南京河西cbd項(xiàng)目市場(chǎng)報(bào)告-資料下載頁(yè)
2025-10-16 23:58本頁(yè)面
【導(dǎo)讀】城市重點(diǎn)發(fā)展、規(guī)劃發(fā)展為現(xiàn)代化城市新中心區(qū)域；基建（奧體展館、奧體館、明基醫(yī)院??計(jì)劃》及《關(guān)于進(jìn)一步加快河西新城開(kāi)發(fā)建設(shè)的若干意見(jiàn)》等工作。會(huì)議指出，南京市第十。這是從南京發(fā)展的長(zhǎng)遠(yuǎn)和全局考慮做出的重大戰(zhàn)略部署。好2020年青奧會(huì)的重要保障，也是確保南京2020年率先基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化的關(guān)鍵之策。北部區(qū)域由于靠近城市老主城區(qū)，規(guī)劃起步早，發(fā)展相對(duì)成熟，處于發(fā)展的中后期階段；因素驅(qū)動(dòng)發(fā)展，發(fā)展后勁充足、空間廣闊；于起步發(fā)展階段；明基醫(yī)院、南京金沙高爾夫、展覽中心、地鐵1、2號(hào)線；商云集（仁恒、恒大、萬(wàn)達(dá)??河西CBD商務(wù)軸一期大部分項(xiàng)目已經(jīng)完工，僅個(gè)別項(xiàng)目在建。
【正文】 業(yè)發(fā)展起步晚，發(fā)展并未成熟，目前在河西北部發(fā)展相對(duì)成熟的區(qū)域，以萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)為中心，配合萬(wàn)達(dá)金街和家居廣場(chǎng)，已初步形成江東門區(qū)域性商圈，隨著后續(xù)蘇寧項(xiàng)目的入市，江東門區(qū)域中心將日臻成熟； 河西整體商業(yè)布局由萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)沿江東路向南發(fā)展，將在元通站形成新的城市中心 奧體商圈，但目前由于發(fā)展滯后和商業(yè)氛圍缺失，商業(yè)發(fā)展處于起步階段，但隨著區(qū)域發(fā)展成熟和河西商務(wù)區(qū)的打造，地鐵 2 號(hào)線人群的導(dǎo)入，奧體館 2020 年青奧會(huì)的舉辦，奧體商圈將呈現(xiàn)跳躍式發(fā)展； 蘇寧地塊 河西大型集中商業(yè)經(jīng)營(yíng)和租賃狀態(tài) 奧體商圈由于區(qū)域發(fā)展滯后，未形成規(guī)模，處于價(jià)值低點(diǎn)， 1F 租金水平 元 /㎡ /天，年遞增 58%； 項(xiàng)目 項(xiàng)目類型 狀態(tài) 經(jīng)營(yíng)方式 體量 樓層 業(yè)態(tài) 租金水平（使用面積計(jì)算） 入住率 租金年遞增率 萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) 購(gòu)物中心 2020 年開(kāi)業(yè) 萬(wàn)達(dá)商業(yè)管理公司招商經(jīng)營(yíng) 27 1F~4F 萬(wàn)達(dá)購(gòu)物中心 +家居賣場(chǎng) 1F:1822 元 /㎡ 100% 8% 鳳凰文化廣場(chǎng) 底樓裙 商 在售 散售和整層出售結(jié)合； 由買主自己租賃或經(jīng)營(yíng) 1F~4F 未知 售價(jià)： 萬(wàn) /㎡（建面） 牡丹園國(guó)際購(gòu)物中心 購(gòu)物中心 未開(kāi)業(yè) 自持招商經(jīng)營(yíng) 1F~4F 女性主題購(gòu)物中心 租金和扣點(diǎn)擇其一； 租金： 1F： 10/㎡，扣點(diǎn) 16%24%； 前兩年不變，之后 8%； 中泰國(guó)際廣場(chǎng) 裙樓集中商業(yè) 開(kāi)業(yè) 整體紅星美凱龍租賃 1F~4F 家居賣場(chǎng) 未知，不超過(guò) 1 塊 100% 未知 嘉業(yè)國(guó)際城 半開(kāi)放式購(gòu)物中心 2020 年 9 月開(kāi)業(yè) 自持經(jīng)營(yíng)，然后 12F 出售產(chǎn)權(quán) ， 統(tǒng)一經(jīng)營(yíng) 5~10 年， 前 2 年年回報(bào)率 6%，之后 8%； 1F~5F 女性 +兒童主題購(gòu)物休閑廣場(chǎng) 1F： 35 元 /㎡； 2F： 元 /㎡； 售價(jià)： 1F： 萬(wàn) /㎡（建面） 2F: 萬(wàn) /㎡（建面） 90% 6% 金奧大廈 封閉式購(gòu)物中心 接近完工，未開(kāi)業(yè) 自持經(jīng)營(yíng) 10 2F~5F 高檔商場(chǎng) 未開(kāi)始招商 新地中心 封閉式購(gòu)物中心 接近完工，未開(kāi)業(yè) 自持經(jīng)營(yíng) 10 2F~5F 高檔商場(chǎng) 未開(kāi)始招商 華新商業(yè)廣場(chǎng) 購(gòu)物中心 打地基狀態(tài) 自持經(jīng)營(yíng) 購(gòu)物中心 未 開(kāi)始招商 金源河西商業(yè)廣場(chǎng) 地下商業(yè)廣場(chǎng) 開(kāi)業(yè) 自持經(jīng)營(yíng) 1F 家樂(lè)福 +五星電器 +電玩城 +少量商鋪 (零售和餐飲） 1F： 元 /㎡ 85% 5% 河西除嘉業(yè)國(guó)際城先招商后出售產(chǎn)權(quán)返回報(bào)率外，其它存在三種經(jīng)營(yíng)方式： 自持招商經(jīng)營(yíng)，如萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、嘉業(yè)國(guó)際城等； 整體打包出租，如中泰國(guó)際廣場(chǎng)；（直接整租給紅星美凱龍） 直接出售，如鳳凰文化廣場(chǎng)； 租金水平：由萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)沿江東路呈租金遞減，項(xiàng)目周邊目前租金處于最低狀態(tài)， 1F 僅 元的水平狀態(tài)； 租金遞增率：開(kāi)業(yè)前兩年租金不變，之后年遞增率 58%； 項(xiàng)目靜態(tài)租金（使用面積）： 金源河西地下廣場(chǎng)： 1F: 元 /㎡天； 嘉業(yè)國(guó)際城 :1F: 元 /㎡天 。2F： 元 /㎡天； 項(xiàng)目 1F 上市靜態(tài)租金： 元 /㎡天； 樓層 相比 1F 下降比例 （按照地鐵購(gòu)物中心慣例） 租金 (元 /㎡天） 靜態(tài)平均租金 (元 /㎡天） 1F 100% 1F 100% 2F 65% 3F 45% 4F 35% 5F 30% 既定假設(shè)：每層面積相似，誤差小于 2%； 項(xiàng)目商業(yè)靜態(tài)價(jià)值評(píng)估 項(xiàng)目整體商業(yè)租金靜態(tài)價(jià)值： 元 /天 /㎡ 市場(chǎng)價(jià)值增長(zhǎng)率情況 增長(zhǎng)率預(yù)測(cè)： 根據(jù)區(qū)域的發(fā)展來(lái)看，至 2020 年項(xiàng)目上市年遞增率 6%； 之后 2020 年，隨著 2020 年青奧會(huì)的舉辦、區(qū)域發(fā)展成熟、 CBD 氣候的形成將實(shí)現(xiàn)跳躍式發(fā)展，按照 10%的增長(zhǎng)率遞增； 項(xiàng)目 項(xiàng)目類型 狀態(tài) 經(jīng)營(yíng)方式 體量 樓層 業(yè)態(tài) 租金水平（使用面積計(jì)算） 入住率 租金年遞增率 萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) 購(gòu)物中心 2020 年開(kāi)業(yè) 萬(wàn)達(dá)商業(yè)管理公司招商經(jīng)營(yíng) 27 1F~4F 萬(wàn)達(dá)購(gòu)物中心 +家居賣場(chǎng) 1F:1822 元 /㎡ 100% 8% 嘉業(yè)國(guó)際城 半開(kāi)放式購(gòu)物中心 2020 年 9 月開(kāi)業(yè) 自持經(jīng)營(yíng)，然后 12F 出售產(chǎn)權(quán)， 統(tǒng)一經(jīng)營(yíng) 5~10 年， 前 2 年年回報(bào)率 6%，之后 8%； 1F~5F 女性 +兒童主題購(gòu)物休閑廣場(chǎng) 1F： 35 元 /㎡； 2F： 元 /㎡； 售價(jià)： 1F： 萬(wàn) /㎡（建面） 2F: 萬(wàn) /㎡（建面） 90% 6% 金源河西商業(yè)廣場(chǎng) 地下商業(yè)廣場(chǎng) 開(kāi)業(yè) 自持經(jīng)營(yíng) 1F 家樂(lè)福 +五星電器 +電玩城 +少量商鋪 (零售和餐飲） 1F： 元 /㎡ 85% 5% 萬(wàn)達(dá)成熟運(yùn)作管理、相對(duì)成熟地理位置， 租金漲幅 8%；項(xiàng)目所在區(qū)域年漲幅 56%； 滿租率預(yù)測(cè)： 2020 年 70%； 2020 年 80%； 2020 年 85%； 2017 年 90%， 2018 年 95%，之后每年均按 95%計(jì)算 項(xiàng)目 項(xiàng)目類型 狀態(tài) 經(jīng)營(yíng)方式 體量 樓層 業(yè)態(tài) 租金水平（使用面積計(jì)算） 入住率 租金年遞增率 萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) 購(gòu)物中心 2020 年開(kāi)業(yè) 萬(wàn)達(dá)商業(yè)管理公司招商經(jīng)營(yíng) 27 1F~4F 萬(wàn)達(dá)購(gòu)物中心 +家居賣場(chǎng) 1F:1822 元 /㎡ 100% 8% 嘉業(yè)國(guó)際城 半開(kāi)放式購(gòu)物中心 2020 年 9 月開(kāi)業(yè) 自持經(jīng)營(yíng)，然后 12F 出售產(chǎn)權(quán)， 統(tǒng)一經(jīng)營(yíng) 5~10 年， 前 2 年年回報(bào)率 6%，之后 8%； 1F~5F 女性 +兒童主題購(gòu)物休閑廣場(chǎng) 1F： 35 元 /㎡； 2F： 元 /㎡； 售價(jià)： 1F： 萬(wàn) /㎡（建面） 2F: 萬(wàn) /㎡（建面） 90% 6% 金源河西商業(yè)廣場(chǎng) 地下商業(yè)廣場(chǎng) 2020 年開(kāi)業(yè) 自持經(jīng)營(yíng) 1F 家樂(lè)福 +五星電器 +電玩城 +少量商鋪 (零售和餐飲） 1F： 元 /㎡ 85% 5% 市場(chǎng)空置率情況 萬(wàn)達(dá)作為成熟的商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司，擁有眾多的品牌戰(zhàn)略合作伙伴，入住率相對(duì)本項(xiàng)目不具有參考意義； 區(qū)域參考個(gè)案：嘉業(yè)國(guó)際城、金 源河西商業(yè)廣場(chǎng)； 嘉業(yè)國(guó)際城今年開(kāi)業(yè)，由于體量小，入住率 90%，后續(xù)的鋪位位置不錯(cuò)的情況下，仍難招商到位，本項(xiàng)目 萬(wàn)的體量，空置率將呈現(xiàn)增高趨勢(shì)； 金源河西商業(yè)廣場(chǎng)， 2020 年開(kāi)業(yè)，在招主力店到位的情況下，目前滿租率也仍為 85%； 年份 2020 20202020 2020 2020 2020 2017 平均租金（元 /㎡天） 增長(zhǎng)率 6% 6% 10% 10% 10% 使用面積（㎡） 70279*50%= ㎡ 滿租率 70% 80% 85% 90% 總額（萬(wàn)元） 2334 2934 3434 3993 商業(yè)財(cái)務(wù)測(cè)算（以酒店公寓同時(shí)入市，即 2020 年，得房率以 50%計(jì)算：一般商業(yè)得房率45%55%） 項(xiàng)目資金回籠預(yù)判 項(xiàng)目年回籠資金預(yù)測(cè)（單位：萬(wàn)元） 業(yè)態(tài) 2020 2020 2020 2017 2018 2019 2020 酒店公寓 50600 55600 61200 67200 25830 商業(yè) 2334 2934 3434 3993 4398 4837 5321 辦公 13500 18000 20300 21800 合計(jì) 億 億 億 億 億 億 億 THE END
試題試卷相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1