可研報告-陽光苑商住樓項目-資料下載頁
2025-04-11 22:38本頁面
【正文】 獲得：自籌資金8000萬元向中國工商銀行股份有限公司長治開發(fā)區(qū)支行申請開發(fā)貸款5000萬元工程總投資：見后表銷售收入估算：見后表二、銷售價格分析：經(jīng)過市場調(diào)查分析和比較，壺關縣本區(qū)域銷售價格預計為：多層住宅：平均價格1550元/m2商 鋪：平均價格2800元/m2地下室： 平均價格1000元/m2車 庫: 平均價格1000元/m2三、效益評價：小區(qū)的開發(fā)建設能帶動該區(qū)域的土地增值，人氣進一步聚集，改善了城南開發(fā)區(qū)的居住環(huán)境，隨著政府對城南開發(fā)的進一步加強，該區(qū)域的住宅和商鋪有很大的增值空間。通過對建設投入和收入比較，該項目具有非常樂觀的利潤空間。項目投資匯總表序號費用名稱單位數(shù)量/建筑面積費率/單方造價金額（萬元）一工程費用萬元1建筑物萬元107000平方米住宅萬元82550平方米800元/M26604商業(yè)萬元6530平方米1000元/M2653車庫、地下室萬元17920800元/M22室外工程萬元70綠化萬元8000平方米60元/M248道路硬化萬元3000平方米100元/M230室外管網(wǎng)萬元303設備費萬元190供電設備萬元80供水設備萬元80燃氣設備萬元120供暖設備萬元100樓宇對講設備萬元40二其它費用萬元1用地費用萬元20萬元/畝3工程監(jiān)理費萬元％1084臨時設施費萬元％705人防、消防、防雷費萬元107000平方米35元/平方米6基礎設施配套費萬元107000平方米15元/平方米7設計勘察費萬元3％8其它萬元800三預備費萬元一＋二2％2261基本預備費萬元一＋二1％1132漲價預備費萬元一＋二1％113四建設期貸款利息萬元4500萬元9％405五稅金萬元13500％598六總投資萬元一＋二＋三＋四+五銷售收入一覽表序 號名 稱建 筑 面 積（m2）平均單價（元/M2）金額（萬元）1住宅825501550127952商業(yè)653028003車庫、車位950010009504地下室84201000842總 計第八章 風險分析與預防影響本項目收益的不確定性因素主要有以下幾個方面：建造成本、銷售價格、銷售周期。這些因素受國家政策、經(jīng)濟、社會條件的影響，同時也受地方經(jīng)濟發(fā)展狀況、房地產(chǎn)市場供求關系的影響，從而影響本項目的經(jīng)濟效益。影響本項目稅前的主要因素分別是建筑成本，銷售價格和銷售率。盈虧平衡點即上述因素向不利方向變動，達到項目的稅前利潤為零，即盈虧平衡的臨界點。經(jīng)計算，當建筑成本增加46％，或者銷售價格下降34％，或者銷售率下降33％（達到67％）時，達到盈虧平衡點。根據(jù)市場預測，該項目的投資總成本不會超過20％，平均銷售單價不會低于1500元/M2，銷售率不會低于90％，所以該項目有盈無虧。 第九章 結(jié)論及建議一、結(jié)論：（1）、項目地塊所屬區(qū)域位置優(yōu)越，人氣進一步聚集，社區(qū)配套設施將趨于成熟，使得該區(qū)域成為壺關縣房地產(chǎn)開發(fā)的一個新的熱點區(qū)域。（2）、根據(jù)對項目開發(fā)成本及利潤的估算分析，房屋開發(fā)費用依照當前市場價估算，其可變化程度不是很大。作為銷售價格，隨著政府加大土地供應的監(jiān)管和土地市場化運作，以及項目周邊商住氛圍的進一步凝聚，其銷售價格在估算價格的基礎上應有一定的上浮空間。（3）、從項目預計銷售情況分析來看，其項目開發(fā)后只要保證資金投入和施工進度，其銷售前景較樂觀。二、建議：就項目地塊區(qū)域現(xiàn)狀來看，雖然開發(fā)項目增多，但總體開發(fā)量并不大。從目前在建和銷售的住宅產(chǎn)品來看，普遍存在戶型面積控制不合理、戶型設計不合理、規(guī)劃批準手續(xù)不全、配套設施落后或不完善等缺陷。作為本項目，在住宅開發(fā)決策時，應盡量優(yōu)化戶型設計，并控制好面積，以合理價位、合理戶型設計以及小區(qū)完善的配套設施和好環(huán)境去贏得市場認同。 編制依據(jù)及參考資料：政府規(guī)劃文件政府統(tǒng)計部門經(jīng)濟發(fā)展統(tǒng)計報告國家紀委《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》建設部《民用住宅設計標準、規(guī)范》國家現(xiàn)行有關法律、法規(guī)23
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