【正文】 通過省驗收。城鄉(xiāng)文化體育設施建設得到加強,集漢畫像石精品的白集漢墓陳列館已對外開放,文化大廈、體育場等已動工興建?！⒔∪藚^(qū)、鄉(xiāng)、村三級醫(yī)療衛(wèi)生保健網(wǎng)絡,95%的村衛(wèi)生室達到甲級衛(wèi)生室標準。建成了廣播、電視、有線電視三臺,有線電視延伸到五個鄉(xiāng)鎮(zhèn)。環(huán)境保護工作力度加大,建設項目“三同時”執(zhí)行率在65%以上,。人民生活 ——人民生活不斷改善。城市居民人均可支配收入6790元，農(nóng)民人均純收入3828元，分別增長7%、%。，%?！鷮嵧七M就業(yè)和再就業(yè)工作，新增城鎮(zhèn)就業(yè)2113人。加大勞務輸出力度。不斷完善社會保障體系，全區(qū)基本養(yǎng)老保險參保人數(shù)8659人，分別比去年增加504人、5372人。認真做好救災建房工作，投入資金105萬元，新建改建房屋919間。2004年工作目標（部分）——2004年全區(qū)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展的預期調(diào)控目標是：國內(nèi)生產(chǎn)總值增長15%以上；財政收入增長25%以上，其中一般預算收入增長15%以上；全社會固定資產(chǎn)投資增長30%以上；實際利用外資增長30%以上，自營出口增長25%以上；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、%；人口自然增長率控制在4‰以內(nèi)。——堅持工業(yè)突破。以沿東隴海產(chǎn)業(yè)帶開發(fā)建設為契機，依托我區(qū)的資源優(yōu)勢和產(chǎn)業(yè)基礎，加大資源整合和集約開發(fā)力度，加快產(chǎn)業(yè)集聚，著力培育壯大支柱產(chǎn)業(yè)和特色經(jīng)濟?！猿暗乃季S規(guī)劃中心城市，邀請國內(nèi)著名大學和規(guī)劃單位，調(diào)整完善城市總體規(guī)劃。樹立強烈的城市建設精品意識，注重城市的空間景觀和文化內(nèi)涵。著力建設適宜創(chuàng)業(yè)和人居的“山水城林”新賈汪。以建設布局合理、功能齊全、生態(tài)優(yōu)美、環(huán)境和諧、具有較高文化品位和廣泛包容性的現(xiàn)代化生態(tài)園林城市為目標，與徐州新區(qū)建設相呼應，高水平搞好城市規(guī)劃，不斷完善城市功能，綜合整治城市環(huán)境，延山引水、建城造林，使城市清新秀麗、充滿靈氣和活力。繼續(xù)開展“小街巷整治行動”，硬化、亮化道路，狠抓市容管理，對主干道保潔推行市場化運作，不斷增加城市公共設施，確保完好率，形成清潔、亮麗、秩序井然的城市環(huán)境。二、 區(qū)域房地產(chǎn)市場分析區(qū)域房地產(chǎn)市場概述A、現(xiàn)狀——賈汪城中心正處于由舊城向現(xiàn)代化城鎮(zhèn)的重大轉(zhuǎn)變中，目前舊城的住宅基本上是單位公房，小區(qū)的規(guī)劃、房型設計等方面已不適應現(xiàn)代市民的住房要求。——目前賈汪城區(qū)的房地產(chǎn)市場正處于起步階段，隨著人民生活水平的提高，市場的需求和供應將會有較大的增長。——在建項目位于城區(qū)中心，但賈汪房地產(chǎn)的發(fā)展重點將轉(zhuǎn)向舊城外圍東南區(qū)域，區(qū)政府外遷將帶動一個新城區(qū)的發(fā)展。B、2004年賈汪區(qū)的城市建設——集中力量搞好城市重點工程建設，重點實施“一湖、二路、三園、四區(qū)”。完善“一湖”，全面完成南湖生態(tài)一期工程配套設施建設，分期分批實施湖區(qū)綠化，逐步成為城市生態(tài)區(qū)。整治“二路”，集中整治賈韓路、206國道城區(qū)段兩側(cè)環(huán)境，大力度實施綠化、美化、亮化，加快沿路棚戶區(qū)改造和開發(fā)步伐，使兩條主干道成為賈汪城區(qū)現(xiàn)代化的標志工程和景觀路、繁榮路，提升城市形象。改造“三園”，加大人民公園綠化力度，建成綠色公園；美化、亮化桃花島公園，建成燈光公園；大力治理夏橋公園環(huán)境，增加娛樂設施，建成休閑公園，使公園成為市民家居的一部分。開發(fā)“四區(qū)”，啟動商業(yè)步行街、漢府街建設，做強中心城區(qū)；建成天緣大廈、中旺購物中心，激活南部商業(yè)區(qū)；完成餐飲一條街建設、積極開發(fā)和興小區(qū)，形成飲食服務區(qū)；加快陽光世紀苑建設，規(guī)劃建設明珠小區(qū)，成為居住示范區(qū)。同時，規(guī)劃并籌備城市河道工程，爭取上級扶持資金，為開工建設創(chuàng)造條件，從根本上優(yōu)化城市形象、提升城市品位。以人口向鎮(zhèn)區(qū)集中、工業(yè)向園區(qū)集中、居住向小區(qū)集中為主要內(nèi)容，加快全區(qū)城鎮(zhèn)化步伐。抓好大吳鎮(zhèn)爭創(chuàng)國家級示范小城鎮(zhèn)工作。努力把賈汪建設得更大、更美、更亮，讓賈汪人民生活在這片熱土上充滿舒適感和榮譽感?！ㄔO適宜創(chuàng)業(yè)和人居的“山水城林”新賈汪。以建設布局合理、功能齊全、生態(tài)優(yōu)美、環(huán)境和諧、具有較高文化品位和廣泛包容性的現(xiàn)代化生態(tài)園林城市為目標，與徐州新區(qū)建設相呼應，高水平搞好城市規(guī)劃，不斷完善城市功能，綜合整治城市環(huán)境，延山引水、建城造林，使城市清新秀麗、充滿靈氣和活力。繼續(xù)開展“小街巷整治行動”，硬化、亮化道路，狠抓市容管理。競爭項目情況：A、溫州商城216。 發(fā) 展 商：徐州金甌經(jīng)濟開發(fā)有限公司216。 項目地址：賈汪區(qū)前委路西段216。 項目概況：項目地處賈汪鬧市中心，總占地約80畝，由5幢25層商居樓組成，建筑面積 11400平方米，其中商業(yè)用房5600平方米。一層為營業(yè)房，25層為住宅，建筑形式為瓦彩坡屋面，框架剪力墻結構。外墻面為高級彩色涂料，外墻為鋁塑窗，近乎門采用高級防盜門，供電、供水采用一戶一表。周邊生活配套有賈汪商場、人民商場、惠客隆大買場、彭魯市場、賈汪電影院、區(qū)政府等。216。 價 格：均價830元/㎡，1層為底商4500元/㎡，2層840元/㎡，3層860元/㎡，4層820元/㎡，5層800元/㎡（送閣樓）。~。216。 房 型：規(guī)劃有二房、三房、四房、還有閣樓，~，主力房型為三房，平方米。216。 去 化：目前去化約90%，二房、三房去化較快，目前面積大的房型還有少量剩余。B、群力小區(qū)216。 開 發(fā) 商：賈汪區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)公司 216。 項目地址：交警大隊南側(cè)216。 項目概況：群力小區(qū)總建面積5萬平方米，其中營業(yè)用房1萬平方米。小區(qū)東起賈韓路，西至工商路，南起汽配大樓， 北至交警大隊，位置較好，交通便利，購物方便。賈汪區(qū)第一個配地下室及閣樓的標準住宅小區(qū)，面積75120㎡，供水供電采用一戶一表，全封閉陽臺。216。 價 格：目前5層基價788元/平方米，2層878元/㎡，3層888元/㎡，4層818元/㎡，6層618元/㎡，閣 樓228元/㎡，地下室398元/㎡。營業(yè)房13803680元/㎡，其中賈韓路1層3680元/㎡，2層1400元/㎡，東西街2100元/㎡。216。 房 型：房型主要有二、三房，面積75120㎡。216。 去 化：一期工程已基本完成，由于面積控制較好，銷售已近尾聲，但底層房型較差的還有少量剩余。競爭項目分析案名總建規(guī)模（㎡）房屋類型基價單價范圍（元/㎡）均價（元/㎡）面積范圍（㎡）主力房型主力面積（㎡）主力總價（萬元）工程進度群力小區(qū)5萬多層78861888881575120三房98120現(xiàn)房溫州商業(yè)城多層80080086083051148三房103125現(xiàn)房216。 供應態(tài)勢——區(qū)域內(nèi)樓盤供應量較小，競爭項目的開發(fā)已接近尾聲， 隨著東南遷移的規(guī)劃，新區(qū)將會出現(xiàn)較多項目。——房地產(chǎn)變革時代已經(jīng)來臨，新區(qū)的開發(fā)將會急劇升溫，新區(qū)有較多待開發(fā)地塊多為農(nóng)田和農(nóng)居，具有形成大盤的便利條件。房產(chǎn)品質(zhì)也有普通型向精品類型轉(zhuǎn)化。216。 產(chǎn)品規(guī)劃分析——區(qū)域市場整體規(guī)劃水平欠缺，干篇一律，缺乏創(chuàng)新。小區(qū)環(huán)境、交通動線、景觀設計水平樣式呆板。大多樓盤只是為住而建，而不注重生活品質(zhì)的內(nèi)涵提高；樓盤基本上沒有會所、學校等配套?！a(chǎn)品規(guī)劃主要是多層，純粹的兵營式規(guī)劃充斥了本區(qū)，內(nèi)部只有簡單的綠化設施?！獏^(qū)域市場呈三房和兩房基本平分天下的局面，主力已經(jīng)向三房轉(zhuǎn)化。一房占一定比例，但量體相當小，隨著人民生活水平的提高，住房需求的提升，四房以及復式房型在未來有一定市場?！啃鸵?guī)劃上以三房為主，二房面積在75100㎡左右，三房面積在100150㎡之間。經(jīng)濟型為主流。從市場反饋看在房型面積上應適當控制，房型面積偏大在銷售上有較大的風險。216。 價格態(tài)勢分析——區(qū)域樓盤在銷售上一般將5樓價格設為基價，同時在銷售上有一定的價格折扣，目前在售項目的基價在788800元/㎡，均價已經(jīng)突破800元/㎡。溫州商業(yè)城的均價已達到830元/㎡。二房總價在68萬元，主力房型三房總價在810萬元?！偁庬椖康膬r格支撐主要是城區(qū)中心的地段優(yōu)勢，但隨著新區(qū)的規(guī)劃建設，同時項目的高起點規(guī)劃、產(chǎn)品品質(zhì)高檔，可以預測新區(qū)的房價存在可觀的上升空間。216。 營銷態(tài)勢分析——市場營銷并不太受重視，開發(fā)商自行銷售現(xiàn)象較普遍，普遍缺乏專業(yè)水準，還沒有全程營銷代理的項目；樓盤的預售標準不統(tǒng)一，銷售周期較長?！蹣翘幓揪褪且婚T面房，放置一兩張桌椅，12名售樓人員，現(xiàn)場也沒有什么銷售道具，樓書制作簡單，案名與樓盤不符或者較為通俗?！N售員業(yè)務素質(zhì)較差，業(yè)務人員的素質(zhì)沒有上升到專業(yè)營銷的水準，對銷售政策和樓盤本身了解的程度不夠。銷售禮儀上和和操作流程有待系統(tǒng)化。216。 銷售績效分析——開發(fā)商的品牌對銷售起到很大的促進作用?！偁庬椖慷家呀N售尾聲，但銷售周期較長。——營銷策略促進樓盤銷售的功效在區(qū)域還沒有得到很好的應用。——經(jīng)濟型房型受到歡迎，二房市場較大，三房需求逐漸成為主力。房型緊湊功能齊全的房型去化快，但底層、面積偏大的房型銷售有阻力。216。 客戶情況分析——在區(qū)域上以賈汪城區(qū)為主，有部分周邊幾個鎮(zhèn)的客戶?！ば诫A層為主流，客戶層面向中產(chǎn)階級遷移?！星嗄昕蛻魹橹鳎?040歲為主流?！杂脼橹?，兼有少量投資客戶，主要是受東南新區(qū)發(fā)展的潛力驅(qū)使。三、 本項目概況宗地位置項目位于賈汪區(qū)中心東南部，與城區(qū)隔206國道相望，行車至城中心約10分鐘，步行則需25分鐘；宗地北臨世紀大道，北面目前為空地，規(guī)劃為新區(qū)政府，西面是東排洪道，東為規(guī)劃中的青少年活動中心。宗地情況項目占地：7萬平方米規(guī)劃總建：規(guī) 劃：小區(qū)分兩期開發(fā)。目前在建為一期公寓，共14幢多層；二期規(guī)劃為別墅，總建約1萬平方米。目前現(xiàn)狀：目前一期項目主體結構已基本完成，西側(cè)二期用地在進行市政施工。宗地環(huán)境——項目位于城區(qū)的外圍，自然環(huán)境極佳，周邊多為空地，但都已有規(guī)劃用途；西面有世紀廣場，東邊有徐州七中，在206國道西邊有工商局、教育局、司法局、農(nóng)行等政府機構，東面有新建成的汽車客運站?！钆涮咨现饕性诔菂^(qū)中心，但隨著新區(qū)政府、青少年活動中心以及其他一些規(guī)劃的陸續(xù)啟動，將會大大豐富本項目的生活配套和生活氛圍?！鲂械缆分饕菛|西向的主干倒世紀大道和206國道，世紀大道是賈汪區(qū)政府規(guī)劃建設的景觀道路，道路系統(tǒng)較好，已 建成通車，目前還在進行后續(xù)的景觀布置。項目西北部的汽車客運站有較多出行路線，但與本項目有一定距離。四、 項目SWOT分析S——優(yōu)勢：——大環(huán)境優(yōu)越，空氣新鮮、安靜宜人，同時有新城區(qū)的規(guī)劃，發(fā)展?jié)摿薮??！椖块_發(fā)商實力強，在市場上具有較高知名度。——本項目規(guī)模大，市場影響力強，規(guī)劃起點高?！袑I(yè)的營銷代理公司全程營銷策劃，根據(jù)市場行情進行前期定位、營銷策劃，專業(yè)的銷售隊伍?！壳皡^(qū)域市場上樓盤銷售多接近尾聲，為本項目的銷售提供了良好的機會。W——劣勢：——項目位置較偏，消費者有住在市郊的抵抗心理。——生活配套較缺，特別是基本的生活必需品要到城區(qū)中心購買?！煌ㄔO施相對缺乏，目前的公交路線不抵達本案。O——機會：——賈汪經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展必將提高人民的生活水平和購買力，人民將有更高的住房需求?！Z汪的房地產(chǎn)市場處于初步發(fā)展時期，房地產(chǎn)市場有較大的發(fā)展?jié)摿??！麄€東南區(qū)是區(qū)政府重點發(fā)展的區(qū)域，具有較高的潛力及發(fā)展空間?！獏^(qū)政府、青少年活動中心等項目的啟動，生活配套的逐漸豐富，對購房者有較大的吸引力。——本項目功能齊全、生態(tài)優(yōu)美、環(huán)境和諧的高起點規(guī)劃，與賈汪區(qū)政府2004年的城鎮(zhèn)建設工作目標相呼應。T——威脅：——新區(qū)的未來規(guī)劃具有不確定性，周邊項目的建設可能會影響本案的環(huán)境?！磥頃r間里，賈汪其他項目的啟動會對本項目形成競爭?！捎谫Z汪離徐州市中心較近，徐州市區(qū)房地產(chǎn)市場的發(fā)展會吸引賈汪部分的購買者——部分房型面積偏大，在經(jīng)濟收入不高的區(qū)域，消費能力有限。五、 項目定位與建議客源定位：——在區(qū)域上以賈汪城區(qū)為主，同時包括賈汪區(qū)周邊的幾個鎮(zhèn)?！獜穆殬I(yè)身份上看，客源有政府干部職員、企業(yè)中層、職工、教師、醫(yī)生、私營業(yè)主、個體戶等?！獜哪挲g上看，客源集中在2845歲之間，首次置業(yè)的客戶在28－35歲左右，、二次置業(yè)者年齡在3545歲之間?！徺I目的，絕大多數(shù)為自住，結婚購房或者改善居住環(huán)境為主?！彝ソY構上，三口之家居多，有部分五口之家?！笃诘母邫n項目的客戶在區(qū)域上要突破到徐州市區(qū)，身份層次上也應相應提高。價格建議——主力去化均價800元/平方米根據(jù)對項目的SWOT分析及區(qū)域價格的研究，可以得知本項目的優(yōu)劣相當明顯：項目規(guī)模較大，專業(yè)系統(tǒng)的營銷策略以及新區(qū)的發(fā)展?jié)摿κ俏覀冺椖康闹饕獌?yōu)勢，但位置偏、生活配套不足、部分房型面積過大以及政府規(guī)劃的不確定性對銷售都有較大影響?；陂_發(fā)商的品牌積累和項目穩(wěn)定銷售的考慮，建議本案的一期均價為800元/平方米。如果新區(qū)開發(fā)進展順利，則本項目的未來銷售均價可達到850元/㎡。以上報告將在今后項目進入實質(zhì)性操作后作階段性補充！研展部謝謝！上海安瑞投資咨詢有限公司研展部/徐州銷售案場完成時間二00四年三月五日81 / 81