【正文】 ）。西面為中煤六處的家屬住宅區(qū)，南面為以文沃集市為中心的小生活區(qū)。距離南三環(huán)路約1000米，目前道路尚未開通，步行約15分鐘左右。 ——中青年人為購(gòu)房主流，中高層企事業(yè)單位干部支撐中高檔樓市?？蛻羟闆r分析——以周邊區(qū)域客戶為主，包括銅山縣的一些進(jìn)城客戶；由于市政府南移的政策和本區(qū)域優(yōu)美的環(huán)境，也吸引了部分市中心區(qū)的客源；——換屋客戶占據(jù)主力，改善居住條件成為消費(fèi)動(dòng)力；高校的教師及周邊企業(yè)的職員，是三環(huán)南路中檔樓盤的主力客源，也有部分要求改善居住、教育環(huán)境的市中心工薪階層。——營(yíng)銷代理公司的全程策劃對(duì)項(xiàng)目的良好去化起著重要作用，像森活綠郡前期的市場(chǎng)定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)和銷售過程中較高的業(yè)務(wù)素質(zhì)都是銷售較好重要保證。——樓盤的性價(jià)比較高。銷售績(jī)效分析——總體去化比較順利，銷售情況較好，銷售率隨開發(fā)進(jìn)度穩(wěn)定去化。有的引進(jìn)了外地的銷售隊(duì)伍，森活綠郡就由上海天啟開啟全程行銷代理，在售樓處內(nèi)部的布置以及銷售道具的制作、應(yīng)用上都走在徐州市的前列?！硗?，此區(qū)域是徐州特殊產(chǎn)品別墅的主要集中地，依山傍湖使別墅有了得天獨(dú)厚的發(fā)展條件，產(chǎn)品均價(jià)在4500元/平方米左右。價(jià)格態(tài)勢(shì)分析——價(jià)格受區(qū)域地段、環(huán)境因素影響比較明顯，在相同條件下價(jià)格彈性一般不大；——在云龍山、鳳凰山的北面區(qū)域，由于離市中心較近、環(huán)境優(yōu)勢(shì)明顯，同時(shí)樓盤品質(zhì)較高，均價(jià)已達(dá)到22002450元/平方米，直逼市中心價(jià)位?！獏^(qū)域三房為主力房型所占比例較大，面積集中在120140平米，二房的比例在40%左右房型面積在90110平米?！啃驮O(shè)計(jì)上也有較大突破，基本上能做到功能性、私密性、合理性、舒適性有效結(jié)合，想最近推出的森活綠郡的房型就充分考慮到通風(fēng)采光、動(dòng)靜分區(qū)，還規(guī)劃有景觀飄窗。——規(guī)劃設(shè)計(jì)水平有較大的提高，開始注重產(chǎn)品品質(zhì)內(nèi)涵的提升。絕大多數(shù)目前在建的小區(qū)其主力房型為三房，樓層一般為67層，頂層為閣樓，底層有地下室。也有一定數(shù)量的別墅，別墅產(chǎn)品主要依托山和湖的優(yōu)勢(shì)?！陂_發(fā)樓盤的總量體約30萬(wàn)平方米左右，多數(shù)樓盤開發(fā)接近尾聲，后續(xù)開發(fā)量體目前較少，目前南部地區(qū)是徐州房地產(chǎn)開發(fā)的重點(diǎn)區(qū)域，環(huán)線附近還有較多的地塊待開發(fā)，未來供應(yīng)量有待觀察。但項(xiàng)目的量體都不大，總建面積在5萬(wàn)平方米左右。D、交通環(huán)境——解放南路、湖東路金山路和三環(huán)南路是區(qū)域的交通主干道，道路寬敞平整，路況較好——公交車輛較少，主要是游游119路等，距離市區(qū)也較遠(yuǎn)?！h(huán)南路兩側(cè)區(qū)域主要是城鄉(xiāng)結(jié)合部，老工業(yè)基地，生活配套不夠完善，以小區(qū)內(nèi)的生活配套為主——區(qū)域內(nèi)的教育資源豐富優(yōu)越，是徐州市的高校集中區(qū)。——三環(huán)南路兩側(cè)：本區(qū)域主要是城鄉(xiāng)結(jié)合部，區(qū)域有較多的學(xué)校；三環(huán)南路南側(cè)為老工業(yè)基地，整體環(huán)境較差，但隨著政府規(guī)劃的開展，本區(qū)域的發(fā)展?jié)摿薮蟆Ｉ焦馑?、風(fēng)景秀麗?！讫埳揭詵|：本區(qū)域內(nèi)有以鳳凰山為中心的風(fēng)景區(qū)，包括國(guó)防園、淮海戰(zhàn)役烈士紀(jì)念塔等景觀，景色宜人，也是進(jìn)行愛國(guó)主義教育的重要基地。以東主要為居住生活區(qū)；以西則為云龍湖風(fēng)景旅游區(qū)。區(qū)域內(nèi)主要為風(fēng)景秀麗的云龍山、云龍湖、鳳凰山、泰山為中心的包括彭園、動(dòng)物園、淮海戰(zhàn)役烈士紀(jì)念塔、國(guó)防園、濱湖公園等在內(nèi)的風(fēng)景旅游區(qū)。銷售狀況——由于項(xiàng)目都處于開發(fā)初期，目前銷售率在30%以上，但去化情況與開發(fā)商的營(yíng)銷策略有較大關(guān)系，從目前跡象來看，區(qū)域的項(xiàng)目前期定位較準(zhǔn)，房型緊湊，未來銷售較為看好。價(jià)格態(tài)勢(shì)分析——區(qū)域樓盤的銷售均價(jià)在1500元/平方米左右，單價(jià)在9801689元之間，——開發(fā)初期，價(jià)格處于調(diào)整時(shí)期，隨著項(xiàng)目后期的開發(fā)價(jià)格會(huì)有上升?！獏^(qū)域產(chǎn)品以三房為主，主力面積范圍主要集中在115130平方米之間，像祥和四季花園；但華夏水云間規(guī)劃二房為主力房型，面積為86115平方米。住宅市場(chǎng)重點(diǎn)個(gè)案詳列案名總建規(guī)模（㎡）房屋類型基價(jià)單價(jià)范圍（元/㎡）均價(jià)（元/㎡）面積范圍（㎡）主力房型主力面積（㎡）主力總價(jià)（萬(wàn)元）工程進(jìn)度銷售率華廈水云間多層12309801450130091280二房861151216地下一層30%祥和四季花園多層133813381688157092127三房1141271820結(jié)構(gòu)一層40%水苑長(zhǎng)橋——多層未定————88145三房100130——平整地塊未公開產(chǎn)品規(guī)劃分析——本區(qū)域雖然地段較偏，但后備土地資源巨大，可供規(guī)模開發(fā)的地塊較多，更適合于規(guī)劃大規(guī)模，高品質(zhì)的住宅區(qū)?！珔^(qū)域內(nèi)生活配套缺乏，祥和路沿線由于開發(fā)較早已形成一個(gè)較為成熟的居住區(qū)，但多數(shù)地段尚欠開發(fā)。區(qū)域面積較大?！粜偷目驮炊酁槭兄行膮^(qū)、火車站商圈的年輕白領(lǐng)和外來人員?！獏^(qū)域客為主，首次置業(yè)群體和市中心邊緣區(qū)換房客戶比例也較大?？蛻羟闆r分析——由于產(chǎn)品類型較多，客源層次不一。開發(fā)商的實(shí)力、品牌是樓盤品質(zhì)的重要保證。——樓盤廣告對(duì)樓盤去化影響相當(dāng)重要，報(bào)紙廣告和派報(bào)為主要推廣方式，戶外廣告、車體廣告相當(dāng)少?！F(xiàn)場(chǎng)道具的配置不太齊全，樓書制作一般，沒有出現(xiàn)可以直接引導(dǎo)客戶購(gòu)買動(dòng)機(jī)的室內(nèi)表現(xiàn)?！獦I(yè)務(wù)人員的素質(zhì)沒有上升到專業(yè)營(yíng)銷水準(zhǔn)，對(duì)銷售政策和樓盤本身了解的程度不夠。多數(shù)售樓處的設(shè)置、規(guī)劃較為隨意、簡(jiǎn)單。在區(qū)域內(nèi)由于房型面積較大，許多總價(jià)較高的產(chǎn)品消化的較慢。——呈現(xiàn)東高西、北低的價(jià)格形勢(shì)，主要受地段和環(huán)境的影響，同時(shí)可以預(yù)測(cè)東南方向存在可觀的價(jià)格空間。價(jià)格態(tài)勢(shì)分析——多層均價(jià)在12601620元/㎡之間，小高層、高層已達(dá)2000元/㎡以上的較高價(jià)位?！^度型房型即經(jīng)濟(jì)型房型的略微擴(kuò)大有市場(chǎng)契機(jī)，并能成為引導(dǎo)市場(chǎng)向適中型主流市場(chǎng)發(fā)展的墊腳石，獲得可持續(xù)性發(fā)展。區(qū)域也有以二房為主力的小區(qū)，像怡美家園二房面積在7189平米之間?！獏^(qū)域項(xiàng)目多以三房為主力，且所占的比例相當(dāng)大，三房面積在115165平米之間，集中在120145平米之間?！「邔踊緸橹懈叨水a(chǎn)品，普通購(gòu)房者對(duì)小高層的高額費(fèi)用難以接受。在規(guī)劃布局上突破不大。重點(diǎn)個(gè)案情況詳列案名房屋類型基價(jià)單價(jià)范圍（元/㎡）均價(jià)元/㎡）面積范圍（㎡）主力 房型主力面積（㎡）主力總價(jià)（萬(wàn)元）工程 進(jìn)度銷售率西苑人家多層110010801500135089131三房110封頂99%中川藝君花園多層1280121615361420110180三房115130結(jié)構(gòu)三層17%金陽(yáng)家園多、小高層1480148017801620——三房117145——70%都市E站高層20002060240023004080一房4080子房美景小高層1798107138三房12313820主體封頂70%怡美家園多層12189981438126053171二房7189現(xiàn)房30%世紀(jì)錦園多層116810151432123095165三房1151651420封頂30%白云人家多層別墅1398117415651430三房132145徐州人家多層別墅135811741566143363220三房1321601923結(jié)構(gòu)封頂80%產(chǎn)品規(guī)劃分析——區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品以多層為主，小高層、高層也占有一定比例，還有少量的別墅供應(yīng)?！獏^(qū)域內(nèi)其他次干道道路條件一般，道路兩側(cè)基本無(wú)綠化、景觀，部分地區(qū)車行不暢?！疖囌靖浇貏e是鐵路以西與黃河故道之間區(qū)域，由于離市中心較近，又有黃河故道的水資源，居住、商業(yè)氛圍較好。——區(qū)域內(nèi)的建筑物大都外觀破舊，特別是住宅項(xiàng)目大多排列雜亂，規(guī)劃設(shè)計(jì)落后。東部火車站有自己的特點(diǎn)。區(qū)域北部為二環(huán)北路與黃河故道所包夾的地帶；區(qū)域西部由三環(huán)西路與環(huán)西路包夾；區(qū)域東面也為三環(huán)路與黃河故道包夾。其中，3045歲的購(gòu)房者約占全體購(gòu)房者半數(shù)以上，而30歲以下的購(gòu)房者的需求潛力較大?！兄行奈鞑坷献≌瑓^(qū)域的房?jī)r(jià)相對(duì)較低，這些樓盤是區(qū)域內(nèi)工薪階層購(gòu)房的首選，但所占比例較少。徐州當(dāng)?shù)氐恼殕T和企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)、個(gè)體私營(yíng)業(yè)主占據(jù)一大部分，另外也有部分來徐州投資的外地企業(yè)老板。客源狀況分析A、客源分布——換房客戶為主，主要來自于市中心區(qū)域或是案體周邊的原有公房居民以及部分郊區(qū)的進(jìn)城者；大部分客戶習(xí)慣于本區(qū)域環(huán)境和配套；首次置業(yè)客戶和外來客戶也占有一定比例，具有消費(fèi)潛力。部分樓盤業(yè)務(wù)員接待禮儀和態(tài)度較差，弱化了樓盤本身的價(jià)格或者規(guī)劃優(yōu)勢(shì)，表現(xiàn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如同質(zhì)同價(jià)樓盤。這說明項(xiàng)目在前期規(guī)劃時(shí)缺乏對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行準(zhǔn)確、專業(yè)的調(diào)研和定位。說明目前市場(chǎng)上的項(xiàng)目都已銷售較長(zhǎng)時(shí)間，一般在23年，這也基本反映了徐州的房產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀。但有些項(xiàng)目由于開發(fā)商觀念落后，營(yíng)銷上沒有跟上市場(chǎng)的發(fā)展，嚴(yán)重影響了項(xiàng)目的去化速度。銷售績(jī)效分析——整體銷售情況較理想，樓盤的品質(zhì)、地段是去化的重要因素，其中都市家園、建國(guó)公寓去化較快這于其量體較小有關(guān)?！獱I(yíng)銷推廣主要依靠報(bào)紙廣告和房展會(huì)推介，戶外廣告、派報(bào)較少?！荚O(shè)有售樓處，但較多售樓處的規(guī)摸、布置水平一般值得一提的是錦繡嘉園的行銷，聘請(qǐng)中介代理，無(wú)論在售樓處現(xiàn)場(chǎng)布置、景觀效果還是現(xiàn)場(chǎng)氣氛、業(yè)務(wù)水準(zhǔn)，在徐州都是首屈一指，是當(dāng)?shù)匦袖N市場(chǎng)的一個(gè)亮點(diǎn)。該公司是徐州房產(chǎn)市場(chǎng)上近年冒出的一匹營(yíng)銷黑馬，具有了解本地市場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)，其影響日益增大。既有發(fā)展商自己的營(yíng)銷隊(duì)伍自銷，又有行銷代理。望湖大廈的品質(zhì)、環(huán)境優(yōu)勢(shì)較為明顯，也提升了項(xiàng)目得到價(jià)格?！獦潜P品質(zhì)、特色對(duì)價(jià)格的影響明顯。——地段、環(huán)境影響價(jià)格。所以市中心的房型面積經(jīng)濟(jì)型和適中型的比例應(yīng)有所增加。二房量體相對(duì)較少，二房面積一般集中在100120㎡。處于房型設(shè)計(jì)的變革時(shí)期?！鄬右惶輧蓱魹橹鳎「邔?、高層為一梯多戶規(guī)劃?！獏^(qū)域項(xiàng)目量體大小不一，既有600戶左右的較大規(guī)模物業(yè)，如錦繡嘉園；又有量體甚小的建國(guó)公寓（總建面積僅5000㎡）。——規(guī)劃參差不齊，鮮有特色和亮點(diǎn)?！壳笆兄行脑谑垌?xiàng)目的總體供應(yīng)量在40萬(wàn)平方米以上，但由于上述項(xiàng)目已銷售較長(zhǎng)時(shí)間，已去化較多，所剩的余的有較多是面積較大、房型較差的產(chǎn)品，市場(chǎng)上正在啟動(dòng)的項(xiàng)目有10多萬(wàn)平米，后續(xù)供應(yīng)量較大?！谑垌?xiàng)目基本上為準(zhǔn)現(xiàn)房，但有幾個(gè)項(xiàng)目已開始動(dòng)工，因此未來市場(chǎng)的供應(yīng)量較為充足。 個(gè)案情況詳列案名總建規(guī)模（㎡）房屋類型單價(jià)范圍（元/㎡）均價(jià)（元/㎡面積范圍（㎡）主力房型主力面積（㎡）主力總價(jià)（萬(wàn)元）工程進(jìn)度銷售率錦繡嘉園10萬(wàn)小高層246036003000110159三房149159準(zhǔn)現(xiàn)房50%都市家園5萬(wàn)高層21902750250094150二房94127準(zhǔn)現(xiàn)房90%新都大廈小高、高層240030002800146220三房111139外立面20%嘉銘苑小高層18602040190098138只剩117/138現(xiàn)房65%黃河景園高層——3000100176三房1221563145結(jié)構(gòu)封頂35%萬(wàn)通佳苑小高層220026202400110188三房1281883145結(jié)構(gòu)封頂20%望湖大廈高層240038003000140165三房16048現(xiàn)房78%建國(guó)公寓多層17802200200080128二房801101622現(xiàn)房92%旺角樓小高層19982250210088155二房102121結(jié)構(gòu)封頂90錦江豪庭高層226033332800144174三房1421604045現(xiàn)房50%梅園公寓高層187024202200115194三房140現(xiàn)房70%——目前在售項(xiàng)目以小高層、高層供應(yīng)為主，且有增加趨勢(shì)，土地緊缺、地價(jià)較高使中心地段成為小高層和高層主要聚集區(qū)，但每個(gè)小區(qū)的供應(yīng)量不大，多數(shù)為二、三幢樓?！步煌ㄒ怨卉嚍橹?，區(qū)內(nèi)有數(shù)十條公交線路通達(dá)全市各地和火車站，出行較為方便。中心區(qū)域路況較好，而外圍地區(qū)路邊綠化欠佳。區(qū)域內(nèi)多數(shù)地段道路平坦寬闊，衛(wèi)生狀況良好，也無(wú)外來人口聚集。C、交通環(huán)境——南北向的中山路、解放路、西安路和東西向的