南京浦口項(xiàng)目市場(chǎng)報(bào)告-文庫(kù)吧資料
2025-07-26 14:17本頁(yè)面
【正文】 會(huì)發(fā)覺(jué)其開(kāi)發(fā)過(guò)程將至少需要15—18年。該案價(jià)格的定位可以說(shuō)是其目前占領(lǐng)市場(chǎng)最主要的武器，限于他現(xiàn)已形成的樓盤(pán)形象以及銷(xiāo)售理念、主題，短期內(nèi)如果其價(jià)格拉升幅度超出150元/平方米的話(huà)，其客源將肯定會(huì)有很大部分被分流。 價(jià)格走勢(shì)——從現(xiàn)有的市場(chǎng)分析，我們認(rèn)為蘇寧主要針對(duì)南京底價(jià)商品房的市場(chǎng)，在短短1—2個(gè)月之內(nèi)充分占領(lǐng)市場(chǎng)的戰(zhàn)略理念。 企業(yè)知名度拉升產(chǎn)品信譽(yù)度+低價(jià)位+產(chǎn)品規(guī)模，這就是目前蘇寧項(xiàng)目分析，銷(xiāo)售狀況良好，引起的市場(chǎng)熱度極大，對(duì)區(qū)域市場(chǎng)起到了一定程度上的推動(dòng)作用；但實(shí)際成交均價(jià)還不到2500元/平方米的低位，無(wú)疑給區(qū)域內(nèi)的同等樓盤(pán)帶來(lái)了巨大的沖擊，其中像華僑城這樣的樓盤(pán)受打擊尤為明顯，銷(xiāo)售勢(shì)頭受到了嚴(yán)重的打壓。月，㎡泰來(lái)苑開(kāi) 發(fā) 商：南京泰山房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司地理位置：浦口區(qū)泰西路28號(hào)產(chǎn)品形態(tài)：公寓建筑面積：39萬(wàn)m2占地面積：23萬(wàn)m2容 積 率：綠 化 率： 40%銷(xiāo) 售 率： 50%物業(yè)管理：開(kāi)盤(pán)日期：04年9月交房日期：05年7月面 積：80—250 m2主力面積：110—130 m2目前推案量：32０多套（200512推案）去 化 量：270套左右剩余案量：50套左右項(xiàng)目分析：南京集成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在浦口泰西路開(kāi)發(fā)的金泉泰來(lái)苑2004年3月18日開(kāi)盤(pán)，銷(xiāo)售的主要是一期多層公寓的50多套保留房，戶(hù)型以三房和兩房為主，推出多層房源，目前在售部分比較適合當(dāng)?shù)厥忻裢顿Y居住，其中位于泰山寺正下方的一棟樣板“別墅王”面積高達(dá)約2600平方米.蘇寧天潤(rùn)城項(xiàng)目調(diào)查情況開(kāi) 發(fā) 商：蘇寧地產(chǎn)地理位置：浦口區(qū)南浦路以西，緊鄰大橋北路產(chǎn)品形態(tài)：多層、小高層建筑面積：360萬(wàn)m2占地面積：266萬(wàn)m2容 積 率：天潤(rùn)城一街區(qū)開(kāi)盤(pán)日期：05年1月29日項(xiàng)目占地面積：500畝項(xiàng)目總建筑面積：60萬(wàn)㎡一街區(qū)占地面積：100畝一街區(qū)建筑面積：約14萬(wàn)㎡一街區(qū)銷(xiāo)面積：131113㎡一街區(qū)銷(xiāo)戶(hù)數(shù)：1318套一街區(qū)18幢，其中11幢多層，7幢小高層取得預(yù)售許可證的是15幢共192套1月29日15\幢開(kāi)盤(pán)，共144套；2月7日8幢開(kāi)盤(pán)，共48套目前去化狀況：已銷(xiāo)售套數(shù)：174套剩余可售套數(shù)：1144套目前取得預(yù)收許可證房源剩余18套剩余可售套數(shù)中，已預(yù)定約850套剩余房源今年4月左右可以取得預(yù)售許可證；至今年5月預(yù)計(jì)二街區(qū)將上市，供應(yīng)量在25幢多層，預(yù)計(jì)推盤(pán)數(shù)量為2000套（包括預(yù)定積累）折扣情況：按揭99折，一次性付款96折，團(tuán)購(gòu)（10套以上）94折價(jià)格分析：2380～2800元/㎡，其中主力單價(jià)集中在2500～2600元/㎡；樓層價(jià)差20~30元/㎡預(yù)計(jì)價(jià)格走勢(shì)：據(jù)現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售人員告知，5月份第二次開(kāi)盤(pán)價(jià)格將會(huì)有較大幅度調(diào)整，預(yù)計(jì)在150元/㎡左右客源分析：一街區(qū)開(kāi)盤(pán)階段主要為投資客居多，目前客源主要是自用客戶(hù)；自用客戶(hù)主要是老城區(qū)動(dòng)遷客戶(hù)，以及中低收入家庭。天潤(rùn)城推案以來(lái)，受其價(jià)格影響銷(xiāo)售速率明顯放緩，直至最近兩天成交量才逐漸放大。目前在售的是2棟小高層住宅樓，其多層已基本售完，在3月底將會(huì)有一批單身公寓推出。內(nèi)部配有三個(gè)商業(yè)配套中心、三個(gè)會(huì)所、五所幼兒園、兩所小學(xué)、一個(gè)中學(xué)、綜合商場(chǎng)、醫(yī)院、郵局、銀行、菜市場(chǎng)。該項(xiàng)目緊靠未來(lái)浦口新中心頂山鎮(zhèn)和過(guò)江隧道。3月開(kāi)盤(pán)，7月中旬一期已經(jīng)全部售罄，二期在售房源也只有三十余套，主要為110－120平方米的三房戶(hù)型。該案是一個(gè)法式風(fēng)格的樓盤(pán)，外立面材料選用國(guó)內(nèi)品牌面磚，采用淡金色的三段式外立面設(shè)計(jì)，小區(qū)內(nèi)部配有紅外線(xiàn)監(jiān)控系統(tǒng)、雙門(mén)禁對(duì)講系統(tǒng)等智能化硬件配備。本案隔街對(duì)望老浦口商業(yè)中心，周邊配套，項(xiàng)目自身內(nèi)部設(shè)施都較為齊全。月，㎡/月開(kāi)盤(pán)日期：04年4月交房日期：春節(jié)后一期交房面 積：80—300 m2主力面積：90—110 m2價(jià) 格：2750元/m2主力總價(jià)：25—30萬(wàn)目前推案量：一期推盤(pán)２６４套去 化 量：已經(jīng)去化２４４套剩余案量：２０套客源購(gòu)成：一期以投資客戶(hù)為主，一期尾盤(pán)主要是自用客戶(hù)項(xiàng)目分析：恒輝地產(chǎn)在江北浦珠北路開(kāi)發(fā)的翡翠城一共有28棟房子，包括24棟多層和4棟小高層，可以入住近1000戶(hù)人家，套型面積在80—300多平米之間，5月推出的一期180戶(hù)，現(xiàn)已全部售罄。天潤(rùn)城大橋北路77號(hào)多層、小高層360萬(wàn)250080—902023萬(wàn)06年5月192184【分析】從上表中我們可以看出，經(jīng)過(guò)一、二月份的購(gòu)房熱潮后，浦口區(qū)域各大樓盤(pán)第一輪銷(xiāo)售已經(jīng)接近尾聲，由于較大的供應(yīng)量在較短的時(shí)期內(nèi)被一下子吸納，我們認(rèn)為3月中上旬很有可能進(jìn)入一個(gè)調(diào)整的階段，但到3月中下旬在受到區(qū)域內(nèi)幾大樓盤(pán)新一輪推案，市場(chǎng)又會(huì)呈現(xiàn)一個(gè)購(gòu)房的熱潮，樓價(jià)也將肯定會(huì)隨之升高。樓盤(pán)名稱(chēng)地理位置建筑形態(tài)物業(yè)費(fèi)（元/m2/月）規(guī)模（m2）價(jià)格（元/m2）主力面積（m2）主力總價(jià)交房日期推案量（套）去化量（套）恒輝翡翠城浦珠北路110號(hào)多層、小高層 12萬(wàn)2750 901102530萬(wàn)05年3月264244快樂(lè)之城麗都苑浦珠北路126號(hào)多層 38萬(wàn)280085—1152332萬(wàn)05年12月700多500多明發(fā)濱江新城浦口濱江大道1號(hào)小高層 160萬(wàn)310090120 2837萬(wàn)06年5月3700多3400多華僑城長(zhǎng)江大橋北路1號(hào)多層、小高層 30萬(wàn)29001001202935萬(wàn)06年3月10224金泉新年伊始像蘇寧目前，南京過(guò)江通道有南京長(zhǎng)江大橋、長(zhǎng)江二橋，在建的有長(zhǎng)江三橋，加上過(guò)江隧道，跨江城市南京的南北聯(lián)系將更加便捷，對(duì)于江北地區(qū)的發(fā)展和實(shí)施跨江發(fā)展戰(zhàn)略將起到重要作用。南京過(guò)江隧道——總投資約30億元的南京過(guò)江隧道工程即將實(shí)施，預(yù)計(jì)將于2008年底建成，2009年上半年通車(chē)。l l 大橋收費(fèi)站北移l ，緩解長(zhǎng)江一橋交通壓力注釋?zhuān)耗暇╅L(zhǎng)江三橋——長(zhǎng)江三橋是上海至成都國(guó)道
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