【正文】 元/天,而消費客群以來高淳辦事的商務人士為主,本地政府機關、事業(yè)單位的領導以及好棋牌的年輕人為輔,且偏向于服務態(tài)度好、設施齊全、價格適中的賓館.三、房地產市場研究在售商業(yè)物業(yè)競爭市場分析（1）商業(yè)板塊（2）板塊市場市場現(xiàn)狀綜述（3）市場供應體量分析（4） 、各商業(yè)類型分析（沿街底層商業(yè)店鋪、主題式商業(yè)街、社區(qū)式商業(yè)街、區(qū)域型商業(yè)中心、公共式 SHOPPING MALL、大型主題MALL） 中山步行街商業(yè)廣場、華天商業(yè)廣場 2 個項（5） 、規(guī)模及規(guī)劃分析高淳在售商業(yè)競爭個案規(guī)劃分析樓 盤 名 體 量 規(guī) 劃 分 析中山步行街商業(yè)廣場項目總建 萬㎡ ,其中營業(yè)面積 萬㎡ 項目整體共計 13 棟,其中商業(yè)項目為 11 棟,住宅項目為 2 棟多層住宅分別為5F、6F。項目共分為二期開發(fā),目前一期 4 棟已全部售完,分別為 3F 3F 4F 4F,二期為 7 棟商業(yè)項目,2 棟住宅,目前在售的為 05 棟為 3F 商鋪,其余商鋪分別為 06 棟為25 / 363F,07 棟10 棟為 2F,11 棟為 4F。商業(yè)相關配套：項目一期現(xiàn)為休閑，運動，餐飲為主的商業(yè)步行街。 （7） 、銷售對象分析（項目商業(yè)部分的銷售、招商、自營的比例）及商鋪銷售方式 高淳在售商業(yè)樓盤銷售分析表案名 銷售對象分析中山步行街商業(yè)廣場項目完全由業(yè)主自營，全部對外銷售后按比例實施以后的經(jīng)營方向，01 棟 02 棟 03 棟 04 棟 05 棟，都為 1F+2F 對外銷售方式，余下的第三層、第四層可單獨銷售。華天商業(yè)廣場 打造高淳大型娛樂休閑購物廣場（9） 、單位規(guī)劃面積設定及配比情況高淳在售商業(yè)樓盤面積設定配比表案名 面積設定配比分析中山步行街商業(yè)廣場項目整體共計 13 棟,其中商業(yè)項目為 11 棟,，已開發(fā) 01 棟04 棟，目前已售完交付。華天商業(yè)廣場項目共計 8 棟,為 5 棟商鋪,3 01 棟為 5 層商鋪,其余均為 1 層。一期 2022 年 2 月份開盤，一、二兩層整售，均價 7500 元/㎡，三層、四層均價 1550 元/㎡二期 05 棟目前售價為 一、二兩層整售，均價 7000 元/㎡，三層均價 2200 元/㎡租價：臨通賢街的門面：1000 元/㎡/年內鋪位置較好的門面：800 元/㎡/年內鋪一般的門面：600 元/㎡/年華天商業(yè)廣場項目未開盤銷售，共規(guī)劃 157 套商鋪,有 8 棟售價：01 棟一、二兩層整售，均價 7950 元/㎡，三層均價 2350 元/㎡，四層均價 1950 元/㎡0205 棟一層 均價為 5180 元/㎡ 27 / 36 06 棟08 棟底商 均價為 5000 元/㎡高 淳 在 售 商 業(yè) 價 格 曲 線 圖 (單 位 :元 /平 方 米 )79502350 19505180 50007500 7600 700016004780 4950 52700100020223000400050006000700080009000華 天 商業(yè) 廣 場01棟 1F+2F華 天 商業(yè) 廣 場01棟 3F華 天 商業(yè) 廣 場01棟 4F華 天 商業(yè) 廣 場02棟 05棟 1F華 天 商業(yè) 廣 場06棟 08棟 底商中 山 步行 街 01棟 02棟 1F+2F中 山 步行 街 03棟 04棟 1F+2F中 山 步行 街 05棟 1F+2F中 山 步行 街 01棟 05棟 3F 4F丹 鳳 雅苑 底 商華 地 嘉園 底 商錦 繡 華庭 底 商 由上圖可以看出,目前高淳商業(yè)廣場 1F 的價格為 7500 元/㎡左右,且都為 1F+2F 一起銷售，3F 以上的價格在 15002350 元/㎡；住宅的底商價格在 5000 元/㎡較為大眾接受?，F(xiàn)在正在銷售的為 05 棟，目前銷售率在 60%左右28 / 36招商： 項目統(tǒng)一銷售 ，無招商形式華天商業(yè)廣場銷售：項目共規(guī)劃 157 套商鋪,有 8 棟,04 年 3 月開始預定,目前已銷售的為已交首付款目前已售出 61 套,整體銷售率為 39%01 棟 規(guī)劃 30 套,已售出 23 套 ； 02 棟 規(guī)劃 15 套,已售出 5 套03 棟 規(guī)劃 24 套,已售出 10 套 ； 04 棟 規(guī)劃 18 套,已售出 2 套05 棟 規(guī)劃 28 套,已售出 4 套 ； 06 棟底商 規(guī)劃 10 套,已售出 2 套07 棟底商 規(guī)劃 15 套,已售出 4 套 ； 08 棟底商 規(guī)劃 17 套,已售出 11 套招商： 項目統(tǒng)一銷售，無招商形式（12） 、客群分析高淳在售商業(yè)樓盤客群分析表案名 客群分析中山步行街商業(yè)廣場購買：以本地客源為主，少量浙江、上海等地，多以投資為主,年齡層次集中在 3045 歲職業(yè)構成：購買者以商人為主，其他行業(yè)分布較零散。高 淳 在 售 住 宅 去 化 存 量 柱 狀 圖 (單 位 :萬 平 方 米 ) 0 2051015202530丹 鳳 雅 苑 華 地 嘉 園 江 山 嘉 園 錦 繡 華 庭 圣 地 華 府 星 河 灣 總 計體 量 存 量 去 化 量（3） 、規(guī)模及規(guī)劃分析在售項目競爭個案規(guī)劃分析30 / 36樓 盤 名 體 量 規(guī) 劃 分 析丹鳳雅苑項目占地 萬㎡ 總建 萬㎡項目共規(guī)劃 110 棟，其中無 4 號樓，共計 170 戶，其中有 6 戶聯(lián)體別墅華地嘉園項目占地 23960㎡ 總建 萬㎡項目分四期開發(fā)，共 12 幢，一期為 14 幢，共計 94 戶，二期 6 幢，三期 8 號樓，四期 12 號樓，共計 224 戶。一期 17 幢 33 套（8 月底交付） ，二期 21 幢 31套，部分封頂，部分樁基星河灣項目占地 56099萬㎡，總建筑面積 73000㎡項目共規(guī)劃 19 棟五層商住多層，沿街 2 層為門面房，頂層為住宅五層躍層，分兩期銷售，一期占地 27100㎡，共 212 套，二期占地 28999㎡，共 194 套，磚混結構。（4） 、項目配套分析高淳在售住宅樓盤配套統(tǒng)計表案名 配 套丹鳳雅苑 小區(qū)配有營業(yè)用房 5000㎡，車庫，自行車位，物業(yè)公司華地嘉園 小區(qū)配有 5810㎡的商業(yè)用房，物業(yè)管理用房江山嘉園 配有 7000 多㎡的中心休閑廣場，網(wǎng)球場，物業(yè)管理公司，設智能化安防錦繡華庭 物業(yè)用房，門面房，智能安防，自行車位（露天，半地下）圣地華府 小區(qū)設七大智能化安防（；；；31 / 36系統(tǒng)；； IC 卡管理系統(tǒng)；） ，人工湖星河灣 小區(qū)設置為花園式商住區(qū)，設有中心景觀花園，物業(yè)管理用房，停車庫及門面房（5）戶型設定和配比情況高淳在售住宅樓盤戶型設定和配比表案名 戶型設定和配比丹鳳雅苑項目共計 176 戶兩房兩廳一衛(wèi) 103㎡ 56 戶三房兩廳兩衛(wèi) 122134140㎡ 114 戶聯(lián)排 440㎡ 6 戶華地嘉園項目共計 224 戶兩房兩廳一衛(wèi) ㎡ 97 戶三房兩廳一衛(wèi) ㎡ 112 戶三房兩廳兩衛(wèi) ㎡ 10 戶四房兩廳兩衛(wèi) 163㎡ 5 戶江山嘉園項目共計 376 戶兩房兩廳一衛(wèi) ㎡ 82 戶三房兩廳兩衛(wèi) 140160㎡ 210 戶四房三廳三衛(wèi)（躍層別墅） 200216241㎡ 84 戶錦繡華庭項目共計 142 戶兩房兩廳一衛(wèi) ㎡ 28 戶三房兩廳一衛(wèi) 118126㎡ 70 戶三房兩廳兩衛(wèi) ㎡ 44 戶圣地華府項目共計 101 戶四房兩廳三衛(wèi) 181㎡ 20 戶四房三廳三衛(wèi) 218257㎡ 60 戶32 / 36五房三廳三衛(wèi) 240㎡ 21 戶星河灣項目共計 406 戶兩房兩廳一衛(wèi) ㎡ 80 戶三房兩廳兩衛(wèi) ㎡ 240 戶躍層 ㎡ 86 戶各 戶 數(shù) 占 總 戶 數(shù) 的 百 分 比 (總 戶 數(shù) :1425戶 )%%%% %%%%兩 房 兩 廳 一 衛(wèi) 三 房 兩 廳 一 衛(wèi) 三 房 兩 廳 兩 衛(wèi) 四 房 兩 廳 兩 衛(wèi) 四 房 三 廳 三 衛(wèi) 四 房 兩 廳 三 衛(wèi) 五 房 三 廳 三 衛(wèi) 躍 層由上圖可知，目前高淳住宅市場對三室兩廳兩衛(wèi)面積在 110140㎡的需求較多、已近半數(shù)，其次為兩房兩廳一衛(wèi)面積在 80105㎡，其他戶型需求量較低。小區(qū)內部住宅 1 層為儲藏室，價格為 1200 元/㎡歷史價格： 開盤 16001900 元/㎡34 / 36高 淳 在 售 住 宅 價 格 曲 線 圖 (單 位 :元 /平 方 米 )19002200 2350 2300290023002280270020601900170023502580 2450 2600 2490315024000500100015002022250030003500丹 鳳 雅 苑 華 地 嘉 園 江 山 嘉 園 錦 繡 華 庭 圣 地 華 府 星 河 灣起 價 均 價 最 高 價由上圖可以看出，目前高淳的住宅項目均價在 2350 元/㎡左右較為客戶所接受，最高價不超過 2800 元/㎡（7）客群分析高淳在售住宅樓盤客群分析表35 / 36案名 客群分析丹鳳雅苑 本地人為主，職業(yè)多以公務員，國稅局，學校，銀行，私營業(yè)主為主。購買目的：以自住為主，保值和投資可為輔錦繡華庭 本地居民為主，職業(yè)多以公務員，國稅局，學校，銀行，私營業(yè)主為主。主要競爭對手分析（明星樓盤）在售主要競爭樓盤優(yōu)、劣勢分析樓 盤 名 優(yōu) 勢 劣 勢中山步行街商業(yè)廣場項目位于最繁華的通賢街上，緊鄰人民商場、供銷商廈、高淳老街等老牌商業(yè)，地理位置優(yōu)越。由高淳老街的管理公司柯達物業(yè)管理公司進行統(tǒng)一管理，確保投資環(huán)境。商鋪的業(yè)主都以投資為目的，業(yè)態(tài)分布以及以后的產權歸屬將更加復雜，不利于步行街的良好發(fā)展。華天房地產開發(fā)公司在高淳開發(fā)好幾個項目,并贏得了高淳人民的好感,深得人心.覺.商鋪的投資客較多，多以贏取利潤為最終目的,業(yè)態(tài)分布將比較雜亂,不利于廣場的良好發(fā)展.圣地華府 高淳唯一的純別墅項目，配有較好的智能化安防南京市唯一國家級生態(tài)示范區(qū)作為純別墅項目密度較大項目相對周邊項目，二期價格較高,客群有一定的影響星河灣 靠自然風景區(qū)固城湖邊，較吸引客戶距縣中心 10 分鐘路程,交通方便現(xiàn)項目周邊無生活配套設施，生活不便；公交縣區(qū)內只有 1w、2w，出行以馬自達為主，交通不便江山嘉園現(xiàn)為高淳首席花園洋房周邊學校相對較多，氛圍好躍層送 30㎡大陽臺容積率較別的項目高，密度大項目離縣中心較遠,交通不便利