握環(huán)境的構成模式和組織規(guī)律，以便按不同的時間和場合的需求，以最佳的方式到達自已想到達的位置，參加自已想參加的活動。環(huán)境的文化性還體現在環(huán)境與人的行為互補過程中，美好的環(huán)境提升居民的自覺意識，而文明的行為活動，反過來又促進環(huán)境品質的提升。環(huán)境的道路交通設計要做到人車分流；各種設施尤其是兒童、老人與殘疾人的活動設施要盡量做到適合不同人的需要，達到無障礙設計的要求，提高安全 性等級；兒童活動場地的設置特別要考慮家長方便進行視覺監(jiān)護。同時健康性還要求有健康身心的設施，空間配套齊全，滿足居民鍛煉身體的需求。單體景觀包括：入口、門與圍墻、坐椅與桌凳、地面鋪裝、停車場、候車棚、路障、指示牌與標志、庭 院、花架與亭、臺階與擋土墻、拉極站與廢物箱、雕塑、花池、水景等等。單體小品功能簡明、體量小巧、造 型新穎別致，帶有意境與特色，小品雖不能起主導作用，但它是完善居住環(huán)境，提高生活質量，創(chuàng)造環(huán)境藝術的重要組成部分。力求將小區(qū)融入周邊的自然環(huán)境之中。 本案要借鑒鄰里中心的先進理念，打造一個以商業(yè)服務新概念的社區(qū)商業(yè)中心。新加坡建屋發(fā)展局成立初期，鄰里中心有一個規(guī)劃的標準，并且在逐步的提升的，至 90年代，通過多年來 的實踐經驗，推進新模式的鄰里中心。 5+1多層，設計面積為 70— 75平米的 二室一廳， 90— 100平米的三室一廳，退臺式花園洋房，確保每戶都有空中庭院，提升產品價值。提供娛樂、休閑多樣的服務設施 6 社區(qū)基本沒有運動設施 形成運動設施體系，擁有室內外游泳池，高爾夫果嶺、籃球場、網球場等全方位多樣化的運動設施配套 7 社區(qū)基本沒有大型商業(yè)配套 社區(qū)擁有 10000平米大型商業(yè)設施 8 社區(qū)基本不擁有社區(qū)幼兒園 社區(qū)擁有 1800平米高標準幼兒園 9 單體單元沒自主綠地空間 單體單元擁 有以樹籬、地勢高差，用四度空間的概念，營造出公共、半公共、半私密、私密四度景觀圍合空間。后優(yōu)化公寓是一種‘類別墅產品’。澳洲風格是生活價值所在，是生活質量所在，是生活品位所在。 區(qū)工作的年輕人（工薪一族） 分析：這部分人是初次置業(yè)的年輕人，收入不高，他們大多數依靠家庭支持提供首付，同時需要信貸消費予以支持，購房時比較關心交通問題，一般購買小戶型的房屋。 目前本區(qū)域內城市建設用地供應量較小， 12年內區(qū)域內房產市場發(fā)展前景不明。同時為項目的住宅部分提供優(yōu)化完善的商業(yè)配套。 經過多家開發(fā)商的開發(fā)和經營，祿口地區(qū)的房地產市場開發(fā)已稍具規(guī)模，南京市民對祿口區(qū)域房產產品的較低價格和升值空間有一定認同。祿口鎮(zhèn)屬于鄉(xiāng)鎮(zhèn)，其商業(yè)單一，整體的配套質量和檔次較差。 自身優(yōu)勢：項目自身帶 ，自身配套完備。 地塊優(yōu)勢：地塊規(guī)則，土地利用率高。 交通優(yōu)勢：項目附近交通路網發(fā)達。近期區(qū)域發(fā)展能力有限。香港華潤集團投資 15億元，占地1,000畝的南京華潤 （ 國際小商品城） 已開始啟動，將建成集輕工、商業(yè)、娛樂、居住、田園風光為一體的鄉(xiāng)村別墅區(qū)和生態(tài)環(huán)境休閑區(qū)。 南京環(huán)亞國際物流建材商貿中心項目計劃建設以裝飾材料倉儲為主、門類齊全、配套設施完善的大型綜合建材專業(yè)采購中心。 祿口空港工業(yè)園部分建設中企業(yè) 南京六和機械公司和南京美星鵬科技實業(yè)有限公司。 祿口的建設依托于南京祿口國際機場，有機場高速、寧溧路、湯銅公路穿越交匯，有一定的交通優(yōu)勢。據調研了解，目前項目招商和商管均未能跟進?？偨ㄖ娣e ，共約 4150套房源。 該項目為區(qū)域內唯一的別墅項目，項目體量大，開發(fā)周期較長，具有較強的參考性。一期于 2020年 11月 25 日開盤，截止 2020年 4月 8日總體去化 52%。 一期將于 2020 年 6 月交付，二期于 2020 年 1月交付，交付后將開通社區(qū)巴士，往 返與龍蟠中路金潤發(fā)與項目之間，解決項目與主城之間公共交通矛盾。 截止 2020年 4月 8日，總體去化 56%， 95平方米以下的戶型去化最快。建筑形態(tài)為 6+1F多層、 7F電梯多層，一、二期共 21幢，項目整體分 3期開發(fā)。 該項目規(guī)模小，建筑品質較低。 目前在售一期 153 套房源，面積以 81111 的二房、三房為主，均價 1900元 /平方米，歷史最低價 1680元 /平方米。其中奧斯博恩為別墅項目，頤家春天、百利華府為公寓項目。 教育設施：祿口鎮(zhèn)中心幼兒園、祿口鎮(zhèn)中心小學、祿口鎮(zhèn)中學（距離約 12KM）。 1． 3．市政