【正文】 我們選取了項(xiàng)目周邊的同類(lèi)物業(yè)的項(xiàng)目百利華府、頤家春天，共 2 個(gè)項(xiàng)目作為可比案例。 項(xiàng)目與景觀模式的對(duì)接 1. 區(qū)域大環(huán)境與小環(huán)境的有機(jī)結(jié)合 綜觀區(qū)域環(huán)境全局，從項(xiàng)目的地域性與人文環(huán)境入手，挖掘市場(chǎng)中最符合消費(fèi)者需求的景觀環(huán)境 。 9. 和諧性 多樣化的環(huán)境各要素之間做到和諧統(tǒng)一，避免不同形式、風(fēng)格、色彩的要素產(chǎn)生沖突和對(duì)立。引入自然界的山、水、綠化，模擬自然風(fēng)光，也是居住環(huán)境的基本要求。安靜、空氣、綠化這三 個(gè)要素是人們最為關(guān)心的舒適性基礎(chǔ)，通常衡量舒適度的因素有：居住密度、綠地面積、室外活動(dòng)場(chǎng)所面積與設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)、室外環(huán)境的噪聲標(biāo)準(zhǔn)、日照、空氣質(zhì)量等各項(xiàng)指標(biāo)；從家門(mén)口走到戶外活動(dòng)場(chǎng)地，有良好的過(guò)渡、如風(fēng)雨廊、小涼亭等 ，以滿足人的行為需要為標(biāo)準(zhǔn)。單體景觀起到中介作用，即對(duì)兩個(gè)相互對(duì)比的環(huán)境進(jìn)行調(diào)節(jié)，以求得人的視覺(jué)和心理平衡，增強(qiáng)不同環(huán)境的活力。 鄰里中心業(yè)種劃分列表： 輔助主力店 服務(wù)設(shè)施 輔助主力店 零售設(shè)施 輔助主力店 配套輔助店 文化娛樂(lè)設(shè)施 輔助主力店 餐飲設(shè)施 核心主力店：銀行、郵局、電信等 美容美發(fā)、診所、家電維修等 核心主力店：綜合超市 服裝、電器、家居、書(shū)店、音像店、文化用品等各類(lèi)專(zhuān)業(yè)店 商品特色店 核心主力店：影院、健身中心等 藝術(shù)攝影、旅行社、網(wǎng)吧等 核心主力店：咖啡簡(jiǎn)餐、酒吧等 快餐店、風(fēng)味小吃、熟食店、冰品店等 景觀設(shè)計(jì)建議： 景觀設(shè)計(jì)理念的要素 要素一：周邊環(huán)境的選擇與外延拓展 小區(qū)的環(huán)境定位，要結(jié)合該城市的形象定位，要與城市的大環(huán)境風(fēng)格相協(xié)調(diào)，把住宅小區(qū)景觀融入整個(gè)城市之中。 商業(yè)部分： 打造社區(qū)鄰里中心，提供全方位的商業(yè)配套和服務(wù) 鄰里中心型社區(qū)商業(yè) 闡釋?zhuān)?鄰里中心的由來(lái)。而且后優(yōu)化公寓價(jià)格上的諸多優(yōu)勢(shì)，更貼近普通客群的消費(fèi)力。 外地來(lái)寧落戶人員（移民一族） 分析 ：這部分人主要來(lái)自是省內(nèi)或安徽地區(qū)，希望能夠來(lái)寧落戶，綜合房?jī)r(jià)因素會(huì)考慮購(gòu)買(mǎi)本區(qū)域的商品房。 受?chē)?guó)家宏觀調(diào)控的 影響，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然有一定的影響，很多市民對(duì)購(gòu)房采取持幣觀望的態(tài)度。 項(xiàng)目 周邊綠化稀少，無(wú)可利用自然景觀，更無(wú)人文景觀。 配套優(yōu)勢(shì)：本項(xiàng)目位于祿口鎮(zhèn)，周邊有教育、醫(yī)療、超市、菜場(chǎng)等基礎(chǔ)生活配套。祿口歷史悠久，五代十國(guó)隸屬江寧、上元兩縣，至清代建鎮(zhèn)。 1． 3．區(qū)域發(fā)展?jié)摿υu(píng)價(jià) 地塊所處的祿口鄉(xiāng)鎮(zhèn)工 業(yè)園， 1993年開(kāi)始啟動(dòng)，規(guī)劃總面積 10平方公里，啟動(dòng)面積 ，總體規(guī)劃“兩園”、“兩城”方案。區(qū)內(nèi)西南方向有占地 15000 畝的甘泉湖渡假區(qū)。銷(xiāo)售起價(jià) 2600元 /平方米，最高價(jià)可達(dá) 3500元 /平方米，目前工程進(jìn)度至主體結(jié)構(gòu)封頂，將于 2020年底交付使用。項(xiàng)目北側(cè)建有 8萬(wàn)平方米的親水運(yùn)動(dòng)休閑公園， 服務(wù)于社區(qū)并收費(fèi)對(duì)外開(kāi)放?？蛻裟挲g層次不等，有較多數(shù)量的投資客， 80%以上的客戶來(lái)自南京主城區(qū)及江寧區(qū)?？腿褐饕獊?lái)自于南京主城區(qū)和江寧區(qū)，周邊客戶較少，主要為祿口鎮(zhèn)上的事業(yè)單位員工。占地面積 ，總建筑面積 ，容積率 ，項(xiàng)目共分兩期開(kāi)發(fā)。 目前現(xiàn)有可利用配套如下： 醫(yī)療：祿口衛(wèi)生院（距離約 1KM）。由于緊靠機(jī)場(chǎng)高速，臨寧溧路區(qū)域存在輕度噪音污染和空氣粉塵污染。 距離祿口鎮(zhèn)約 1000 m。 因?yàn)槲覀円恢弊鸪邕@樣的理念：讓貴司與我們共贏，共同打造一個(gè)讓業(yè)內(nèi)外人士不說(shuō)是流芳，至少也可頻頻回眸的項(xiàng)目。其南沿寧溧路，北靠南京國(guó)際小商品城。 1． 3．周邊環(huán)境資源 地塊周邊的建筑物：周邊為未開(kāi)發(fā)區(qū)域，有零散農(nóng)村普通自建 12層房屋。 1． 2．公共交通狀況 項(xiàng)目所處地區(qū)距離南京主城區(qū)較遠(yuǎn)，與江寧相距約 17 公里，僅有郊縣班車(chē)雨銅線（雨花臺(tái) —— 銅山）經(jīng)過(guò)，班次少，服務(wù)水平低，不能滿足區(qū)域與南京主城的聯(lián)系?，F(xiàn)僅有頤家春天、百利華府、奧斯博恩三個(gè)項(xiàng)目正 在開(kāi)發(fā)建設(shè)中。 另外，項(xiàng)目二期有約 3000㎡ 的沿街底商，規(guī)劃為社區(qū)配套，銷(xiāo)售方式目前未定。另有 3542 平方米的酒店式公寓 119套，比例約占 18%，為 2幢電梯 7層的多層。 目前在售為一期，建筑形態(tài)包含獨(dú)立別墅、雙拼別墅、聯(lián)排別墅、疊加花園洋房，總建筑面積 6萬(wàn)平方米，以聯(lián)排和疊加為主，比例占71%。 項(xiàng)目目前在銷(xiāo)售為一期， 2020年 7月開(kāi)盤(pán)。 三、 未來(lái)發(fā)展前景評(píng)析 1． 1．祿口現(xiàn)狀 祿口鎮(zhèn)位于江寧南部，距離江寧城區(qū)約 15 公里，目前處于起步建設(shè)階段，城市化水平低，人文環(huán)境差，配套設(shè)施匱乏，中心區(qū)為祿 口鎮(zhèn)。金盛置業(yè)投資集團(tuán)投資 30億元人民幣興建，計(jì)劃建設(shè)以國(guó)內(nèi)外建筑機(jī)械、建材、裝飾、家居產(chǎn)品為主，集產(chǎn)品交易、展示、貿(mào)易洽談、儲(chǔ)運(yùn)、產(chǎn)品研發(fā)加工及綜合配套為一體的現(xiàn)代化“航母”級(jí)物流交易中心。并且，由于遠(yuǎn)離主城區(qū)，主城區(qū)難以輻射影響該區(qū)域。 環(huán)境 優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目周邊是農(nóng)村，沒(méi)有嚴(yán)重的工業(yè)污染，空氣清新，視野開(kāi)闊。 區(qū)域內(nèi)商業(yè)設(shè)施少，配套不整齊，便利性不夠。 項(xiàng)目區(qū)別于周邊其他項(xiàng)目有純商業(yè)區(qū)域，將來(lái)可以打造成服務(wù)于周邊項(xiàng)目的開(kāi)放式商業(yè)區(qū)。 祿口本地人（當(dāng)?shù)匾蛔?） 分析：祿口本地人，如企事業(yè)單位員工、鎮(zhèn)上的居民和部分務(wù)農(nóng)人員為自己和子女的生活質(zhì)量會(huì)考慮購(gòu)買(mǎi)本區(qū)域的商品房。憑借領(lǐng)先的規(guī)劃設(shè)計(jì)、優(yōu)越的空間尺度感，卓越的品質(zhì)、適中的價(jià)格、優(yōu)雅的形態(tài)，翠屏灣花園在以一種新銳、靈動(dòng)的姿勢(shì)，營(yíng)造出詩(shī)意的生活。 10層的單身公寓，設(shè)計(jì)為面積在 50平米的挑高單身公寓。鄰里中心標(biāo)志著中國(guó)在開(kāi)發(fā)現(xiàn)代化社區(qū)服務(wù)方面的先驅(qū)精神。 要素四：?jiǎn)误w景觀（園林、園建、藝術(shù)作品和屏蔽物等）的設(shè)計(jì)與營(yíng)造 單體景觀是形成居住面貌和特點(diǎn)的重要因素。健康性還指空間品質(zhì)的健康，要求周邊環(huán)境具有蓬勃的朝氣，以感染居民，使之具有良好的心態(tài)。應(yīng)充分尋找與現(xiàn)代居住空間環(huán)境的契合點(diǎn)，以不同的方式、從空間形式、尺度、界面的色彩、細(xì)部表達(dá)到傳統(tǒng)與現(xiàn)代的理解，延續(xù)文化脈絡(luò)。 7. 領(lǐng)域性 小區(qū)環(huán)境不同于一般公共環(huán)境，它的領(lǐng)域性要求強(qiáng)烈、層次多樣。尤其要注重節(jié)奏、形式、色彩與空間的協(xié)調(diào)。 小區(qū)智能化的建議