【正文】 商鋪的業(yè)主都以投資為目的，業(yè)態(tài)分布以及以后的產(chǎn)權(quán)歸屬將更加復(fù)雜，不利于步行街的良好發(fā)展。主要競爭對手分析（明星樓盤）在售主要競爭樓盤優(yōu)、劣勢分析樓 盤 名 優(yōu) 勢 劣 勢中山步行街商業(yè)廣場項目位于最繁華的通賢街上，緊鄰人民商場、供銷商廈、高淳老街等老牌商業(yè)，地理位置優(yōu)越。小區(qū)內(nèi)部住宅 1 層為儲藏室，價格為 1200 元/㎡歷史價格： 開盤 16001900 元/㎡34 / 36高 淳 在 售 住 宅 價 格 曲 線 圖 (單 位 :元 /平 方 米 )19002200 2350 2300290023002280270020601900170023502580 2450 2600 2490315024000500100015002022250030003500丹 鳳 雅 苑 華 地 嘉 園 江 山 嘉 園 錦 繡 華 庭 圣 地 華 府 星 河 灣起 價 均 價 最 高 價由上圖可以看出，目前高淳的住宅項目均價在 2350 元/㎡左右較為客戶所接受，最高價不超過 2800 元/㎡（7）客群分析高淳在售住宅樓盤客群分析表35 / 36案名 客群分析丹鳳雅苑 本地人為主，職業(yè)多以公務(wù)員，國稅局，學(xué)校，銀行，私營業(yè)主為主。一期 17 幢 33 套（8 月底交付） ，二期 21 幢 31套，部分封頂，部分樁基星河灣項目占地 56099萬㎡，總建筑面積 73000㎡項目共規(guī)劃 19 棟五層商住多層，沿街 2 層為門面房，頂層為住宅五層躍層，分兩期銷售，一期占地 27100㎡，共 212 套，二期占地 28999㎡，共 194 套，磚混結(jié)構(gòu)。現(xiàn)在正在銷售的為 05 棟，目前銷售率在 60%左右28 / 36招商： 項目統(tǒng)一銷售 ，無招商形式華天商業(yè)廣場銷售：項目共規(guī)劃 157 套商鋪,有 8 棟,04 年 3 月開始預(yù)定,目前已銷售的為已交首付款目前已售出 61 套,整體銷售率為 39%01 棟 規(guī)劃 30 套,已售出 23 套 ； 02 棟 規(guī)劃 15 套,已售出 5 套03 棟 規(guī)劃 24 套,已售出 10 套 ； 04 棟 規(guī)劃 18 套,已售出 2 套05 棟 規(guī)劃 28 套,已售出 4 套 ； 06 棟底商 規(guī)劃 10 套,已售出 2 套07 棟底商 規(guī)劃 15 套,已售出 4 套 ； 08 棟底商 規(guī)劃 17 套,已售出 11 套招商： 項目統(tǒng)一銷售，無招商形式（12） 、客群分析高淳在售商業(yè)樓盤客群分析表案名 客群分析中山步行街商業(yè)廣場購買：以本地客源為主，少量浙江、上海等地，多以投資為主,年齡層次集中在 3045 歲職業(yè)構(gòu)成：購買者以商人為主，其他行業(yè)分布較零散。華天商業(yè)廣場項目共計 8 棟,為 5 棟商鋪,3 01 棟為 5 層商鋪,其余均為 1 層。 （7） 、銷售對象分析（項目商業(yè)部分的銷售、招商、自營的比例）及商鋪銷售方式 高淳在售商業(yè)樓盤銷售分析表案名 銷售對象分析中山步行街商業(yè)廣場項目完全由業(yè)主自營，全部對外銷售后按比例實施以后的經(jīng)營方向，01 棟 02 棟 03 棟 04 棟 05 棟，都為 1F+2F 對外銷售方式，余下的第三層、第四層可單獨銷售。項目共分為二期開發(fā),目前一期 4 棟已全部售完,分別為 3F 3F 4F 4F,二期為 7 棟商業(yè)項目,2 棟住宅,目前在售的為 05 棟為 3F 商鋪,其余商鋪分別為 06 棟為25 / 363F,07 棟10 棟為 2F,11 棟為 4F。經(jīng)營服裝，產(chǎn)品檔次偏低。市場形成了以建材裝潢、家具、汽摩銷售為主，品牌眾多，專業(yè)度高，經(jīng)營狀況為高淳最好?？蛻舯榧皣鴥?nèi)外。注：該市場經(jīng)營的檔次一般,且沒有什么特色,經(jīng)營狀況一般。注：該市場目前是高淳最大的集貿(mào)市場,副食品業(yè)和蔬菜業(yè)經(jīng)營狀況較好,據(jù)調(diào)查市場右側(cè)的門面當(dāng)時是以拍賣的據(jù)市場調(diào)查雖還未到螃蟹節(jié)，部分門面暫時性的關(guān)閉,但仍然有不錯的人氣服裝市場: 市場原為果品批發(fā)市場，約 6 年前改為服裝市場。形成了以高淳大市場為龍頭的建材、裝潢特色市場群體，業(yè)務(wù)輻射到安徽的當(dāng)涂、宣州、郎溪等周邊地注：該市場目前是高淳最大的建材市場,也是經(jīng)營最好的建材市場。 2022 年市場交易額 4。場內(nèi)有水產(chǎn)批發(fā)經(jīng)營戶 340 多家，其中螃蟹批發(fā)經(jīng)營戶 160 多家（ 40% 以上來自上海、無錫、常州、馬鞍山等地） 。（3）對投資商鋪的認識※ 本地經(jīng)營戶投資意識一般，不新事物不太容易接受，但多數(shù)穩(wěn)中求益，故沒有一定的升值潛力是不會購買的；※ 外地經(jīng)營戶如:上海、無錫等地，投資意識也較強，又因其較強的經(jīng)濟實力和融資能力也為投資商鋪提供了可能和保證。經(jīng)營面積高淳在經(jīng)營專業(yè)主題商業(yè)市場經(jīng)營面積及單間主力面積統(tǒng)計表 數(shù)據(jù)來源：各市場實地市調(diào)統(tǒng)計項目 水產(chǎn)批發(fā)市場 高淳建材大市 場 天河市場 服裝市場, 合計總經(jīng)營面積 9 萬㎡ 4 萬㎡ 2 萬㎡ 萬㎡ 萬㎡單間主力面積35㎡ 30m 30㎡ 26㎡ 注：※以上數(shù)據(jù)為初步統(tǒng)計后大致準(zhǔn)確數(shù)據(jù)，僅供決策參考之用。(4)、位于高淳南部的服裝市場,該市場原為果品批發(fā)市場，約 6 年前改為服裝市場。5 億 元。（四）高淳商業(yè)發(fā)展前景展望 （五）高淳專業(yè)主題商業(yè)市場分析區(qū)域分析高淳目前大規(guī)模專業(yè)主題市場主要為：(1)、位于高淳西部的水產(chǎn)批發(fā)市場,該市場總占地面積 170 畝，已建成固定門面房 400 多間、固定攤位 600 多個，鋼結(jié)構(gòu)大棚 15 / 361. 4 萬平方米 ，機動車停車廠 1. 2 萬平方米 ，成為融天河農(nóng)貿(mào)市場、水果批發(fā)市場為一體的“農(nóng)” 字特色市場群體， 可容納近萬人進行交易，市場年成交額 10 多億元，是江南最大的水產(chǎn)批發(fā)市場，同時也是全國最大的螃蟹專業(yè)市場。受消費水平的限制，中、低檔服裝比較受市民歡迎。而目前現(xiàn)有的商業(yè)在質(zhì)量上已不能滿足消費者的需要。高淳主要商業(yè)租金水平 高淳主要商業(yè)圈店鋪租金水平 數(shù)據(jù)來源：各商業(yè)區(qū)實際市調(diào)統(tǒng)計數(shù)據(jù)在經(jīng)營項目 店鋪經(jīng)營面積 租金水平高淳商貿(mào)城 1F 主力面積在 2530㎡ 開間 3m進深 10m2F 主力面積在 1015㎡1F 外鋪：400 元/㎡/年1F 位置較好內(nèi)鋪：250 元/㎡/年1F 位置一般內(nèi)鋪：200 元/㎡/年2F 位置較好鋪：300 元/㎡/年2F 位置一般鋪：180 元/㎡/年溫州商貿(mào)城 主力面積 28m開間 3m進深 7m位置較好：230 元/㎡/年位置一般：160 元/㎡/年中山步行街1F+2F 主力面積在 110m開間 34m進深 810m臨通賢街的門面：1000 元/㎡/年內(nèi)鋪位置較好的門面：800 元/㎡/年內(nèi)鋪一般的門面：600 元/㎡/年高淳商貿(mào)城對面沿街門面主力面積 38開間 4m ，進深 810m750 元/㎡/年公園對面沿街門面 主力面積 30開間 ，進深 8m600 元/㎡/年公園路旁邊第一間門面主力面積 65(兩間)開間 3m，進深 8m800 元/㎡/年13 / 36百貨大樓對面 主力面積 50開間 5m，進深 10m950 元/㎡/年百貨大廈對面 主力面積 30開間 3m，進深 10m1000 元/㎡/年 注：以上租金水平僅是各市場內(nèi)某樓層或某區(qū)域內(nèi)的平均價格 高 淳 主 要 商 業(yè) 店 鋪 租 金 折 線 圖 (單 位 :元 /平 方 米 /年 )400 250200 300 1801000800600230 160750 600 800950 1000020040060080010001200高 淳商 貿(mào)城 1F外 鋪高 淳商 貿(mào)城 1F位 置...高 淳商 貿(mào)城 1F位 置...高 淳商 貿(mào)城 2F位 置較 好鋪高 淳商 貿(mào)城 2F位 置一 般鋪中 山步 行街 臨通 賢...中 山步 行街 內(nèi)鋪 位...中 山步 行街 內(nèi)鋪 一...溫 州商 貿(mào)城 位置 較好 門面溫 州商 貿(mào)城 位置 一般 門面高 淳商 貿(mào)城 對面 沿街 門面公 園對 面沿 街門 面公 園路 旁邊 第一 間門 面百 貨大 樓對 面百 貨大 廈對 面（三）高淳商業(yè)特征綜述消費者區(qū)域偏好目前高淳居民購物主首選的地方就是老商圈——高淳老街為中心的寶塔路。商業(yè)氣氛濃。經(jīng)濟水平截止 2022 年底，全縣共有工業(yè)企業(yè) 1928 家，其中，外來投資企業(yè) 630 多家，外資（合資）企業(yè) 116 家. 形成了以藥業(yè)化工、機械電子、新型材料、出口服裝和綠色食品為主的五大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，占全縣工業(yè)銷售總量的 %（其中機械電子 %，藥業(yè)化工 %，新型材料 %，出口服裝 %，綠色食品 %） ，五大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)較好、關(guān)聯(lián)度大、龍頭企業(yè)支撐強勁，產(chǎn)業(yè)集群初步形成，而且適合高淳環(huán)境和資源狀況，發(fā)展優(yōu)勢較為明顯。 尤其是中部和西部圩區(qū)， 溝叉縱橫，河塘密布，水產(chǎn)資源得天獨厚，是聞名全國的江南魚米之鄉(xiāng)。自然資源和人文資源豐富，旅游資源尤為突出，有一代草圣（林散之） 、十里溫泉、百里老山、千年銀杏、萬只白鷺、十萬畝森林公園，以及省級珍珠泉旅游度假區(qū)。寧通、寧連高速公路和長江二橋連接線在區(qū)內(nèi)交匯，建設(shè)中的寧啟鐵路、西氣東輸工程、寧淮高速公路穿境而過，滁河由西向東直達長江，是華東地區(qū)水陸交通的重要樞紐、南京市現(xiàn)代化的新郊區(qū)。隨著大交通的發(fā)展，溧水已經(jīng)成為連接華東蘇皖的交通節(jié)點，4 條高等級公路使溧水與華東骨干路網(wǎng)全線溝通，與南京連成一片，到杭州、上海從 3 個半小時縮短到 2 小時。是百里秦淮的發(fā)源地，原始植被完好，自然環(huán)境優(yōu)良，距南京主城區(qū)僅 42 公里，處在南京主城發(fā)展的主軸線上。 (3)、2022 年各片區(qū)新建商品房價格分析6 / 362022年 上 半 年 南 京 新 建 商 品 房 價 格 走 勢 圖 (單 位 :元 /平 方 米 )5136 5281 5031 5927 5486853538712652270238038488551560284980522551130100020223000400050006000700080009000總 均 價 城 東 城 南 河 西 城 北 城 中 江 寧 江 北2022年 第 一 季 度 2022年 第 二 季 度根據(jù)抉策地產(chǎn)研究中心樓盤數(shù)據(jù)庫和 2022 年 6 月 70 典型樓盤價格指數(shù)，以南京市七大片區(qū)的典型樓盤作為統(tǒng)計對象，根據(jù)供給面積與市場價格加權(quán)計算，得出 2022 年第二季度南京市新建商品房加權(quán)平均價格為 5135 元/平方米。比如，有的樓盤開始出現(xiàn)小幅讓利；有的樓盤采取了送裝修等提高產(chǎn)品附加值的做法