可研報(bào)告-陽(yáng)光苑商住樓項(xiàng)目-資料下載頁(yè)
2025-04-11 22:38本頁(yè)面
【正文】 獲得：自籌資金8000萬(wàn)元向中國(guó)工商銀行股份有限公司長(zhǎng)治開(kāi)發(fā)區(qū)支行申請(qǐng)開(kāi)發(fā)貸款5000萬(wàn)元工程總投資：見(jiàn)后表銷售收入估算：見(jiàn)后表二、銷售價(jià)格分析：經(jīng)過(guò)市場(chǎng)調(diào)查分析和比較，壺關(guān)縣本區(qū)域銷售價(jià)格預(yù)計(jì)為：多層住宅：平均價(jià)格1550元/m2商 鋪：平均價(jià)格2800元/m2地下室： 平均價(jià)格1000元/m2車 庫(kù): 平均價(jià)格1000元/m2三、效益評(píng)價(jià)：小區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)能帶動(dòng)該區(qū)域的土地增值，人氣進(jìn)一步聚集，改善了城南開(kāi)發(fā)區(qū)的居住環(huán)境，隨著政府對(duì)城南開(kāi)發(fā)的進(jìn)一步加強(qiáng)，該區(qū)域的住宅和商鋪有很大的增值空間。通過(guò)對(duì)建設(shè)投入和收入比較，該項(xiàng)目具有非常樂(lè)觀的利潤(rùn)空間。項(xiàng)目投資匯總表序號(hào)費(fèi)用名稱單位數(shù)量/建筑面積費(fèi)率/單方造價(jià)金額（萬(wàn)元）一工程費(fèi)用萬(wàn)元1建筑物萬(wàn)元107000平方米住宅萬(wàn)元82550平方米800元/M26604商業(yè)萬(wàn)元6530平方米1000元/M2653車庫(kù)、地下室萬(wàn)元17920800元/M22室外工程萬(wàn)元70綠化萬(wàn)元8000平方米60元/M248道路硬化萬(wàn)元3000平方米100元/M230室外管網(wǎng)萬(wàn)元303設(shè)備費(fèi)萬(wàn)元190供電設(shè)備萬(wàn)元80供水設(shè)備萬(wàn)元80燃?xì)庠O(shè)備萬(wàn)元120供暖設(shè)備萬(wàn)元100樓宇對(duì)講設(shè)備萬(wàn)元40二其它費(fèi)用萬(wàn)元1用地費(fèi)用萬(wàn)元20萬(wàn)元/畝3工程監(jiān)理費(fèi)萬(wàn)元％1084臨時(shí)設(shè)施費(fèi)萬(wàn)元％705人防、消防、防雷費(fèi)萬(wàn)元107000平方米35元/平方米6基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)萬(wàn)元107000平方米15元/平方米7設(shè)計(jì)勘察費(fèi)萬(wàn)元3％8其它萬(wàn)元800三預(yù)備費(fèi)萬(wàn)元一＋二2％2261基本預(yù)備費(fèi)萬(wàn)元一＋二1％1132漲價(jià)預(yù)備費(fèi)萬(wàn)元一＋二1％113四建設(shè)期貸款利息萬(wàn)元4500萬(wàn)元9％405五稅金萬(wàn)元13500％598六總投資萬(wàn)元一＋二＋三＋四+五銷售收入一覽表序 號(hào)名 稱建 筑 面 積（m2）平均單價(jià)（元/M2）金額（萬(wàn)元）1住宅825501550127952商業(yè)653028003車庫(kù)、車位950010009504地下室84201000842總 計(jì)第八章 風(fēng)險(xiǎn)分析與預(yù)防影響本項(xiàng)目收益的不確定性因素主要有以下幾個(gè)方面：建造成本、銷售價(jià)格、銷售周期。這些因素受國(guó)家政策、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)條件的影響，同時(shí)也受地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的影響，從而影響本項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益。影響本項(xiàng)目稅前的主要因素分別是建筑成本，銷售價(jià)格和銷售率。盈虧平衡點(diǎn)即上述因素向不利方向變動(dòng)，達(dá)到項(xiàng)目的稅前利潤(rùn)為零，即盈虧平衡的臨界點(diǎn)。經(jīng)計(jì)算，當(dāng)建筑成本增加46％，或者銷售價(jià)格下降34％，或者銷售率下降33％（達(dá)到67％）時(shí)，達(dá)到盈虧平衡點(diǎn)。根據(jù)市場(chǎng)預(yù)測(cè)，該項(xiàng)目的投資總成本不會(huì)超過(guò)20％，平均銷售單價(jià)不會(huì)低于1500元/M2，銷售率不會(huì)低于90％，所以該項(xiàng)目有盈無(wú)虧。 第九章 結(jié)論及建議一、結(jié)論：（1）、項(xiàng)目地塊所屬區(qū)域位置優(yōu)越，人氣進(jìn)一步聚集，社區(qū)配套設(shè)施將趨于成熟，使得該區(qū)域成為壺關(guān)縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的一個(gè)新的熱點(diǎn)區(qū)域。（2）、根據(jù)對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本及利潤(rùn)的估算分析，房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)用依照當(dāng)前市場(chǎng)價(jià)估算，其可變化程度不是很大。作為銷售價(jià)格，隨著政府加大土地供應(yīng)的監(jiān)管和土地市場(chǎng)化運(yùn)作，以及項(xiàng)目周邊商住氛圍的進(jìn)一步凝聚，其銷售價(jià)格在估算價(jià)格的基礎(chǔ)上應(yīng)有一定的上浮空間。（3）、從項(xiàng)目預(yù)計(jì)銷售情況分析來(lái)看，其項(xiàng)目開(kāi)發(fā)后只要保證資金投入和施工進(jìn)度，其銷售前景較樂(lè)觀。二、建議：就項(xiàng)目地塊區(qū)域現(xiàn)狀來(lái)看，雖然開(kāi)發(fā)項(xiàng)目增多，但總體開(kāi)發(fā)量并不大。從目前在建和銷售的住宅產(chǎn)品來(lái)看，普遍存在戶型面積控制不合理、戶型設(shè)計(jì)不合理、規(guī)劃批準(zhǔn)手續(xù)不全、配套設(shè)施落后或不完善等缺陷。作為本項(xiàng)目，在住宅開(kāi)發(fā)決策時(shí)，應(yīng)盡量?jī)?yōu)化戶型設(shè)計(jì)，并控制好面積，以合理價(jià)位、合理戶型設(shè)計(jì)以及小區(qū)完善的配套設(shè)施和好環(huán)境去贏得市場(chǎng)認(rèn)同。 編制依據(jù)及參考資料：政府規(guī)劃文件政府統(tǒng)計(jì)部門經(jīng)濟(jì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)報(bào)告國(guó)家紀(jì)委《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》建設(shè)部《民用住宅設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范》國(guó)家現(xiàn)行有關(guān)法律、法規(guī)23
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