【正文】 化公寓比較 第一代公寓 后優(yōu)化公寓 1 容積率 3 容積率 2 綠化率 30% 綠化率 40%,綠地率 60% 3 多層住宅 67 層 多層住宅 4 5+1層 4 社區(qū)基本無水景或只有小面積人工水系 社區(qū)園內(nèi)水景達 6500平米，并且是天然活水引園，貫穿南北，形成 T字形水系 5 社區(qū)有一處或沒有會所配套 社區(qū)擁有 1+3配套泛會所體系。 三、產(chǎn)品定位： “澳洲風格，后優(yōu)化公寓” 主題提煉： 澳洲風格 闡釋：澳洲給人自然清新、陽光充足、視野開闊、遠離塵囂之感。 本區(qū)域內(nèi)房產(chǎn)市場剛起步，市場認同度不高。 機會 （ Opportunity） 作為 南京衛(wèi)星城、南京市區(qū)“三城九鎮(zhèn)”優(yōu)先發(fā)展戰(zhàn)略第一鎮(zhèn)，政府對項目周遍土地的規(guī)劃和重點商貿(mào)項目的打造，為本項目提 供了良好的發(fā)展空間。 價格優(yōu)勢：區(qū)域內(nèi)房產(chǎn)價格較低能夠吸引客群?，F(xiàn)在已被列為全國重點鎮(zhèn)、南京衛(wèi)星城、南京市區(qū)“三城九鎮(zhèn)”優(yōu)先發(fā)展戰(zhàn)略第一鎮(zhèn)。 “兩園”即祿口工業(yè)園、華商科技園，遠期規(guī)劃 ，已開發(fā) 3,000畝；“兩城”即華潤城、星漢城。 1． 2．發(fā)展規(guī)劃 祿口空港工業(yè)園緊靠祿口機場，規(guī)劃中發(fā)展定位以物流、食品、機械、電子、皮革、服裝、農(nóng)藥等制造類行業(yè)為主導，定位的核心為物流業(yè)和制造類產(chǎn)業(yè)。 根據(jù)網(wǎng)上銷售數(shù) 據(jù)顯示，截止 2020年 4月 8日，銷售率僅為 3%。 從銷售情況來看，本項目去化速度較快的為低總價的疊加和聯(lián)排別墅，而獨立和雙拼別墅由于總價高，產(chǎn)品品質(zhì)較低，因此總體性價比低，去化較慢。項目以低小面積、低總價為賣點，戶型設計經(jīng)濟，進深小，開間大，與同區(qū)域的百利華府相比市場認可度較高。 頤家春天 頤家春天位于機場高速祿口收費站西 50米處，項目占地 8萬平方米，總建 ，容積率 。建筑形態(tài)為 15幢 6+1F多層，其中一期 5幢，二期 10幢，總戶數(shù) 378戶。 超市：位于祿口鎮(zhèn)的蘇果便利、聯(lián)華超市、如海超市（距離約 12KM） 農(nóng)貿(mào)市場：祿口鎮(zhèn)農(nóng)貿(mào)市場（距離約 12KM）。 項目所在區(qū)域距離祿口機場約 8公里，且垂直于機場進出港航線，因此不受機場噪音污染。 距離機場高速入口約 50 m。 這份企劃案依然是我們在匆忙中形成的，以至市場調(diào)研沒有充足的時間去完成，但是我們對本案依然傾注了滿腔的激情，在短短幾天時間內(nèi)，我們夜以繼日的超負荷工作，深深領(lǐng)悟本案的精髓和要義。 期待我們致臻完美的合作！ 二 00 六年四月十日 第一部分：項目土地評價報告 一、 土地物理狀況 1． 1．地理位置 目標地塊位于江寧區(qū)祿口鎮(zhèn)東北側(cè)，湯銅公路與寧溧公路交界處。 地塊目前處于“三通一平”狀態(tài)，西北部商業(yè)部 分建筑至地面主體結(jié)構(gòu) 3層。 因此，目標地塊附近具有一定交通優(yōu)勢，可通過寧溧路、湯銅公路、機場高速完成城市內(nèi)外的交通聯(lián)系。 1． 4．周邊房地產(chǎn)開發(fā)狀況 1． 4． 1．住宅房地產(chǎn) 區(qū)位內(nèi)房地產(chǎn)市場起步于 2020 年初，區(qū)域內(nèi)商品住宅體量少，居住環(huán)境較差。二期預計今年 4月底推出，均價約 20502100元 /平方米。目前銷售為二期，總建筑面積 ，共 650套，以 6595平方米的經(jīng)濟型二房、三房為主，比例約占 61%。 奧斯博恩 奧斯博恩位于寧溧路 188號，總占地 64萬平方米，規(guī)劃面積 42萬，容積率 ，建筑形態(tài)為獨立別墅、雙拼別墅、聯(lián)排別墅、疊加花園洋房。 ■ 相關(guān)個案分析 南京國際小商品城 南京國際小商品城位于湯銅公路與寧溧路交界處，占地面積 95萬平方米，容積率 ，建筑單體共 3層，整體分三期開發(fā)。 其他未來商業(yè)供應情況 項目名稱 體量 售價 規(guī)劃內(nèi)容 備注 奧斯博恩商業(yè)街 不明（約 4000 ㎡） 未定 社區(qū)配套服務 位于項目入口臨寧溧路 百利華府二期底商 約 3000 ㎡ 未定 社區(qū)配套服務 頤家春天三期底商 未定 未定 未定 1． 4． 3．土地市場 20202020 年祿口土地出讓情況： 地塊名稱 成交時間 實際出讓面積 （㎡） 成交價（萬） 成交樓面價格 （元 /㎡） 用地性 質(zhì) 容積率 摘牌單位 祿口鎮(zhèn)新城路以南，建設路以西 A 地塊 9150 300 商業(yè) ≤ 南京祿口中關(guān)村科技投資 祿口鎮(zhèn)新城路以北、燕湖路以東 2700 313 商業(yè) ≤ 南京冠宇建材事業(yè)發(fā)展有限公司 從出讓情況來看，區(qū)域內(nèi)一級市場較為冷清，規(guī)劃多為貿(mào)易、物流用地。 南京金盛國際采購商貿(mào)中心項目。產(chǎn)業(yè)也主要規(guī)劃為依托于空港的物流和制造業(yè)，區(qū)域 消費能力低，短期內(nèi)第三產(chǎn)業(yè)難以發(fā)展。距市區(qū)車程僅 30分鐘。 交通不夠便利，雖然城市路網(wǎng)發(fā)達，但從項目地址到南京主城區(qū)僅一條公交線路雨銅線，該公交線路 班次少，服務水平低，不能滿足項目與南京主城的聯(lián)系 。有利項目住宅部分價值的提升。一般不會選擇按揭購房，他們一般購買小戶型的房屋。后優(yōu) 化公寓是對傳統(tǒng)的住宅理念的顛覆和創(chuàng)新。 住宅部分： 取消原來規(guī)劃中的別墅、酒店公寓，將產(chǎn)品設計為 10層單身公寓、 5+1 的多層和 11+1的小高層?，F(xiàn)鄰里中心設定了一個基本的 12項功能，主要將商業(yè)和公益有機的結(jié)合起來，一些政府需求的，一些百姓必備的功能，努力實現(xiàn)顧客、經(jīng)營者、政府三者滿意，取得了企業(yè)穩(wěn)步發(fā)展的良好局面。建筑風格和目標市場的定位要準確，而環(huán)境和景觀的也營造也要既然符合與建筑的和諧，也要吻合目標客群的審美情趣。居住環(huán)境的實體要素 — 如住宅和其他設施的布局要能組織起良好的自然通風系統(tǒng)。居住環(huán)境的營造應該就是這些內(nèi)涵的綜合體現(xiàn)，它的創(chuàng)造過程就是這種內(nèi)涵的不斷提純、演繹的過程?？梢越?jīng)槙物、雕塑、噴泉等景觀構(gòu)筑物為標識系統(tǒng)。應該注意居民在居住區(qū)內(nèi)不同時間、空間、方位的視角和活動方式，進行全方位的景觀設計，努力創(chuàng)造步移景異，延綿不斷的效果。更 能誘發(fā)人們的新奇感，從而利用人們崇洋及喜新的觀念來打造小區(qū)環(huán)境，提升產(chǎn)