【正文】 如果新區(qū)開發(fā)進(jìn)展順利，則本項(xiàng)目的未來銷售均價(jià)可達(dá)到850元/㎡。價(jià)格建議——主力去化均價(jià)800元/平方米根據(jù)對項(xiàng)目的SWOT分析及區(qū)域價(jià)格的研究，可以得知本項(xiàng)目的優(yōu)劣相當(dāng)明顯：項(xiàng)目規(guī)模較大，專業(yè)系統(tǒng)的營銷策略以及新區(qū)的發(fā)展?jié)摿κ俏覀冺?xiàng)目的主要優(yōu)勢，但位置偏、生活配套不足、部分房型面積過大以及政府規(guī)劃的不確定性對銷售都有較大影響。——家庭結(jié)構(gòu)上，三口之家居多，有部分五口之家?！獜哪挲g上看，客源集中在2845歲之間，首次置業(yè)的客戶在28－35歲左右，、二次置業(yè)者年齡在3545歲之間。五、 項(xiàng)目定位與建議客源定位：——在區(qū)域上以賈汪城區(qū)為主，同時(shí)包括賈汪區(qū)周邊的幾個(gè)鎮(zhèn)?！磥頃r(shí)間里，賈汪其他項(xiàng)目的啟動(dòng)會(huì)對本項(xiàng)目形成競爭。——本項(xiàng)目功能齊全、生態(tài)優(yōu)美、環(huán)境和諧的高起點(diǎn)規(guī)劃，與賈汪區(qū)政府2004年的城鎮(zhèn)建設(shè)工作目標(biāo)相呼應(yīng)?！麄€(gè)東南區(qū)是區(qū)政府重點(diǎn)發(fā)展的區(qū)域，具有較高的潛力及發(fā)展空間。O——機(jī)會(huì)：——賈汪經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展必將提高人民的生活水平和購買力，人民將有更高的住房需求。——生活配套較缺，特別是基本的生活必需品要到城區(qū)中心購買。——目前區(qū)域市場上樓盤銷售多接近尾聲，為本項(xiàng)目的銷售提供了良好的機(jī)會(huì)?！卷?xiàng)目規(guī)模大，市場影響力強(qiáng)，規(guī)劃起點(diǎn)高。四、 項(xiàng)目SWOT分析S——優(yōu)勢：——大環(huán)境優(yōu)越，空氣新鮮、安靜宜人，同時(shí)有新城區(qū)的規(guī)劃，發(fā)展?jié)摿薮蟆！鲂械缆分饕菛|西向的主干倒世紀(jì)大道和206國道，世紀(jì)大道是賈汪區(qū)政府規(guī)劃建設(shè)的景觀道路，道路系統(tǒng)較好，已 建成通車，目前還在進(jìn)行后續(xù)的景觀布置。宗地環(huán)境——項(xiàng)目位于城區(qū)的外圍，自然環(huán)境極佳，周邊多為空地，但都已有規(guī)劃用途；西面有世紀(jì)廣場，東邊有徐州七中，在206國道西邊有工商局、教育局、司法局、農(nóng)行等政府機(jī)構(gòu)，東面有新建成的汽車客運(yùn)站。目前在建為一期公寓，共14幢多層；二期規(guī)劃為別墅，總建約1萬平方米。三、 本項(xiàng)目概況宗地位置項(xiàng)目位于賈汪區(qū)中心東南部，與城區(qū)隔206國道相望，行車至城中心約10分鐘，步行則需25分鐘；宗地北臨世紀(jì)大道，北面目前為空地，規(guī)劃為新區(qū)政府，西面是東排洪道，東為規(guī)劃中的青少年活動(dòng)中心?！星嗄昕蛻魹橹?，3040歲為主流。 客戶情況分析——在區(qū)域上以賈汪城區(qū)為主，有部分周邊幾個(gè)鎮(zhèn)的客戶。房型緊湊功能齊全的房型去化快，但底層、面積偏大的房型銷售有阻力?！獱I銷策略促進(jìn)樓盤銷售的功效在區(qū)域還沒有得到很好的應(yīng)用。 銷售績效分析——開發(fā)商的品牌對銷售起到很大的促進(jìn)作用。銷售禮儀上和和操作流程有待系統(tǒng)化?！蹣翘幓揪褪且婚T面房，放置一兩張桌椅，12名售樓人員，現(xiàn)場也沒有什么銷售道具，樓書制作簡單，案名與樓盤不符或者較為通俗。216。二房總價(jià)在68萬元，主力房型三房總價(jià)在810萬元。 價(jià)格態(tài)勢分析——區(qū)域樓盤在銷售上一般將5樓價(jià)格設(shè)為基價(jià)，同時(shí)在銷售上有一定的價(jià)格折扣，目前在售項(xiàng)目的基價(jià)在788800元/㎡，均價(jià)已經(jīng)突破800元/㎡。從市場反饋看在房型面積上應(yīng)適當(dāng)控制，房型面積偏大在銷售上有較大的風(fēng)險(xiǎn)?！啃鸵?guī)劃上以三房為主，二房面積在75100㎡左右，三房面積在100150㎡之間。——區(qū)域市場呈三房和兩房基本平分天下的局面，主力已經(jīng)向三房轉(zhuǎn)化。大多樓盤只是為住而建，而不注重生活品質(zhì)的內(nèi)涵提高；樓盤基本上沒有會(huì)所、學(xué)校等配套。 產(chǎn)品規(guī)劃分析——區(qū)域市場整體規(guī)劃水平欠缺，干篇一律，缺乏創(chuàng)新。房產(chǎn)品質(zhì)也有普通型向精品類型轉(zhuǎn)化。 供應(yīng)態(tài)勢——區(qū)域內(nèi)樓盤供應(yīng)量較小，競爭項(xiàng)目的開發(fā)已接近尾聲， 隨著東南遷移的規(guī)劃，新區(qū)將會(huì)出現(xiàn)較多項(xiàng)目。 去 化：一期工程已基本完成，由于面積控制較好，銷售已近尾聲，但底層房型較差的還有少量剩余。 房 型：房型主要有二、三房，面積75120㎡。營業(yè)房13803680元/㎡，其中賈韓路1層3680元/㎡，2層1400元/㎡，東西街2100元/㎡。216。小區(qū)東起賈韓路，西至工商路，南起汽配大樓， 北至交警大隊(duì)，位置較好，交通便利，購物方便。 項(xiàng)目地址：交警大隊(duì)南側(cè)216。B、群力小區(qū)216。216。216。 價(jià) 格：均價(jià)830元/㎡，1層為底商4500元/㎡，2層840元/㎡，3層860元/㎡，4層820元/㎡，5層800元/㎡（送閣樓）。周邊生活配套有賈汪商場、人民商場、惠客隆大買場、彭魯市場、賈汪電影院、區(qū)政府等。一層為營業(yè)房，25層為住宅，建筑形式為瓦彩坡屋面，框架剪力墻結(jié)構(gòu)。 項(xiàng)目地址：賈汪區(qū)前委路西段216。競爭項(xiàng)目情況：A、溫州商城216。以建設(shè)布局合理、功能齊全、生態(tài)優(yōu)美、環(huán)境和諧、具有較高文化品位和廣泛包容性的現(xiàn)代化生態(tài)園林城市為目標(biāo)，與徐州新區(qū)建設(shè)相呼應(yīng)，高水平搞好城市規(guī)劃，不斷完善城市功能，綜合整治城市環(huán)境，延山引水、建城造林，使城市清新秀麗、充滿靈氣和活力。努力把賈汪建設(shè)得更大、更美、更亮，讓賈汪人民生活在這片熱土上充滿舒適感和榮譽(yù)感。以人口向鎮(zhèn)區(qū)集中、工業(yè)向園區(qū)集中、居住向小區(qū)集中為主要內(nèi)容，加快全區(qū)城鎮(zhèn)化步伐。開發(fā)“四區(qū)”，啟動(dòng)商業(yè)步行街、漢府街建設(shè)，做強(qiáng)中心城區(qū)；建成天緣大廈、中旺購物中心，激活南部商業(yè)區(qū)；完成餐飲一條街建設(shè)、積極開發(fā)和興小區(qū)，形成飲食服務(wù)區(qū)；加快陽光世紀(jì)苑建設(shè)，規(guī)劃建設(shè)明珠小區(qū)，成為居住示范區(qū)。整治“二路”，集中整治賈韓路、206國道城區(qū)段兩側(cè)環(huán)境，大力度實(shí)施綠化、美化、亮化，加快沿路棚戶區(qū)改造和開發(fā)步伐，使兩條主干道成為賈汪城區(qū)現(xiàn)代化的標(biāo)志工程和景觀路、繁榮路，提升城市形象。B、2004年賈汪區(qū)的城市建設(shè)——集中力量搞好城市重點(diǎn)工程建設(shè)，重點(diǎn)實(shí)施“一湖、二路、三園、四區(qū)”?！壳百Z汪城區(qū)的房地產(chǎn)市場正處于起步階段，隨著人民生活水平的提高，市場的需求和供應(yīng)將會(huì)有較大的增長。繼續(xù)開展“小街巷整治行動(dòng)”，硬化、亮化道路，狠抓市容管理，對主干道保潔推行市場化運(yùn)作，不斷增加城市公共設(shè)施，確保完好率，形成清潔、亮麗、秩序井然的城市環(huán)境。著力建設(shè)適宜創(chuàng)業(yè)和人居的“山水城林”新賈汪?！猿暗乃季S規(guī)劃中心城市，邀請國內(nèi)著名大學(xué)和規(guī)劃單位，調(diào)整完善城市總體規(guī)劃?！獔?jiān)持工業(yè)突破。認(rèn)真做好救災(zāi)建房工作，投入資金105萬元，新建改建房屋919間。加大勞務(wù)輸出力度。%。人民生活 ——人民生活不斷改善。建成了廣播、電視、有線電視三臺,有線電視延伸到五個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)。城鄉(xiāng)文化體育設(shè)施建設(shè)得到加強(qiáng),集漢畫像石精品的白集漢墓陳列館已對外開放,文化大廈、體育場等已動(dòng)工興建。社會(huì)事業(yè)——科教興區(qū)戰(zhàn)略擺上重要位置,開通了國家“科教興市”電子信息賈汪終端,4個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)被命名為省“科技先進(jìn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)”,“賈汪高效農(nóng)業(yè)科技示范園”被省科委批準(zhǔn)為徐連經(jīng)濟(jì)帶四大科技示范園之一?！怀鲎ズ贸菂^(qū)環(huán)境整治，城市環(huán)境衛(wèi)生狀況逐步好轉(zhuǎn)。累計(jì)投入資金170萬元改造小街巷道路、公廁、路燈等設(shè)施。城市棚戶區(qū)改造取得新的進(jìn)展，祥頤小區(qū)建設(shè)全面啟動(dòng)。城市建設(shè)——城市建設(shè)步伐加快。新注冊私營企業(yè)203家，新登記個(gè)體工商戶2012戶。中旺購物中心、老礦農(nóng)貿(mào)市場改造等商貿(mào)設(shè)施建設(shè)即將完工。突出抓好工業(yè)“第一方略”，全年實(shí)施200萬元以上工業(yè)項(xiàng)目168個(gè)，已完工109個(gè)。（預(yù)計(jì)，下同），同比（下同）增長13%；實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)收入2億元，%，按省口徑（剔除行政性收費(fèi)、基金收入）%；完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資23億元，%?！珔^(qū)農(nóng)村通訊在徐州市率先實(shí)現(xiàn)傳輸光纖化、交換程控化,九五年全區(qū)交換機(jī)總?cè)萘窟_(dá)23000門,城鄉(xiāng)電話機(jī)達(dá)9385部,積極實(shí)施“桿線到村”工程,桿線到村率達(dá)到81%,在全市居第一位。——城郊鐵路徐賈線與京滬、隴海大動(dòng)脈相接,20310國道呈十字狀貫穿于腹地,雙塔公路直達(dá)徐州觀音機(jī)場,64公里長的區(qū)鄉(xiāng)二級公路交錯(cuò)成網(wǎng)。鐵路交通有賈汪至徐州專線，前亭至賈汪專線和夏橋、韓橋、旗山等煤運(yùn)專線等。全區(qū)設(shè)7個(gè)鎮(zhèn)，2個(gè)街道辦事處，1個(gè)工業(yè)開發(fā)區(qū)，城區(qū)面積20平方公里，城區(qū)總?cè)丝?2萬人?！?000年全區(qū)人口近50萬人。其轄區(qū)范圍幾度更迭，錯(cuò)綜復(fù)雜。中華民國17年（1928年）賈汪建鎮(zhèn)，屬江蘇省銅山縣管轄。年均無霜期208天，年日照時(shí)數(shù)2280～2440小時(shí)，年均降水量869毫米。1月最冷，月均氣溫－℃，7月最熱，℃。冬夏季節(jié)較長，春秋季節(jié)較短。東西相距39公里，南北相距27公里，總面積690平方公里。具體樓層價(jià)格如下：樓層價(jià)格1F+10%2F+16%3F+18%4F+14%5F基價(jià)6F（含閣樓）+6%第五部分賈汪陽光世紀(jì)苑項(xiàng)目一、 賈汪區(qū)概況自然地理——賈汪區(qū)為徐州市轄區(qū)之一賈汪區(qū)位于徐州市主城區(qū)東北部35公里，地處蘇魯兩省結(jié)合部。產(chǎn)品定位：通過對區(qū)域宏觀環(huán)境、行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r以及競爭區(qū)域重點(diǎn)項(xiàng)目的分析，那么將本項(xiàng)目的房型面積及配比定位如下：戶型面積（平方米）比例二房80~10040%三房110~13040%四房14015015%復(fù)式1702005%價(jià)格定位——基價(jià)1550元/平方米，定價(jià)依據(jù)——周邊項(xiàng)目的基價(jià)為14601580元/平方米?！徺I年齡主要集中在25~40歲之間，年輕購房者經(jīng)濟(jì)來源有家庭支持——客戶身份主要為普通職工、公務(wù)員，經(jīng)濟(jì)收入一般，對生活配套設(shè)施有最基本的需求，如菜場、幼兒園、超市等。五、項(xiàng)目定位客源定位：——區(qū)域戶為主，高校的教職工，石油管道局、中煤六處的職工等等，還有相當(dāng)部分徐州市區(qū)及銅山縣的居民。做好銷售推廣“門面”，注重形象?！脴潜P的轟動(dòng)效應(yīng)創(chuàng)出發(fā)展商的品牌，獲得利潤和形象雙贏，為后續(xù)開發(fā)打好基礎(chǔ)?！瑫r(shí)從提高樓案品質(zhì)，物業(yè)管理上臺階，配套突出文化氣息，增加文化內(nèi)涵等方面著手，以期獲取相對較高價(jià)位；——鑒于本市房型設(shè)計(jì)乏善可陳，要想在市場上脫穎而出，房型設(shè)計(jì)必須做出創(chuàng)新，如從三進(jìn)深設(shè)計(jì)進(jìn)化到二進(jìn)深，從中廳、北廳設(shè)計(jì)改進(jìn)到南廳，從點(diǎn)式、蝶式小高層設(shè)計(jì)拔高到板式小高層等等。突出宣傳力度，吸引市區(qū)遷出戶和市外遷入客源?！苓叺木用裣M(fèi)能力有限，同時(shí)周邊的待開發(fā)地塊較多，后續(xù)的供應(yīng)量值得關(guān)注。——徐州整個(gè)房地產(chǎn)市場的相對低糜，部分樓盤大幅度優(yōu)惠政策，對本項(xiàng)目價(jià)格制定及銷售進(jìn)度都會(huì)有影響?！康禺a(chǎn)市場漸趨成熟發(fā)展，競爭層面不斷提高?！麄€(gè)南區(qū)是市政府重點(diǎn)發(fā)展的區(qū)域，由于先天的自然及人文條件，具有較高的潛力及發(fā)展空間?！匦尾粔蚍秸谝?guī)劃及景觀設(shè)計(jì)上將有一定的困難。——小區(qū)周邊環(huán)境不是很好，觀瞻較差，且地形相對復(fù)雜，緊鄰一座巖石小山，施工有一定難度。區(qū)域的居住氛圍已得到市場認(rèn)可——目前區(qū)域市場上樓盤銷售多接近尾聲，為本項(xiàng)目的銷售提供了良好的機(jī)會(huì)。——多種地形，將來小區(qū)的景觀設(shè)計(jì)會(huì)有富于變化，且小區(qū)內(nèi)有原生的梧桐樹可以很好利用。四、本案SWOT分析S——優(yōu)勢——大環(huán)境優(yōu)越，景色秀麗、空氣新鮮、安靜宜人，高校云集，人文氣息濃郁。房 型：主力房型為三房，~。價(jià)格優(yōu)惠3%。價(jià) 格：目前5層基價(jià)1460元/平方米，1層10%，4層+15%，3層+20%，6層+5%（送閣樓）；東向房+50元/平方米，西向+20 元/平方米。小區(qū)集中供暖，一戶一表，寬帶入戶，小區(qū)配套社區(qū)居委會(huì)用房和幼兒園用房。戶型配比如下：戶型面積(平方米)比例二房~13%三房~14276%四房11%去 化：目前去化約93%，二房及小戶型三房去化較快，且相對價(jià)格較低的6層去化最快,目前所剩的多為。~26萬之間。小區(qū)設(shè)有遠(yuǎn)紅外電視監(jiān)控保安系統(tǒng)，物管處保安24小時(shí)巡邏。開啟項(xiàng)目地址：三環(huán)南路風(fēng)華園西側(cè)項(xiàng)目概況：，共550戶，40%綠地。區(qū)域競爭市場分析（祥見報(bào)告第三部分—南 區(qū)）重點(diǎn)競爭樓盤A、森活四是三環(huán)南路沿線，大學(xué)城附近，主要房產(chǎn)項(xiàng)目有泰山小區(qū)、科苑小區(qū)、鑫泰歐式家園、風(fēng)華園、森活綠郡、泓潤花園等。三是解放南路以東奎園一帶，主要房產(chǎn)項(xiàng)目有奎園小區(qū)、金奎小區(qū)、奎園新居、恒天花苑、時(shí)代華庭等。二是解放南路以西，云龍山、鳳凰山、泰山附近，風(fēng)景美麗，主要房產(chǎn)項(xiàng)目主要有萬裕風(fēng)情園、富麗城、金?；▓@別墅、鳳凰山莊、鳳鳴花園、中房園、鳳凰山康居家園等等。本區(qū)域主要可分為四個(gè)小區(qū)。該區(qū)域?qū)儆谛熘菪屡d的區(qū)域，風(fēng)景秀麗、山水眾多，旅游景點(diǎn)較多?！苓吶宋臍庀庥簦熘輲煼洞髮W(xué)、中國礦業(yè)大學(xué)、彭城大學(xué)等高校；鳳凰山附近的徐州文化市場、圖書館及國防園、淮海戰(zhàn)役烈士紀(jì)念塔。并且尚有許多地方還沒有開發(fā)，尤其項(xiàng)目以北至三環(huán)南路一帶?！貕K本身高低起伏，且有天然石材，都可以良好利用，為小區(qū)樓盤排列、規(guī)劃布局、景觀層次上都提供了變數(shù)?！诘匾詢?nèi)本身也有一些梧桐樹，可以在小區(qū)建設(shè)的同時(shí)進(jìn)行一些考慮。公交路線較多，有公交69路在風(fēng)華園有終點(diǎn)站、公交604在泓潤花園設(shè)有終點(diǎn)站、公交游1線在三環(huán)南路上設(shè)有公交站點(diǎn)、公交19路（銅山賓館——東站）、公交36路（建筑學(xué)院——王場新村）。二、環(huán)境評價(jià)交通環(huán)境——小區(qū)本身并不臨交通主干道，但附近的三環(huán)南路及解放南路交通暢通，出行方便，將來規(guī)劃路開通以后車行上路比較便捷。目前現(xiàn)狀：一期地塊尚在平整當(dāng)中，宗地中央規(guī)劃路附近有原中煤六處的老辦公樓，重建或改建方案未定。宗地土質(zhì)主要以巖石為主，在土地施工階段有一定難度，增加建設(shè)成本。計(jì)劃先建東區(qū)（一期