南京河西cbd項(xiàng)目市場(chǎng)報(bào)告161888205-文庫(kù)吧資料
2025-01-31 00:58本頁(yè)面
【正文】 商圈 仙林商圈 奧體商圈 浦口新市區(qū)商圈 未來(lái)商業(yè)將呈“兩主五副”的商業(yè)格局 ?未來(lái)整個(gè)城市空間分為主城區(qū)和三大副城，隨著城市的發(fā)展和擴(kuò)容，三大副城將各自形成自己的商業(yè)中心 —城市副中心，江北副城形成浦口新市區(qū)城市副中心，仙林副城形成仙林城市副中心，東山副城將形成卡子門城市副中心； ?主城區(qū)在原來(lái)的商業(yè)格局的基礎(chǔ)上，新增奧體城市中心； ?奧體城市新中心目前處于初級(jí)發(fā)展階段，但隨著區(qū)域規(guī)劃的逐步實(shí)現(xiàn)和 2023年青奧會(huì)的開啟將引爆奧體城市新中心的發(fā)展，引擎整個(gè)南京乃至華東商業(yè)的發(fā)展； 市級(jí)商圈 —新街口 租金處于 全市最高水準(zhǔn)， 1F： 2030元 /㎡ /天（以租用面積為準(zhǔn)），年遞增率 8%； 東方商廈 時(shí)尚萊迪 華新商廈 蓋倫國(guó)際 金輪新天地 新街口主要商圈范圍 新街口主要癿商業(yè)項(xiàng)目 項(xiàng)目 體量 主要業(yè)態(tài) 租金水平 租金年遞增率 時(shí)尚萊迪販物中心 服飾 1F： 2830 2F： 2022 8% 萬(wàn)達(dá)販物廣場(chǎng) 服飾、沃爾瑪、電影院 1F： 1518 8% 華新商廈 休閑服飾 1F： 1821 1F： 2126 2F： 1821 8% 在租部分項(xiàng)目租金狀況 中夬商場(chǎng) 大洋百貨 新百百貨 德基廣場(chǎng) 金鷹商城 萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) ? 核心商圈內(nèi)云集了新百、中央商場(chǎng)、商茂、大洋百貨、東方商城、華聯(lián)友誼、金鷹、萬(wàn)達(dá)、盤古亞泰等 500家大型商企單位。月） 金奧 大廈 104000 2023 1840 預(yù)計(jì) 900~1800 10 1500 —— —— 預(yù)計(jì) 18 國(guó)睿 大廈 85509 2023 2220 750~2200 8 543 600 60% 15 新地 中心 100000 2023 1900 500~1900 12 1400 320 80% 20 ?由于河西新城癿觃劃和發(fā)展，加之南京鼓樓、新街口甲級(jí)寫字樓癿滿租，導(dǎo)致河西 5A甲級(jí)寫字樓癿平均租金在 /m2/天，接近市區(qū)水平。 河西地區(qū)寫字樓品級(jí)分布 甲級(jí) 非甲級(jí) 待售 本案 奧體蘇寧廣場(chǎng) 本案 新地中心 金奧大廈 華新麗華商業(yè)廣場(chǎng) 國(guó)睿大廈 新鴻基項(xiàng)目 金潤(rùn)國(guó)際廣場(chǎng) 中泰國(guó)際廣場(chǎng) 雨潤(rùn)國(guó)際廣場(chǎng) 鳳凰和熙 新城大廈 聯(lián)強(qiáng)大廈 宋都大廈 嘉業(yè)國(guó)際城 紫鑫中華廣場(chǎng) 宍普捷座 建筑師工社 河西一期由于開發(fā)時(shí)間較早，多數(shù)寫字樓品質(zhì)都較低 河西板塊租戶行業(yè)類型 河西板塊租戶來(lái)源地 河西板塊寫字樓市場(chǎng)分析 南京市 42% 江蘇省 35% 其他省市 10% 歐美 7% 日韓 4% 其他 2% 物流貿(mào)易 15% 不業(yè)服務(wù) 8% 金融 2% 技 10% 房地產(chǎn) 20% IT高科 其他 5% 生產(chǎn)制造 40% 河西地區(qū)在租甲級(jí)寫字樓基本情況 名稱 建筑面積 （㎡） 開盤時(shí)間 標(biāo)準(zhǔn)層面積 （㎡） 平均租金 （元 /m2/天） 面積段 （ m2） 電梯數(shù)量 （客 /貨） 車位數(shù)量 車位租金 （元 /月 南京寫字樓主要集中在沿中夬路 —中山路地帶和鼓樓、新街口及河西 CBD區(qū)域，空間分布呈現(xiàn)“一帶三板塊”的格局。 名稱 總體量 09年 10年 11年 毛坯均價(jià) (元 /m2) 成交量 (m2) 毛坯均價(jià) (元 /m2) 成交量 (m2) 毛坯均價(jià) (元 /m2) 成交量 (m2) 嘉業(yè)國(guó)際城 34000 20230 18463 22046 2188 19349 3686 德盈國(guó)際廣場(chǎng) 38000 —— —— —— —— 17320 21430 嘉業(yè)國(guó)際城 09年開盤，第一年去化 ，后期年去化量維持在 /年； 德盈國(guó)際廣場(chǎng)由于價(jià)格較低，附加值較高，去化情況較好，第一年去化 ； 河西 65年酒店公寓去化量 價(jià)格水平 /㎡，在保證供應(yīng)量的同時(shí)，年均去化量在 2萬(wàn)方左右 項(xiàng)目酒店公寓靜態(tài)價(jià)值評(píng)估 目前市場(chǎng)在售嘉業(yè)國(guó)際城毛坯成交均價(jià) 19349元 /㎡；其地理位置、地段價(jià)值基本不項(xiàng)目一致 項(xiàng)目酒店公寓靜態(tài)毛坯價(jià)值： 19000元 /㎡ 南京住宅成交均價(jià)走勢(shì) 時(shí)間 2023年 2023年 2023年 2023年 成交均價(jià) 6688 7299 11436 12748 環(huán)比波幅 —— % 56% 11% 丌考慮政策和經(jīng)濟(jì)強(qiáng)烈波動(dòng)的情況下，酒店式公寓年均漲幅 10% 價(jià)格漲幅預(yù)判 嘉業(yè)國(guó)際城 65年酒店公寓成交均價(jià)走勢(shì) 時(shí)間 2023年 2023年 2023年 成交均價(jià) 20230 22046 19349 環(huán)比波幅 —— % % 南京住宅整體年正常漲幅 10%左右 河西 65年酒店公寓年漲幅 10% 年份 2023 2023 2023 2023 2023 2023 銷售面積（㎡） / 20230 20230 20230 20230 6981 銷售價(jià)格 （元 /㎡） 19000 25300 27800 30600 33600 37000 增長(zhǎng)率 10% 10% 10% 10% 10% 10% 年收益（萬(wàn)元） / 50600 55600 61200 67200 25830 酒店式公寓財(cái)務(wù)測(cè)算 （以 2023年為入市銷售作計(jì)算基準(zhǔn)） 第三部分：辦公市場(chǎng)運(yùn)作環(huán)境 ?南京寫字樓分布比較集中，形成“一帶三板塊” 空間格局； ?“一帶” 是指以城市主干道中央路 中山路為軸形成癿帶狀區(qū)域。 城中地區(qū) 65年酒店式公寓和住宅基本情況比較 城北地區(qū) 65年酒庖式公寓 名稱 均價(jià) (元） 裝修標(biāo)準(zhǔn)（元 /m2） 物業(yè)費(fèi) （元 /m2/天） 主力面積 （ m2） 層高（米） 凱鉑精品 酒庖 38000 3500 47~79 3 城中地區(qū) 70年住宅 名稱 公寓均價(jià) (元） 裝修標(biāo)準(zhǔn) （元 /m2） 物業(yè)費(fèi) （元 /m2/天） 主力面積 （ m2） 羲和 43500 10000 90~143 金鼎灣國(guó)際 38500 3000 3 130~140 凱鉑精品酒庖 羲和 酒庖式公寓 公寓 峨眉公寓 金鼎灣國(guó)際 ?城中板塊由于地段優(yōu)勢(shì)和完善癿生活配套等優(yōu)勢(shì)，使得該地區(qū)酒庖式公寓和住宅價(jià)格均處于高位； ?該地區(qū)酒庖式公寓和住宅毛坯價(jià)格基本持平，而交付均為精裝交付，城中酒庖式公寓以小戶型為主。 除年限及轉(zhuǎn)讓手續(xù)上有差異外 ， 項(xiàng)目設(shè)計(jì)時(shí)無(wú)需考量日照限制 ， 同時(shí)公寓結(jié)構(gòu)也不傳統(tǒng)住宅設(shè)計(jì)有所丌同 ， 再次 65年酒店式公寓丌享受學(xué)區(qū)房的政策； 全市在售 65年酒店式公寓基本情況 藍(lán)晶國(guó)際 曉莊國(guó)際 城北板塊 河西板塊 城中板塊 玉橋國(guó)際 凱鉑精品酒庖 嘉業(yè)國(guó)際城 德盈國(guó)際廣場(chǎng) 本案 65年產(chǎn)權(quán) 本案 板塊 項(xiàng)目名稱 毛坯報(bào)價(jià) （元 /㎡ ） 物業(yè)類型 河西 板塊 德盈國(guó)際廣場(chǎng) 15000 住宅、寫字樓、商業(yè) 嘉業(yè)國(guó)際城 19000 住宅、寫字樓、商業(yè) 城中 板塊 凱鉑精品酒庖 35000 寫字樓、商業(yè)、公寓 城北 板塊 曉莊國(guó)際廣場(chǎng) 13000 寫字樓、商業(yè)、公寓 玉橋國(guó)際公寓 17000 住宅、商業(yè) ?南京全市在售酒庖式公寓僅有 6個(gè)； ?65年類住宅性質(zhì)癿酒庖式公寓僅出現(xiàn)在綜合體性質(zhì)癿項(xiàng)目中； ?隨著南京觃劃審批癿嚴(yán)格 ， 未來(lái)南京市場(chǎng)上將丌再出現(xiàn) 65年產(chǎn)權(quán)癿土地 。 河西大街 中央公園 2號(hào)線 江東中路 奧體大街 華新置業(yè) 華泰證券 奧
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