【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ? 下調(diào) 2021 年投資、消費(fèi)、出口增長(zhǎng)速度。投資名義增速下調(diào)至 13%，實(shí)際增速上調(diào)至 %，消費(fèi)名義增速下調(diào)至 %，實(shí)際增速下調(diào)至 %，出口增速下調(diào)至 %。 ? 下調(diào)基準(zhǔn)利率預(yù)測(cè)，下調(diào)人民幣匯率預(yù)測(cè)。存款基準(zhǔn)利率下調(diào)至 %，貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)至 %，人民幣匯率下調(diào)至 。 ? 下調(diào)農(nóng)民人均純收入增速度至 %。 ? 下調(diào) GDP 增長(zhǎng)率 至 %。 ? 隨著 2021 年 7 月中旬國(guó)際大宗商品價(jià)格泡沫的破滅，上半年還肆虐全球的通貨膨脹，四季度急劇轉(zhuǎn)變?yōu)槿找嫫冉耐ㄘ浘o縮威脅。 2021 年，在世界經(jīng)濟(jì)陷入衰退、國(guó)內(nèi)周期性調(diào)整的雙重壓力下，中國(guó)經(jīng)濟(jì)將步入典型通貨緊縮，物價(jià)水平負(fù)增長(zhǎng)將成為 2021 年中國(guó)經(jīng)濟(jì)的顯著特征。為此，我們對(duì) 2021 年投資、消費(fèi)、出口、居民收入、 GDP 增速等主要宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的增速預(yù)測(cè)值進(jìn)行調(diào)整。 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 在國(guó)際金融市場(chǎng)動(dòng)蕩、國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增速放緩的背景下， 2021 年，國(guó)家宏觀調(diào)控政策作用顯現(xiàn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣回落。市場(chǎng)供 給方資金鏈條繃緊，需求方處于明顯觀望狀態(tài)，商品房交易量大幅下降，房?jī)r(jià)上漲幅度逐步放緩。 2021 年房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行特點(diǎn) (以下是我摘錄的有關(guān)信息 )： A、 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金鏈條繃緊，企業(yè)資金來源增速明顯回落，個(gè)人按揭貸款已出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng) 從資金供給總量來看，房地產(chǎn)資金在 2021 年第四季度達(dá)到一個(gè)頂峰， 2021 年較2021 年環(huán)比開始出現(xiàn)下降。同時(shí)，資金供給的增長(zhǎng)率從 2021 年第四季度已經(jīng)開始大幅下降，從 1~2 月份的 %，降到 1~7 月份的 %，下降了 個(gè)百分點(diǎn)。這種趨勢(shì)估計(jì)第四季度仍將 持續(xù)。 從資金來源看，房地產(chǎn)商的資金主要來自國(guó)內(nèi)貸款、外資、自籌資金、訂金和預(yù)付款、個(gè)人按揭及其他。 2021 年以來，開發(fā)企業(yè)自籌資金同比仍有較快增長(zhǎng)，且增幅不斷增加，但其余類型的資金來源增幅均有顯著下降。到 2021 年 7 月，原本第一季度增長(zhǎng)較快的國(guó)內(nèi)貸款也急劇萎縮，同比增長(zhǎng)為 %，與上年 30%~40%的增幅相去甚遠(yuǎn)，訂金及預(yù)付款增幅為 %，也和前期差距很大。尤其值得注意的是，由于需求者觀望情緒濃厚，商品房成交量大幅下降，個(gè)人按揭貸款到 7 月份已經(jīng)為負(fù)增長(zhǎng)，同比減少 %。由此可見，房地產(chǎn)資金供給的情 況已經(jīng)不容樂觀。 專業(yè)好文檔 8 房地產(chǎn)資金來源的趨緊主要原因在于幾個(gè)方面。首先是銀行貸款的減少。從緊的貨幣政策使貸款的成本增加，同時(shí)，銀行對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)波動(dòng)性的憂慮也使其進(jìn)一步收縮對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的貸款，以避免承受因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)衰退所帶來的風(fēng)險(xiǎn)。其次是需求的下降。需求量的下降必然帶來預(yù)付款、訂金數(shù)量與個(gè)人按揭貸款的減少。 B、房屋新開工、竣工和施工面積增幅快速下降，土地購(gòu)置面積增速回落 房地產(chǎn)新開工、竣工和施工方面的數(shù)據(jù)顯示， 2021 年第一季度，三者的同比增幅達(dá)到 %、 %和 %，較上年同期增幅都有顯著上升 。到第二季度，這種情況出現(xiàn)了明顯改變，房地產(chǎn)投資開發(fā)的減緩作用開始顯現(xiàn)，新開工、竣工和施工面積的同比增幅下降到了 %、 %和 %； 7 月份，三者的增幅已下降至 %、 %和 %。 土地購(gòu)置面積、新開工面積、施工面積增幅的下降，正是房地產(chǎn)投資減緩的重要表現(xiàn)，而這種投資減緩的趨勢(shì)正在繼續(xù)蔓延，預(yù)計(jì)第四季度這幾項(xiàng)指標(biāo)仍將繼續(xù)下跌。這種投資減緩的狀況必將會(huì)影響到以后年度房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)量。 C、需求方觀望，居民購(gòu)房意愿低，全國(guó)住房成交量出現(xiàn)大幅下降 受國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)景氣下降、房地產(chǎn)市場(chǎng) 低迷以及從緊的貨幣政策的影響，居民購(gòu)房意愿顯著降低，觀望情緒濃厚。盡管開發(fā)商動(dòng)用了打折，買房贈(zèng)裝修、贈(zèng)汽車、贈(zèng)電器，無理由退房等多種促銷方式，仍難打破購(gòu)房者觀望情緒，啟動(dòng)市場(chǎng)。 D、全國(guó)房?jī)r(jià)上漲幅度逐步放緩， “珠三角 ”部分熱點(diǎn)城市已出現(xiàn)房?jī)r(jià)回落 “珠三角 ”部分熱點(diǎn)城市已經(jīng)率先成為房?jī)r(jià)下降的區(qū)域。深圳房屋銷售價(jià)格同比增速?gòu)?6 月份出現(xiàn)下降， 8 月同比下降已達(dá)到 %，二手住房下降幅度更大， 8 月份，同比增速下降 %。 8 月份，廣州房屋銷售價(jià)格增速同比也出現(xiàn)下降，下降 %。 E、地方經(jīng)濟(jì)受到較大影 響，部分地方政府積極出手救市 房地產(chǎn)投資是投資的重要組成部分，從全國(guó)的平均水平看，占到固定資產(chǎn)投資的25％左右，在有些城市超過 50％。對(duì)于地方政府而言，房地產(chǎn)投資的下滑和交易量的萎縮，已明顯影響到地方政府的土地出讓金收入和稅收收入。面對(duì)這種情況，部分二線城市和個(gè)別省紛紛出臺(tái)了鼓勵(lì)買房的政策。例如，湖州市政府出臺(tái)了《關(guān)于恢復(fù)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的若干意見》，按照規(guī)定，湖州市民在 2021 年 9 月 4 日至 2021 年 12 月 31日期間，購(gòu)買商品房均可在辦理房產(chǎn)證時(shí)獲得購(gòu)房款總額 %~%的政府補(bǔ)貼；沈陽市政府宣布了一系列 “暖市 ”方案，包括將重啟購(gòu)房補(bǔ)貼政策、提高住房公積金貸款的年限和限額等；河南省政府規(guī)定，自 9 月 1 日起，河南省居民購(gòu)買商品房可減免房專業(yè)好文檔 9 地產(chǎn)交易契稅、降低首付房款、延長(zhǎng)貸款期限等，同時(shí)可享受到商業(yè)銀行所提供的房貸最優(yōu)惠利率；廈門、長(zhǎng)沙、成都等地也相繼出臺(tái)包括購(gòu)房入戶、免稅降稅、購(gòu)房補(bǔ)貼等購(gòu)房?jī)?yōu)惠措施，希望刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)，挽回樓市的頹勢(shì)。 F、住房保障工作進(jìn)一步加強(qiáng)，各地取得一定進(jìn)展 2021 年的《政府工作報(bào)告》，明確提出抓緊建立住房保障體系，指出：解決城市低收入群體住房難，靠廉租住房和經(jīng)濟(jì)適用住房；幫助中等 收入家庭解決住房難，是增加中低價(jià)位、中小套型普通商品住房。而中央政府一直以來強(qiáng)調(diào)的住房保障問題在此次機(jī)構(gòu)改革中亦得到體現(xiàn)，根據(jù)國(guó)務(wù)院機(jī)構(gòu)改革方案，組建住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部，并專門成立住房保障司來負(fù)責(zé)此項(xiàng)工作。 一系列支持保障性住房的政策法規(guī)也相繼出臺(tái)。 2 月 4 日，中國(guó)人民銀行、銀監(jiān)會(huì)發(fā)布《經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)貸款管理辦法》，明確了經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)貸款的定位、借貸主體資格等一系列問題。 3 月 3 日，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于廉租住房經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》中指出，個(gè)人購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房，在法定稅率基礎(chǔ)上減半 征收契稅；廉租住房經(jīng)營(yíng)管理單位的租金收入，免征營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅；對(duì)個(gè)人出租住房所得減征 10%的個(gè)人所得稅。 3 月 21 日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)廉租住房質(zhì)量管理的通知》，對(duì)確保廉租住房的質(zhì)量、解決城市低收入家庭住房困難等方面作了具體要求。隨后，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)出通知稱，規(guī)劃部門要充分考慮低收入家庭生活和就業(yè)方面的實(shí)際情況，廉租住房項(xiàng)目應(yīng)采取配套建設(shè)與集中建設(shè)相結(jié)合的辦法進(jìn)行，盡可能安排在近期重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域、產(chǎn)業(yè)集中區(qū)域和公共交通便利的區(qū)域。 地方住房保障工作也取得一定進(jìn)展。如《上海市 2021 年住房建設(shè)計(jì)劃 》中，規(guī)定經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房分布，優(yōu)先在交通便利、基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施完善的區(qū)域安排供地，主要集中在軌道交通沿線、中環(huán)線和外環(huán)線附近建設(shè)，特別是該計(jì)劃中還提到，結(jié)合中心城區(qū)產(chǎn)業(yè)調(diào)整、工廠置換來安排一定量的廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房用地；《廣州市住房建設(shè)規(guī)劃》中指出， 2021 年將供應(yīng)保障型住房用地 ~ 平方公里，規(guī)劃建筑面積 100 萬 ~180 萬平方米， 2021 年計(jì)劃供應(yīng)同類用地 ~ 平方公里，規(guī)劃建筑面積 158 萬 ~200 萬平方米；珠海市政府出臺(tái)《 2021~2021 年珠海市解決城市低收入家庭住房困 難總體規(guī)劃方案》，決定在未來 3 年，推出 1899 套廉租住房，新建 5072套經(jīng)濟(jì)適用住房，通過實(shí)物配租、貨幣補(bǔ)貼以及提供經(jīng)濟(jì)適用住房等多種形式，解決全市低收入家庭和其他困難群體的住房問題，并將城市低收入家庭住房解困與政府考核掛鉤； 2 月 18 日，北京市建設(shè)委員會(huì)正式公布《限價(jià)商品住房管理辦法（試行）》，首批限價(jià)房源 16377 套也將在 10 月 15 日前完成選房。 專業(yè)好文檔 10 影響 2021 年房地產(chǎn)市場(chǎng)的國(guó)際、國(guó)內(nèi)因素分析 ，間接影響國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng) 2021 年 4 月，以美國(guó)第二大次級(jí)房貸公司 新世紀(jì)金融公司破產(chǎn)事件為標(biāo)志，美國(guó)爆發(fā)了次貸危機(jī)。 2021 年 3 月，美國(guó)第五大投行貝爾斯登被摩根大通以約 億美元收購(gòu)。此后，次貸危機(jī)愈演愈烈，一發(fā)不可收拾， 2021 年 9 月，華爾街上 5 家獨(dú)立的投資銀行全軍覆沒，最大的保險(xiǎn)公司美國(guó)國(guó)際集團(tuán)（ AIG）陷入現(xiàn)金危機(jī)，地方銀行也出現(xiàn)倒閉現(xiàn)象。美國(guó)次貸及其衍生品已經(jīng)形成了全球性的市場(chǎng)，持有者遍及全世界。美國(guó)大型金融機(jī)構(gòu)也往往發(fā)展為跨國(guó)公司。因此，次貸危機(jī)所帶來的金融動(dòng)蕩并不局限于美國(guó)本土，各國(guó)股市、債市、匯市及各類相關(guān)衍生品市場(chǎng)等也隨之產(chǎn)生聯(lián)動(dòng)，形成席卷全球的金融風(fēng)暴 。 美國(guó)金融危機(jī)，將不可避免地影響我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)。以次貸危機(jī)為導(dǎo)火索，美國(guó)經(jīng)濟(jì)明顯收縮。 8 月份包括工廠、礦業(yè)和公共事業(yè)在內(nèi)的美國(guó)工業(yè)生產(chǎn)下降了 %，連續(xù)兩個(gè)月下降。美國(guó)商品零售額在 7 月份下降 %后， 8 月份再次下降 %。世界經(jīng)濟(jì)的影響將加劇我國(guó)經(jīng)濟(jì)的減速和結(jié)構(gòu)調(diào)整，我國(guó)經(jīng)濟(jì)存在著過快下滑的風(fēng)險(xiǎn)，從而影響我國(guó)股票市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)。 ，房地產(chǎn)行業(yè)同樣不能幸免 2021 年，我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)開始走向調(diào)整，并存在快速下滑的風(fēng)險(xiǎn)。首先，世界經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩，我國(guó)出口減速的態(tài) 勢(shì)已基本確立。其次，受出口增長(zhǎng)回落的影響，加上從緊的貨幣政策、資本市場(chǎng)不景氣等因素，企業(yè)資金鏈趨于緊張，市場(chǎng)自主性投資需求在減弱。 ，對(duì)房地產(chǎn)供需雙方影響深遠(yuǎn) 為保持宏觀經(jīng)濟(jì)健康平穩(wěn)發(fā)展，防止因流動(dòng)性過剩、投資過熱導(dǎo)致通貨膨脹加速并誘發(fā)經(jīng)濟(jì)過熱甚至出現(xiàn)危機(jī)，我國(guó)自 2021 年開始實(shí)施從緊的貨幣政策，通過加息、上調(diào)存款準(zhǔn)備金率和加大中央銀行票據(jù)發(fā)行力度等手段，控制銀行信貸增長(zhǎng)速度，改善貨幣總體過剩狀況。 從緊的貨幣政策的作用在 2021 年開始顯現(xiàn)，對(duì)供給和需求的共同抑制導(dǎo)致房地產(chǎn)投資縮減，消 費(fèi)需求降低，市場(chǎng)交易量下降。首先，貨幣緊縮導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)供給下降。目前我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)銀行貸款的依賴度很高，加息使房地產(chǎn)開發(fā)商尤其是中小型房地產(chǎn)開發(fā)商從銀行獲得資金的難度加大，開發(fā)商融資成本上升。開發(fā)商資金鏈的緊張，引致房地產(chǎn)投資減少，新增供給減少。其次，利率提高以及 2021 年 9 月份執(zhí)行的提高第二套住宅首付比例及貸款利率的政策則在一定程度上抑制了房地產(chǎn)市場(chǎng)需求，特別是投資、投機(jī)需求以及部分改善性需求，這在宏觀上導(dǎo)致需求量下降。在供專業(yè)好文檔 11 求兩方受到抑制的同時(shí)，房?jī)r(jià)漲幅也出現(xiàn)明顯回落。 在這種情形之下，中央并未放松 對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控。 2021 年 7 月 29 日，央行、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于金融促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》，要求嚴(yán)格開展建設(shè)項(xiàng)目貸款管理和商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理，優(yōu)先支持廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)商品住房及建筑面積在 90 平方米以下的中小套型普通商品住房建設(shè)。此通知的發(fā)布顯現(xiàn)了央行執(zhí)行國(guó)家宏觀趨緊政策的決心和力度，是銀行監(jiān)管機(jī)構(gòu)防范房地產(chǎn)行業(yè)可能出現(xiàn)的金融風(fēng)險(xiǎn)而作出的未雨綢繆的舉措，同時(shí)也預(yù)示了未來一段時(shí)間內(nèi)房地產(chǎn)融資難度的增加。 2021 年房地產(chǎn)市場(chǎng)展望 2021 年，房地產(chǎn)市場(chǎng)將步入較長(zhǎng)時(shí)間的調(diào)整期。需 求方短期內(nèi)難以走出觀望，開發(fā)企業(yè)將會(huì)迎來一輪 “洗牌 ”，房?jī)r(jià)面臨進(jìn)一步回調(diào)。在從緊的貨幣政策作用下， “斷供 ”、“爛尾樓 ”等風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的可能性加大。此外，隨著住房結(jié)構(gòu)調(diào)整及各項(xiàng)住房保障政策的落實(shí)，中低收入家庭住房困難問題將得到進(jìn)一步解決。 需求方短期內(nèi)難以走出觀望，開發(fā)企業(yè)會(huì)迎來一輪 “洗牌 ”，在供需雙方作用下，短期內(nèi)房?jī)r(jià)面臨進(jìn)一步回調(diào) 在從緊的貨幣政策作用下， “斷供 ”、 “爛尾樓 ”等風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的可能性加大 從長(zhǎng)期看，隨著宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的轉(zhuǎn)好，房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系緊張的狀況有可能再次出現(xiàn) 中小套型住房、保障 性住房逐步入市，中低收入家庭住房困難問題將得到進(jìn)一步解決 湖州市區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 回顧 2021 年湖州房地產(chǎn)市場(chǎng)情況 A． 2021 年湖州房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)形式 2021 年對(duì)于湖州的房地產(chǎn)市場(chǎng)是個(gè)不平凡的一年！上半年，湖州市規(guī)劃與建設(shè)局加大對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控、監(jiān)管力度，確保本市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展，主要表現(xiàn)在四個(gè)方面。 投資趨向理性。上半年，湖州市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，同比增長(zhǎng) %，低于全國(guó) %的漲幅，比一季度下降了 個(gè)百分點(diǎn)，與固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)幅度基本保 持一致，房地產(chǎn)投資增幅趨向理性。 市場(chǎng)供應(yīng)充足。截止 6 月底，中心城區(qū) (不含織里 )累計(jì)可售商品住房面積為 萬平方米，套數(shù)為 5600 套，同比分別增長(zhǎng) 5%和 %，中心城區(qū)商品住房供應(yīng)量充足。專業(yè)好文檔 12 同時(shí)，市區(qū)共出讓房地產(chǎn)開發(fā)用地面積 93 萬平方米，比去年同期增長(zhǎng) %,土地市場(chǎng)保持平穩(wěn)增長(zhǎng)。 資金配比合理。上半年，湖州市投入房地產(chǎn)開發(fā)的資金總計(jì) 億元，同比增長(zhǎng) %。投資資金主要來源仍然為預(yù)售收入，占了資金總量的近一半，自籌資金占全部資金來源的 %，比去年同期增長(zhǎng) 2 個(gè)百分 點(diǎn)，房地產(chǎn)投資資金組成日趨合理。 價(jià)升量降明顯。上半年，受全國(guó)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的趨緊以及宏觀調(diào)控政策的影響，全市商品房銷售面積為 118 萬平方米，與去年同期相比下降 %，銷售量首次出現(xiàn)下降。同時(shí)，主要受建筑材料和人工費(fèi)用大幅上漲的影響，中心城區(qū)商品住房和普通住宅的平均價(jià)格同比分別增加 %和 %，略低于全國(guó) 70 個(gè)大中城市房屋銷售價(jià) %的增幅，保持了房?jī)r(jià)平穩(wěn)增長(zhǎng)。 從 2021 年下半年起，由于