【正文】 業(yè)產(chǎn)業(yè)市場環(huán)境、促進(jìn)競爭、優(yōu)化房地產(chǎn)業(yè)市場秩序、提高資源配置效率有著極積的推動(dòng)作用。（2）項(xiàng)目實(shí)施將形成鶴峰房地產(chǎn)業(yè)市場結(jié)構(gòu)調(diào)整的新格局，通過先進(jìn)的華龍房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)、建設(shè)、管理模式的應(yīng)用，將打造出鶴峰城區(qū)新形象。對外匯的需求和項(xiàng)獻(xiàn)。在外匯需求和項(xiàng)獻(xiàn)方面，本項(xiàng)目暫不涉及外匯。本節(jié)內(nèi)容略。（1）產(chǎn)生的就業(yè)機(jī)會。本項(xiàng)目投入使用后，可直接增加商業(yè)鋪面18978平方米，產(chǎn)生380個(gè)直接就業(yè)機(jī)會，經(jīng)測算可提供間接業(yè)機(jī)會1140個(gè)。（2）通過增加就業(yè)機(jī)會，對居民收入的增長、改善居民生產(chǎn)生活條件、提高居民生活質(zhì)量將起到一定的促進(jìn)作用。（3）項(xiàng)目的實(shí)施，對促進(jìn)貧困地區(qū)發(fā)展增加貧困人口收入，特別是增加郊區(qū)種、養(yǎng)、加從業(yè)人員收入，繁榮周邊農(nóng)貿(mào)市場有著十分極積的意義，是落實(shí)武陵片區(qū)連片扶貧開發(fā)規(guī)劃，實(shí)現(xiàn)鶴峰全面小康的重要舉措。第8章　社會影響分析,本項(xiàng)目實(shí)施后，增加直接工資及福利、運(yùn)輸、原材料、。項(xiàng)目實(shí)施后，居民居住水平將進(jìn)一步改善、消費(fèi)水平將進(jìn)一步得到提高，人們的消費(fèi)觀念、消費(fèi)結(jié)構(gòu)將進(jìn)一步改變。本項(xiàng)目實(shí)施后，能提供直接就業(yè)崗位380個(gè)，間接就業(yè)機(jī)會1140余個(gè)。本項(xiàng)目屬于國有土地出讓，出讓前由政府完成了拆遷及對受損群體的安置與補(bǔ)償。本項(xiàng)目屬于房地產(chǎn)開發(fā)及小區(qū)服務(wù)性項(xiàng)目，應(yīng)有當(dāng)?shù)貗D女、兒童等弱勢群體廣泛參與，并加強(qiáng)公共區(qū)各項(xiàng)服務(wù)設(shè)施建設(shè)，為弱勢群體提供便利。本項(xiàng)目建立，增加城市容量2989人，使城市消費(fèi)集中化，加大文化教育醫(yī)療衛(wèi)生事業(yè)方面壓力。引起文化教育水平、衛(wèi)生健康程度的變化，并對當(dāng)?shù)厝宋沫h(huán)境產(chǎn)生影響。、社會服務(wù)容量和城市化進(jìn)程等的影響。項(xiàng)目建設(shè)和運(yùn)營期間，增加和大量占用當(dāng)?shù)鼗A(chǔ)設(shè)施，包括道路、橋梁、供電、給排水、供汽、服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)。一方面推動(dòng)城鎮(zhèn)化進(jìn)程，一方面增加城建壓力。項(xiàng)目建設(shè)和運(yùn)營符合國家的民族宗教政策，充分考慮了鶴峰土家族苗族等當(dāng)?shù)孛褡宓娘L(fēng)俗習(xí)慣、生活方式及宗教信仰，不會引發(fā)民族矛盾、宗教糾紛和社會安定。本項(xiàng)目選擇了可以促使項(xiàng)目成功的各利益相關(guān)者的參與方式，對可能阻礙項(xiàng)目存在與發(fā)展的因素提出了防范措施，考慮到了所在地區(qū)不同利益相關(guān)者參與項(xiàng)目活動(dòng)的重要性，對當(dāng)?shù)厝巳旱膮⑴c有影響的關(guān)鍵的社會因素，在項(xiàng)目社區(qū)中沒有群體被排斥在項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案之外或在項(xiàng)目方案中沒有發(fā)表意見的機(jī)會的現(xiàn)象。華龍集團(tuán)在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)方面已形成有一套成功的獲得項(xiàng)目地區(qū)的人群參與項(xiàng)目設(shè)計(jì)、準(zhǔn)備和實(shí)施的恰當(dāng)形式和方法。當(dāng)?shù)卣畬?xiàng)目的態(tài)度及協(xié)作支持的力度。鶴峰縣人民政府高度重視，簽署了《華龍半島綜合開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目協(xié)議書》，形成了城建、交通、電力、通信、供水等基礎(chǔ)設(shè)施條件以及醫(yī)療、教育等社會福利及生活條件足夠保障的社會支撐系統(tǒng)；當(dāng)?shù)厝罕妼?xiàng)目的態(tài)度及參與程度。項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案充分考慮到了使群眾能充分有效參與的多種方式，項(xiàng)目決策群眾參與程度高，得到當(dāng)?shù)厝罕姷恼J(rèn)同與支持。通過分析與預(yù)測，項(xiàng)目能為當(dāng)?shù)厣鐣h(huán)境、人文條件所接納，現(xiàn)有社會環(huán)境及文化現(xiàn)狀基本適應(yīng)項(xiàng)目建設(shè)發(fā)展的需要。項(xiàng)目社會風(fēng)險(xiǎn)因素一般有移民安置風(fēng)險(xiǎn)、民族矛盾宗教問題、弱勢群體支持問題、受損補(bǔ)償問題等。本項(xiàng)目沒有移民安置問題和受損補(bǔ)償問題，使社會風(fēng)險(xiǎn)大為降低。而項(xiàng)目的民族矛盾宗教問題、弱勢群體支持問題又在項(xiàng)目前期決策過程予以了充分考慮，可能出現(xiàn)的社會風(fēng)險(xiǎn)概率很小。第9章　主要風(fēng)險(xiǎn)及應(yīng)對措施本項(xiàng)目在維護(hù)經(jīng)濟(jì)安全、合理開發(fā)利用資源、保護(hù)生態(tài)環(huán)境、優(yōu)化重大布局、保護(hù)公共利益、防止出現(xiàn)壟斷等方面可能存在的主要風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)為：宏觀環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)、區(qū)域環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)、土地風(fēng)險(xiǎn)、資金風(fēng)險(xiǎn)、設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)、工程風(fēng)險(xiǎn)、市場風(fēng)險(xiǎn)等7個(gè)方面。 政治環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)。表現(xiàn)為發(fā)生戰(zhàn)爭、工潮和社會動(dòng)蕩等社會性政治事件給項(xiàng)目開發(fā)帶來的可能經(jīng)濟(jì)損失。本項(xiàng)目政治環(huán)境好。風(fēng)險(xiǎn)影響程度為可忽略影響。社會環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)。表現(xiàn)為社會安定情況、風(fēng)俗習(xí)慣、公眾素養(yǎng)等。具體表現(xiàn)為產(chǎn)品不適合當(dāng)?shù)丨h(huán)境，會面臨消費(fèi)者不認(rèn)可的風(fēng)險(xiǎn)。本項(xiàng)目在設(shè)計(jì)、決策過程中有廣泛的社會參與，得到消費(fèi)者的認(rèn)同與社會的支持。風(fēng)險(xiǎn)影響程度為可忽略影響。經(jīng)濟(jì)環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)。表現(xiàn)為國家或地區(qū)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的戰(zhàn)略方針、戰(zhàn)略布局、經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度等。經(jīng)濟(jì)停滯，則房地產(chǎn)市場蕭條。國家經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，縣域經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長，區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境有利項(xiàng)目建設(shè)。風(fēng)險(xiǎn)影響程度為可忽略影響。政策環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)。主要包括土地、住房、金融、稅收、城市規(guī)劃、環(huán)保等政策。本項(xiàng)目符合土地、住房、金融、稅收、城市規(guī)劃、環(huán)保等政策要求，并得到縣委縣人民政府及相關(guān)職能部門大力支持，但尚存金融方面的不確定性因素。風(fēng)險(xiǎn)影響程度為較大影響。 區(qū)位風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)區(qū)、住宅區(qū)、工業(yè)區(qū)的劃分，以及近臨地區(qū)社會、經(jīng)濟(jì)和各類設(shè)施的變化會給項(xiàng)目帶來影響。項(xiàng)目屬于城市規(guī)劃區(qū)，符合區(qū)域劃分要求。風(fēng)險(xiǎn)影響程度為可忽略影響。周邊設(shè)施風(fēng)險(xiǎn)。城市基礎(chǔ)設(shè)施和配套公用設(shè)施的配套情況直接影響業(yè)主的生產(chǎn)生活，給項(xiàng)目帶來可能風(fēng)險(xiǎn)。目前城市基礎(chǔ)設(shè)施和配套公用設(shè)施的配套不夠完善。風(fēng)險(xiǎn)影響程度為較小影響。環(huán)保風(fēng)險(xiǎn)。包括空氣污染、噪音污染、水污染等。風(fēng)險(xiǎn)影響程度為較小影響。自然風(fēng)險(xiǎn)。指客觀存在的惡劣自然條件、惡劣氣候等可能給項(xiàng)目構(gòu)成的威脅。如超標(biāo)準(zhǔn)洪水、暴雨、地震、颶風(fēng)等。境內(nèi)山洪、暴雨多有發(fā)生，洪水位按20年一遇設(shè)計(jì)，風(fēng)險(xiǎn)影響程度為較小影響。 土地自然屬性風(fēng)險(xiǎn)。該風(fēng)險(xiǎn)來源于地塊的工程地質(zhì)條件、水文地質(zhì)條件及地下埋藏物等的不確定性。地質(zhì)探察詳細(xì)，風(fēng)險(xiǎn)影響程度為可忽略影響。征地拆遷風(fēng)險(xiǎn)。取得土地使用權(quán)之后，大量的拆遷、安置和補(bǔ)償工作，涉及許多法律和社會問題，孕育著風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目用地為出讓競得拆遷后的現(xiàn)狀土地，風(fēng)險(xiǎn)影響程度為可忽略影響。 資金充足性風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)對資金有巨額需求，融資渠道成為房地產(chǎn)開發(fā)的重要制約。存在一定不確定性，風(fēng)險(xiǎn)影響程度為較大影響。利率變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。銀行貸款是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的主要籌資渠道，利率的變化對項(xiàng)目成本影響較大。利率變化對市場需求也有較大影響，利率過高，將削弱居民購買力。隨著國際經(jīng)濟(jì)形勢變化，國內(nèi)貸款利率調(diào)整時(shí)有發(fā)生，風(fēng)險(xiǎn)影響程度為中等影響。 先進(jìn)性風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目的設(shè)計(jì)理念落后、設(shè)計(jì)不新穎、技術(shù)工藝陳舊，會使企業(yè)承受設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目設(shè)計(jì)新穎，富有民族特色，風(fēng)險(xiǎn)影響程度為可忽略影響。適用性風(fēng)險(xiǎn)。過分強(qiáng)調(diào)設(shè)計(jì)的先進(jìn)性、經(jīng)濟(jì)性，忽視適用性，會有不為消費(fèi)者接受的風(fēng)險(xiǎn)。設(shè)計(jì)符合當(dāng)?shù)貙?shí)際，適用性強(qiáng)，風(fēng)險(xiǎn)影響程度為較小影響。經(jīng)濟(jì)性風(fēng)險(xiǎn)。在項(xiàng)目開發(fā)設(shè)計(jì)中過分強(qiáng)調(diào)設(shè)計(jì)的技術(shù)性、可靠性、適用性，會承擔(dān)工程造價(jià)過高的風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目造價(jià)居于當(dāng)?shù)仄骄?，風(fēng)險(xiǎn)影響程度為較小影響。 發(fā)包風(fēng)險(xiǎn)。包括招標(biāo)模式風(fēng)險(xiǎn)、承包方式風(fēng)險(xiǎn)、發(fā)包合同風(fēng)險(xiǎn)和工程索賠風(fēng)險(xiǎn)。建設(shè)單位有一個(gè)熟悉工程管理的團(tuán)隊(duì)，有較強(qiáng)的合同管理能力，風(fēng)險(xiǎn)影響程度為中等影響。工程質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目管理者未按規(guī)定程序?qū)嵤┵|(zhì)量控制，承包商施工方法不當(dāng)，技術(shù)落后，偷工減料等會影響項(xiàng)目質(zhì)量。建設(shè)方管理水平較高，經(jīng)驗(yàn)豐富，風(fēng)險(xiǎn)影響程度為可忽略影響。工期拖延風(fēng)險(xiǎn)。工期拖延會錯(cuò)過最佳租售時(shí)機(jī)，增加管理費(fèi)用，提高工程成本。本項(xiàng)目工期為兩年，工期相對比較緊張，風(fēng)險(xiǎn)影響程度為中等影響。 市場需求風(fēng)險(xiǎn)。需求是影響房地產(chǎn)銷售的關(guān)鍵因素，需求的大小是相對應(yīng)供給量而言的，供給增加，需求減少，銷售就會遇到困難。項(xiàng)目區(qū)目前存在對住房的剛性需求，風(fēng)險(xiǎn)影響程度為較小影響。 價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)。產(chǎn)品定價(jià)高則單位面積收益高，但過高的售價(jià)，會嚴(yán)重影響銷售。項(xiàng)目可研價(jià)格測算數(shù)據(jù)來源真實(shí)可靠，采用方法科學(xué)，價(jià)格在消費(fèi)者能接受的區(qū)間，風(fēng)險(xiǎn)影響程度為中等影響。 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)具有系統(tǒng)性、關(guān)聯(lián)性和多樣性的特點(diǎn)。在處理項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，必須對各種風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行認(rèn)真分析，綜合評價(jià)，采取相應(yīng)防范和控制措施。 對風(fēng)險(xiǎn)大的項(xiàng)目主動(dòng)放棄，中斷風(fēng)險(xiǎn)源，遏制風(fēng)險(xiǎn)事件發(fā)生。風(fēng)險(xiǎn)回避是一種消極的風(fēng)險(xiǎn)防范策略，在回避風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，也放棄了獲利的可能，因此不宜普遍采用。一般來說，只有在面臨災(zāi)害性風(fēng)險(xiǎn)、風(fēng)險(xiǎn)程度特別高或風(fēng)險(xiǎn)程度雖不算太高，但獲利也不太理想的情況下，才使用風(fēng)險(xiǎn)回避策略。通過上述風(fēng)險(xiǎn)影響程度分析，在嚴(yán)重影響、較大影響、中等影響、較小影響、可忽略影響5個(gè)風(fēng)險(xiǎn)等級中沒有嚴(yán)重影響風(fēng)險(xiǎn)存在，本項(xiàng)目不涉及風(fēng)險(xiǎn)回避的內(nèi)容。 風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移不放棄或中止帶有風(fēng)險(xiǎn)的開發(fā)活動(dòng)，但將風(fēng)險(xiǎn)可能導(dǎo)致的損失和法律責(zé)任轉(zhuǎn)嫁他人承擔(dān)，從而達(dá)到降低自身損失程度的目的。風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移分為三種類型。一是契約合同形式的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移，將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給非保險(xiǎn)業(yè)的其他人。二是財(cái)務(wù)責(zé)任形式的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移。通過尋找投資伙伴等尋找外部資金支持的形式，將一部分投資收益連同財(cái)務(wù)責(zé)任、風(fēng)險(xiǎn)損失轉(zhuǎn)移給他人。三是保險(xiǎn)形式的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移，將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給保險(xiǎn)公司。本項(xiàng)目雖不存在嚴(yán)重風(fēng)險(xiǎn)影響內(nèi)容，但存在較大風(fēng)險(xiǎn)、中等風(fēng)險(xiǎn)、較小風(fēng)險(xiǎn)影響的內(nèi)容，應(yīng)先擇一些風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移措施。 一是建立一支高素質(zhì)、多學(xué)科的開發(fā)隊(duì)伍，懂工程善管理，能夠較準(zhǔn)確地把握宏觀政策和經(jīng)濟(jì)趨勢。二是制定盡可能周密、科學(xué)、詳細(xì)的計(jì)劃，并盡可能嚴(yán)格按照計(jì)劃實(shí)施。三是加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)損失資料的搜集整理和分析，建立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警預(yù)報(bào)系統(tǒng)，及時(shí)發(fā)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)苗頭。四是一旦風(fēng)險(xiǎn)事件發(fā)生，在積極搶險(xiǎn)的同時(shí)，注意保護(hù)現(xiàn)場，收集事故的有關(guān)證據(jù)，為有關(guān)各方索賠和反索賠準(zhǔn)備充足的資料。風(fēng)險(xiǎn)控制是一種積極的風(fēng)險(xiǎn)管理措施，成本低效果好，本項(xiàng)目應(yīng)優(yōu)先采用。 　　風(fēng)險(xiǎn)分散是從證券投資風(fēng)險(xiǎn)分散原理發(fā)展起來的理論。在項(xiàng)目開發(fā)時(shí)，可以通過調(diào)整開發(fā)結(jié)構(gòu)，通過開發(fā)類型多元化、開發(fā)區(qū)域多元化、開發(fā)時(shí)間差異化來分散風(fēng)險(xiǎn)。需要指出的是，通過投資組合的方式只能分散非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，而不能分散系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。本項(xiàng)目可在調(diào)整開發(fā)結(jié)構(gòu)、開發(fā)類型多元化、開發(fā)區(qū)域多元化、開發(fā)時(shí)間差異化方面作些借鑒，以利風(fēng)險(xiǎn)分散。 第10章　主要結(jié)論和建議按照鶴峰武陵山少數(shù)民族經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展片區(qū)扶貧攻堅(jiān)（實(shí)施）規(guī)劃，2015年地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到50億元，5年平均增長15%；，平均增長15%；社會消費(fèi)品零售總額21億元，平均增長15%。到2020年，%的增速，達(dá)到80億元，:::41:41，今后10年，第三產(chǎn)業(yè)的超常發(fā)展是鶴峰經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵?？h城容美鎮(zhèn)作為中心主城鎮(zhèn)，按照“山水園林、民族風(fēng)情、幸福宜居”城的發(fā)展定位，到2020年，人口達(dá)到7萬人。本項(xiàng)目在城市規(guī)劃的范圍內(nèi)，增加住宅854套，可以增加城市人口2989人。本項(xiàng)目建成后，。有利縣域經(jīng)濟(jì)增長，有利企業(yè)發(fā)展壯大，有利居民生活水平提高。，屬于建設(shè)過程中的暫時(shí)性流失；生活廢水排放239616噸、二氧化碳排放量31930t/a，屬于換位性質(zhì)排放，不增加排放總量。建議項(xiàng)目核準(zhǔn)機(jī)關(guān)予以核準(zhǔn)。附件：縣規(guī)劃局《建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃意見》（鶴規(guī)意字［2012］027號）縣國土局《關(guān)于鶴峰華龍半島商住樓開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審意見的函》（鶴國土資函［2012］40號）環(huán)境影響評價(jià)意見企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照組織機(jī)構(gòu)代碼房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)暫定資質(zhì)證書鶴峰縣人民政府華龍半島綜合開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目協(xié)議書股東投資決議相關(guān)指標(biāo)調(diào)整會議紀(jì)要國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同（鄂ES（HF）201200009）1驗(yàn)資報(bào)告（恩施興亮點(diǎn)設(shè)驗(yàn)C字［2012］第001號）1鶴峰華龍村置業(yè)有限公司章程